MFH DEAL RATSCHLAG
Hallo zusammen, wie der Betreff oben bereits vermuten lässt benötige ich einen Ratschlag für einen Immobilien Deal.
Hoffe sehr dass ich hier erfahrene und Hilfsbereite Gleichgesinnte finde.
Zu mir bin 25Jahre jung, 2800 Netto einkommen. 60.000€ EK, habe bereits eine 2 Zimmer-Wohnung die ich vermiete und es läuft von alleine.
Habe gerade ein Deal auf dem Tisch, ein MFH in einer Großstadt (ca. 500Tsd. Einwohner) 5 Wohnungen 3 Garagen und zwei Stellplätze, gesamt Wohnfläche ca. 360 Quadratmeter. Kaufpreis ist 460.000€ und die Kaufnebenkosten sind ca. 58.800 €.
Das MFH ist voll Vermietet und Erzielt 29.460€ p.a. , die Jahres Kaltmiete
Die Kreditrate ist ca. 25.000€ bis 27.100€ im Jahr.
Für 25.000€ Rückzahlung im Jahr gibt es 10 Jahre Zinsbindung 3.62% Zinsen.
Für 27.100€ Rückzahlung im Jahr gibt es 20 Jahre Zinsbindung 4.09% Zinsen.
In beiden Szenarien werden die Kaufnebenkosten durch mich getragen. Ergo Rücklagen Nahe Null.
Ich bin ein sehr Sparsamer Kerl, sodass ich in zwei Jahren wieder auf 30.000€ Eigenkapital kommen werde.
Zustand des Hauses:
- Kernhaus Baujahr 1902, es befinden sich Anbauten die Jünger sind genaues Alter unbekannt.
- Das Dach vom Kernhaus ist aus dem 1959 Jahr, und das vom Anbau aus 1996.
- Elektrik ist auf dem Aktuellen Stand
- Die Fenster sind aus 1970/80 Jahren sind Doppeltverglast.
- Wasserleitung alter Unbekannt
- Optische Schäden sind keine zu sehen.
- Die Energieeffizienzklasse ist C mit 93kwh
- Alle Wohneinheiten sind mit Gas Etagenheizung (GAS THERME) alter unbekannt
Diesen Samstag ist die Besichtigung.
Rechnerisch würde ich ein Überschuss haben, Mieteinahmen Minus Kreditrate bleibt noch was Übrig..
Müsste Theoretisch eine Hausverwaltung finden, oder die Verwaltung von den Einheiten selbst machen. Müsste mich dazu mehr beschäftigen, Lust habe ich ;)
Mietsteigerungspotenzial:
- Aktuell ist 6.37€ pro Quadratmeter erzielt, die Lage würde bis 8,5€ die Miete Zulassen. (Immoscout Inserierte Objekte als Vergleich)
Werde Monatlich ca. 700€ für die Instandhaltung Beiseite Legen, für Sanierung und Modernisierung, ca. 2 € pro Quadratmeter.
- Ist die Instandhaltungsrücklage von 2€ pro Quadratmeter ausreichend oder zu Wenig für ein Haus?
- Was ist eure Erfahrung bei solchen Objekten?
- Die Regierung und Ihre Vorstellungen machen mir Angst, würden Hohe Kosten bezüglich der Energetischer Maßnahmen auf mich zukommen?
- Wie würdet ihr Rechnen und vorgehen?
- Machen oder lassen?
Habe ein Mulmiges Gefühl, vor allem weil das ein Hoher Kreditbetrag ist und ich ungerne mich verkalkulieren möchte in dieser Preisklasse.
Denke mir dennoch das wäre ein guter Stepp in die Vorsorge und das späte Alter.
Was ist eure Meinung und was Übersehe ich was mir das 'Genick' brechen könnte..