Nicht der Vorposter, aber so mies ist die EK-Rendite nach entgangener Rendite (angenommene 7% MSCI abzgl. Steuer = ca. 5,25%) auch nicht. Das sind immerhin noch 5-25% mehr und das bezeichne ich nicht unbedingt als "miese Anlage". Eine mögliche nominale Wertsteigerung der Immobilie ist ja auch noch nicht mit eingerechnet.

Wenn du schon mit Rendite argumentieren willst, dann solltest du auch die entgangene Rendite auf dein Eigenkapital berücksichtigen. Sobald du das machst, ist deine Immobilie mit deiner Annahme eine sehr miese Anlage

Muss ja nicht real steigen. Bei 2% - 3% Inflation und 10%-20% EK-Einsatz hast du 10-30% EK-Rendite, wenn die Immobilien real gar nix machen (und dann 8-27% Realrendite).

antworten

Die Rechnung würde ich gerne mal sehen, wie du 27% Realrendite mit einer privat genutzten Immobilie machst.

Aber vielleicht hast du ja den heiligen Gral entdeckt

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

8-27% Realrendite > 7% Realrendite am Aktienmarkt > 1% Tagesgeld (real).

Und dafür muss die Immobilie nicht mal im Preis steigen.

Wenn du schon mit Rendite argumentieren willst, dann solltest du auch die entgangene Rendite auf dein Eigenkapital berücksichtigen. Sobald du das machst, ist deine Immobilie mit deiner Annahme eine sehr miese Anlage

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

Muss ja nicht real steigen. Bei 2% - 3% Inflation und 10%-20% EK-Einsatz hast du 10-30% EK-Rendite, wenn die Immobilien real gar nix machen (und dann 8-27% Realrendite).

Manchmal zweifelt man echt, ob hier Wiwis im Forum sind. In Finance 1 im 1./2. Semester nicht aufgepasst? Oder gibt es das im Bachelor nicht mehr?

Und jaja, Hebel wirkt in zwei Richtungen, schon klar. Der Punkt ist, dass Immobilien langfristig nominal steigen - nicht, dass es sicher jedes Jahr so ist.

WiWi Gast schrieb am 29.05.2024:

Wie kommst du zu der Annahme, dass die Immobilienpreise real steigen sollten? In den letzten 30 Jahren hast du 15 Jahre mit komplett stagnierenden Immobilienpreisen

Nochmal zurück zu den aktuellen Immobilienpreisen. Folgende Überlegung: Eine Immobilie kostet beispielsweise 4000 Euro pro Quadratmeter in Eurer Lieblingsstadt (alternativ: in Hannover). Bei einem Kaufpreisfaktor von 20 (entspricht auch nur einer jährlichen Bruttorendite von 5%, was bei Tagesgeldzinsen von derzeit ca. 4% m.E. echt bescheiden ist) müssten die monatliche Nettokaltmiete mindestens 16,67 Euro betragen, um sich dieses "Investment" noch einigermaßen schönrechnen zu können.

• 3000 Euro pro qm --> 12,50 Euro pro qm monatl. Nettokaltmiete
• 4000 Euro pro qm --> 16,67 Euro
• 5000 Euro pro qm --> 20,83 Euro
• 6000 Euro pro qm --> 25,00 Euro

Jetzt kann sich jeder mal überlegen, ob er in der Stadt X, in der eine Immobilie Y x.000 Euro kostet, tatsächlich diese Monatsmieten verlangen kann. Wohl kaum! Ergo MÜSSEN die Immobilienpreise meines Erachtens noch weiter runtergehen (oder die Mietpreise noch entsprechend stark ansteigen). Denn mit ultraniedrigen Zinsen, fehlenden Anlagemöglichkeiten oder immensen Wertsteigerungen kann man bei einem Immobilieninvestment derzeit ja nun nicht argumentieren...

Investment? Rechnen?

Einige wollen einfach nur wohnen und zu mieten gibt es nichts. Es gibt nichts. Und da ist kaufen manchmal die einzige Alternative. Außerdem wird man bei 25 jähriger gleichbleibender Rate mit Gehaltserhöhung weniger Nettoeinkommen für Miete ausgeben.

Nach drei Jahren Kreditzahlung bin ich durch Aufstieg/Lohnerhöhung nur noch bei 15% des Familiennettoeinkommens für den Kredit. Jetzt schon.

Aktuell sind wir (München, Frankfurt, Berlin ausgenommen) ja so bei 6.000 bzw. 20 Euro in den meisten Städten.

Das passt also ganz gut. Mieten steigen ja auch, Kreditraten nicht. Stattdessen steigen Immobilienpreise langfristig immer. Und nach 15-25 Jahren ist das Ding abgezahlt, die Miete hat sich verdreifacht.

antworten

Sowas darfst du hier nicht sagen. 1-2-3…

Die leistbarkeit ist doch heute immer noch sehr gut historisch betrachtet.

Also keine hohen Zinsen und natürlich auch entsprechend leistbare Preise.

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

Damals hatten wir 7-8% Zinsen und selbst gut verdienende Paare mussten sich echt strecken um sich irgendwo ein kleines Häusschen leisten zu können.

Das ist der Punkt. Wir zahlen 1,4% Zinsen bis zur Abzahlung von unserem Haus. Das Haus (2017er Preise) ist quasi geschenkt.

Nach den aktuellen Verwerfungen am Immobilienmarkt sind jetzt aktuell die Zinsen dreimal so hoch und die Preise noch immer etwa 80% höher. Unser Haus damals 500k, heute werden ähnliche Objekte für 900k gehandelt (in der Hochphase 1.000k).

antworten

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

Damals hatten wir 7-8% Zinsen und selbst gut verdienende Paare mussten sich echt strecken um sich irgendwo ein kleines Häusschen leisten zu können.

Das ist der Punkt. Wir zahlen 1,4% Zinsen bis zur Abzahlung von unserem Haus. Das Haus (2017er Preise) ist quasi geschenkt.

Nach den aktuellen Verwerfungen am Immobilienmarkt sind jetzt aktuell die Zinsen dreimal so hoch und die Preise noch immer etwa 80% höher. Unser Haus damals 500k, heute werden ähnliche Objekte für 900k gehandelt (in der Hochphase 1.000k).

80% Wertsteigerung seit 2017 sind marktunüblich und 100% Wertsteigerung von 2017 bis zur Hochphase sind ebenfalls nicht marktkonform.
Dennoch habt ihr nahe am historisch besten Zeitpunkt zugeschlagen und alles richtig gemacht.

antworten

Die Realrendite der Immobilie würde ich wirklich mal gerne sehen. Vor allem weil wir hier ja von Privatnutzung sprechen

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

Nicht der Vorposter, aber so mies ist die EK-Rendite nach entgangener Rendite (angenommene 7% MSCI abzgl. Steuer = ca. 5,25%) auch nicht. Das sind immerhin noch 5-25% mehr und das bezeichne ich nicht unbedingt als "miese Anlage". Eine mögliche nominale Wertsteigerung der Immobilie ist ja auch noch nicht mit eingerechnet.

Wenn du schon mit Rendite argumentieren willst, dann solltest du auch die entgangene Rendite auf dein Eigenkapital berücksichtigen. Sobald du das machst, ist deine Immobilie mit deiner Annahme eine sehr miese Anlage

Muss ja nicht real steigen. Bei 2% - 3% Inflation und 10%-20% EK-Einsatz hast du 10-30% EK-Rendite, wenn die Immobilien real gar nix machen (und dann 8-27% Realrendite).

antworten

Nicht nur Stagnation. In vielen Fällen gab es auch nominale Preisrückgänge von Anfang der 1990er Jahre bis 2009. Dann kam die Preisexplosion, die alle zuvor eingetretenen Buchverluste weit überkompensiert hat. Eine meiner Wohnungen hatte in 1994 200k DM gekostet. Plus Garagenstellplatz und Kaufnebenkosten waren das ca. 250k DM. 2009 habe ich sie vom Erstkäufer für 41K Euros gekauft, inkl. Garage. Nebenkosten waren für mich die Grunderwerbssteuer und die Notar- und Grundbuchgebühren. Aktuell würde sie ca. 140k Euros bringen. Vor 2 Jahren wären es ca. 160k gewesen.

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

Es geht hier um Ballungsräume mit guten Jobmöglichkeiten.
Auf dem Land in Ostdeutschland mag es anders aussehen. In den Ballungsgebieten weiterhin riesige Nachfrage nach Wohnraum in den und Zuzug sowohl innerhalb Deutschlands von wirtschaftsschwachen Regionen oder dem Land als auch durch Zuwanderung aus anderen Ländern. Es wird aktuell viel zu wenig gebaut, va für familiengeeigneten Wohnraum und das kann zusammen mit dem enormen Zuzug in Ballungsräume nur zu real steigenden Preisen führen.

Wie kommst du zu der Annahme, dass die Immobilienpreise real steigen sollten? In den letzten 30 Jahren hast du 15 Jahre mit komplett stagnierenden Immobilienpreisen

Leute hört mal auf statistische Fakten mit anekdotischem Halbwissen zu kontern.

Auch in Westdeutschland und auch in vielen Ballungsräumen sehen wir einen deutlichen realen Preisanstieg (Wertzuwachs > Inflation) erst seit Beginn der Niedrigzinsphase nach 2010.

Von 1990 bis in die 2000er war auf dem Immobilienmarkt ziemlich Ebbe. Sicherlich gibt es einige Gegenden die auch schon dort gefragt waren aber die Zahlen über ganz Deutschland, Millionen von Objekten zeigten fast 20 Jahre reale Stagnation.

Ich weiß, viele hier sind zu jung um das erlebt zu haben und man bewertet die Zukunft immer aus seiner eigenen Erfahrung. Aber fragt mal eure Eltern wie das damals war mit Immobilien kaufen und verkaufen.

Damals hatten wir 7-8% Zinsen und selbst gut verdienende Paare mussten sich echt strecken um sich irgendwo ein kleines Häusschen leisten zu können.
Guckt euch die Transaktionsdaten aus dieser Zeit an. Die lagen nochmal viel niedriger als heute. Und da wollt ihr was von flächendeckend real steigenden Preisen erzählen?…

antworten

Deine Renditeberechnung ist irgendwie wenig plausibel. Ich versuche mal mit deinen Annahmen zu rechnen bei einer privat genutzten Immobilie

Immobilie: 1.000.000 EUR (100qm, 10.000 EUR pro qm und 20 EUR Miete pro qm - Nebenkosten beim Kauf / Miete ignoriere ich mal)
EK: 200.000 EUR (Rendite 7% Aktienmarkt)
FK: 800.000 EUR
Zinsen aktuell: 2% Tilgung und 3.5% Zinsen

Szenario Miete: 2.000 EUR Kaltmiete pro Monat oder 24.000 EUR pro Jahr, Rendite auf das EK 14.000 EUR

Szenario Kauf: 44.000 EUR Belastung pro Jahr (davon 16.000 EUR Tilgung und 28.000 EUR Zinsen), Wertsteigerung der Immobilie gemäß Inflation von 2%

Saldo nach einem Jahr:

Miete: Mietausgaben 24.000 EUR, EK Rendite 14.000 EUR = -10.000 EUR Net Worth Änderung durch "Wohnen", hierzu musst du jetzt aber addieren, was du dir durch die niedrigeren Mietzahlungen erspart hast (Kreditrate vs. Kaltmiete - die Tilgung ist nichts anderes als verdeckter Vermögensaufbau, den du auch als Mieter hast). Nämlich ca. 1.600 EUR pro Monat bzw. 19.200 EUR = Net Worth ist um 9.200 EUR gestiegen

Kauf: Wert der Immobilie 1.020.000 EUR, Restschuld 784.000 EUR, Zinszahlungen 28.000 -> Hier hat sich die Differenz zwischen Immobilie und Restschuld auf 236.000 EUR erhöht. In diesem Fall hättest du auf das EK eine Rendite von 18% erreicht. Aber für eine vollständige Betrachtung musst du die Zinszahlungen abziehen. Dein Networth ist damit nur um 8.000 EUR gestiegen und damit schlechter als die Mietalternative.

Bin gespannt, wie du hier auf ein anderes Ergebnis kommst

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

8-27% Realrendite > 7% Realrendite am Aktienmarkt > 1% Tagesgeld (real).

Und dafür muss die Immobilie nicht mal im Preis steigen.

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

Wenn du schon mit Rendite argumentieren willst, dann solltest du auch die entgangene Rendite auf dein Eigenkapital berücksichtigen. Sobald du das machst, ist deine Immobilie mit deiner Annahme eine sehr miese Anlage

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

Muss ja nicht real steigen. Bei 2% - 3% Inflation und 10%-20% EK-Einsatz hast du 10-30% EK-Rendite, wenn die Immobilien real gar nix machen (und dann 8-27% Realrendite).

Manchmal zweifelt man echt, ob hier Wiwis im Forum sind. In Finance 1 im 1./2. Semester nicht aufgepasst? Oder gibt es das im Bachelor nicht mehr?

Und jaja, Hebel wirkt in zwei Richtungen, schon klar. Der Punkt ist, dass Immobilien langfristig nominal steigen - nicht, dass es sicher jedes Jahr so ist.

WiWi Gast schrieb am 29.05.2024:

Wie kommst du zu der Annahme, dass die Immobilienpreise real steigen sollten? In den letzten 30 Jahren hast du 15 Jahre mit komplett stagnierenden Immobilienpreisen

Nochmal zurück zu den aktuellen Immobilienpreisen. Folgende Überlegung: Eine Immobilie kostet beispielsweise 4000 Euro pro Quadratmeter in Eurer Lieblingsstadt (alternativ: in Hannover). Bei einem Kaufpreisfaktor von 20 (entspricht auch nur einer jährlichen Bruttorendite von 5%, was bei Tagesgeldzinsen von derzeit ca. 4% m.E. echt bescheiden ist) müssten die monatliche Nettokaltmiete mindestens 16,67 Euro betragen, um sich dieses "Investment" noch einigermaßen schönrechnen zu können.

• 3000 Euro pro qm --> 12,50 Euro pro qm monatl. Nettokaltmiete
• 4000 Euro pro qm --> 16,67 Euro
• 5000 Euro pro qm --> 20,83 Euro
• 6000 Euro pro qm --> 25,00 Euro

Jetzt kann sich jeder mal überlegen, ob er in der Stadt X, in der eine Immobilie Y x.000 Euro kostet, tatsächlich diese Monatsmieten verlangen kann. Wohl kaum! Ergo MÜSSEN die Immobilienpreise meines Erachtens noch weiter runtergehen (oder die Mietpreise noch entsprechend stark ansteigen). Denn mit ultraniedrigen Zinsen, fehlenden Anlagemöglichkeiten oder immensen Wertsteigerungen kann man bei einem Immobilieninvestment derzeit ja nun nicht argumentieren...

Investment? Rechnen?

Einige wollen einfach nur wohnen und zu mieten gibt es nichts. Es gibt nichts. Und da ist kaufen manchmal die einzige Alternative. Außerdem wird man bei 25 jähriger gleichbleibender Rate mit Gehaltserhöhung weniger Nettoeinkommen für Miete ausgeben.

Nach drei Jahren Kreditzahlung bin ich durch Aufstieg/Lohnerhöhung nur noch bei 15% des Familiennettoeinkommens für den Kredit. Jetzt schon.

Aktuell sind wir (München, Frankfurt, Berlin ausgenommen) ja so bei 6.000 bzw. 20 Euro in den meisten Städten.

Das passt also ganz gut. Mieten steigen ja auch, Kreditraten nicht. Stattdessen steigen Immobilienpreise langfristig immer. Und nach 15-25 Jahren ist das Ding abgezahlt, die Miete hat sich verdreifacht.

antworten

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

Damals hatten wir 7-8% Zinsen und selbst gut verdienende Paare mussten sich echt strecken um sich irgendwo ein kleines Häusschen leisten zu können.

Das ist der Punkt. Wir zahlen 1,4% Zinsen bis zur Abzahlung von unserem Haus. Das Haus (2017er Preise) ist quasi geschenkt.

Nach den aktuellen Verwerfungen am Immobilienmarkt sind jetzt aktuell die Zinsen dreimal so hoch und die Preise noch immer etwa 80% höher. Unser Haus damals 500k, heute werden ähnliche Objekte für 900k gehandelt (in der Hochphase 1.000k).

Das ist ein Punkt, den viele Leute nicht verstehen wollen oder können. Es ist fast amüsant, wie manche den statistisch bewiesenen Zusammenhang zwischen Immobilienpreisen und Zinsen leugnen.

Das Absenken der Zinsen von 8% auf 1% sorgt mal eben dafür, dass sich die Leute bei gleicher Rate mehr als das Doppelte an Immobilienpreisen leisten konnten:

250k bei 8% ergeben ~1830 Euro Rate (30 Jahre)
500k bei 1% ergeben ~1600 Euro Rate (30 Jahre)

Nimmt man jetzt den Anstieg von 1% und 4% und die vorherige Rate von 1600 Euro auf 30 Jahre, ergeben sich nur noch ~340k leistbarer Kreditbeitrag.
Heißt eigentlich müssten die Immobilienpreise bei gleicher Leistbarkeit ca. 30% niedriger liegen als vor dem Zinsanstieg.

Wer also wirklich meint, die historisch einmalige Niedrigzinsphase hätte nichts mit dem Preisanstieg zu tun gehabt, dem ist wirklich nicht zu helfen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

Deine Renditeberechnung ist irgendwie wenig plausibel. Ich versuche mal mit deinen Annahmen zu rechnen bei einer privat genutzten Immobilie

Immobilie: 1.000.000 EUR (100qm, 10.000 EUR pro qm und 20 EUR Miete pro qm - Nebenkosten beim Kauf / Miete ignoriere ich mal)
EK: 200.000 EUR (Rendite 7% Aktienmarkt)
FK: 800.000 EUR
Zinsen aktuell: 2% Tilgung und 3.5% Zinsen

Szenario Miete: 2.000 EUR Kaltmiete pro Monat oder 24.000 EUR pro Jahr, Rendite auf das EK 14.000 EUR

Szenario Kauf: 44.000 EUR Belastung pro Jahr (davon 16.000 EUR Tilgung und 28.000 EUR Zinsen), Wertsteigerung der Immobilie gemäß Inflation von 2%

Saldo nach einem Jahr:

Miete: Mietausgaben 24.000 EUR, EK Rendite 14.000 EUR = -10.000 EUR Net Worth Änderung durch "Wohnen", hierzu musst du jetzt aber addieren, was du dir durch die niedrigeren Mietzahlungen erspart hast (Kreditrate vs. Kaltmiete - die Tilgung ist nichts anderes als verdeckter Vermögensaufbau, den du auch als Mieter hast). Nämlich ca. 1.600 EUR pro Monat bzw. 19.200 EUR = Net Worth ist um 9.200 EUR gestiegen

Kauf: Wert der Immobilie 1.020.000 EUR, Restschuld 784.000 EUR, Zinszahlungen 28.000 -> Hier hat sich die Differenz zwischen Immobilie und Restschuld auf 236.000 EUR erhöht. In diesem Fall hättest du auf das EK eine Rendite von 18% erreicht. Aber für eine vollständige Betrachtung musst du die Zinszahlungen abziehen. Dein Networth ist damit nur um 8.000 EUR gestiegen und damit schlechter als die Mietalternative.

Bin gespannt, wie du hier auf ein anderes Ergebnis kommst

Schade die ganze Arbeit umsonst.

Ich kann Miete und Kauf nicht vergleichen. Es gibt vergleichbare Häuser und Wohnungen nicht zum Mieten. Entweder Bruchbuden oder Luxussanierung oder 200 Mitbewerber.

Das Rechnen kann man sich sparen....

antworten

Unter gar keinen Umständen hast du langfristig 8% Realrendite (!) bei Immobilien.

Unabhängig vom Hebel.
Wenn du mehr FK nimmst, musst du auch mehr an Zins und Tilgung zahlen. Bei halbwegs normalen Zinsniveau wie jetzt, wird das bei den Kaufpreisen teuer.

Da geht dann schonmal die ganze Mietrendite drauf. Und die ist ja nur Brutto gerechnet. Eine vermietete Immo kostet eine Menge Unterhalt und Sanierung über die Jahre.

Sobald das Objekt mehrheitlich getilgt ist, hast du auch keinen Renditehebel mehr.

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

8-27% Realrendite > 7% Realrendite am Aktienmarkt > 1% Tagesgeld (real).

Und dafür muss die Immobilie nicht mal im Preis steigen.

antworten

Die Zahlen verändern sich deutlich, wenn man Eigenkapital mit berücksichtigt.

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

Das Absenken der Zinsen von 8% auf 1% sorgt mal eben dafür, dass sich die Leute bei gleicher Rate mehr als das Doppelte an Immobilienpreisen leisten konnten:

250k bei 8% ergeben ~1830 Euro Rate (30 Jahre)
500k bei 1% ergeben ~1600 Euro Rate (30 Jahre)

Nimmt man jetzt den Anstieg von 1% und 4% und die vorherige Rate von 1600 Euro auf 30 Jahre, ergeben sich nur noch ~340k leistbarer Kreditbeitrag.
Heißt eigentlich müssten die Immobilienpreise bei gleicher Leistbarkeit ca. 30% niedriger liegen als vor dem Zinsanstieg.

Wer also wirklich meint, die historisch einmalige Niedrigzinsphase hätte nichts mit dem Preisanstieg zu tun gehabt, dem ist wirklich nicht zu helfen.

antworten

Bei Rendite reden wir hier von Vermietung und nicht von Privatnutzung.
Privatnutzung wirft keine Rendite ab.

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

Die Realrendite der Immobilie würde ich wirklich mal gerne sehen. Vor allem weil wir hier ja von Privatnutzung sprechen

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

Nicht der Vorposter, aber so mies ist die EK-Rendite nach entgangener Rendite (angenommene 7% MSCI abzgl. Steuer = ca. 5,25%) auch nicht. Das sind immerhin noch 5-25% mehr und das bezeichne ich nicht unbedingt als "miese Anlage". Eine mögliche nominale Wertsteigerung der Immobilie ist ja auch noch nicht mit eingerechnet.

Wenn du schon mit Rendite argumentieren willst, dann solltest du auch die entgangene Rendite auf dein Eigenkapital berücksichtigen. Sobald du das machst, ist deine Immobilie mit deiner Annahme eine sehr miese Anlage

Muss ja nicht real steigen. Bei 2% - 3% Inflation und 10%-20% EK-Einsatz hast du 10-30% EK-Rendite, wenn die Immobilien real gar nix machen (und dann 8-27% Realrendite).

antworten

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

Damals hatten wir 7-8% Zinsen und selbst gut verdienende Paare mussten sich echt strecken um sich irgendwo ein kleines Häusschen leisten zu können.

Das ist der Punkt. Wir zahlen 1,4% Zinsen bis zur Abzahlung von unserem Haus. Das Haus (2017er Preise) ist quasi geschenkt.

Nach den aktuellen Verwerfungen am Immobilienmarkt sind jetzt aktuell die Zinsen dreimal so hoch und die Preise noch immer etwa 80% höher. Unser Haus damals 500k, heute werden ähnliche Objekte für 900k gehandelt (in der Hochphase 1.000k).

Das ist ein Punkt, den viele Leute nicht verstehen wollen oder können. Es ist fast amüsant, wie manche den statistisch bewiesenen Zusammenhang zwischen Immobilienpreisen und Zinsen leugnen.

Das Absenken der Zinsen von 8% auf 1% sorgt mal eben dafür, dass sich die Leute bei gleicher Rate mehr als das Doppelte an Immobilienpreisen leisten konnten:

250k bei 8% ergeben ~1830 Euro Rate (30 Jahre)
500k bei 1% ergeben ~1600 Euro Rate (30 Jahre)

Nimmt man jetzt den Anstieg von 1% und 4% und die vorherige Rate von 1600 Euro auf 30 Jahre, ergeben sich nur noch ~340k leistbarer Kreditbeitrag.
Heißt eigentlich müssten die Immobilienpreise bei gleicher Leistbarkeit ca. 30% niedriger liegen als vor dem Zinsanstieg.

Wer also wirklich meint, die historisch einmalige Niedrigzinsphase hätte nichts mit dem Preisanstieg zu tun gehabt, dem ist wirklich nicht zu helfen.

Die Immobilienpreise müssen nicht ca 30% niedriger liegen, da die historische Leistbarkeit vor der Niedrigzinsphase und nach der Niedrigzinsphase IMMER schlechter war, als derzeit. Und zu diesen und weitaus schlechteren Bedingungen wurden mehr als 95% aller existierenden Immobilien realisiert. Warum muss es jetzt anders sein, als bei über 95% aller jemals realisierten Immobilienkäufen? Die Leistbarkeit war selten zuvor besser, als jetzt.

Man hat keinen Anspruch auf die wenigen historisch einmaligen Jahre der Dumpingzinsphase.

antworten

im durchschnitt - das hilft niemandem im konkreten fall

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

Damals hatten wir 7-8% Zinsen und selbst gut verdienende Paare mussten sich echt strecken um sich irgendwo ein kleines Häusschen leisten zu können.

Das ist der Punkt. Wir zahlen 1,4% Zinsen bis zur Abzahlung von unserem Haus. Das Haus (2017er Preise) ist quasi geschenkt.

Nach den aktuellen Verwerfungen am Immobilienmarkt sind jetzt aktuell die Zinsen dreimal so hoch und die Preise noch immer etwa 80% höher. Unser Haus damals 500k, heute werden ähnliche Objekte für 900k gehandelt (in der Hochphase 1.000k).

Das ist ein Punkt, den viele Leute nicht verstehen wollen oder können. Es ist fast amüsant, wie manche den statistisch bewiesenen Zusammenhang zwischen Immobilienpreisen und Zinsen leugnen.

Das Absenken der Zinsen von 8% auf 1% sorgt mal eben dafür, dass sich die Leute bei gleicher Rate mehr als das Doppelte an Immobilienpreisen leisten konnten:

250k bei 8% ergeben ~1830 Euro Rate (30 Jahre)
500k bei 1% ergeben ~1600 Euro Rate (30 Jahre)

Nimmt man jetzt den Anstieg von 1% und 4% und die vorherige Rate von 1600 Euro auf 30 Jahre, ergeben sich nur noch ~340k leistbarer Kreditbeitrag.
Heißt eigentlich müssten die Immobilienpreise bei gleicher Leistbarkeit ca. 30% niedriger liegen als vor dem Zinsanstieg.

Wer also wirklich meint, die historisch einmalige Niedrigzinsphase hätte nichts mit dem Preisanstieg zu tun gehabt, dem ist wirklich nicht zu helfen.

Die Immobilienpreise müssen nicht ca 30% niedriger liegen, da die historische Leistbarkeit vor der Niedrigzinsphase und nach der Niedrigzinsphase IMMER schlechter war, als derzeit. Und zu diesen und weitaus schlechteren Bedingungen wurden mehr als 95% aller existierenden Immobilien realisiert. Warum muss es jetzt anders sein, als bei über 95% aller jemals realisierten Immobilienkäufen? Die Leistbarkeit war selten zuvor besser, als jetzt.

Man hat keinen Anspruch auf die wenigen historisch einmaligen Jahre der Dumpingzinsphase.

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Mir ist nicht klar, was der Vorposter meint. Ob Privatnutzung oder Vermietung. Aber zumindest bei der Vermietung ist die Rendite noch deutlich schlechter, da die nötigen Mietpreise nicht bezahlt werden für eine entsprechende Rendite

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

Bei Rendite reden wir hier von Vermietung und nicht von Privatnutzung.
Privatnutzung wirft keine Rendite ab.

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

Die Realrendite der Immobilie würde ich wirklich mal gerne sehen. Vor allem weil wir hier ja von Privatnutzung sprechen

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

Nicht der Vorposter, aber so mies ist die EK-Rendite nach entgangener Rendite (angenommene 7% MSCI abzgl. Steuer = ca. 5,25%) auch nicht. Das sind immerhin noch 5-25% mehr und das bezeichne ich nicht unbedingt als "miese Anlage". Eine mögliche nominale Wertsteigerung der Immobilie ist ja auch noch nicht mit eingerechnet.

Wenn du schon mit Rendite argumentieren willst, dann solltest du auch die entgangene Rendite auf dein Eigenkapital berücksichtigen. Sobald du das machst, ist deine Immobilie mit deiner Annahme eine sehr miese Anlage

Muss ja nicht real steigen. Bei 2% - 3% Inflation und 10%-20% EK-Einsatz hast du 10-30% EK-Rendite, wenn die Immobilien real gar nix machen (und dann 8-27% Realrendite).

antworten

Stimmt, die Immobilienpreise müssten in Ballungszentren eher um 40-50% fallen, um die historische Leistbarkeit bei den aktuellen Zinsen wieder zu erreichen.

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

Damals hatten wir 7-8% Zinsen und selbst gut verdienende Paare mussten sich echt strecken um sich irgendwo ein kleines Häusschen leisten zu können.

Das ist der Punkt. Wir zahlen 1,4% Zinsen bis zur Abzahlung von unserem Haus. Das Haus (2017er Preise) ist quasi geschenkt.

Nach den aktuellen Verwerfungen am Immobilienmarkt sind jetzt aktuell die Zinsen dreimal so hoch und die Preise noch immer etwa 80% höher. Unser Haus damals 500k, heute werden ähnliche Objekte für 900k gehandelt (in der Hochphase 1.000k).

Das ist ein Punkt, den viele Leute nicht verstehen wollen oder können. Es ist fast amüsant, wie manche den statistisch bewiesenen Zusammenhang zwischen Immobilienpreisen und Zinsen leugnen.

Das Absenken der Zinsen von 8% auf 1% sorgt mal eben dafür, dass sich die Leute bei gleicher Rate mehr als das Doppelte an Immobilienpreisen leisten konnten:

250k bei 8% ergeben ~1830 Euro Rate (30 Jahre)
500k bei 1% ergeben ~1600 Euro Rate (30 Jahre)

Nimmt man jetzt den Anstieg von 1% und 4% und die vorherige Rate von 1600 Euro auf 30 Jahre, ergeben sich nur noch ~340k leistbarer Kreditbeitrag.
Heißt eigentlich müssten die Immobilienpreise bei gleicher Leistbarkeit ca. 30% niedriger liegen als vor dem Zinsanstieg.

Wer also wirklich meint, die historisch einmalige Niedrigzinsphase hätte nichts mit dem Preisanstieg zu tun gehabt, dem ist wirklich nicht zu helfen.

Die Immobilienpreise müssen nicht ca 30% niedriger liegen, da die historische Leistbarkeit vor der Niedrigzinsphase und nach der Niedrigzinsphase IMMER schlechter war, als derzeit. Und zu diesen und weitaus schlechteren Bedingungen wurden mehr als 95% aller existierenden Immobilien realisiert. Warum muss es jetzt anders sein, als bei über 95% aller jemals realisierten Immobilienkäufen? Die Leistbarkeit war selten zuvor besser, als jetzt.

Man hat keinen Anspruch auf die wenigen historisch einmaligen Jahre der Dumpingzinsphase.

antworten

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

Deine Renditeberechnung ist irgendwie wenig plausibel. Ich versuche mal mit deinen Annahmen zu rechnen bei einer privat genutzten Immobilie

Immobilie: 1.000.000 EUR (100qm, 10.000 EUR pro qm und 20 EUR Miete pro qm - Nebenkosten beim Kauf / Miete ignoriere ich mal)
EK: 200.000 EUR (Rendite 7% Aktienmarkt)
FK: 800.000 EUR
Zinsen aktuell: 2% Tilgung und 3.5% Zinsen

Szenario Miete: 2.000 EUR Kaltmiete pro Monat oder 24.000 EUR pro Jahr, Rendite auf das EK 14.000 EUR

Szenario Kauf: 44.000 EUR Belastung pro Jahr (davon 16.000 EUR Tilgung und 28.000 EUR Zinsen), Wertsteigerung der Immobilie gemäß Inflation von 2%

Saldo nach einem Jahr:

Miete: Mietausgaben 24.000 EUR, EK Rendite 14.000 EUR = -10.000 EUR Net Worth Änderung durch "Wohnen", hierzu musst du jetzt aber addieren, was du dir durch die niedrigeren Mietzahlungen erspart hast (Kreditrate vs. Kaltmiete - die Tilgung ist nichts anderes als verdeckter Vermögensaufbau, den du auch als Mieter hast). Nämlich ca. 1.600 EUR pro Monat bzw. 19.200 EUR = Net Worth ist um 9.200 EUR gestiegen

Kauf: Wert der Immobilie 1.020.000 EUR, Restschuld 784.000 EUR, Zinszahlungen 28.000 -> Hier hat sich die Differenz zwischen Immobilie und Restschuld auf 236.000 EUR erhöht. In diesem Fall hättest du auf das EK eine Rendite von 18% erreicht. Aber für eine vollständige Betrachtung musst du die Zinszahlungen abziehen. Dein Networth ist damit nur um 8.000 EUR gestiegen und damit schlechter als die Mietalternative.

Bin gespannt, wie du hier auf ein anderes Ergebnis kommst

Bin nicht der Vorposter. Deine Berechnung gilt ja nur für das erste Jahr. Aber wenn du deine Berechnungen noch ein paar Jahre weiter führst, dann wird sich die Sache irgendwann drehen. Vor allem wenn man in die Berechnung auch eine Mietsteigerung einbezieht.

antworten

Nein, eigentlich nicht. Die Rechnung bleibt beim gleichen Ergebnis, da das EK mit höherer Rate zulegt als die Immobilie an Wert gewinnen kann oder die Mieten steigen würde

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

Deine Renditeberechnung ist irgendwie wenig plausibel. Ich versuche mal mit deinen Annahmen zu rechnen bei einer privat genutzten Immobilie

Immobilie: 1.000.000 EUR (100qm, 10.000 EUR pro qm und 20 EUR Miete pro qm - Nebenkosten beim Kauf / Miete ignoriere ich mal)
EK: 200.000 EUR (Rendite 7% Aktienmarkt)
FK: 800.000 EUR
Zinsen aktuell: 2% Tilgung und 3.5% Zinsen

Szenario Miete: 2.000 EUR Kaltmiete pro Monat oder 24.000 EUR pro Jahr, Rendite auf das EK 14.000 EUR

Szenario Kauf: 44.000 EUR Belastung pro Jahr (davon 16.000 EUR Tilgung und 28.000 EUR Zinsen), Wertsteigerung der Immobilie gemäß Inflation von 2%

Saldo nach einem Jahr:

Miete: Mietausgaben 24.000 EUR, EK Rendite 14.000 EUR = -10.000 EUR Net Worth Änderung durch "Wohnen", hierzu musst du jetzt aber addieren, was du dir durch die niedrigeren Mietzahlungen erspart hast (Kreditrate vs. Kaltmiete - die Tilgung ist nichts anderes als verdeckter Vermögensaufbau, den du auch als Mieter hast). Nämlich ca. 1.600 EUR pro Monat bzw. 19.200 EUR = Net Worth ist um 9.200 EUR gestiegen

Kauf: Wert der Immobilie 1.020.000 EUR, Restschuld 784.000 EUR, Zinszahlungen 28.000 -> Hier hat sich die Differenz zwischen Immobilie und Restschuld auf 236.000 EUR erhöht. In diesem Fall hättest du auf das EK eine Rendite von 18% erreicht. Aber für eine vollständige Betrachtung musst du die Zinszahlungen abziehen. Dein Networth ist damit nur um 8.000 EUR gestiegen und damit schlechter als die Mietalternative.

Bin gespannt, wie du hier auf ein anderes Ergebnis kommst

Bin nicht der Vorposter. Deine Berechnung gilt ja nur für das erste Jahr. Aber wenn du deine Berechnungen noch ein paar Jahre weiter führst, dann wird sich die Sache irgendwann drehen. Vor allem wenn man in die Berechnung auch eine Mietsteigerung einbezieht.

antworten

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

Damals hatten wir 7-8% Zinsen und selbst gut verdienende Paare mussten sich echt strecken um sich irgendwo ein kleines Häusschen leisten zu können.

Das ist der Punkt. Wir zahlen 1,4% Zinsen bis zur Abzahlung von unserem Haus. Das Haus (2017er Preise) ist quasi geschenkt.

Nach den aktuellen Verwerfungen am Immobilienmarkt sind jetzt aktuell die Zinsen dreimal so hoch und die Preise noch immer etwa 80% höher. Unser Haus damals 500k, heute werden ähnliche Objekte für 900k gehandelt (in der Hochphase 1.000k).

80% Wertsteigerung seit 2017 sind marktunüblich und 100% Wertsteigerung von 2017 bis zur Hochphase sind ebenfalls nicht marktkonform.

Das ist eben noch ein Punkt den Hannover mit dem DFB-Pokal gemein hat (neben der hohen Beliebtheit bei Fußballprofis): es hat seine eigenen Gesetze.

antworten

Der Durchschnitt ist das, was auf die meisten konkreten Fälle zutrifft.

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

im durchschnitt - das hilft niemandem im konkreten fall

Damals hatten wir 7-8% Zinsen und selbst gut verdienende Paare mussten sich echt strecken um sich irgendwo ein kleines Häusschen leisten zu können.

Das ist der Punkt. Wir zahlen 1,4% Zinsen bis zur Abzahlung von unserem Haus. Das Haus (2017er Preise) ist quasi geschenkt.

Nach den aktuellen Verwerfungen am Immobilienmarkt sind jetzt aktuell die Zinsen dreimal so hoch und die Preise noch immer etwa 80% höher. Unser Haus damals 500k, heute werden ähnliche Objekte für 900k gehandelt (in der Hochphase 1.000k).

Das ist ein Punkt, den viele Leute nicht verstehen wollen oder können. Es ist fast amüsant, wie manche den statistisch bewiesenen Zusammenhang zwischen Immobilienpreisen und Zinsen leugnen.

Das Absenken der Zinsen von 8% auf 1% sorgt mal eben dafür, dass sich die Leute bei gleicher Rate mehr als das Doppelte an Immobilienpreisen leisten konnten:

250k bei 8% ergeben ~1830 Euro Rate (30 Jahre)
500k bei 1% ergeben ~1600 Euro Rate (30 Jahre)

Nimmt man jetzt den Anstieg von 1% und 4% und die vorherige Rate von 1600 Euro auf 30 Jahre, ergeben sich nur noch ~340k leistbarer Kreditbeitrag.
Heißt eigentlich müssten die Immobilienpreise bei gleicher Leistbarkeit ca. 30% niedriger liegen als vor dem Zinsanstieg.

Wer also wirklich meint, die historisch einmalige Niedrigzinsphase hätte nichts mit dem Preisanstieg zu tun gehabt, dem ist wirklich nicht zu helfen.

Die Immobilienpreise müssen nicht ca 30% niedriger liegen, da die historische Leistbarkeit vor der Niedrigzinsphase und nach der Niedrigzinsphase IMMER schlechter war, als derzeit. Und zu diesen und weitaus schlechteren Bedingungen wurden mehr als 95% aller existierenden Immobilien realisiert. Warum muss es jetzt anders sein, als bei über 95% aller jemals realisierten Immobilienkäufen? Die Leistbarkeit war selten zuvor besser, als jetzt.

Man hat keinen Anspruch auf die wenigen historisch einmaligen Jahre der Dumpingzinsphase.

antworten

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

Damals hatten wir 7-8% Zinsen und selbst gut verdienende Paare mussten sich echt strecken um sich irgendwo ein kleines Häusschen leisten zu können.

Das ist der Punkt. Wir zahlen 1,4% Zinsen bis zur Abzahlung von unserem Haus. Das Haus (2017er Preise) ist quasi geschenkt.

Nach den aktuellen Verwerfungen am Immobilienmarkt sind jetzt aktuell die Zinsen dreimal so hoch und die Preise noch immer etwa 80% höher. Unser Haus damals 500k, heute werden ähnliche Objekte für 900k gehandelt (in der Hochphase 1.000k).

Das ist ein Punkt, den viele Leute nicht verstehen wollen oder können. Es ist fast amüsant, wie manche den statistisch bewiesenen Zusammenhang zwischen Immobilienpreisen und Zinsen leugnen.

Das Absenken der Zinsen von 8% auf 1% sorgt mal eben dafür, dass sich die Leute bei gleicher Rate mehr als das Doppelte an Immobilienpreisen leisten konnten:

250k bei 8% ergeben ~1830 Euro Rate (30 Jahre)
500k bei 1% ergeben ~1600 Euro Rate (30 Jahre)

Nimmt man jetzt den Anstieg von 1% und 4% und die vorherige Rate von 1600 Euro auf 30 Jahre, ergeben sich nur noch ~340k leistbarer Kreditbeitrag.
Heißt eigentlich müssten die Immobilienpreise bei gleicher Leistbarkeit ca. 30% niedriger liegen als vor dem Zinsanstieg.

Wer also wirklich meint, die historisch einmalige Niedrigzinsphase hätte nichts mit dem Preisanstieg zu tun gehabt, dem ist wirklich nicht zu helfen.

Die Immobilienpreise müssen nicht ca 30% niedriger liegen, da die historische Leistbarkeit vor der Niedrigzinsphase und nach der Niedrigzinsphase IMMER schlechter war, als derzeit. Und zu diesen und weitaus schlechteren Bedingungen wurden mehr als 95% aller existierenden Immobilien realisiert. Warum muss es jetzt anders sein, als bei über 95% aller jemals realisierten Immobilienkäufen? Die Leistbarkeit war selten zuvor besser, als jetzt.

Genau das ist der Knackpunkt. Die niedrigen Zinsen waren nie eingepreist. Es gab damals Häuser als Free Lunch. Quasi geschenkt!

Bei einem Multiple von 20-25 und 1,5% Zinsen konnte man 2,5 - 3,5% Anfangstilgung vereinbaren und war trotzdem stets immer unter der Vergleichskaltmiete.

Heute sind wir eher bei 30 als Multiple und über 3% Zinsen. Häuser werden nicht mehr (zum Preis einer Vergleichskaltmiete) verschenkt.

antworten

genau, und im durchschnitt besitzen elon musk und ich 97.5 mrd dollar.

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

Der Durchschnitt ist das, was auf die meisten konkreten Fälle zutrifft.

im durchschnitt - das hilft niemandem im konkreten fall

Damals hatten wir 7-8% Zinsen und selbst gut verdienende Paare mussten sich echt strecken um sich irgendwo ein kleines Häusschen leisten zu können.

Das ist der Punkt. Wir zahlen 1,4% Zinsen bis zur Abzahlung von unserem Haus. Das Haus (2017er Preise) ist quasi geschenkt.

Nach den aktuellen Verwerfungen am Immobilienmarkt sind jetzt aktuell die Zinsen dreimal so hoch und die Preise noch immer etwa 80% höher. Unser Haus damals 500k, heute werden ähnliche Objekte für 900k gehandelt (in der Hochphase 1.000k).

Das ist ein Punkt, den viele Leute nicht verstehen wollen oder können. Es ist fast amüsant, wie manche den statistisch bewiesenen Zusammenhang zwischen Immobilienpreisen und Zinsen leugnen.

Das Absenken der Zinsen von 8% auf 1% sorgt mal eben dafür, dass sich die Leute bei gleicher Rate mehr als das Doppelte an Immobilienpreisen leisten konnten:

250k bei 8% ergeben ~1830 Euro Rate (30 Jahre)
500k bei 1% ergeben ~1600 Euro Rate (30 Jahre)

Nimmt man jetzt den Anstieg von 1% und 4% und die vorherige Rate von 1600 Euro auf 30 Jahre, ergeben sich nur noch ~340k leistbarer Kreditbeitrag.
Heißt eigentlich müssten die Immobilienpreise bei gleicher Leistbarkeit ca. 30% niedriger liegen als vor dem Zinsanstieg.

Wer also wirklich meint, die historisch einmalige Niedrigzinsphase hätte nichts mit dem Preisanstieg zu tun gehabt, dem ist wirklich nicht zu helfen.

Die Immobilienpreise müssen nicht ca 30% niedriger liegen, da die historische Leistbarkeit vor der Niedrigzinsphase und nach der Niedrigzinsphase IMMER schlechter war, als derzeit. Und zu diesen und weitaus schlechteren Bedingungen wurden mehr als 95% aller existierenden Immobilien realisiert. Warum muss es jetzt anders sein, als bei über 95% aller jemals realisierten Immobilienkäufen? Die Leistbarkeit war selten zuvor besser, als jetzt.

Man hat keinen Anspruch auf die wenigen historisch einmaligen Jahre der Dumpingzinsphase.

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Zur Wahrheit gehört aber auch, dass eine Immobilie, die ich für 24k Kaltmiete mieten kann, nicht 1kk wert ist. Das wäre eine Rendite von 2,4%. Bei einer 1kk Immobilie müsste man mindestens 40k Kaltmiete im Jahr annehmen oder bei 24k Kaltmiete hat die Immobilie einen Wert von ca. 600k.
Oder es werden hier Altmietverträge mit einem Neubau verglichen. Erstens wäre das ein Äpfel und Birnen Vergleich und zweitens sind Altmietverträge auch nicht die Regel.

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

Nein, eigentlich nicht. Die Rechnung bleibt beim gleichen Ergebnis, da das EK mit höherer Rate zulegt als die Immobilie an Wert gewinnen kann oder die Mieten steigen würde

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

Deine Renditeberechnung ist irgendwie wenig plausibel. Ich versuche mal mit deinen Annahmen zu rechnen bei einer privat genutzten Immobilie

Immobilie: 1.000.000 EUR (100qm, 10.000 EUR pro qm und 20 EUR Miete pro qm - Nebenkosten beim Kauf / Miete ignoriere ich mal)
EK: 200.000 EUR (Rendite 7% Aktienmarkt)
FK: 800.000 EUR
Zinsen aktuell: 2% Tilgung und 3.5% Zinsen

Szenario Miete: 2.000 EUR Kaltmiete pro Monat oder 24.000 EUR pro Jahr, Rendite auf das EK 14.000 EUR

Szenario Kauf: 44.000 EUR Belastung pro Jahr (davon 16.000 EUR Tilgung und 28.000 EUR Zinsen), Wertsteigerung der Immobilie gemäß Inflation von 2%

Saldo nach einem Jahr:

Miete: Mietausgaben 24.000 EUR, EK Rendite 14.000 EUR = -10.000 EUR Net Worth Änderung durch "Wohnen", hierzu musst du jetzt aber addieren, was du dir durch die niedrigeren Mietzahlungen erspart hast (Kreditrate vs. Kaltmiete - die Tilgung ist nichts anderes als verdeckter Vermögensaufbau, den du auch als Mieter hast). Nämlich ca. 1.600 EUR pro Monat bzw. 19.200 EUR = Net Worth ist um 9.200 EUR gestiegen

Kauf: Wert der Immobilie 1.020.000 EUR, Restschuld 784.000 EUR, Zinszahlungen 28.000 -> Hier hat sich die Differenz zwischen Immobilie und Restschuld auf 236.000 EUR erhöht. In diesem Fall hättest du auf das EK eine Rendite von 18% erreicht. Aber für eine vollständige Betrachtung musst du die Zinszahlungen abziehen. Dein Networth ist damit nur um 8.000 EUR gestiegen und damit schlechter als die Mietalternative.

Bin gespannt, wie du hier auf ein anderes Ergebnis kommst

Bin nicht der Vorposter. Deine Berechnung gilt ja nur für das erste Jahr. Aber wenn du deine Berechnungen noch ein paar Jahre weiter führst, dann wird sich die Sache irgendwann drehen. Vor allem wenn man in die Berechnung auch eine Mietsteigerung einbezieht.

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Nein, das sind die Renditen bzw. Daten aus aktuellen Statistiken. 2.3-2.6% Mietrendite war 2022 und 2023 der Durchschnitt.

Neubau sieht es anders aus. Aber der macht keine 10% aus

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

Zur Wahrheit gehört aber auch, dass eine Immobilie, die ich für 24k Kaltmiete mieten kann, nicht 1kk wert ist. Das wäre eine Rendite von 2,4%. Bei einer 1kk Immobilie müsste man mindestens 40k Kaltmiete im Jahr annehmen oder bei 24k Kaltmiete hat die Immobilie einen Wert von ca. 600k.
Oder es werden hier Altmietverträge mit einem Neubau verglichen. Erstens wäre das ein Äpfel und Birnen Vergleich und zweitens sind Altmietverträge auch nicht die Regel.

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

Nein, eigentlich nicht. Die Rechnung bleibt beim gleichen Ergebnis, da das EK mit höherer Rate zulegt als die Immobilie an Wert gewinnen kann oder die Mieten steigen würde

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

Deine Renditeberechnung ist irgendwie wenig plausibel. Ich versuche mal mit deinen Annahmen zu rechnen bei einer privat genutzten Immobilie

Immobilie: 1.000.000 EUR (100qm, 10.000 EUR pro qm und 20 EUR Miete pro qm - Nebenkosten beim Kauf / Miete ignoriere ich mal)
EK: 200.000 EUR (Rendite 7% Aktienmarkt)
FK: 800.000 EUR
Zinsen aktuell: 2% Tilgung und 3.5% Zinsen

Szenario Miete: 2.000 EUR Kaltmiete pro Monat oder 24.000 EUR pro Jahr, Rendite auf das EK 14.000 EUR

Szenario Kauf: 44.000 EUR Belastung pro Jahr (davon 16.000 EUR Tilgung und 28.000 EUR Zinsen), Wertsteigerung der Immobilie gemäß Inflation von 2%

Saldo nach einem Jahr:

Miete: Mietausgaben 24.000 EUR, EK Rendite 14.000 EUR = -10.000 EUR Net Worth Änderung durch "Wohnen", hierzu musst du jetzt aber addieren, was du dir durch die niedrigeren Mietzahlungen erspart hast (Kreditrate vs. Kaltmiete - die Tilgung ist nichts anderes als verdeckter Vermögensaufbau, den du auch als Mieter hast). Nämlich ca. 1.600 EUR pro Monat bzw. 19.200 EUR = Net Worth ist um 9.200 EUR gestiegen

Kauf: Wert der Immobilie 1.020.000 EUR, Restschuld 784.000 EUR, Zinszahlungen 28.000 -> Hier hat sich die Differenz zwischen Immobilie und Restschuld auf 236.000 EUR erhöht. In diesem Fall hättest du auf das EK eine Rendite von 18% erreicht. Aber für eine vollständige Betrachtung musst du die Zinszahlungen abziehen. Dein Networth ist damit nur um 8.000 EUR gestiegen und damit schlechter als die Mietalternative.

Bin gespannt, wie du hier auf ein anderes Ergebnis kommst

Bin nicht der Vorposter. Deine Berechnung gilt ja nur für das erste Jahr. Aber wenn du deine Berechnungen noch ein paar Jahre weiter führst, dann wird sich die Sache irgendwann drehen. Vor allem wenn man in die Berechnung auch eine Mietsteigerung einbezieht.

antworten

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

Zur Wahrheit gehört aber auch, dass eine Immobilie, die ich für 24k Kaltmiete mieten kann, nicht 1kk wert ist. Das wäre eine Rendite von 2,4%. Bei einer 1kk Immobilie müsste man mindestens 40k Kaltmiete im Jahr annehmen oder bei 24k Kaltmiete hat die Immobilie einen Wert von ca. 600k.

Also in nahezu jeder Großstadt hat man nur Mietrenditen im Bereich 2-3%. Einfach weil die Grundpreise so absurd hoch sind.

Man konkurriert beim Kauf als Vermieter auch noch mit anderen Interessenten wie z.B. Bauträgern oder Projektentwicklern.
Und anders als Kaufpreise sind Mieten sowohl durch Gesetze als auch den Markt stärker limitiert.

Lohnen tun sich 2-3% Mietrendite trotzdem, zumindest unter gewissen Bedingungen:
Die Mieten decken Zinsen+Tilgung vollständig, es sind keine größeren Kosten geplant, es wird eine positive Mietenentwicklung angenommen und es wird eine positive Wertentwicklung der Immobilie angenommen.
In diesem Fall bringt man kein oder nur sehr wenig EK ein und damit generiert die Immobilie jeden Monat einen ansehnlichen Vermögenszuwachs.

Problem aktuell ist nur, dass die Mietrendite selbst vor Kosten oft unter den Zinsen liegt.
Für die aktuellen Vermieter ist das kein Problem, da ihre Zinsen noch aus Altverträgen stammen und niedrig sind.
Aber für Investoren die neue Finanzierungen abschließen müssen, lohnt sich das aktuell nicht. Deswegen liegen die Transaktionen für Mietobjekte aktuell noch deutlich niedriger als die zur Selbstnutzung.

antworten

Doch, Renditen im Bereich 2.5% sind die aktuelle Realität. Manchmal geht etwas mehr, wenn man bei der Mietpreisbremse trickst, aber dann natürlich immer mit dem Risiko der Nachzahlung, wenn es auffliegt. Und selbst dann sprechen wir auch nur von ca. 3.5%

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

Zur Wahrheit gehört aber auch, dass eine Immobilie, die ich für 24k Kaltmiete mieten kann, nicht 1kk wert ist. Das wäre eine Rendite von 2,4%. Bei einer 1kk Immobilie müsste man mindestens 40k Kaltmiete im Jahr annehmen oder bei 24k Kaltmiete hat die Immobilie einen Wert von ca. 600k.
Oder es werden hier Altmietverträge mit einem Neubau verglichen. Erstens wäre das ein Äpfel und Birnen Vergleich und zweitens sind Altmietverträge auch nicht die Regel.

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

Nein, eigentlich nicht. Die Rechnung bleibt beim gleichen Ergebnis, da das EK mit höherer Rate zulegt als die Immobilie an Wert gewinnen kann oder die Mieten steigen würde

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

Deine Renditeberechnung ist irgendwie wenig plausibel. Ich versuche mal mit deinen Annahmen zu rechnen bei einer privat genutzten Immobilie

Immobilie: 1.000.000 EUR (100qm, 10.000 EUR pro qm und 20 EUR Miete pro qm - Nebenkosten beim Kauf / Miete ignoriere ich mal)
EK: 200.000 EUR (Rendite 7% Aktienmarkt)
FK: 800.000 EUR
Zinsen aktuell: 2% Tilgung und 3.5% Zinsen

Szenario Miete: 2.000 EUR Kaltmiete pro Monat oder 24.000 EUR pro Jahr, Rendite auf das EK 14.000 EUR

Szenario Kauf: 44.000 EUR Belastung pro Jahr (davon 16.000 EUR Tilgung und 28.000 EUR Zinsen), Wertsteigerung der Immobilie gemäß Inflation von 2%

Saldo nach einem Jahr:

Miete: Mietausgaben 24.000 EUR, EK Rendite 14.000 EUR = -10.000 EUR Net Worth Änderung durch "Wohnen", hierzu musst du jetzt aber addieren, was du dir durch die niedrigeren Mietzahlungen erspart hast (Kreditrate vs. Kaltmiete - die Tilgung ist nichts anderes als verdeckter Vermögensaufbau, den du auch als Mieter hast). Nämlich ca. 1.600 EUR pro Monat bzw. 19.200 EUR = Net Worth ist um 9.200 EUR gestiegen

Kauf: Wert der Immobilie 1.020.000 EUR, Restschuld 784.000 EUR, Zinszahlungen 28.000 -> Hier hat sich die Differenz zwischen Immobilie und Restschuld auf 236.000 EUR erhöht. In diesem Fall hättest du auf das EK eine Rendite von 18% erreicht. Aber für eine vollständige Betrachtung musst du die Zinszahlungen abziehen. Dein Networth ist damit nur um 8.000 EUR gestiegen und damit schlechter als die Mietalternative.

Bin gespannt, wie du hier auf ein anderes Ergebnis kommst

Bin nicht der Vorposter. Deine Berechnung gilt ja nur für das erste Jahr. Aber wenn du deine Berechnungen noch ein paar Jahre weiter führst, dann wird sich die Sache irgendwann drehen. Vor allem wenn man in die Berechnung auch eine Mietsteigerung einbezieht.

antworten

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

Zur Wahrheit gehört aber auch, dass eine Immobilie, die ich für 24k Kaltmiete mieten kann, nicht 1kk wert ist. Das wäre eine Rendite von 2,4%. Bei einer 1kk Immobilie müsste man mindestens 40k Kaltmiete im Jahr annehmen oder bei 24k Kaltmiete hat die Immobilie einen Wert von ca. 600k.

Also in nahezu jeder Großstadt hat man nur Mietrenditen im Bereich 2-3%. Einfach weil die Grundpreise so absurd hoch sind.

Das ist die Anfangsrendite. Jeder kennt die Entwicklung der Mietpreise in seiner Stadt. Die haben sich locker in 10 Jahren verdoppelt und werden sich bis 2035 sicher nochmal verdoppeln.

antworten

Wenn man sich die aktuellen politischen Diskussionen ansieht, dann wird bei den Mietpreisen sicherlich einiges passieren. Aber eine Verdoppelung keinesfalls.

Außerdem kriegst du das im Bestand bei der aktuellen Gesetzgebung gar nicht in dem Maße erhöht.

Spreche da leider aus eigener Erfahrung

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

Zur Wahrheit gehört aber auch, dass eine Immobilie, die ich für 24k Kaltmiete mieten kann, nicht 1kk wert ist. Das wäre eine Rendite von 2,4%. Bei einer 1kk Immobilie müsste man mindestens 40k Kaltmiete im Jahr annehmen oder bei 24k Kaltmiete hat die Immobilie einen Wert von ca. 600k.

Also in nahezu jeder Großstadt hat man nur Mietrenditen im Bereich 2-3%. Einfach weil die Grundpreise so absurd hoch sind.

Das ist die Anfangsrendite. Jeder kennt die Entwicklung der Mietpreise in seiner Stadt. Die haben sich locker in 10 Jahren verdoppelt und werden sich bis 2035 sicher nochmal verdoppeln.

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WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

Nein, das sind die Renditen bzw. Daten aus aktuellen Statistiken. 2.3-2.6% Mietrendite war 2022 und 2023 der Durchschnitt.

Neubau sieht es anders aus. Aber der macht keine 10% aus

Bitte auch mit der entsprechenden Statistik belegen. Ich habe nur eben kurz gegoogelt und die erste Quelle besagt 3,71%.

www.asscompact.de/nachrichten/mietrenditen-deutschland-steigen-weiter#:~:text=Die%20Bruttomietrendite%2C%20also%20das%20Verh%C3%A4ltnis,neue%20Mietrenditeatlas%20des%20Vergleichsportals%20Baufi24.

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WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

Zur Wahrheit gehört aber auch, dass eine Immobilie, die ich für 24k Kaltmiete mieten kann, nicht 1kk wert ist. Das wäre eine Rendite von 2,4%. Bei einer 1kk Immobilie müsste man mindestens 40k Kaltmiete im Jahr annehmen oder bei 24k Kaltmiete hat die Immobilie einen Wert von ca. 600k.

Also in nahezu jeder Großstadt hat man nur Mietrenditen im Bereich 2-3%. Einfach weil die Grundpreise so absurd hoch sind.

Man konkurriert beim Kauf als Vermieter auch noch mit anderen Interessenten wie z.B. Bauträgern oder Projektentwicklern.
Und anders als Kaufpreise sind Mieten sowohl durch Gesetze als auch den Markt stärker limitiert.

Lohnen tun sich 2-3% Mietrendite trotzdem, zumindest unter gewissen Bedingungen:
Die Mieten decken Zinsen+Tilgung vollständig, es sind keine größeren Kosten geplant, es wird eine positive Mietenentwicklung angenommen und es wird eine positive Wertentwicklung der Immobilie angenommen.
In diesem Fall bringt man kein oder nur sehr wenig EK ein und damit generiert die Immobilie jeden Monat einen ansehnlichen Vermögenszuwachs.

Problem aktuell ist nur, dass die Mietrendite selbst vor Kosten oft unter den Zinsen liegt.
Für die aktuellen Vermieter ist das kein Problem, da ihre Zinsen noch aus Altverträgen stammen und niedrig sind.
Aber für Investoren die neue Finanzierungen abschließen müssen, lohnt sich das aktuell nicht. Deswegen liegen die Transaktionen für Mietobjekte aktuell noch deutlich niedriger als die zur Selbstnutzung.

Also ich wohne in einer Großstadt (Oldenburg) und kann das nicht bestätigen. Es ist immer schwierig so etwas zu belegen, da selten ein Objekt zur Miete und zum Kauf angeboten wird. Hier war mal ein Reihenmittelhaus für 1,7k Kaltmiete und für 510k zum Kauf inseriert gewesen. Ob es am Ende verkauft oder vermietet wurde, kann ich nicht sagen. Aber es wurde eben für 4% Mietzins angeboten.
Aber auch andere Kaufangebote liegen zwischen 3,5-4% wenn man die üblich aufgerufenen Miete zum Vergleich heranzieht.

antworten

Hier nochmal der Oldenburger. Um ein konkretes Beispiel mal zu nennen:

www.kleinanzeigen.de/s-anzeige/-kfw-55-neubau-doppelhaushaelfte-in-oldenburg-zu-verkaufen-keine-kaeuferprovision-/2731203420-208-3110?utm_source=sharesheet&utm_medium=social&utm_campaign=socialbuttons&utm_content=app_android

Gerade bei #Kleinanzeigen gefunden. Wie findest du das?

www.kleinanzeigen.de/s-anzeige/dhh-im-neubaugebiet-von-oldenburg-zu-vermieten-/2751038192-205-3110?utm_source=sharesheet&utm_medium=social&utm_campaign=socialbuttons&utm_content=app_android

Ziemlich identische Objekte, einmal für 459k zum Kauf und für 1,6k zur Miete. Das entspricht 4,17% Mietrendite.

antworten

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

Wenn man sich die aktuellen politischen Diskussionen ansieht, dann wird bei den Mietpreisen sicherlich einiges passieren. Aber eine Verdoppelung keinesfalls.

Außerdem kriegst du das im Bestand bei der aktuellen Gesetzgebung gar nicht in dem Maße erhöht.

Spreche da leider aus eigener Erfahrung

Muss sagen, dass ich die Diskussion hier höchst spannend finde.
Gerade das Thema Mietrentabilitätskalkulation in der aktuellen Marktlage ist ja bekanntlich ein sehr leidiges Thema, weil die meisten Preise einfach deutlich zu hoch- und die vereinbarten Mieten deutlich zu niedrig sind. Letztens habe ich eine 100 TEUR Wohnung (40 qm) in Hessen (B-Lage mit super Verkehrsanbindung) gesehen. Hier wurde erst neulich eine neue mtl. Kaltmiete in Höhe von 370 EUR vereinbart (mit 5 Jahren Vertragsbindung). Bei Abzug der nicht umlagefähigen Kosten fürs Hausgeld bin ich dann bei einer jährlichen Reinmiete von 3.200 EUR, alleine die Zinsbelastung liegt hier aber bei einer 90% Finanzierung (4% Zinssatz) bei 3.600 EUR !!! Da liegen 400 EUR Unterschied und von Tilgung ist noch gar nicht die Rede, geschweige denn von einer positiven Mietrendiete...

Hab also ganz nüchtern eine Kaufobergrenze von 75.000 EUR gesetzt und gemeint, die Vorstellungen des Verkäufers seien im Nüchternen Zustand keines Weges nachzuvollziehen.

PS: Was haltet ihr davon, vllt mal eine gemeinsame WA-Gruppe zu eröffnen und diese als allgemeine Austauschplattform für Immobilientransaktionen zu verwenden? Denke, das würde für alle Beteiligten einen großen Mehrwert darstellen (gerade bei überregionalen Käufern in mehreren Bundesländern wegen Verbindungen / Empfehlungen zu guten Handwerkern, Notaren, Banken / Finanzierungsbankern etc...)

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

Zur Wahrheit gehört aber auch, dass eine Immobilie, die ich für 24k Kaltmiete mieten kann, nicht 1kk wert ist. Das wäre eine Rendite von 2,4%. Bei einer 1kk Immobilie müsste man mindestens 40k Kaltmiete im Jahr annehmen oder bei 24k Kaltmiete hat die Immobilie einen Wert von ca. 600k.

Also in nahezu jeder Großstadt hat man nur Mietrenditen im Bereich 2-3%. Einfach weil die Grundpreise so absurd hoch sind.

Das ist die Anfangsrendite. Jeder kennt die Entwicklung der Mietpreise in seiner Stadt. Die haben sich locker in 10 Jahren verdoppelt und werden sich bis 2035 sicher nochmal verdoppeln.

antworten

also ich wohne seit 2015 in einer 160qm dhh die 15min vom stadtzentrum münsters entfernt liegt und zahle 1300eur seit 2015. also stimmt die aussage pauschal nicht

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

Zur Wahrheit gehört aber auch, dass eine Immobilie, die ich für 24k Kaltmiete mieten kann, nicht 1kk wert ist. Das wäre eine Rendite von 2,4%. Bei einer 1kk Immobilie müsste man mindestens 40k Kaltmiete im Jahr annehmen oder bei 24k Kaltmiete hat die Immobilie einen Wert von ca. 600k.

Also in nahezu jeder Großstadt hat man nur Mietrenditen im Bereich 2-3%. Einfach weil die Grundpreise so absurd hoch sind.

Das ist die Anfangsrendite. Jeder kennt die Entwicklung der Mietpreise in seiner Stadt. Die haben sich locker in 10 Jahren verdoppelt und werden sich bis 2035 sicher nochmal verdoppeln.

antworten

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

also ich wohne seit 2015 in einer 160qm dhh die 15min vom stadtzentrum münsters entfernt liegt und zahle 1300eur seit 2015. also stimmt die aussage pauschal nicht

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

Zur Wahrheit gehört aber auch, dass eine Immobilie, die ich für 24k Kaltmiete mieten kann, nicht 1kk wert ist. Das wäre eine Rendite von 2,4%. Bei einer 1kk Immobilie müsste man mindestens 40k Kaltmiete im Jahr annehmen oder bei 24k Kaltmiete hat die Immobilie einen Wert von ca. 600k.

Also in nahezu jeder Großstadt hat man nur Mietrenditen im Bereich 2-3%. Einfach weil die Grundpreise so absurd hoch sind.

Das ist die Anfangsrendite. Jeder kennt die Entwicklung der Mietpreise in seiner Stadt. Die haben sich locker in 10 Jahren verdoppelt und werden sich bis 2035 sicher nochmal verdoppeln.

Wenn du eine Aussage zu einer gewissen Mietrendite widerlegen möchtest, wäre es sinnvoll entweder den Kaufpreis oder die Mietrendite mit dazuzuschreiben...

Geht man von gängigen Preisen aus, widerlegt deine Mietsituation übrigens nicht die Aussage des Vorredners, sondern belegt sie sogar.

antworten

Dann hast du Glück und dein Vermieter ist offenbar nicht an seiner Rendite interessiert. Das sind aber oftmals private Vermieter, die ihre Wohnung und Haus noch für die Kinder oder andere Verwandte warmhalten und daher nicht nach Rendite vermieten.
Du bist jedoch auch nur eine wahrscheinliche (?) Eigenbedarfskündigung von einem Umzug und einer 2024 Marktmiete entfernt. Wäre mir als Nest für meine Kinder zu heiß.

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

also ich wohne seit 2015 in einer 160qm dhh die 15min vom stadtzentrum münsters entfernt liegt und zahle 1300eur seit 2015. also stimmt die aussage pauschal nicht

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

Zur Wahrheit gehört aber auch, dass eine Immobilie, die ich für 24k Kaltmiete mieten kann, nicht 1kk wert ist. Das wäre eine Rendite von 2,4%. Bei einer 1kk Immobilie müsste man mindestens 40k Kaltmiete im Jahr annehmen oder bei 24k Kaltmiete hat die Immobilie einen Wert von ca. 600k.

Also in nahezu jeder Großstadt hat man nur Mietrenditen im Bereich 2-3%. Einfach weil die Grundpreise so absurd hoch sind.

Das ist die Anfangsrendite. Jeder kennt die Entwicklung der Mietpreise in seiner Stadt. Die haben sich locker in 10 Jahren verdoppelt und werden sich bis 2035 sicher nochmal verdoppeln.

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Nein, der Vermieter hat Eigenbedarf ausgeschlossen. Insofern optimal: wir können gewinnbringend mehrere 1000 € im Monat in ETFs anlegen, anstatt in eine Immobilie, da letzteres aus meiner Sicht langfristig deutlich weniger Rendite trächtig und ein klumpenrisiko ist, gerade angesichts der absehbar negativen wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland.

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

Dann hast du Glück und dein Vermieter ist offenbar nicht an seiner Rendite interessiert. Das sind aber oftmals private Vermieter, die ihre Wohnung und Haus noch für die Kinder oder andere Verwandte warmhalten und daher nicht nach Rendite vermieten.
Du bist jedoch auch nur eine wahrscheinliche (?) Eigenbedarfskündigung von einem Umzug und einer 2024 Marktmiete entfernt. Wäre mir als Nest für meine Kinder zu heiß.

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

also ich wohne seit 2015 in einer 160qm dhh die 15min vom stadtzentrum münsters entfernt liegt und zahle 1300eur seit 2015. also stimmt die aussage pauschal nicht

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

Zur Wahrheit gehört aber auch, dass eine Immobilie, die ich für 24k Kaltmiete mieten kann, nicht 1kk wert ist. Das wäre eine Rendite von 2,4%. Bei einer 1kk Immobilie müsste man mindestens 40k Kaltmiete im Jahr annehmen oder bei 24k Kaltmiete hat die Immobilie einen Wert von ca. 600k.

Also in nahezu jeder Großstadt hat man nur Mietrenditen im Bereich 2-3%. Einfach weil die Grundpreise so absurd hoch sind.

Das ist die Anfangsrendite. Jeder kennt die Entwicklung der Mietpreise in seiner Stadt. Die haben sich locker in 10 Jahren verdoppelt und werden sich bis 2035 sicher nochmal verdoppeln.

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Von 2001 bis 2019 hatte ich eine 2ZKBB gemietet. In diesem Zeitraum gab es keine Mieterhöhung, Privater Vermieter (ein Wiwi).

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

Dann hast du Glück und dein Vermieter ist offenbar nicht an seiner Rendite interessiert. Das sind aber oftmals private Vermieter, die ihre Wohnung und Haus noch für die Kinder oder andere Verwandte warmhalten und daher nicht nach Rendite vermieten.
Du bist jedoch auch nur eine wahrscheinliche (?) Eigenbedarfskündigung von einem Umzug und einer 2024 Marktmiete entfernt. Wäre mir als Nest für meine Kinder zu heiß.

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

also ich wohne seit 2015 in einer 160qm dhh die 15min vom stadtzentrum münsters entfernt liegt und zahle 1300eur seit 2015. also stimmt die aussage pauschal nicht

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

Zur Wahrheit gehört aber auch, dass eine Immobilie, die ich für 24k Kaltmiete mieten kann, nicht 1kk wert ist. Das wäre eine Rendite von 2,4%. Bei einer 1kk Immobilie müsste man mindestens 40k Kaltmiete im Jahr annehmen oder bei 24k Kaltmiete hat die Immobilie einen Wert von ca. 600k.

Also in nahezu jeder Großstadt hat man nur Mietrenditen im Bereich 2-3%. Einfach weil die Grundpreise so absurd hoch sind.

Das ist die Anfangsrendite. Jeder kennt die Entwicklung der Mietpreise in seiner Stadt. Die haben sich locker in 10 Jahren verdoppelt und werden sich bis 2035 sicher nochmal verdoppeln.

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WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

Zur Wahrheit gehört aber auch, dass eine Immobilie, die ich für 24k Kaltmiete mieten kann, nicht 1kk wert ist. Das wäre eine Rendite von 2,4%. Bei einer 1kk Immobilie müsste man mindestens 40k Kaltmiete im Jahr annehmen oder bei 24k Kaltmiete hat die Immobilie einen Wert von ca. 600k.

Also in nahezu jeder Großstadt hat man nur Mietrenditen im Bereich 2-3%. Einfach weil die Grundpreise so absurd hoch sind.

Man konkurriert beim Kauf als Vermieter auch noch mit anderen Interessenten wie z.B. Bauträgern oder Projektentwicklern.
Und anders als Kaufpreise sind Mieten sowohl durch Gesetze als auch den Markt stärker limitiert.

Lohnen tun sich 2-3% Mietrendite trotzdem, zumindest unter gewissen Bedingungen:
Die Mieten decken Zinsen+Tilgung vollständig, es sind keine größeren Kosten geplant, es wird eine positive Mietenentwicklung angenommen und es wird eine positive Wertentwicklung der Immobilie angenommen.
In diesem Fall bringt man kein oder nur sehr wenig EK ein und damit generiert die Immobilie jeden Monat einen ansehnlichen Vermögenszuwachs.

Problem aktuell ist nur, dass die Mietrendite selbst vor Kosten oft unter den Zinsen liegt.
Für die aktuellen Vermieter ist das kein Problem, da ihre Zinsen noch aus Altverträgen stammen und niedrig sind.
Aber für Investoren die neue Finanzierungen abschließen müssen, lohnt sich das aktuell nicht. Deswegen liegen die Transaktionen für Mietobjekte aktuell noch deutlich niedriger als die zur Selbstnutzung.

Also ich wohne in einer Großstadt (Oldenburg) und kann das nicht bestätigen. Es ist immer schwierig so etwas zu belegen, da selten ein Objekt zur Miete und zum Kauf angeboten wird. Hier war mal ein Reihenmittelhaus für 1,7k Kaltmiete und für 510k zum Kauf inseriert gewesen. Ob es am Ende verkauft oder vermietet wurde, kann ich nicht sagen. Aber es wurde eben für 4% Mietzins angeboten.
Aber auch andere Kaufangebote liegen zwischen 3,5-4% wenn man die üblich aufgerufenen Miete zum Vergleich heranzieht.

Oldenburg ist vieles, aber keine Großstadt.

In B und C Städten sind durchaus auch 3-5% Mietrendite drin, allerdings hat man es dort auch schwerer ausreichend brauchbare Interessenten bzw. zuverlässige Mieter zu finden.

Aber finde mal in München, Berlin, Frankfurt oder Köln ein Objekt mit einer realistischen Mietrendite >3% (also mit legalen Mietpreisen, ohne Sanierungsstau und brauchbarem Mieterklientel). Kaufe ich sofort wenn du eins findest.

antworten

Jetzt hast Du einen Sonderfall als Gegenbeispiel gebracht, der auf die MEISTEN Fälle nicht zutrifft. Ich habe bewusst geschrieben, dass der Durchschnitt auf die MEISTEN konkreten Fälle zutrifft und nicht auf ALLE Fälle.

PS: Ich wusste nicht, dass Du Schulden in Milliardenhöhe hast. Was hast Du mit der Kohle gemacht?

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

genau, und im durchschnitt besitzen elon musk und ich 97.5 mrd dollar.

Der Durchschnitt ist das, was auf die meisten konkreten Fälle zutrifft.

im durchschnitt - das hilft niemandem im konkreten fall

antworten

Gibt wohl doch noch Menschen, die nicht nur maximale Rendite überall rauspressen, sondern andere Werte höher gewichten. Chapeau

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

Von 2001 bis 2019 hatte ich eine 2ZKBB gemietet. In diesem Zeitraum gab es keine Mieterhöhung, Privater Vermieter (ein Wiwi).

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

Dann hast du Glück und dein Vermieter ist offenbar nicht an seiner Rendite interessiert. Das sind aber oftmals private Vermieter, die ihre Wohnung und Haus noch für die Kinder oder andere Verwandte warmhalten und daher nicht nach Rendite vermieten.
Du bist jedoch auch nur eine wahrscheinliche (?) Eigenbedarfskündigung von einem Umzug und einer 2024 Marktmiete entfernt. Wäre mir als Nest für meine Kinder zu heiß.

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

also ich wohne seit 2015 in einer 160qm dhh die 15min vom stadtzentrum münsters entfernt liegt und zahle 1300eur seit 2015. also stimmt die aussage pauschal nicht

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

Zur Wahrheit gehört aber auch, dass eine Immobilie, die ich für 24k Kaltmiete mieten kann, nicht 1kk wert ist. Das wäre eine Rendite von 2,4%. Bei einer 1kk Immobilie müsste man mindestens 40k Kaltmiete im Jahr annehmen oder bei 24k Kaltmiete hat die Immobilie einen Wert von ca. 600k.

Also in nahezu jeder Großstadt hat man nur Mietrenditen im Bereich 2-3%. Einfach weil die Grundpreise so absurd hoch sind.

Das ist die Anfangsrendite. Jeder kennt die Entwicklung der Mietpreise in seiner Stadt. Die haben sich locker in 10 Jahren verdoppelt und werden sich bis 2035 sicher nochmal verdoppeln.

antworten

2015 hättest Du in Münster ein vergleichbares Objekt für nur wenig mehr Annuität kaufen können und der Wertzuwachs wäre größer gewesen, als der Wertzuwachs mit ETF´s. seit dieser Zeit.
Du hast somit einiges falsch gemacht.

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

also ich wohne seit 2015 in einer 160qm dhh die 15min vom stadtzentrum münsters entfernt liegt und zahle 1300eur seit 2015. also stimmt die aussage pauschal nicht

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

Zur Wahrheit gehört aber auch, dass eine Immobilie, die ich für 24k Kaltmiete mieten kann, nicht 1kk wert ist. Das wäre eine Rendite von 2,4%. Bei einer 1kk Immobilie müsste man mindestens 40k Kaltmiete im Jahr annehmen oder bei 24k Kaltmiete hat die Immobilie einen Wert von ca. 600k.

Also in nahezu jeder Großstadt hat man nur Mietrenditen im Bereich 2-3%. Einfach weil die Grundpreise so absurd hoch sind.

Das ist die Anfangsrendite. Jeder kennt die Entwicklung der Mietpreise in seiner Stadt. Die haben sich locker in 10 Jahren verdoppelt und werden sich bis 2035 sicher nochmal verdoppeln.

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9,39 Mio. Menschen ziehen in Deutschland pro Jahr um. im Schnitt wird jede Wohnung also alle 9 Jahre neu vermietet (evtl. ziehen auch Eigentümer weniger oft um, Mieter öfters - da bist du bei 6-8 Jahren).

In der Zeit dazwischen gibt es Kappungsgrenzen - stimmt. Aber auch da gibt es Möglichkeiten (energetische Sanierung oder Mieter loswerden).

Für die Neuvermietung gibt es ebenfalls Möglichkeiten, aus der Mietpreisbindung raus zu kommen (bisschen Bad & Küche renovieren - et voilà - du bist aufgrund "umfassender Modernisierung" raus aus der Mietpreisbindung).

Bei einer Immobilie reden wir (hoffentlich) von 30-50 Jahren Haltedauern. Die Mietvilla wird später mal vererbt. Und da interessiert die aktuelle Mietrendite herzlich wenig.

Nimm mal an, du hast eine 4 Mio. Euro Mietvilla mit 2 Mio. Grundstück und 2 Mio. Euro Haus. Durch eine Modernisierung i.H.v 666.667 Euro (1/3 vom Haus ohne Grundstück) bist du raus aus der Mietpreisbindung.

Dann geht die Miete von 8 Euro aus dem Bestandsmietvertrag 1992 zu 21 Euro Neuvermietung (du vermietest dann einen Altbau, aber mit neuen Bädern, neuer Küche, neuer Elektrik).

17% Invest für eine 2,5x-fache Miete.

Und warum läuft der Hase so? Weil 20 Euro eben die Marktmiete aktuell ist. Das sind die Leute bereit, auszugeben, damit sie nicht kaufen MÜSSEN. Die 8 Euro Bestandsmiete 1992 ist eine Marktverzerrung, welche früher oder später vom Markt verschwindet. Auf 40-50 Jahre gesehen ganz sicher, wenn der Vermieter kein Philanthrop ist.

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

Wenn man sich die aktuellen politischen Diskussionen ansieht, dann wird bei den Mietpreisen sicherlich einiges passieren. Aber eine Verdoppelung keinesfalls.

Außerdem kriegst du das im Bestand bei der aktuellen Gesetzgebung gar nicht in dem Maße erhöht.

Spreche da leider aus eigener Erfahrung

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

Zur Wahrheit gehört aber auch, dass eine Immobilie, die ich für 24k Kaltmiete mieten kann, nicht 1kk wert ist. Das wäre eine Rendite von 2,4%. Bei einer 1kk Immobilie müsste man mindestens 40k Kaltmiete im Jahr annehmen oder bei 24k Kaltmiete hat die Immobilie einen Wert von ca. 600k.

Also in nahezu jeder Großstadt hat man nur Mietrenditen im Bereich 2-3%. Einfach weil die Grundpreise so absurd hoch sind.

Das ist die Anfangsrendite. Jeder kennt die Entwicklung der Mietpreise in seiner Stadt. Die haben sich locker in 10 Jahren verdoppelt und werden sich bis 2035 sicher nochmal verdoppeln.

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Denk nochmal scharf nach und recherchiere, wie viele mrd elon musk hat und wie man den durchschnitt berechnet…

Die MEISTEN interessieren mich zudem nicht, sondern MEINE Parameter. Der Durchschnitt ist da irrelevant

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

Jetzt hast Du einen Sonderfall als Gegenbeispiel gebracht, der auf die MEISTEN Fälle nicht zutrifft. Ich habe bewusst geschrieben, dass der Durchschnitt auf die MEISTEN konkreten Fälle zutrifft und nicht auf ALLE Fälle.

PS: Ich wusste nicht, dass Du Schulden in Milliardenhöhe hast. Was hast Du mit der Kohle gemacht?

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

genau, und im durchschnitt besitzen elon musk und ich 97.5 mrd dollar.

Der Durchschnitt ist das, was auf die meisten konkreten Fälle zutrifft.

im durchschnitt - das hilft niemandem im konkreten fall

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Du kennst weder meine Rahmenbedingungen noch den Wertzuwachs meines Depots, weißt aber, ich habe einiges falsch gemacht… Willkommen im wiwi Forum lol

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

2015 hättest Du in Münster ein vergleichbares Objekt für nur wenig mehr Annuität kaufen können und der Wertzuwachs wäre größer gewesen, als der Wertzuwachs mit ETF´s. seit dieser Zeit.
Du hast somit einiges falsch gemacht.

also ich wohne seit 2015 in einer 160qm dhh die 15min vom stadtzentrum münsters entfernt liegt und zahle 1300eur seit 2015. also stimmt die aussage pauschal nicht

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

Zur Wahrheit gehört aber auch, dass eine Immobilie, die ich für 24k Kaltmiete mieten kann, nicht 1kk wert ist. Das wäre eine Rendite von 2,4%. Bei einer 1kk Immobilie müsste man mindestens 40k Kaltmiete im Jahr annehmen oder bei 24k Kaltmiete hat die Immobilie einen Wert von ca. 600k.

Also in nahezu jeder Großstadt hat man nur Mietrenditen im Bereich 2-3%. Einfach weil die Grundpreise so absurd hoch sind.

Das ist die Anfangsrendite. Jeder kennt die Entwicklung der Mietpreise in seiner Stadt. Die haben sich locker in 10 Jahren verdoppelt und werden sich bis 2035 sicher nochmal verdoppeln.

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Durchschnitt schon und gut. Ich kann dir, wie gesagt, aus Erfahrung sagen, dass die Leute sehr bewusst nicht ausziehen. Wir haben in der Familie Objekte, die trotz zweimal Erhöhung bis zur Kappungsgrenze noch 40-45% unter Mietspiegel sind. Vor allem weil die Kappungsgrenze immer prozentual auf den alten Mietpreis gilt.

Das mit der Mietpreisbremse ist in der Praxis auch nicht so leicht, wie du dir das vorstellst. Um von der Ausnahme Gebrauch machen zu können, musst du wirklich umfassen sanieren. Gesetzlich bist du damit als Daumenregel bei 1/3 der Kosten einer Neubauwohnung als Sanierungskosten. Ansonsten greift die Ausnahme nicht und mit ein bisschen Bad und Küche bist du davon weit weg.

Das einzige was wirklich hilft, ist eine Kernsanierung. Aber dann sprechen wir auch von massiven Mietausfall während der Sanierung und hohen Investitionen. Das muss sich erstmal rechnen.

Also alles deutlich komplizierter als du das beschreibst.

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

9,39 Mio. Menschen ziehen in Deutschland pro Jahr um. im Schnitt wird jede Wohnung also alle 9 Jahre neu vermietet (evtl. ziehen auch Eigentümer weniger oft um, Mieter öfters - da bist du bei 6-8 Jahren).

In der Zeit dazwischen gibt es Kappungsgrenzen - stimmt. Aber auch da gibt es Möglichkeiten (energetische Sanierung oder Mieter loswerden).

Für die Neuvermietung gibt es ebenfalls Möglichkeiten, aus der Mietpreisbindung raus zu kommen (bisschen Bad & Küche renovieren - et voilà - du bist aufgrund "umfassender Modernisierung" raus aus der Mietpreisbindung).

Bei einer Immobilie reden wir (hoffentlich) von 30-50 Jahren Haltedauern. Die Mietvilla wird später mal vererbt. Und da interessiert die aktuelle Mietrendite herzlich wenig.

Nimm mal an, du hast eine 4 Mio. Euro Mietvilla mit 2 Mio. Grundstück und 2 Mio. Euro Haus. Durch eine Modernisierung i.H.v 666.667 Euro (1/3 vom Haus ohne Grundstück) bist du raus aus der Mietpreisbindung.

Dann geht die Miete von 8 Euro aus dem Bestandsmietvertrag 1992 zu 21 Euro Neuvermietung (du vermietest dann einen Altbau, aber mit neuen Bädern, neuer Küche, neuer Elektrik).

17% Invest für eine 2,5x-fache Miete.

Und warum läuft der Hase so? Weil 20 Euro eben die Marktmiete aktuell ist. Das sind die Leute bereit, auszugeben, damit sie nicht kaufen MÜSSEN. Die 8 Euro Bestandsmiete 1992 ist eine Marktverzerrung, welche früher oder später vom Markt verschwindet. Auf 40-50 Jahre gesehen ganz sicher, wenn der Vermieter kein Philanthrop ist.

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

Wenn man sich die aktuellen politischen Diskussionen ansieht, dann wird bei den Mietpreisen sicherlich einiges passieren. Aber eine Verdoppelung keinesfalls.

Außerdem kriegst du das im Bestand bei der aktuellen Gesetzgebung gar nicht in dem Maße erhöht.

Spreche da leider aus eigener Erfahrung

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

Zur Wahrheit gehört aber auch, dass eine Immobilie, die ich für 24k Kaltmiete mieten kann, nicht 1kk wert ist. Das wäre eine Rendite von 2,4%. Bei einer 1kk Immobilie müsste man mindestens 40k Kaltmiete im Jahr annehmen oder bei 24k Kaltmiete hat die Immobilie einen Wert von ca. 600k.

Also in nahezu jeder Großstadt hat man nur Mietrenditen im Bereich 2-3%. Einfach weil die Grundpreise so absurd hoch sind.

Das ist die Anfangsrendite. Jeder kennt die Entwicklung der Mietpreise in seiner Stadt. Die haben sich locker in 10 Jahren verdoppelt und werden sich bis 2035 sicher nochmal verdoppeln.

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In 13 Jahren in 2 Wohnungen als Mieter (vor Eigentumskauf) in einer Großstadt keine Mieterhöhung erlebt. Ich weiß aber, dass bei der Neuvermietung jeweils an die zulässige Grenze gegangen wurde (die natürlich von unserer zu dem Zeitpunkt relativ geringen Miete erheblich höher war).

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WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

Zur Wahrheit gehört aber auch, dass eine Immobilie, die ich für 24k Kaltmiete mieten kann, nicht 1kk wert ist. Das wäre eine Rendite von 2,4%. Bei einer 1kk Immobilie müsste man mindestens 40k Kaltmiete im Jahr annehmen oder bei 24k Kaltmiete hat die Immobilie einen Wert von ca. 600k.

Also in nahezu jeder Großstadt hat man nur Mietrenditen im Bereich 2-3%. Einfach weil die Grundpreise so absurd hoch sind.

Man konkurriert beim Kauf als Vermieter auch noch mit anderen Interessenten wie z.B. Bauträgern oder Projektentwicklern.
Und anders als Kaufpreise sind Mieten sowohl durch Gesetze als auch den Markt stärker limitiert.

Lohnen tun sich 2-3% Mietrendite trotzdem, zumindest unter gewissen Bedingungen:
Die Mieten decken Zinsen+Tilgung vollständig, es sind keine größeren Kosten geplant, es wird eine positive Mietenentwicklung angenommen und es wird eine positive Wertentwicklung der Immobilie angenommen.
In diesem Fall bringt man kein oder nur sehr wenig EK ein und damit generiert die Immobilie jeden Monat einen ansehnlichen Vermögenszuwachs.

Problem aktuell ist nur, dass die Mietrendite selbst vor Kosten oft unter den Zinsen liegt.
Für die aktuellen Vermieter ist das kein Problem, da ihre Zinsen noch aus Altverträgen stammen und niedrig sind.
Aber für Investoren die neue Finanzierungen abschließen müssen, lohnt sich das aktuell nicht. Deswegen liegen die Transaktionen für Mietobjekte aktuell noch deutlich niedriger als die zur Selbstnutzung.

Also ich wohne in einer Großstadt (Oldenburg) und kann das nicht bestätigen. Es ist immer schwierig so etwas zu belegen, da selten ein Objekt zur Miete und zum Kauf angeboten wird. Hier war mal ein Reihenmittelhaus für 1,7k Kaltmiete und für 510k zum Kauf inseriert gewesen. Ob es am Ende verkauft oder vermietet wurde, kann ich nicht sagen. Aber es wurde eben für 4% Mietzins angeboten.
Aber auch andere Kaufangebote liegen zwischen 3,5-4% wenn man die üblich aufgerufenen Miete zum Vergleich heranzieht.

Oldenburg ist vieles, aber keine Großstadt.

In B und C Städten sind durchaus auch 3-5% Mietrendite drin, allerdings hat man es dort auch schwerer ausreichend brauchbare Interessenten bzw. zuverlässige Mieter zu finden.

Aber finde mal in München, Berlin, Frankfurt oder Köln ein Objekt mit einer realistischen Mietrendite >3% (also mit legalen Mietpreisen, ohne Sanierungsstau und brauchbarem Mieterklientel). Kaufe ich sofort wenn du eins findest.

Natürlich ist Oldenburg eine Großstadt. Lies dir bitte die Definition von Großstadt durch bevor du so etwas behaupten.
Wenn du unter Großstädte die Top7 Städte verstehst, dann ist das deine eigene Definition.
Und der Vorposter hatte nun mal behauptet, dass in nahezu jeder Großstadt die Bedingungen so wären. Dann hätte er eben Top7 Städte schreiben müssen. Und nur weil es in den Top7 Städten vielleicht so ist, so ist es im Großteil der anderen Regionen vielleicht nicht so. Daher ist das Beispiel mit 2,4% Mietrendite nicht passend bzw. repräsentativ.

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WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

Zur Wahrheit gehört aber auch, dass eine Immobilie, die ich für 24k Kaltmiete mieten kann, nicht 1kk wert ist. Das wäre eine Rendite von 2,4%. Bei einer 1kk Immobilie müsste man mindestens 40k Kaltmiete im Jahr annehmen oder bei 24k Kaltmiete hat die Immobilie einen Wert von ca. 600k.

Also in nahezu jeder Großstadt hat man nur Mietrenditen im Bereich 2-3%. Einfach weil die Grundpreise so absurd hoch sind.

Das ist die Anfangsrendite. Jeder kennt die Entwicklung der Mietpreise in seiner Stadt. Die haben sich locker in 10 Jahren verdoppelt und werden sich bis 2035 sicher nochmal verdoppeln.

Um mal mit dem "Mythos Mietpreissteigerungen" aufzuräumen, der hier immer wieder herumgeistert:

"Im Jahr 1990 zahlte man bei Erstbezug einer Wohnung im Schnitt etwa 6,79 Euro für den Quadratmeter. Im Jahr 2022 belief sich der Mietpreis auf durchschnittlich ca. 13,46 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Mietpreissteigerung von rund 98,2 Prozent."
Quelle: statista

In den 32 Jahren haben sich die Mieten also nicht einmal verdoppelt! Es geht hier wohlgemerkt um Absolutwerte, d.h. ohne Berücksichtigung der Inflation! In dem genannten Zeitraum (1990 bis 2022) lag die Inflation in Deutschland bei insgesamt 77,28%. Noch Fragen?

antworten

Bedeutet aber, dass man jetzt verglichen mit 1990 real deutlich mehr für Wohnen ausgeben muss. Von daher bleibt prozentual weniger für andere Bereiche als Wohnen über, weil eben die Meisten überproportional gestiegen sind.

WiWi Gast schrieb am 01.06.2024:

Zur Wahrheit gehört aber auch, dass eine Immobilie, die ich für 24k Kaltmiete mieten kann, nicht 1kk wert ist. Das wäre eine Rendite von 2,4%. Bei einer 1kk Immobilie müsste man mindestens 40k Kaltmiete im Jahr annehmen oder bei 24k Kaltmiete hat die Immobilie einen Wert von ca. 600k.

Also in nahezu jeder Großstadt hat man nur Mietrenditen im Bereich 2-3%. Einfach weil die Grundpreise so absurd hoch sind.

Das ist die Anfangsrendite. Jeder kennt die Entwicklung der Mietpreise in seiner Stadt. Die haben sich locker in 10 Jahren verdoppelt und werden sich bis 2035 sicher nochmal verdoppeln.

Um mal mit dem "Mythos Mietpreissteigerungen" aufzuräumen, der hier immer wieder herumgeistert:

"Im Jahr 1990 zahlte man bei Erstbezug einer Wohnung im Schnitt etwa 6,79 Euro für den Quadratmeter. Im Jahr 2022 belief sich der Mietpreis auf durchschnittlich ca. 13,46 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Mietpreissteigerung von rund 98,2 Prozent."
Quelle: statista

In den 32 Jahren haben sich die Mieten also nicht einmal verdoppelt! Es geht hier wohlgemerkt um Absolutwerte, d.h. ohne Berücksichtigung der Inflation! In dem genannten Zeitraum (1990 bis 2022) lag die Inflation in Deutschland bei insgesamt 77,28%. Noch Fragen?

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Nein. Keine Fragen. Aber Anmerkungen.

1. 98% sind spürbar über 77%. Somit sind sogar Deiner Datenbasis nach mieten relevant überdurchschnittlich teurer geworden.

2. der Zeitraum ist schön gewählt. In den 1990ern war der Anstieg bei weitem nicht so stark wie die letzten 10 Jahre. Das verfälscht die Zahlen.

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WiWi Gast schrieb am 01.06.2024:

Zur Wahrheit gehört aber auch, dass eine Immobilie, die ich für 24k Kaltmiete mieten kann, nicht 1kk wert ist. Das wäre eine Rendite von 2,4%. Bei einer 1kk Immobilie müsste man mindestens 40k Kaltmiete im Jahr annehmen oder bei 24k Kaltmiete hat die Immobilie einen Wert von ca. 600k.

Also in nahezu jeder Großstadt hat man nur Mietrenditen im Bereich 2-3%. Einfach weil die Grundpreise so absurd hoch sind.

Das ist die Anfangsrendite. Jeder kennt die Entwicklung der Mietpreise in seiner Stadt. Die haben sich locker in 10 Jahren verdoppelt und werden sich bis 2035 sicher nochmal verdoppeln.

Um mal mit dem "Mythos Mietpreissteigerungen" aufzuräumen, der hier immer wieder herumgeistert:

"Im Jahr 1990 zahlte man bei Erstbezug einer Wohnung im Schnitt etwa 6,79 Euro für den Quadratmeter. Im Jahr 2022 belief sich der Mietpreis auf durchschnittlich ca. 13,46 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Mietpreissteigerung von rund 98,2 Prozent."
Quelle: statista

In den 32 Jahren haben sich die Mieten also nicht einmal verdoppelt! Es geht hier wohlgemerkt um Absolutwerte, d.h. ohne Berücksichtigung der Inflation! In dem genannten Zeitraum (1990 bis 2022) lag die Inflation in Deutschland bei insgesamt 77,28%. Noch Fragen?

Das sagt aus, dass die Mieten im Verhältnis zu den Einkommen real massiv günstiger geworden sind. Also das gleiche Gejammere bei Mietern, wie bei Kaufinteressenten. Wohnen ist aktuell sehr viel leitbarer im Vergleich zu früher.

antworten

WiWi Gast schrieb am 31.05.2024:

Zur Wahrheit gehört aber auch, dass eine Immobilie, die ich für 24k Kaltmiete mieten kann, nicht 1kk wert ist. Das wäre eine Rendite von 2,4%. Bei einer 1kk Immobilie müsste man mindestens 40k Kaltmiete im Jahr annehmen oder bei 24k Kaltmiete hat die Immobilie einen Wert von ca. 600k.

Also in nahezu jeder Großstadt hat man nur Mietrenditen im Bereich 2-3%. Einfach weil die Grundpreise so absurd hoch sind.

Man konkurriert beim Kauf als Vermieter auch noch mit anderen Interessenten wie z.B. Bauträgern oder Projektentwicklern.
Und anders als Kaufpreise sind Mieten sowohl durch Gesetze als auch den Markt stärker limitiert.

Lohnen tun sich 2-3% Mietrendite trotzdem, zumindest unter gewissen Bedingungen:
Die Mieten decken Zinsen+Tilgung vollständig, es sind keine größeren Kosten geplant, es wird eine positive Mietenentwicklung angenommen und es wird eine positive Wertentwicklung der Immobilie angenommen.
In diesem Fall bringt man kein oder nur sehr wenig EK ein und damit generiert die Immobilie jeden Monat einen ansehnlichen Vermögenszuwachs.

Problem aktuell ist nur, dass die Mietrendite selbst vor Kosten oft unter den Zinsen liegt.
Für die aktuellen Vermieter ist das kein Problem, da ihre Zinsen noch aus Altverträgen stammen und niedrig sind.
Aber für Investoren die neue Finanzierungen abschließen müssen, lohnt sich das aktuell nicht. Deswegen liegen die Transaktionen für Mietobjekte aktuell noch deutlich niedriger als die zur Selbstnutzung.

Also ich wohne in einer Großstadt (Oldenburg) und kann das nicht bestätigen. Es ist immer schwierig so etwas zu belegen, da selten ein Objekt zur Miete und zum Kauf angeboten wird. Hier war mal ein Reihenmittelhaus für 1,7k Kaltmiete und für 510k zum Kauf inseriert gewesen. Ob es am Ende verkauft oder vermietet wurde, kann ich nicht sagen. Aber es wurde eben für 4% Mietzins angeboten.
Aber auch andere Kaufangebote liegen zwischen 3,5-4% wenn man die üblich aufgerufenen Miete zum Vergleich heranzieht.

Wir sind auch aus Oldenburg und beobachten den Markt.
Wir wohnen in einem Reihenhaus, dass in 2023 gebaut und zu 500k nicht verkauft wurde und zahlen 1.300€ kalt. Multiple 32. Aber dazu kämen ja noch Kaufnebenkosten. Außerdem nur notdürftig bewohnbar gemacht, keine Küche, Wände nicht gespachtelt, Außenflächen billigst, etc .... Also all-in wäre man dann über 600k gelandet und bei Multiple um 40!
Quasi ohne Grundstück, einem Mini Parkplatz, etc.. in Hamburg bzw Umkreis wäre sowas trotzdem für 1mio weggegangen, aber hier eben nicht.

Bin gespannt ob der Träger demnächst insolvent geht, denn da zahlt er auf jeden Fall drauf! Und das ist nicht das einzige Objekt, was so läuft....

In der Umgebung (Ofenerdiek, Etzorn, Nadorst) stehen viele alte Ranzbuden zu Verkauf, die offensichtlich nicht weggehen. Ich bewerte diese mit Grundstücksfläche x 300-400€ minus Abrisskosten. Und grundsätzlich viel zu kleine Grundstücke für die Stadtrandlage (paar Meter weiter ist das Ortseingangsschild). Unser Mietshaus steht auf 1.400qm, zusammen mit 4(!!!!) weiteren Reihenhäusern!

Aber auch nagelneue Objekte / ETW gehen nicht weg. In der Langen Straße zum Beispiel. Nagelneu ca 4k/qm, sieht fertig aus aber unbewohnt und mit großem Werbeschild:

Hier wird es interessant, wie es weitergeht, denn im Gegensatz zu Hamburg gibt es hier niemandem der darauf wartet zum Zug zu kommen. Und wie beim Angebot oben ist da kaum Raum für weitere Preisnachlässe bei den Entwicklern.

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WiWi Gast schrieb am 01.06.2024:

Zur Wahrheit gehört aber auch, dass eine Immobilie, die ich für 24k Kaltmiete mieten kann, nicht 1kk wert ist. Das wäre eine Rendite von 2,4%. Bei einer 1kk Immobilie müsste man mindestens 40k Kaltmiete im Jahr annehmen oder bei 24k Kaltmiete hat die Immobilie einen Wert von ca. 600k.

Also in nahezu jeder Großstadt hat man nur Mietrenditen im Bereich 2-3%. Einfach weil die Grundpreise so absurd hoch sind.

Das ist die Anfangsrendite. Jeder kennt die Entwicklung der Mietpreise in seiner Stadt. Die haben sich locker in 10 Jahren verdoppelt und werden sich bis 2035 sicher nochmal verdoppeln.

Um mal mit dem "Mythos Mietpreissteigerungen" aufzuräumen, der hier immer wieder herumgeistert:

"Im Jahr 1990 zahlte man bei Erstbezug einer Wohnung im Schnitt etwa 6,79 Euro für den Quadratmeter. Im Jahr 2022 belief sich der Mietpreis auf durchschnittlich ca. 13,46 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Mietpreissteigerung von rund 98,2 Prozent."
Quelle: statista

In den 32 Jahren haben sich die Mieten also nicht einmal verdoppelt! Es geht hier wohlgemerkt um Absolutwerte, d.h. ohne Berücksichtigung der Inflation! In dem genannten Zeitraum (1990 bis 2022) lag die Inflation in Deutschland bei insgesamt 77,28%. Noch Fragen?

Ob das jetzt für mieten oder kaufen spricht, dass muss jeder für sich selbst interpretieren. Für mich spricht das eher für kaufen.

antworten

Ich bin der Poster, der versucht hat, mit dem "Mythos Mietpreissteigerungen" aufzuräumen.

Zwei Anmerkungen zu Euren Kommentaren:

1. Ihr müsst zwischen Inflationsentwicklung und Einkommensentwicklung unterscheiden.
2. Der (lange) Zeitraum war von mir relativ willkürlich gewählt. Wählt doch einfach einen anderen Zeitraum und postet die Daten als Vergleich.

antworten

Nein - genau das Gegenteil ist der Fall. Während sich die Einkommen in der Zeit nominal mehr als verdoppelt haben, haben sich die Mieten nicht verdoppelt. Es bleibt prozentual mehr für andere Bereiche übrig. Wohnen ist preiswerter geworden.

WiWi Gast schrieb am 01.06.2024:

Bedeutet aber, dass man jetzt verglichen mit 1990 real deutlich mehr für Wohnen ausgeben muss. Von daher bleibt prozentual weniger für andere Bereiche als Wohnen über, weil eben die Meisten überproportional gestiegen sind.

WiWi Gast schrieb am 01.06.2024:

Zur Wahrheit gehört aber auch, dass eine Immobilie, die ich für 24k Kaltmiete mieten kann, nicht 1kk wert ist. Das wäre eine Rendite von 2,4%. Bei einer 1kk Immobilie müsste man mindestens 40k Kaltmiete im Jahr annehmen oder bei 24k Kaltmiete hat die Immobilie einen Wert von ca. 600k.

Also in nahezu jeder Großstadt hat man nur Mietrenditen im Bereich 2-3%. Einfach weil die Grundpreise so absurd hoch sind.

Das ist die Anfangsrendite. Jeder kennt die Entwicklung der Mietpreise in seiner Stadt. Die haben sich locker in 10 Jahren verdoppelt und werden sich bis 2035 sicher nochmal verdoppeln.

Um mal mit dem "Mythos Mietpreissteigerungen" aufzuräumen, der hier immer wieder herumgeistert:

"Im Jahr 1990 zahlte man bei Erstbezug einer Wohnung im Schnitt etwa 6,79 Euro für den Quadratmeter. Im Jahr 2022 belief sich der Mietpreis auf durchschnittlich ca. 13,46 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Mietpreissteigerung von rund 98,2 Prozent."
Quelle: statista

In den 32 Jahren haben sich die Mieten also nicht einmal verdoppelt! Es geht hier wohlgemerkt um Absolutwerte, d.h. ohne Berücksichtigung der Inflation! In dem genannten Zeitraum (1990 bis 2022) lag die Inflation in Deutschland bei insgesamt 77,28%. Noch Fragen?

antworten

Wir sind auch aus Oldenburg und beobachten den Markt.
Wir wohnen in einem Reihenhaus, dass in 2023 gebaut und zu 500k nicht verkauft wurde und zahlen 1.300€ kalt. Multiple 32. Aber dazu kämen ja noch Kaufnebenkosten. Außerdem nur notdürftig bewohnbar gemacht, keine Küche, Wände nicht gespachtelt, Außenflächen billigst, etc .... Also all-in wäre man dann über 600k gelandet und bei Multiple um 40!
Quasi ohne Grundstück, einem Mini Parkplatz, etc.. in Hamburg bzw Umkreis wäre sowas trotzdem für 1mio weggegangen, aber hier eben nicht.

Die Küche ist doch nicht Bestandteil der Immobilie, sondern Mobiliar.
Du rechnest jetzt alles rein, was dem Haus Deiner Ansicht nach fehlt und kommst dann auf einen einen Preis über 600K und ein Multiple von 40. Warum? Du hast doch für 1.300 kalt ein "unfertiges" 500K Haus angemietet und kein fertiges 600K Haus . Für ein "fertiges" 600K Haus kann man sicherlich 20% mehr Miete aufrufen, als für ein "unfertiges" 500K Haus.

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WiWi Gast schrieb am 01.06.2024:

2. Der (lange) Zeitraum war von mir relativ willkürlich gewählt. Wählt doch einfach einen anderen Zeitraum und postet die Daten als Vergleich.

Mach ich.

2014: Neubau in meiner Stadt: 9,50 Euro. 2024: 20,00 Euro glatt pro Quadratmeter.

Hinterposemuckel gleicht das dann wieder aus, also haben wir im Durchschnitt auch günstige Mieten und in einem See mit 1,50 Meter Wassertiefe im Durchschnitt kann überall gut stehen ohne zu ertrinken.

antworten

Rechne da mal die Inflation bzw. Lohnentwicklung raus. Da bleibt nicht viel Mietsteigerung. Vor allem wenn man sich dazu die Kaufpreise anschaut und Zinsentwicklung

WiWi Gast schrieb am 02.06.2024:

2. Der (lange) Zeitraum war von mir relativ willkürlich gewählt. Wählt doch einfach einen anderen Zeitraum und postet die Daten als Vergleich.

Mach ich.

2014: Neubau in meiner Stadt: 9,50 Euro. 2024: 20,00 Euro glatt pro Quadratmeter.

Hinterposemuckel gleicht das dann wieder aus, also haben wir im Durchschnitt auch günstige Mieten und in einem See mit 1,50 Meter Wassertiefe im Durchschnitt kann überall gut stehen ohne zu ertrinken.

antworten

Mir eigentlich egal, warum es 2035 dann 40 Euro pro Quadratmeter sind. In diese Richtung läuft es jedenfalls gerade.

WiWi Gast schrieb am 02.06.2024:

Rechne da mal die Inflation bzw. Lohnentwicklung raus. Da bleibt nicht viel Mietsteigerung. Vor allem wenn man sich dazu die Kaufpreise anschaut und Zinsentwicklung

WiWi Gast schrieb am 02.06.2024:

2. Der (lange) Zeitraum war von mir relativ willkürlich gewählt. Wählt doch einfach einen anderen Zeitraum und postet die Daten als Vergleich.

Mach ich.

2014: Neubau in meiner Stadt: 9,50 Euro. 2024: 20,00 Euro glatt pro Quadratmeter.

Hinterposemuckel gleicht das dann wieder aus, also haben wir im Durchschnitt auch günstige Mieten und in einem See mit 1,50 Meter Wassertiefe im Durchschnitt kann überall gut stehen ohne zu ertrinken.

antworten

Ne, eigentlich nicht. Die Mieten oder sogar der Mindestlohn sind zuletzt stärker gestiegen als die Mieten in Deutschland

WiWi Gast schrieb am 02.06.2024:

Mir eigentlich egal, warum es 2035 dann 40 Euro pro Quadratmeter sind. In diese Richtung läuft es jedenfalls gerade.

Rechne da mal die Inflation bzw. Lohnentwicklung raus. Da bleibt nicht viel Mietsteigerung. Vor allem wenn man sich dazu die Kaufpreise anschaut und Zinsentwicklung

WiWi Gast schrieb am 02.06.2024:

2. Der (lange) Zeitraum war von mir relativ willkürlich gewählt. Wählt doch einfach einen anderen Zeitraum und postet die Daten als Vergleich.

Mach ich.

2014: Neubau in meiner Stadt: 9,50 Euro. 2024: 20,00 Euro glatt pro Quadratmeter.

Hinterposemuckel gleicht das dann wieder aus, also haben wir im Durchschnitt auch günstige Mieten und in einem See mit 1,50 Meter Wassertiefe im Durchschnitt kann überall gut stehen ohne zu ertrinken.

antworten

WiWi Gast schrieb am 01.06.2024:

Zur Wahrheit gehört aber auch, dass eine Immobilie, die ich für 24k Kaltmiete mieten kann, nicht 1kk wert ist. Das wäre eine Rendite von 2,4%. Bei einer 1kk Immobilie müsste man mindestens 40k Kaltmiete im Jahr annehmen oder bei 24k Kaltmiete hat die Immobilie einen Wert von ca. 600k.

Also in nahezu jeder Großstadt hat man nur Mietrenditen im Bereich 2-3%. Einfach weil die Grundpreise so absurd hoch sind.

Man konkurriert beim Kauf als Vermieter auch noch mit anderen Interessenten wie z.B. Bauträgern oder Projektentwicklern.
Und anders als Kaufpreise sind Mieten sowohl durch Gesetze als auch den Markt stärker limitiert.

Lohnen tun sich 2-3% Mietrendite trotzdem, zumindest unter gewissen Bedingungen:
Die Mieten decken Zinsen+Tilgung vollständig, es sind keine größeren Kosten geplant, es wird eine positive Mietenentwicklung angenommen und es wird eine positive Wertentwicklung der Immobilie angenommen.
In diesem Fall bringt man kein oder nur sehr wenig EK ein und damit generiert die Immobilie jeden Monat einen ansehnlichen Vermögenszuwachs.

Problem aktuell ist nur, dass die Mietrendite selbst vor Kosten oft unter den Zinsen liegt.
Für die aktuellen Vermieter ist das kein Problem, da ihre Zinsen noch aus Altverträgen stammen und niedrig sind.
Aber für Investoren die neue Finanzierungen abschließen müssen, lohnt sich das aktuell nicht. Deswegen liegen die Transaktionen für Mietobjekte aktuell noch deutlich niedriger als die zur Selbstnutzung.

Also ich wohne in einer Großstadt (Oldenburg) und kann das nicht bestätigen. Es ist immer schwierig so etwas zu belegen, da selten ein Objekt zur Miete und zum Kauf angeboten wird. Hier war mal ein Reihenmittelhaus für 1,7k Kaltmiete und für 510k zum Kauf inseriert gewesen. Ob es am Ende verkauft oder vermietet wurde, kann ich nicht sagen. Aber es wurde eben für 4% Mietzins angeboten.
Aber auch andere Kaufangebote liegen zwischen 3,5-4% wenn man die üblich aufgerufenen Miete zum Vergleich heranzieht.

Wir sind auch aus Oldenburg und beobachten den Markt.
Wir wohnen in einem Reihenhaus, dass in 2023 gebaut und zu 500k nicht verkauft wurde und zahlen 1.300€ kalt. Multiple 32. Aber dazu kämen ja noch Kaufnebenkosten. Außerdem nur notdürftig bewohnbar gemacht, keine Küche, Wände nicht gespachtelt, Außenflächen billigst, etc .... Also all-in wäre man dann über 600k gelandet und bei Multiple um 40!
Quasi ohne Grundstück, einem Mini Parkplatz, etc.. in Hamburg bzw Umkreis wäre sowas trotzdem für 1mio weggegangen, aber hier eben nicht.

Bin gespannt ob der Träger demnächst insolvent geht, denn da zahlt er auf jeden Fall drauf! Und das ist nicht das einzige Objekt, was so läuft....

In der Umgebung (Ofenerdiek, Etzorn, Nadorst) stehen viele alte Ranzbuden zu Verkauf, die offensichtlich nicht weggehen. Ich bewerte diese mit Grundstücksfläche x 300-400€ minus Abrisskosten. Und grundsätzlich viel zu kleine Grundstücke für die Stadtrandlage (paar Meter weiter ist das Ortseingangsschild). Unser Mietshaus steht auf 1.400qm, zusammen mit 4(!!!!) weiteren Reihenhäusern!

Aber auch nagelneue Objekte / ETW gehen nicht weg. In der Langen Straße zum Beispiel. Nagelneu ca 4k/qm, sieht fertig aus aber unbewohnt und mit großem Werbeschild:

Hier wird es interessant, wie es weitergeht, denn im Gegensatz zu Hamburg gibt es hier niemandem der darauf wartet zum Zug zu kommen. Und wie beim Angebot oben ist da kaum Raum für weitere Preisnachlässe bei den Entwicklern.

Moin, Moin,
ich hab jetzt selber noch mal bei Kleinanzeigen geschaut. Dort findet sich in 26135 Oldenburg eine neuere DHH mit 114qm zur Miete für 1600 Euro kalt. Ebenso finden sich in 26135 OL mehrere neuere DHHs mit 114qm zum Kaufen zwischen 450k-460k. Die DHH zur Miete unterscheidet sich in Größe, Form und Ausstattung nicht von den DHHs zum Kaufen. Alle haben z.B. einen Erker in der hinteren Gebäudeecke, womit die DHHs ziemlich identisch aussehen.
In diesem Beispiel (Kaufnebenkosten jetzt nicht einberechnet) liegt die Rendite über 4% und lässt sich mit ein wenig Recherche nachvollziehen.

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WiWi Gast schrieb am 02.06.2024:

Mir eigentlich egal, warum es 2035 dann 40 Euro pro Quadratmeter sind. In diese Richtung läuft es jedenfalls gerade.

Rechne da mal die Inflation bzw. Lohnentwicklung raus. Da bleibt nicht viel Mietsteigerung. Vor allem wenn man sich dazu die Kaufpreise anschaut und Zinsentwicklung

Eher Nein, realistisch sind 25 bis 30 Euro aber auch nur in absoluten Top-Lagen.

Guckt man sich die Mietentwicklung langfristig an, dann liegt die flächendeckend ziemlich genau auf Inflationsniveau. Ja es gibt Ausschläge nach oben in den Top7 Städten, aber wie viel Prozent der Bevölkerung betrifft das? ~11%.
Und selbst in den großen Städten hält sich die Mietentwicklung ziemlich genau in den gesetzmäßigen Grenzen von 15% alle 3 Jahre, welcher auch durch den Mietspiegel Auswirkungen auf Neuvermietungen hat. Hierbei läge der Worst-Case bei 35 Euro (ausgehend von den 20 Euro die genannt wurden) unter der Annahme, dass immer und überall wirklich am Markt solche Mieterhöhungen durchsetzbar sind.

Ja es gibt Ausnahmen wie Neubau, Sanierungen und ungesetzmäßige Vermieter. Aber es scheint statistisch doch so zu sein, dass das die insignifikante Ausnahme ist, auch wenn das persönliche Empfinden vielleicht ein anderes ist.

Viele Vermieter die 2022/3 neu mit Indexmiete vermietet haben (damals halt gierig bei 8-10% Inflation), werden sich jetzt auch ärgern, den die Inflation wird sehr wahrscheinlich die nächsten Jahre wieder bei 2-3% p.a. liegen (egal ob real oder nur statistisch geschönigt), womit die Mietentwicklung in diesen Objekten dann unterhalb des gesetzlich möglichen liegen wird.

antworten

WiWi Gast schrieb am 02.06.2024:

Viele Vermieter die 2022/3 neu mit Indexmiete vermietet haben (damals halt gierig bei 8-10% Inflation), werden sich jetzt auch ärgern, den die Inflation wird sehr wahrscheinlich die nächsten Jahre wieder bei 2-3% p.a. liegen (egal ob real oder nur statistisch geschönigt), womit die Mietentwicklung in diesen Objekten dann unterhalb des gesetzlich möglichen liegen wird.

Ja, und sollten wir tatsächlich einmal von der Inflation zur Deflation kommen (wovon ich in den nächsten Jahren aber absolut nicht ausgehe, ich rechne mit einer zweiten Inflationswelle) dann hat der Mieter bei der Indexmiete sogar die Möglichkeit die Miete entsprechend nach unten anzupassen!

antworten

Auf die Rechnung bin ich mal gespannt.

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

8-27% Realrendite > 7% Realrendite am Aktienmarkt > 1% Tagesgeld (real).

Und dafür muss die Immobilie nicht mal im Preis steigen.

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

Wenn du schon mit Rendite argumentieren willst, dann solltest du auch die entgangene Rendite auf dein Eigenkapital berücksichtigen. Sobald du das machst, ist deine Immobilie mit deiner Annahme eine sehr miese Anlage

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

Muss ja nicht real steigen. Bei 2% - 3% Inflation und 10%-20% EK-Einsatz hast du 10-30% EK-Rendite, wenn die Immobilien real gar nix machen (und dann 8-27% Realrendite).

Manchmal zweifelt man echt, ob hier Wiwis im Forum sind. In Finance 1 im 1./2. Semester nicht aufgepasst? Oder gibt es das im Bachelor nicht mehr?

Und jaja, Hebel wirkt in zwei Richtungen, schon klar. Der Punkt ist, dass Immobilien langfristig nominal steigen - nicht, dass es sicher jedes Jahr so ist.

WiWi Gast schrieb am 29.05.2024:

Wie kommst du zu der Annahme, dass die Immobilienpreise real steigen sollten? In den letzten 30 Jahren hast du 15 Jahre mit komplett stagnierenden Immobilienpreisen

Nochmal zurück zu den aktuellen Immobilienpreisen. Folgende Überlegung: Eine Immobilie kostet beispielsweise 4000 Euro pro Quadratmeter in Eurer Lieblingsstadt (alternativ: in Hannover). Bei einem Kaufpreisfaktor von 20 (entspricht auch nur einer jährlichen Bruttorendite von 5%, was bei Tagesgeldzinsen von derzeit ca. 4% m.E. echt bescheiden ist) müssten die monatliche Nettokaltmiete mindestens 16,67 Euro betragen, um sich dieses "Investment" noch einigermaßen schönrechnen zu können.

• 3000 Euro pro qm --> 12,50 Euro pro qm monatl. Nettokaltmiete
• 4000 Euro pro qm --> 16,67 Euro
• 5000 Euro pro qm --> 20,83 Euro
• 6000 Euro pro qm --> 25,00 Euro

Jetzt kann sich jeder mal überlegen, ob er in der Stadt X, in der eine Immobilie Y x.000 Euro kostet, tatsächlich diese Monatsmieten verlangen kann. Wohl kaum! Ergo MÜSSEN die Immobilienpreise meines Erachtens noch weiter runtergehen (oder die Mietpreise noch entsprechend stark ansteigen). Denn mit ultraniedrigen Zinsen, fehlenden Anlagemöglichkeiten oder immensen Wertsteigerungen kann man bei einem Immobilieninvestment derzeit ja nun nicht argumentieren...

Investment? Rechnen?

Einige wollen einfach nur wohnen und zu mieten gibt es nichts. Es gibt nichts. Und da ist kaufen manchmal die einzige Alternative. Außerdem wird man bei 25 jähriger gleichbleibender Rate mit Gehaltserhöhung weniger Nettoeinkommen für Miete ausgeben.

Nach drei Jahren Kreditzahlung bin ich durch Aufstieg/Lohnerhöhung nur noch bei 15% des Familiennettoeinkommens für den Kredit. Jetzt schon.

Aktuell sind wir (München, Frankfurt, Berlin ausgenommen) ja so bei 6.000 bzw. 20 Euro in den meisten Städten.

Das passt also ganz gut. Mieten steigen ja auch, Kreditraten nicht. Stattdessen steigen Immobilienpreise langfristig immer. Und nach 15-25 Jahren ist das Ding abgezahlt, die Miete hat sich verdreifacht.

antworten

Für mich spricht es ganz klar für mieten.

Ich bin wirklich sehr gespannt, wie sich die Hauspreise in den nächsten 20 Jahren im Vergleich zu Aktien entwickeln. Im Bekanntenkreis sind alle, die Häuser kaufen wollten, davon runter und legen strategisch in ETFs und Aktien an. Es werden auch allerdings momentan immer noch Mondpreise für Häuser aufgerufen…

WiWi Gast schrieb am 01.06.2024:

Zur Wahrheit gehört aber auch, dass eine Immobilie, die ich für 24k Kaltmiete mieten kann, nicht 1kk wert ist. Das wäre eine Rendite von 2,4%. Bei einer 1kk Immobilie müsste man mindestens 40k Kaltmiete im Jahr annehmen oder bei 24k Kaltmiete hat die Immobilie einen Wert von ca. 600k.

Also in nahezu jeder Großstadt hat man nur Mietrenditen im Bereich 2-3%. Einfach weil die Grundpreise so absurd hoch sind.

Das ist die Anfangsrendite. Jeder kennt die Entwicklung der Mietpreise in seiner Stadt. Die haben sich locker in 10 Jahren verdoppelt und werden sich bis 2035 sicher nochmal verdoppeln.

Um mal mit dem "Mythos Mietpreissteigerungen" aufzuräumen, der hier immer wieder herumgeistert:

"Im Jahr 1990 zahlte man bei Erstbezug einer Wohnung im Schnitt etwa 6,79 Euro für den Quadratmeter. Im Jahr 2022 belief sich der Mietpreis auf durchschnittlich ca. 13,46 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Mietpreissteigerung von rund 98,2 Prozent."
Quelle: statista

In den 32 Jahren haben sich die Mieten also nicht einmal verdoppelt! Es geht hier wohlgemerkt um Absolutwerte, d.h. ohne Berücksichtigung der Inflation! In dem genannten Zeitraum (1990 bis 2022) lag die Inflation in Deutschland bei insgesamt 77,28%. Noch Fragen?

Ob das jetzt für mieten oder kaufen spricht, dass muss jeder für sich selbst interpretieren. Für mich spricht das eher für kaufen.

antworten

Mieten hat halt auch unabhängig von den Kosten klare Nachteile. Das ist nicht nur eine rein finanzielle Entscheidung.
Bei privaten Vermietern wird die Wohnung oftmals für die Kinder warmgehalten und es droht nach einigen Jahren Eigenbedarf. Mit Kindern und einem angespannten Wohnungsmarkt kann das schnell zum Fiasko werden (Schulwechsel, neues Umfeld etc.).

Richtig zu Hause fühlen im Sinne von dauerhaft irgendwo ankommen, könnte ich mich als Mieter ausschließlich bei einer Genossenschaft.
Einfamilienhäuser als anzustrebende Wohnform für eine Familie sind auf dem Markt auch kaum zu haben und wenn dann nur irgendwelche abgeranzten Buden aus 1950. Neubaustandard sucht man hier vergebens.

WiWi Gast schrieb am 03.06.2024:

Für mich spricht es ganz klar für mieten.

Ich bin wirklich sehr gespannt, wie sich die Hauspreise in den nächsten 20 Jahren im Vergleich zu Aktien entwickeln. Im Bekanntenkreis sind alle, die Häuser kaufen wollten, davon runter und legen strategisch in ETFs und Aktien an. Es werden auch allerdings momentan immer noch Mondpreise für Häuser aufgerufen…

WiWi Gast schrieb am 01.06.2024:

Zur Wahrheit gehört aber auch, dass eine Immobilie, die ich für 24k Kaltmiete mieten kann, nicht 1kk wert ist. Das wäre eine Rendite von 2,4%. Bei einer 1kk Immobilie müsste man mindestens 40k Kaltmiete im Jahr annehmen oder bei 24k Kaltmiete hat die Immobilie einen Wert von ca. 600k.

Also in nahezu jeder Großstadt hat man nur Mietrenditen im Bereich 2-3%. Einfach weil die Grundpreise so absurd hoch sind.

Das ist die Anfangsrendite. Jeder kennt die Entwicklung der Mietpreise in seiner Stadt. Die haben sich locker in 10 Jahren verdoppelt und werden sich bis 2035 sicher nochmal verdoppeln.

Um mal mit dem "Mythos Mietpreissteigerungen" aufzuräumen, der hier immer wieder herumgeistert:

"Im Jahr 1990 zahlte man bei Erstbezug einer Wohnung im Schnitt etwa 6,79 Euro für den Quadratmeter. Im Jahr 2022 belief sich der Mietpreis auf durchschnittlich ca. 13,46 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Mietpreissteigerung von rund 98,2 Prozent."
Quelle: statista

In den 32 Jahren haben sich die Mieten also nicht einmal verdoppelt! Es geht hier wohlgemerkt um Absolutwerte, d.h. ohne Berücksichtigung der Inflation! In dem genannten Zeitraum (1990 bis 2022) lag die Inflation in Deutschland bei insgesamt 77,28%. Noch Fragen?

Ob das jetzt für mieten oder kaufen spricht, dass muss jeder für sich selbst interpretieren. Für mich spricht das eher für kaufen.

antworten

Sofern man keinen privaten Vermieter mit nur wenigen Einheiten hat, ist das Risiko von Eigenbedarf vernachlässigbar.

Der einzige Grund für mich für einen Kauf, wäre ein Neubau EFH nach meinen Vorstellungen, weil man sowas eben nicht mieten kann. Der Kauf einer Wohnung ist einfach Unsinn. Vor allem finanziell

WiWi Gast schrieb am 03.06.2024:

Mieten hat halt auch unabhängig von den Kosten klare Nachteile. Das ist nicht nur eine rein finanzielle Entscheidung.
Bei privaten Vermietern wird die Wohnung oftmals für die Kinder warmgehalten und es droht nach einigen Jahren Eigenbedarf. Mit Kindern und einem angespannten Wohnungsmarkt kann das schnell zum Fiasko werden (Schulwechsel, neues Umfeld etc.).

Richtig zu Hause fühlen im Sinne von dauerhaft irgendwo ankommen, könnte ich mich als Mieter ausschließlich bei einer Genossenschaft.
Einfamilienhäuser als anzustrebende Wohnform für eine Familie sind auf dem Markt auch kaum zu haben und wenn dann nur irgendwelche abgeranzten Buden aus 1950. Neubaustandard sucht man hier vergebens.

WiWi Gast schrieb am 03.06.2024:

Für mich spricht es ganz klar für mieten.

Ich bin wirklich sehr gespannt, wie sich die Hauspreise in den nächsten 20 Jahren im Vergleich zu Aktien entwickeln. Im Bekanntenkreis sind alle, die Häuser kaufen wollten, davon runter und legen strategisch in ETFs und Aktien an. Es werden auch allerdings momentan immer noch Mondpreise für Häuser aufgerufen…

WiWi Gast schrieb am 01.06.2024:

Zur Wahrheit gehört aber auch, dass eine Immobilie, die ich für 24k Kaltmiete mieten kann, nicht 1kk wert ist. Das wäre eine Rendite von 2,4%. Bei einer 1kk Immobilie müsste man mindestens 40k Kaltmiete im Jahr annehmen oder bei 24k Kaltmiete hat die Immobilie einen Wert von ca. 600k.

Also in nahezu jeder Großstadt hat man nur Mietrenditen im Bereich 2-3%. Einfach weil die Grundpreise so absurd hoch sind.

Das ist die Anfangsrendite. Jeder kennt die Entwicklung der Mietpreise in seiner Stadt. Die haben sich locker in 10 Jahren verdoppelt und werden sich bis 2035 sicher nochmal verdoppeln.

Um mal mit dem "Mythos Mietpreissteigerungen" aufzuräumen, der hier immer wieder herumgeistert:

"Im Jahr 1990 zahlte man bei Erstbezug einer Wohnung im Schnitt etwa 6,79 Euro für den Quadratmeter. Im Jahr 2022 belief sich der Mietpreis auf durchschnittlich ca. 13,46 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Mietpreissteigerung von rund 98,2 Prozent."
Quelle: statista

In den 32 Jahren haben sich die Mieten also nicht einmal verdoppelt! Es geht hier wohlgemerkt um Absolutwerte, d.h. ohne Berücksichtigung der Inflation! In dem genannten Zeitraum (1990 bis 2022) lag die Inflation in Deutschland bei insgesamt 77,28%. Noch Fragen?

Ob das jetzt für mieten oder kaufen spricht, dass muss jeder für sich selbst interpretieren. Für mich spricht das eher für kaufen.

antworten

Ich wohne zur Miete im EFH und kaufe ggf. im Ruhestand eine Immobilie, jedoch definitiv keine Wohnung! Eher kleines Haus ländlich, wo immer es dann passt.

WiWi Gast schrieb am 03.06.2024:

Sofern man keinen privaten Vermieter mit nur wenigen Einheiten hat, ist das Risiko von Eigenbedarf vernachlässigbar.

Der einzige Grund für mich für einen Kauf, wäre ein Neubau EFH nach meinen Vorstellungen, weil man sowas eben nicht mieten kann. Der Kauf einer Wohnung ist einfach Unsinn. Vor allem finanziell

WiWi Gast schrieb am 03.06.2024:

Mieten hat halt auch unabhängig von den Kosten klare Nachteile. Das ist nicht nur eine rein finanzielle Entscheidung.
Bei privaten Vermietern wird die Wohnung oftmals für die Kinder warmgehalten und es droht nach einigen Jahren Eigenbedarf. Mit Kindern und einem angespannten Wohnungsmarkt kann das schnell zum Fiasko werden (Schulwechsel, neues Umfeld etc.).

Richtig zu Hause fühlen im Sinne von dauerhaft irgendwo ankommen, könnte ich mich als Mieter ausschließlich bei einer Genossenschaft.
Einfamilienhäuser als anzustrebende Wohnform für eine Familie sind auf dem Markt auch kaum zu haben und wenn dann nur irgendwelche abgeranzten Buden aus 1950. Neubaustandard sucht man hier vergebens.

WiWi Gast schrieb am 03.06.2024:

Für mich spricht es ganz klar für mieten.

Ich bin wirklich sehr gespannt, wie sich die Hauspreise in den nächsten 20 Jahren im Vergleich zu Aktien entwickeln. Im Bekanntenkreis sind alle, die Häuser kaufen wollten, davon runter und legen strategisch in ETFs und Aktien an. Es werden auch allerdings momentan immer noch Mondpreise für Häuser aufgerufen…

WiWi Gast schrieb am 01.06.2024:

Zur Wahrheit gehört aber auch, dass eine Immobilie, die ich für 24k Kaltmiete mieten kann, nicht 1kk wert ist. Das wäre eine Rendite von 2,4%. Bei einer 1kk Immobilie müsste man mindestens 40k Kaltmiete im Jahr annehmen oder bei 24k Kaltmiete hat die Immobilie einen Wert von ca. 600k.

Also in nahezu jeder Großstadt hat man nur Mietrenditen im Bereich 2-3%. Einfach weil die Grundpreise so absurd hoch sind.

Das ist die Anfangsrendite. Jeder kennt die Entwicklung der Mietpreise in seiner Stadt. Die haben sich locker in 10 Jahren verdoppelt und werden sich bis 2035 sicher nochmal verdoppeln.

Um mal mit dem "Mythos Mietpreissteigerungen" aufzuräumen, der hier immer wieder herumgeistert:

"Im Jahr 1990 zahlte man bei Erstbezug einer Wohnung im Schnitt etwa 6,79 Euro für den Quadratmeter. Im Jahr 2022 belief sich der Mietpreis auf durchschnittlich ca. 13,46 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Mietpreissteigerung von rund 98,2 Prozent."
Quelle: statista

In den 32 Jahren haben sich die Mieten also nicht einmal verdoppelt! Es geht hier wohlgemerkt um Absolutwerte, d.h. ohne Berücksichtigung der Inflation! In dem genannten Zeitraum (1990 bis 2022) lag die Inflation in Deutschland bei insgesamt 77,28%. Noch Fragen?

Ob das jetzt für mieten oder kaufen spricht, dass muss jeder für sich selbst interpretieren. Für mich spricht das eher für kaufen.

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Oh je. Das ist doch nicht dein Ernst ? Du mietest Jahrzehnte ein Haus und kaufst dir dann im Ruhestand eins ? Also mit Geld kannst du nicht umgehen :1)

WiWi Gast schrieb am 03.06.2024:

Ich wohne zur Miete im EFH und kaufe ggf. im Ruhestand eine Immobilie, jedoch definitiv keine Wohnung! Eher kleines Haus ländlich, wo immer es dann passt.

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WiWi Gast schrieb am 03.06.2024:

Sofern man keinen privaten Vermieter mit nur wenigen Einheiten hat, ist das Risiko von Eigenbedarf vernachlässigbar.

Der einzige Grund für mich für einen Kauf, wäre ein Neubau EFH nach meinen Vorstellungen, weil man sowas eben nicht mieten kann. Der Kauf einer Wohnung ist einfach Unsinn. Vor allem finanziell

WiWi Gast schrieb am 03.06.2024:

Mieten hat halt auch unabhängig von den Kosten klare Nachteile. Das ist nicht nur eine rein finanzielle Entscheidung.
Bei privaten Vermietern wird die Wohnung oftmals für die Kinder warmgehalten und es droht nach einigen Jahren Eigenbedarf. Mit Kindern und einem angespannten Wohnungsmarkt kann das schnell zum Fiasko werden (Schulwechsel, neues Umfeld etc.).

Zumal die Familie mit Kindern in einer angespannten Lage auch nicht durch Eigenbedarf aus der Wohnung zu kriegen ist. Man gilt damit als schützenswerte Gruppe und nur weil die Tochter des Vermieters plötzlich dort studieren will, rechtfertigt das dann keine Eigenbedarfkündigung. Gibt genug Urteile dazu im Netz. Außerdem muss der Vermieter eine Verhältnismäßigkeit nachweisen, daher wenn er seine Tochter die 3-4 Zimmer Wohnung der Familie geben will, wird das alleine deswegen vor Gericht kassiert.
Klar als gutverdienender Single in der 1-2 Zimmer Wohnung hat man bei Eigenbedarf dann das nachsehen.

Das mit dem Kauf einer Wohnung ist Unsinn halte ich für eine sehr oberflächliche Aussage. Es gibt nunmal genug Menschen, die sich kein freistehendes EFH leisten können (Singles, schlechtverdienende Paare etc.). Es ist dann immer noch klüger irgendwann sich trotzdem Eigentum anzuschaffen, als >45 Jahre Miete zu bezahlen.
Ich werde mir auch bald eine Wohnung kaufen, einfach weil Haus und Kinder noch 10 Jahre entfernt sind, meine aktuelle Beziehung nicht gefestigt genug ist für einen gemeinsamen Kauf aber ich nicht weiter Miete zahlen will.

antworten

Vermutlich wohnst Du in einer der vielen billigen Gegenden Deutschlands. Anders ist Dein Statement nicht zu erklären.
Ein Reihenhaus/Doppelhaushälfte ist im Seniorenalter nicht zu empfehlen. Sollte man sich daher auch nicht mit 40 kaufen. Älter wird man ganz schnell.
Bei einem neuen freistehenden Haus würde ich Dir Recht geben. Aber das ist hier für normale Gutverdiener nicht finanzierbar. Da ist man dann bei 2 Mios plus. Weder München, Stuttgart, Frankfurt Hamburg u.s.w.

WiWi Gast schrieb am 03.06.2024:

Sofern man keinen privaten Vermieter mit nur wenigen Einheiten hat, ist das Risiko von Eigenbedarf vernachlässigbar.

Der einzige Grund für mich für einen Kauf, wäre ein Neubau EFH nach meinen Vorstellungen, weil man sowas eben nicht mieten kann. Der Kauf einer Wohnung ist einfach Unsinn. Vor allem finanziell

antworten

WiWi Gast schrieb am 03.06.2024:

Oh je. Das ist doch nicht dein Ernst ? Du mietest Jahrzehnte ein Haus und kaufst dir dann im Ruhestand eins ? Also mit Geld kannst du nicht umgehen :1)

Ich wohne zur Miete im EFH und kaufe ggf. im Ruhestand eine Immobilie, jedoch definitiv keine Wohnung! Eher kleines Haus ländlich, wo immer es dann passt.

Das kann finanziell ziemlich sinnvoll sein. Natürlich nicht am Stammtisch

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.06.2024:

Sofern man keinen privaten Vermieter mit nur wenigen Einheiten hat, ist das Risiko von Eigenbedarf vernachlässigbar.

Der einzige Grund für mich für einen Kauf, wäre ein Neubau EFH nach meinen Vorstellungen, weil man sowas eben nicht mieten kann. Der Kauf einer Wohnung ist einfach Unsinn. Vor allem finanziell

Mieten hat halt auch unabhängig von den Kosten klare Nachteile. Das ist nicht nur eine rein finanzielle Entscheidung.
Bei privaten Vermietern wird die Wohnung oftmals für die Kinder warmgehalten und es droht nach einigen Jahren Eigenbedarf. Mit Kindern und einem angespannten Wohnungsmarkt kann das schnell zum Fiasko werden (Schulwechsel, neues Umfeld etc.).

Zumal die Familie mit Kindern in einer angespannten Lage auch nicht durch Eigenbedarf aus der Wohnung zu kriegen ist. Man gilt damit als schützenswerte Gruppe und nur weil die Tochter des Vermieters plötzlich dort studieren will, rechtfertigt das dann keine Eigenbedarfkündigung. Gibt genug Urteile dazu im Netz. Außerdem muss der Vermieter eine Verhältnismäßigkeit nachweisen, daher wenn er seine Tochter die 3-4 Zimmer Wohnung der Familie geben will, wird das alleine deswegen vor Gericht kassiert.
Klar als gutverdienender Single in der 1-2 Zimmer Wohnung hat man bei Eigenbedarf dann das nachsehen.

Das mit dem Kauf einer Wohnung ist Unsinn halte ich für eine sehr oberflächliche Aussage. Es gibt nunmal genug Menschen, die sich kein freistehendes EFH leisten können (Singles, schlechtverdienende Paare etc.). Es ist dann immer noch klüger irgendwann sich trotzdem Eigentum anzuschaffen, als >45 Jahre Miete zu bezahlen.
Ich werde mir auch bald eine Wohnung kaufen, einfach weil Haus und Kinder noch 10 Jahre entfernt sind, meine aktuelle Beziehung nicht gefestigt genug ist für einen gemeinsamen Kauf aber ich nicht weiter Miete zahlen will.

Deine Ausführungen zur Eigenbedarfskündigung sind nicht korrekt.

Eine Härtefallregeleung für Familien mit Kindern kommt i. d. R. nur in Betracht, wenn die Familie nachweisen kann, dass Sie auf dem Wohnungsmarkt bis zur Kündigungsfrist keine Wohnung finden kann. Dadurch verlängert sich jedoch lediglich die Kündigungsfrist. Die Kündigung bleibt wirksam.

Weit überhöhter Wohnbedarf kann dagegen tatsächlich eine Eigenbedarfskündigung unwirksam machen. Da hast du bei einer 3 Zimmer Wohnung jedoch keine Chance mit der Argumentation. Selbst bei einer 4 - 5 Zimmer Wohnung verfängt die Argumentation nicht mehr, sobald das Kind einen Partner hat, welcher ebenfalls einziehen soll. Ein ernsthaft vorgetragener Kinderwunsch (z. B. durch Vorlage ärztlicher Beratung) reicht auch ohne Erfolg um noch deutlich mehr Raum zu beanspruchen. Siehe dazu auch die Rechtsprechung des BVerfG.

Eigenbedarfskündigungen können nicht so leicht geblockt werden. Da hat das BVerfG sehr deutliche Maßstäbe gesetzt.

antworten

Eine Familie mit Kindern schützt auf angespannten Märkten wie München, Berlin etc. genau 0 vor Eigenbedarf langfristig. Das gilt nicht wie schwere Krankheit etc als Härtefall.
Im besten Fall verschafft es dir ein paar Monate, aber du musst in jederzeit nachweisen können, dass du in zumutbaren Weise auf der Suche nach Alternativwohnungen bist und auch höhere Kosten bzw schlechtere Lage nicht scheust. Einfach zu sagen, der Markt ist angespannt und ich habe ein Kind und suche dann überhaupt nicht: vor welchem Gericht kommt man denn damit auf lange Sicht durch?

WiWi Gast schrieb am 04.06.2024:

Sofern man keinen privaten Vermieter mit nur wenigen Einheiten hat, ist das Risiko von Eigenbedarf vernachlässigbar.

Der einzige Grund für mich für einen Kauf, wäre ein Neubau EFH nach meinen Vorstellungen, weil man sowas eben nicht mieten kann. Der Kauf einer Wohnung ist einfach Unsinn. Vor allem finanziell

WiWi Gast schrieb am 03.06.2024:

Mieten hat halt auch unabhängig von den Kosten klare Nachteile. Das ist nicht nur eine rein finanzielle Entscheidung.
Bei privaten Vermietern wird die Wohnung oftmals für die Kinder warmgehalten und es droht nach einigen Jahren Eigenbedarf. Mit Kindern und einem angespannten Wohnungsmarkt kann das schnell zum Fiasko werden (Schulwechsel, neues Umfeld etc.).

Zumal die Familie mit Kindern in einer angespannten Lage auch nicht durch Eigenbedarf aus der Wohnung zu kriegen ist. Man gilt damit als schützenswerte Gruppe und nur weil die Tochter des Vermieters plötzlich dort studieren will, rechtfertigt das dann keine Eigenbedarfkündigung. Gibt genug Urteile dazu im Netz. Außerdem muss der Vermieter eine Verhältnismäßigkeit nachweisen, daher wenn er seine Tochter die 3-4 Zimmer Wohnung der Familie geben will, wird das alleine deswegen vor Gericht kassiert.
Klar als gutverdienender Single in der 1-2 Zimmer Wohnung hat man bei Eigenbedarf dann das nachsehen.

Das mit dem Kauf einer Wohnung ist Unsinn halte ich für eine sehr oberflächliche Aussage. Es gibt nunmal genug Menschen, die sich kein freistehendes EFH leisten können (Singles, schlechtverdienende Paare etc.). Es ist dann immer noch klüger irgendwann sich trotzdem Eigentum anzuschaffen, als >45 Jahre Miete zu bezahlen.
Ich werde mir auch bald eine Wohnung kaufen, einfach weil Haus und Kinder noch 10 Jahre entfernt sind, meine aktuelle Beziehung nicht gefestigt genug ist für einen gemeinsamen Kauf aber ich nicht weiter Miete zahlen will.

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WiWi Gast schrieb am 02.06.2024:

Zur Wahrheit gehört aber auch, dass eine Immobilie, die ich für 24k Kaltmiete mieten kann, nicht 1kk wert ist. Das wäre eine Rendite von 2,4%. Bei einer 1kk Immobilie müsste man mindestens 40k Kaltmiete im Jahr annehmen oder bei 24k Kaltmiete hat die Immobilie einen Wert von ca. 600k.

Also in nahezu jeder Großstadt hat man nur Mietrenditen im Bereich 2-3%. Einfach weil die Grundpreise so absurd hoch sind.

Man konkurriert beim Kauf als Vermieter auch noch mit anderen Interessenten wie z.B. Bauträgern oder Projektentwicklern.
Und anders als Kaufpreise sind Mieten sowohl durch Gesetze als auch den Markt stärker limitiert.

Lohnen tun sich 2-3% Mietrendite trotzdem, zumindest unter gewissen Bedingungen:
Die Mieten decken Zinsen+Tilgung vollständig, es sind keine größeren Kosten geplant, es wird eine positive Mietenentwicklung angenommen und es wird eine positive Wertentwicklung der Immobilie angenommen.
In diesem Fall bringt man kein oder nur sehr wenig EK ein und damit generiert die Immobilie jeden Monat einen ansehnlichen Vermögenszuwachs.

Problem aktuell ist nur, dass die Mietrendite selbst vor Kosten oft unter den Zinsen liegt.
Für die aktuellen Vermieter ist das kein Problem, da ihre Zinsen noch aus Altverträgen stammen und niedrig sind.
Aber für Investoren die neue Finanzierungen abschließen müssen, lohnt sich das aktuell nicht. Deswegen liegen die Transaktionen für Mietobjekte aktuell noch deutlich niedriger als die zur Selbstnutzung.

Also ich wohne in einer Großstadt (Oldenburg) und kann das nicht bestätigen. Es ist immer schwierig so etwas zu belegen, da selten ein Objekt zur Miete und zum Kauf angeboten wird. Hier war mal ein Reihenmittelhaus für 1,7k Kaltmiete und für 510k zum Kauf inseriert gewesen. Ob es am Ende verkauft oder vermietet wurde, kann ich nicht sagen. Aber es wurde eben für 4% Mietzins angeboten.
Aber auch andere Kaufangebote liegen zwischen 3,5-4% wenn man die üblich aufgerufenen Miete zum Vergleich heranzieht.

Wir sind auch aus Oldenburg und beobachten den Markt.
Wir wohnen in einem Reihenhaus, dass in 2023 gebaut und zu 500k nicht verkauft wurde und zahlen 1.300€ kalt. Multiple 32. Aber dazu kämen ja noch Kaufnebenkosten. Außerdem nur notdürftig bewohnbar gemacht, keine Küche, Wände nicht gespachtelt, Außenflächen billigst, etc .... Also all-in wäre man dann über 600k gelandet und bei Multiple um 40!
Quasi ohne Grundstück, einem Mini Parkplatz, etc.. in Hamburg bzw Umkreis wäre sowas trotzdem für 1mio weggegangen, aber hier eben nicht.

Bin gespannt ob der Träger demnächst insolvent geht, denn da zahlt er auf jeden Fall drauf! Und das ist nicht das einzige Objekt, was so läuft....

In der Umgebung (Ofenerdiek, Etzorn, Nadorst) stehen viele alte Ranzbuden zu Verkauf, die offensichtlich nicht weggehen. Ich bewerte diese mit Grundstücksfläche x 300-400€ minus Abrisskosten. Und grundsätzlich viel zu kleine Grundstücke für die Stadtrandlage (paar Meter weiter ist das Ortseingangsschild). Unser Mietshaus steht auf 1.400qm, zusammen mit 4(!!!!) weiteren Reihenhäusern!

Aber auch nagelneue Objekte / ETW gehen nicht weg. In der Langen Straße zum Beispiel. Nagelneu ca 4k/qm, sieht fertig aus aber unbewohnt und mit großem Werbeschild:

Hier wird es interessant, wie es weitergeht, denn im Gegensatz zu Hamburg gibt es hier niemandem der darauf wartet zum Zug zu kommen. Und wie beim Angebot oben ist da kaum Raum für weitere Preisnachlässe bei den Entwicklern.

Moin, Moin,
ich hab jetzt selber noch mal bei Kleinanzeigen geschaut. Dort findet sich in 26135 Oldenburg eine neuere DHH mit 114qm zur Miete für 1600 Euro kalt. Ebenso finden sich in 26135 OL mehrere neuere DHHs mit 114qm zum Kaufen zwischen 450k-460k. Die DHH zur Miete unterscheidet sich in Größe, Form und Ausstattung nicht von den DHHs zum Kaufen. Alle haben z.B. einen Erker in der hinteren Gebäudeecke, womit die DHHs ziemlich identisch aussehen.
In diesem Beispiel (Kaufnebenkosten jetzt nicht einberechnet) liegt die Rendite über 4% und lässt sich mit ein wenig Recherche nachvollziehen.

Die Häuser die du gefunden hast, liegen damit bei den hier üblichen 4.000€/qm. Bei den Neubauprojekten muss man halt immer drauf achten, was da wirklich bei ist und was noch dazu kommt.
Und diese 4.000€ werden momentan von Markt nicht gekauft.

Auch mit Vermietung sieht es hier schwer aus. Wir hatten uns im Mettchendorf noch das Musterhaus am Sportplatz direkt angeschaut, als es noch im Bau war.
Das ist jetzt fertig, aber unbewohnt. Über Platzhirsch als suche findest du die Angebote. Um 10-12€ kalt, nagelneu, das Musterhaus was wir angeschaut haben war sehr gut verarbeitet (wir haben aber auch viel Pfusch an Neubauten gesehen, die übrigens auch alles noch leer stehen). Weil das aber noch nicht fertig war und etwas schlechter angebunden, haben wir uns für das aktuelle Haus hier entschieden.

Spannende Situation. Weiter runter können die Verkäufer bzw Vermieter nicht mehr, sonst machen sie minus.
Wir kommen aus Hamburg und sind die Preise und Verfügbarkeiten von dort gewöhnt. Hier in der Gegend gehen auch die Handwerker wieder ans Telefon und kommen für Angebote.....

antworten

Pauschal ist das nicht zu beantworten. Es gibt einige Urteile, bei deinen Kündigungen wegen Eigenbedarf als unwirksam erklärt wurden für Familie in denen eine Schwangerschaft bestand oder kürzlich bestanden hat.

Des Weiteren gibt es auch Urteile, dass kein „zumutbarer“ Wohnraum zu finden war, weil die Kosten 30-40% höher gewesen wären.

Umgekehrt gibt es aber auch Urteile, dass Mieter deutlich höhere zu akzeptieren müssen und die Kündigung wirksam bleibt.

Am Ende also absolut nicht prognostizierbar, wie das Gericht entscheiden wird

WiWi Gast schrieb am 04.06.2024:

Eine Familie mit Kindern schützt auf angespannten Märkten wie München, Berlin etc. genau 0 vor Eigenbedarf langfristig. Das gilt nicht wie schwere Krankheit etc als Härtefall.
Im besten Fall verschafft es dir ein paar Monate, aber du musst in jederzeit nachweisen können, dass du in zumutbaren Weise auf der Suche nach Alternativwohnungen bist und auch höhere Kosten bzw schlechtere Lage nicht scheust. Einfach zu sagen, der Markt ist angespannt und ich habe ein Kind und suche dann überhaupt nicht: vor welchem Gericht kommt man denn damit auf lange Sicht durch?

WiWi Gast schrieb am 04.06.2024:

Sofern man keinen privaten Vermieter mit nur wenigen Einheiten hat, ist das Risiko von Eigenbedarf vernachlässigbar.

Der einzige Grund für mich für einen Kauf, wäre ein Neubau EFH nach meinen Vorstellungen, weil man sowas eben nicht mieten kann. Der Kauf einer Wohnung ist einfach Unsinn. Vor allem finanziell

WiWi Gast schrieb am 03.06.2024:

Mieten hat halt auch unabhängig von den Kosten klare Nachteile. Das ist nicht nur eine rein finanzielle Entscheidung.
Bei privaten Vermietern wird die Wohnung oftmals für die Kinder warmgehalten und es droht nach einigen Jahren Eigenbedarf. Mit Kindern und einem angespannten Wohnungsmarkt kann das schnell zum Fiasko werden (Schulwechsel, neues Umfeld etc.).

Zumal die Familie mit Kindern in einer angespannten Lage auch nicht durch Eigenbedarf aus der Wohnung zu kriegen ist. Man gilt damit als schützenswerte Gruppe und nur weil die Tochter des Vermieters plötzlich dort studieren will, rechtfertigt das dann keine Eigenbedarfkündigung. Gibt genug Urteile dazu im Netz. Außerdem muss der Vermieter eine Verhältnismäßigkeit nachweisen, daher wenn er seine Tochter die 3-4 Zimmer Wohnung der Familie geben will, wird das alleine deswegen vor Gericht kassiert.
Klar als gutverdienender Single in der 1-2 Zimmer Wohnung hat man bei Eigenbedarf dann das nachsehen.

Das mit dem Kauf einer Wohnung ist Unsinn halte ich für eine sehr oberflächliche Aussage. Es gibt nunmal genug Menschen, die sich kein freistehendes EFH leisten können (Singles, schlechtverdienende Paare etc.). Es ist dann immer noch klüger irgendwann sich trotzdem Eigentum anzuschaffen, als >45 Jahre Miete zu bezahlen.
Ich werde mir auch bald eine Wohnung kaufen, einfach weil Haus und Kinder noch 10 Jahre entfernt sind, meine aktuelle Beziehung nicht gefestigt genug ist für einen gemeinsamen Kauf aber ich nicht weiter Miete zahlen will.

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RHH/DHH ist im Seniorenalter nicht zu empfehlen. Sagt wer? Du?

Das ist in Städten wie München mittlerweile der Normalfall. Ich kenne eine Menge Senioren, die in ihrem Reihenhäuschen super glücklich sind.

WiWi Gast schrieb am 04.06.2024:

Vermutlich wohnst Du in einer der vielen billigen Gegenden Deutschlands. Anders ist Dein Statement nicht zu erklären.
Ein Reihenhaus/Doppelhaushälfte ist im Seniorenalter nicht zu empfehlen. Sollte man sich daher auch nicht mit 40 kaufen. Älter wird man ganz schnell.
Bei einem neuen freistehenden Haus würde ich Dir Recht geben. Aber das ist hier für normale Gutverdiener nicht finanzierbar. Da ist man dann bei 2 Mios plus. Weder München, Stuttgart, Frankfurt Hamburg u.s.w.

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.06.2024:

Sofern man keinen privaten Vermieter mit nur wenigen Einheiten hat, ist das Risiko von Eigenbedarf vernachlässigbar.

Der einzige Grund für mich für einen Kauf, wäre ein Neubau EFH nach meinen Vorstellungen, weil man sowas eben nicht mieten kann. Der Kauf einer Wohnung ist einfach Unsinn. Vor allem finanziell

Mieten hat halt auch unabhängig von den Kosten klare Nachteile. Das ist nicht nur eine rein finanzielle Entscheidung.
Bei privaten Vermietern wird die Wohnung oftmals für die Kinder warmgehalten und es droht nach einigen Jahren Eigenbedarf. Mit Kindern und einem angespannten Wohnungsmarkt kann das schnell zum Fiasko werden (Schulwechsel, neues Umfeld etc.).

Zumal die Familie mit Kindern in einer angespannten Lage auch nicht durch Eigenbedarf aus der Wohnung zu kriegen ist. Man gilt damit als schützenswerte Gruppe und nur weil die Tochter des Vermieters plötzlich dort studieren will, rechtfertigt das dann keine Eigenbedarfkündigung. Gibt genug Urteile dazu im Netz. Außerdem muss der Vermieter eine Verhältnismäßigkeit nachweisen, daher wenn er seine Tochter die 3-4 Zimmer Wohnung der Familie geben will, wird das alleine deswegen vor Gericht kassiert.
Klar als gutverdienender Single in der 1-2 Zimmer Wohnung hat man bei Eigenbedarf dann das nachsehen.

Das mit dem Kauf einer Wohnung ist Unsinn halte ich für eine sehr oberflächliche Aussage. Es gibt nunmal genug Menschen, die sich kein freistehendes EFH leisten können (Singles, schlechtverdienende Paare etc.). Es ist dann immer noch klüger irgendwann sich trotzdem Eigentum anzuschaffen, als >45 Jahre Miete zu bezahlen.
Ich werde mir auch bald eine Wohnung kaufen, einfach weil Haus und Kinder noch 10 Jahre entfernt sind, meine aktuelle Beziehung nicht gefestigt genug ist für einen gemeinsamen Kauf aber ich nicht weiter Miete zahlen will.

Deine Ausführungen zur Eigenbedarfskündigung sind nicht korrekt.

Eine Härtefallregeleung für Familien mit Kindern kommt i. d. R. nur in Betracht, wenn die Familie nachweisen kann, dass Sie auf dem Wohnungsmarkt bis zur Kündigungsfrist keine Wohnung finden kann. Dadurch verlängert sich jedoch lediglich die Kündigungsfrist. Die Kündigung bleibt wirksam.

Weit überhöhter Wohnbedarf kann dagegen tatsächlich eine Eigenbedarfskündigung unwirksam machen. Da hast du bei einer 3 Zimmer Wohnung jedoch keine Chance mit der Argumentation. Selbst bei einer 4 - 5 Zimmer Wohnung verfängt die Argumentation nicht mehr, sobald das Kind einen Partner hat, welcher ebenfalls einziehen soll. Ein ernsthaft vorgetragener Kinderwunsch (z. B. durch Vorlage ärztlicher Beratung) reicht auch ohne Erfolg um noch deutlich mehr Raum zu beanspruchen. Siehe dazu auch die Rechtsprechung des BVerfG.

Eigenbedarfskündigungen können nicht so leicht geblockt werden. Da hat das BVerfG sehr deutliche Maßstäbe gesetzt.

Danke für die Klarstellung. Es ist schon haarsträubend, welches Halbwissen hier teilweise gepostet wird. Im Übrigen finde ich es 100% richtig, dass der EIGENTÜMER mittels Eigenbedarf gnädigerweise wieder Zugriff auf sein EIGENTUM bekommt, alles andere ist DDR 2.0.

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.06.2024:

Wir sind auch aus Oldenburg und beobachten den Markt.
Wir wohnen in einem Reihenhaus, dass in 2023 gebaut und zu 500k nicht verkauft wurde und zahlen 1.300€ kalt. Multiple 32. Aber dazu kämen ja noch Kaufnebenkosten. Außerdem nur notdürftig bewohnbar gemacht, keine Küche, Wände nicht gespachtelt, Außenflächen billigst, etc .... Also all-in wäre man dann über 600k gelandet und bei Multiple um 40!
Quasi ohne Grundstück, einem Mini Parkplatz, etc.. in Hamburg bzw Umkreis wäre sowas trotzdem für 1mio weggegangen, aber hier eben nicht.

Bin gespannt ob der Träger demnächst insolvent geht, denn da zahlt er auf jeden Fall drauf! Und das ist nicht das einzige Objekt, was so läuft....

In der Umgebung (Ofenerdiek, Etzorn, Nadorst) stehen viele alte Ranzbuden zu Verkauf, die offensichtlich nicht weggehen. Ich bewerte diese mit Grundstücksfläche x 300-400€ minus Abrisskosten. Und grundsätzlich viel zu kleine Grundstücke für die Stadtrandlage (paar Meter weiter ist das Ortseingangsschild). Unser Mietshaus steht auf 1.400qm, zusammen mit 4(!!!!) weiteren Reihenhäusern!

Aber auch nagelneue Objekte / ETW gehen nicht weg. In der Langen Straße zum Beispiel. Nagelneu ca 4k/qm, sieht fertig aus aber unbewohnt und mit großem Werbeschild:

Hier wird es interessant, wie es weitergeht, denn im Gegensatz zu Hamburg gibt es hier niemandem der darauf wartet zum Zug zu kommen. Und wie beim Angebot oben ist da kaum Raum für weitere Preisnachlässe bei den Entwicklern.

Moin, Moin,
ich hab jetzt selber noch mal bei Kleinanzeigen geschaut. Dort findet sich in 26135 Oldenburg eine neuere DHH mit 114qm zur Miete für 1600 Euro kalt. Ebenso finden sich in 26135 OL mehrere neuere DHHs mit 114qm zum Kaufen zwischen 450k-460k. Die DHH zur Miete unterscheidet sich in Größe, Form und Ausstattung nicht von den DHHs zum Kaufen. Alle haben z.B. einen Erker in der hinteren Gebäudeecke, womit die DHHs ziemlich identisch aussehen.
In diesem Beispiel (Kaufnebenkosten jetzt nicht einberechnet) liegt die Rendite über 4% und lässt sich mit ein wenig Recherche nachvollziehen.

Die Häuser die du gefunden hast, liegen damit bei den hier üblichen 4.000€/qm. Bei den Neubauprojekten muss man halt immer drauf achten, was da wirklich bei ist und was noch dazu kommt.
Und diese 4.000€ werden momentan von Markt nicht gekauft.

Auch mit Vermietung sieht es hier schwer aus. Wir hatten uns im Mettchendorf noch das Musterhaus am Sportplatz direkt angeschaut, als es noch im Bau war.
Das ist jetzt fertig, aber unbewohnt. Über Platzhirsch als suche findest du die Angebote. Um 10-12€ kalt, nagelneu, das Musterhaus was wir angeschaut haben war sehr gut verarbeitet (wir haben aber auch viel Pfusch an Neubauten gesehen, die übrigens auch alles noch leer stehen). Weil das aber noch nicht fertig war und etwas schlechter angebunden, haben wir uns für das aktuelle Haus hier entschieden.

Spannende Situation. Weiter runter können die Verkäufer bzw Vermieter nicht mehr, sonst machen sie minus.
Wir kommen aus Hamburg und sind die Preise und Verfügbarkeiten von dort gewöhnt. Hier in der Gegend gehen auch die Handwerker wieder ans Telefon und kommen für Angebote.....

Vielen Dank für den Hinweis, aber wir sind schon versorgt. Ich hatte 2018 über die Stadt ein Grundstück erhalten und seit 2020 wohnen wir in unserem Neubau.
Ich beobachte nur den Markt weiterhin und sehe das genau wie du, dass Angebot und Nachfrage momentan überhaupt nicht zusammenpassen bzw. zueinanderfinden.
Es wird wohl noch ein wenig dauern, bis Mieten und Kaufpreise ein neues Gleichgewicht gefunden haben. Entweder über steigende Gehälter und Mieten oder eben über weiter sinkende Kaufpreise, wobei ich zweiteres eher ausschliesse.
Langfristig muss die Mietrendite über den risikoarmen Anlagenformen wie Tagesgeld, Anleihen etc. liegen. Dass das momentan nicht der Fall ist, sieht man an den eingebrochenen Zahlen der Neubauten.

antworten

Ich hab es ja oben schon erwähnt, dass es dazu keine pauschale Regelung gibt und Gerichte teils sehr unterschiedlich entscheiden.

Das BVerfG ist in den meisten Fällen für Vermieter komplett irrelevant. Bis sowas wirklich dort landen würden, wurden Unsummen für Klagen und Anwälte ausgegeben.

Ich stimme zu, dass man über sein Eigentum grundsätzlich bestimmen können sollte. Aber zum einen weiß man als Vermieter vorher, auf was man sich einlässt und ich glaube begründeten Eigenbedarf würde niemand kritisieren. Aber Eigenbedarf zur Mieterhöhung ist ein anderes Thema. Leider aber immer noch recht häufig genutzt. Mittlerweile aber mit massiven Strafen für Vermieter. Und das aus meiner Sicht zurecht

WiWi Gast schrieb am 04.06.2024:

Sofern man keinen privaten Vermieter mit nur wenigen Einheiten hat, ist das Risiko von Eigenbedarf vernachlässigbar.

Der einzige Grund für mich für einen Kauf, wäre ein Neubau EFH nach meinen Vorstellungen, weil man sowas eben nicht mieten kann. Der Kauf einer Wohnung ist einfach Unsinn. Vor allem finanziell

Mieten hat halt auch unabhängig von den Kosten klare Nachteile. Das ist nicht nur eine rein finanzielle Entscheidung.
Bei privaten Vermietern wird die Wohnung oftmals für die Kinder warmgehalten und es droht nach einigen Jahren Eigenbedarf. Mit Kindern und einem angespannten Wohnungsmarkt kann das schnell zum Fiasko werden (Schulwechsel, neues Umfeld etc.).

Zumal die Familie mit Kindern in einer angespannten Lage auch nicht durch Eigenbedarf aus der Wohnung zu kriegen ist. Man gilt damit als schützenswerte Gruppe und nur weil die Tochter des Vermieters plötzlich dort studieren will, rechtfertigt das dann keine Eigenbedarfkündigung. Gibt genug Urteile dazu im Netz. Außerdem muss der Vermieter eine Verhältnismäßigkeit nachweisen, daher wenn er seine Tochter die 3-4 Zimmer Wohnung der Familie geben will, wird das alleine deswegen vor Gericht kassiert.
Klar als gutverdienender Single in der 1-2 Zimmer Wohnung hat man bei Eigenbedarf dann das nachsehen.

Das mit dem Kauf einer Wohnung ist Unsinn halte ich für eine sehr oberflächliche Aussage. Es gibt nunmal genug Menschen, die sich kein freistehendes EFH leisten können (Singles, schlechtverdienende Paare etc.). Es ist dann immer noch klüger irgendwann sich trotzdem Eigentum anzuschaffen, als >45 Jahre Miete zu bezahlen.
Ich werde mir auch bald eine Wohnung kaufen, einfach weil Haus und Kinder noch 10 Jahre entfernt sind, meine aktuelle Beziehung nicht gefestigt genug ist für einen gemeinsamen Kauf aber ich nicht weiter Miete zahlen will.

Deine Ausführungen zur Eigenbedarfskündigung sind nicht korrekt.

Eine Härtefallregeleung für Familien mit Kindern kommt i. d. R. nur in Betracht, wenn die Familie nachweisen kann, dass Sie auf dem Wohnungsmarkt bis zur Kündigungsfrist keine Wohnung finden kann. Dadurch verlängert sich jedoch lediglich die Kündigungsfrist. Die Kündigung bleibt wirksam.

Weit überhöhter Wohnbedarf kann dagegen tatsächlich eine Eigenbedarfskündigung unwirksam machen. Da hast du bei einer 3 Zimmer Wohnung jedoch keine Chance mit der Argumentation. Selbst bei einer 4 - 5 Zimmer Wohnung verfängt die Argumentation nicht mehr, sobald das Kind einen Partner hat, welcher ebenfalls einziehen soll. Ein ernsthaft vorgetragener Kinderwunsch (z. B. durch Vorlage ärztlicher Beratung) reicht auch ohne Erfolg um noch deutlich mehr Raum zu beanspruchen. Siehe dazu auch die Rechtsprechung des BVerfG.

Eigenbedarfskündigungen können nicht so leicht geblockt werden. Da hat das BVerfG sehr deutliche Maßstäbe gesetzt.

Danke für die Klarstellung. Es ist schon haarsträubend, welches Halbwissen hier teilweise gepostet wird. Im Übrigen finde ich es 100% richtig, dass der EIGENTÜMER mittels Eigenbedarf gnädigerweise wieder Zugriff auf sein EIGENTUM bekommt, alles andere ist DDR 2.0.

antworten

Danke für die Klarstellung, sehr das auch so.

Ein kleines Haus zu zweit im Ruhestand , auf keinen Fall in München Frankfurt o.ä., sondern 20min von einer b Stadt. Das ist bis dahin entspannt finanzierbar mit entsprechend großem Restposten. Plane konservativ mit 1.5 mio. der große Rest geht in Kinder und reisen

WiWi Gast schrieb am 04.06.2024:

RHH/DHH ist im Seniorenalter nicht zu empfehlen. Sagt wer? Du?

Das ist in Städten wie München mittlerweile der Normalfall. Ich kenne eine Menge Senioren, die in ihrem Reihenhäuschen super glücklich sind.

WiWi Gast schrieb am 04.06.2024:

Vermutlich wohnst Du in einer der vielen billigen Gegenden Deutschlands. Anders ist Dein Statement nicht zu erklären.
Ein Reihenhaus/Doppelhaushälfte ist im Seniorenalter nicht zu empfehlen. Sollte man sich daher auch nicht mit 40 kaufen. Älter wird man ganz schnell.
Bei einem neuen freistehenden Haus würde ich Dir Recht geben. Aber das ist hier für normale Gutverdiener nicht finanzierbar. Da ist man dann bei 2 Mios plus. Weder München, Stuttgart, Frankfurt Hamburg u.s.w.

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.06.2024:

Eine Familie mit Kindern schützt auf angespannten Märkten wie München, Berlin etc. genau 0 vor Eigenbedarf langfristig. Das gilt nicht wie schwere Krankheit etc als Härtefall.
Im besten Fall verschafft es dir ein paar Monate, aber du musst in jederzeit nachweisen können, dass du in zumutbaren Weise auf der Suche nach Alternativwohnungen bist und auch höhere Kosten bzw schlechtere Lage nicht scheust. Einfach zu sagen, der Markt ist angespannt und ich habe ein Kind und suche dann überhaupt nicht: vor welchem Gericht kommt man denn damit auf lange Sicht durch?

Gar nicht kommt man damit durch.
Die Nachbarn von einen Eltern (beides RA, beide nicht ganz sauber in der Birne, erst war ihnen das Haus zu teuer zum Kauf und dann wurde es nach 10Jahren oder so halt anders verwertet).
Die haben das komplette Programm durchgezogen. Die Kinder zum Psychologen mit Gutachten, wie schlimm diese Entwurzelung wäre und allem was man sich so ausdenken kann.

Ich meine es hat ihnen 18 Monate Verzögerung gebracht, durch den ganzen Tanz, den sie aufgeführt haben.

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.06.2024:

Vielen Dank für den Hinweis, aber wir sind schon versorgt. Ich hatte 2018 über die Stadt ein Grundstück erhalten und seit 2020 wohnen wir in unserem Neubau.
Ich beobachte nur den Markt weiterhin und sehe das genau wie du, dass Angebot und Nachfrage momentan überhaupt nicht zusammenpassen bzw. zueinanderfinden.
Es wird wohl noch ein wenig dauern, bis Mieten und Kaufpreise ein neues Gleichgewicht gefunden haben. Entweder über steigende Gehälter und Mieten oder eben über weiter sinkende Kaufpreise, wobei ich zweiteres eher ausschliesse.
Langfristig muss die Mietrendite über den risikoarmen Anlagenformen wie Tagesgeld, Anleihen etc. liegen. Dass das momentan nicht der Fall ist, sieht man an den eingebrochenen Zahlen der Neubauten.

Glückwunsch, hoffe es passt mit den Nachbarn! Wenn ihr euch nur halb so wohl fühlt wie wir, dann habt ihr alles richtig gemacht. Oldenburg ist wirklich toll, besonders für die Kinder!

Wir sind einfach zu geizig / renditeorientiert und deshalb weiter Mieter.

Was die Auflösung der Marktsituation angeht habe ich folgende Annahmen:

• es wird relativ fleißig gestorben hier in der Gegend (alleine hier in der Straße mehrere Häuser mit einem Bewohner 80+) und damit Flächen frei
• Dazu die Abrissbuden die ohnehin schon frei und unbewohnt sind
• Aber die Flächen (mit Altlasten) können nicht genutzt werden. Bauen kann der Normalo nicht stemmen und wird es immer weniger können, da ich stagnierende oder gar steigende Baupreise sehe
• Die Lösung wäre eigentlich verdichtetes Bauen, wie in Hamburg. Plattenbau mit 30-50WE und gemeinsamen großen Hof, aber scheinbar ist das nicht gewünscht. HIER BAUT MAN SPITZE DÄCHER UND HAT FAST NUR TREPPE UND SCHRÄGEN. Das scheint hier ein Fetisch zu sein.
• Wenn es kein staatliches Programm gibt (Steueranreize) und die Zinsen nicht wieder auf Null / unter Inflationsniveau fallen, dann wird Nachfrage/Kaufkraft abnehmen
• Die Leute müssen von Ihren Vorstellungen herunterkommen, dass jeder ein eigenes Haus haben muss und jeder so und so viele Quadratmeter

Die Leute hier in der Gegend, die frisch gekauft haben sind auch alle "wohlhabend" und / oder zugezogene, die ganz andere Preise gewohnt sind.
Dem Schnitt der Gesellschaft fließt pro Haushalt knapp 5.000€ aufs Konto. Da kann man keine 3 fürs Wohnen ausgeben. Es kann nunmal nicht jeder Partner in Kanzlei oder Beratung sein oder IT-Freelancer oder Erbe....
Und die wollen ja meistens dann auch nicht in eine 08/15 DHH mit ohne Grundstück!

Viele in den Neubauten sind tatsächlich Mieter, weil die Häuser nicht verkauft wurden. Das kann sich finanziell nicht rentieren, da müssen die Eigentümer mit den Zähnen knirschen und darauf spekulieren, dass bessere Zeiten kommen.
Unsere Bude hat etwas über 130m², nagelneu. Zu 10€/qm bekommst Du doch nicht mal den Zins finanziert. Lass es nur 400k sein bei 4%, dann bist Du schon bei 1333€

Was ich bisher auch nicht kannte ist, dass (gute!) Wohnungen nicht vermietet werden und dann abgepreist werden, bis es einen Mieter dafür gibt. In den Metropolen ist es ja immernoch andersrum, dass man Schmiergeld zahlt, damit man vermittelt wird oder gar ein Bieterkampf zwischen den Interessenten ausbricht.

antworten

Da ich selbst im Seniorenalter bin kann ich das wohl besser beurteilen.

Reihenhäuser/DHH werden meistens in jungen Jahren gekauft und sind dann im Alter total suboptimal. Die Flächen auf einer Etage sind relativ gering. Dafür dann eine Treppe, um diese kleinen Flächen erreichen zu können. Mit Ü70 und Ü80 sollte man keine Treppe im Haus haben. Sturzgefahr! Abgesehen davon verursacht Arthrose in den Gelenken entsprechende Schmerzen. Treppe runter ist meistens schlimmer als Treppe hoch.

Für Rentner optimal ist eine große Wohnung mit 2 großen Bädern auf einer Ebene mit Balkon + Aufzug im Haus. Ebenerdiger Zugang zur Tiefgarage.

WiWi Gast schrieb am 04.06.2024:

RHH/DHH ist im Seniorenalter nicht zu empfehlen. Sagt wer? Du?

Das ist in Städten wie München mittlerweile der Normalfall. Ich kenne eine Menge Senioren, die in ihrem Reihenhäuschen super glücklich sind.

WiWi Gast schrieb am 04.06.2024:

Vermutlich wohnst Du in einer der vielen billigen Gegenden Deutschlands. Anders ist Dein Statement nicht zu erklären.
Ein Reihenhaus/Doppelhaushälfte ist im Seniorenalter nicht zu empfehlen. Sollte man sich daher auch nicht mit 40 kaufen. Älter wird man ganz schnell.
Bei einem neuen freistehenden Haus würde ich Dir Recht geben. Aber das ist hier für normale Gutverdiener nicht finanzierbar. Da ist man dann bei 2 Mios plus. Weder München, Stuttgart, Frankfurt Hamburg u.s.w.

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Dann ist jedes Objekt mit mehreren Ebenen ungeeignet. Mit DHHs hat das nichts zu tun.

Das hier im Forum wirklich Senioren unterwegs sind, bezweifle ich.

WiWi Gast schrieb am 05.06.2024:

Da ich selbst im Seniorenalter bin kann ich das wohl besser beurteilen.

Reihenhäuser/DHH werden meistens in jungen Jahren gekauft und sind dann im Alter total suboptimal. Die Flächen auf einer Etage sind relativ gering. Dafür dann eine Treppe, um diese kleinen Flächen erreichen zu können. Mit Ü70 und Ü80 sollte man keine Treppe im Haus haben. Sturzgefahr! Abgesehen davon verursacht Arthrose in den Gelenken entsprechende Schmerzen. Treppe runter ist meistens schlimmer als Treppe hoch.

Für Rentner optimal ist eine große Wohnung mit 2 großen Bädern auf einer Ebene mit Balkon + Aufzug im Haus. Ebenerdiger Zugang zur Tiefgarage.

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Konnte dieses "hier trägt man mich mit den Füßen raus" und "nur ein freistehendes EFH taugt was" nie nachvollziehen. Haus zu groß zum Putzen, Garten wird zur Last, nur 1/2 Zimmer beheizt wegen Energiekosten und am Ende ist das Ding heruntergewirtschaftet bis zum geht nicht mehr.

Hab bis 31 zur Miete gewohnt um beruflich flexibel zu sein. Dann ein Reihenhaus in einem ruhigen Stadtviertel. Hätte auch locker für einen Palast im Vorort gelangt aber hatte keine Lust ständig zu putzen, die Kids wollen ab 12/13 eh lieber in die City und Reihenhäuser sind leicht verkäuflich. In knapp 5 Jahren ist auch der Kleine aus dem Haus und dann werde ich das Reihenhaus gegen eine schöne ETW tauschen. Aufzug bis in die Wohnung, Stadtbahn ums Eck und Ärzte, Supermarkt im Quartier.

antworten

In Zeiten so hoher Zinsen gibt es üblicherweise auch eine sehr hohe Inflation, der die Kreditsummen und Kreditraten dann entsprechend schnell in realer Kaufkraft wegschmelzen lässt.
man hat halt keine Garantie darauf, dass dieser Zustand lange anhalten wird.

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

Das ist ein Punkt, den viele Leute nicht verstehen wollen oder können. Es ist fast amüsant, wie manche den statistisch bewiesenen Zusammenhang zwischen Immobilienpreisen und Zinsen leugnen.

Das Absenken der Zinsen von 8% auf 1% sorgt mal eben dafür, dass sich die Leute bei gleicher Rate mehr als das Doppelte an Immobilienpreisen leisten konnten:

250k bei 8% ergeben ~1830 Euro Rate (30 Jahre)
500k bei 1% ergeben ~1600 Euro Rate (30 Jahre)

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WiWi Gast schrieb am 05.06.2024:

Konnte dieses "hier trägt man mich mit den Füßen raus" und "nur ein freistehendes EFH taugt was" nie nachvollziehen. Haus zu groß zum Putzen, Garten wird zur Last, nur 1/2 Zimmer beheizt wegen Energiekosten und am Ende ist das Ding heruntergewirtschaftet bis zum geht nicht mehr.

Hab bis 31 zur Miete gewohnt um beruflich flexibel zu sein. Dann ein Reihenhaus in einem ruhigen Stadtviertel. Hätte auch locker für einen Palast im Vorort gelangt aber hatte keine Lust ständig zu putzen, die Kids wollen ab 12/13 eh lieber in die City und Reihenhäuser sind leicht verkäuflich. In knapp 5 Jahren ist auch der Kleine aus dem Haus und dann werde ich das Reihenhaus gegen eine schöne ETW tauschen. Aufzug bis in die Wohnung, Stadtbahn ums Eck und Ärzte, Supermarkt im Quartier.

Dieses ganze tauschen kaufen vernichtet halt auch immer die 9 - 12 % Kaufnebenkosten. Also Haus kaufen um dann später nach den Kindern eine Wohnung zu kaufen ist zumindest wirtschaftlich nicht sinnvoll. Dann lieber kleine Wohnung in der Stadt kaufen und im Alter dort wohnen. Zwischendurch mit Kindern was Großes mieten und die Wohnung vermieten.

Wer hier natürlich 300m² EFH in irgendeiner Vorort- Schlafsiedlung baut/kauft ist ja selber Schuld. Jeder hat aber andere Bedürfnisse. Ich habe bis 40 zur Miete gewohnt, weil es nichts zu kaufen gab. Dann habe ich in der Stadt ein 130m² EFH auf 900m² Grundstück gekauft. Nix mit ständig putzen. So groß wird auch die Wohnung sein....

Und ich werde im Alter nicht nochmal umziehen.....max. 5min zur Uniklinik, Einkaufsmöglichkeiten, Schule, Kita.....zu Fuß.

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WiWi Gast schrieb am 05.06.2024:

In Zeiten so hoher Zinsen gibt es üblicherweise auch eine sehr hohe Inflation, der die Kreditsummen und Kreditraten dann entsprechend schnell in realer Kaufkraft wegschmelzen lässt.
man hat halt keine Garantie darauf, dass dieser Zustand lange anhalten wird.

WiWi Gast schrieb am 30.05.2024:

Das ist ein Punkt, den viele Leute nicht verstehen wollen oder können. Es ist fast amüsant, wie manche den statistisch bewiesenen Zusammenhang zwischen Immobilienpreisen und Zinsen leugnen.

Das Absenken der Zinsen von 8% auf 1% sorgt mal eben dafür, dass sich die Leute bei gleicher Rate mehr als das Doppelte an Immobilienpreisen leisten konnten:

250k bei 8% ergeben ~1830 Euro Rate (30 Jahre)
500k bei 1% ergeben ~1600 Euro Rate (30 Jahre)

Hast du dir die Statistik überhaupt angeguckt oder postest du einfach Halbwissen aus dem Bauch heraus?

In den 90ern und Anfang der 2000er als die Zinsen so hoch waren, war die Inflation nicht besonders hoch. Es gab '92 mal einen Peak von 5% aber im Rest der Zeit schwankte sie im Bereich 2-3%.
Es mag sein, dass auch 2-3% p.a. die Kreditsumme schnell abschmelzen lassen, aber wenn Zinsen > Inflation, zahlt man am Ende trotzdem drauf. Und bei 2-3% Inflation bei 6-8% Zinsen hat man jedes Jahr dick drauf gezahlt.

Erst seit 2022 haben wir wieder eine relevante Inflation von fast 7% im Peak. Wenn man sich das historisch anguckt dann ist aber erwartbar, dass die in 2-3 Jahren wieder im üblichen Korridor von 2-3% liegt.
Guckt man sich die Entwicklung der letzten 75 Jahre an, dann wird klar, dass Inflation in Spitzen kommt. Alle 10-15 Jahre gibt es statistisch eine Spitze welche dann 3-5 Jahre anhält.

Wenn man also wirklich auf den Trick "die Inflation lässt meinen Kredit wegschmelzen" spekulieren möchte, dann muss man in Niedrigzinsphasen mit langer Zinsbindung finanzieren und hoffen, dass die Jahre danach eine fette Inflation kommt, sodass Inflation deutlich > Zinsen liegt. Dann gewinnt man finanziell gesehen.
Wer aber jetzt zu den aktuellen Zinsen finanziert, wird die nächsten Jahrzehnte vermutlich Zinsen > Inflation haben und damit nicht viel gewonnen haben.

Ja es gibt natürlich noch weitere Faktoren wie Lohnentwicklung, Häuserpreisentwicklung, Mietentwicklung die man reinrechnen kann. Hier ging es aber nur um den Zusammenhang von Zinsen und Inflation und was der Vorposter schrieb stimmt schlicht und ergreifend statistisch nicht.

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Wenn ich das alles hier lese danke ich Gott dass ich Glück hatte ein Haus in der Niedrigzinsphase zu ergattern. Ich hätte im Leben nicht mir eins zur jetzigen Situation leisten können.

Am Ende muss man zur richtigen Zeit am richtigen Ort sein. Hat alles mit viel Glück und Pech zu tun.

Da ich ein Leben in einer Mietwohnung und in einem Haus kenne muss ich sagen dass ich persönlich das Leben in einer Mietwohnung mit tristes und und Armut vergleiche und ein Leben im eigenen Haus mit Sonnenschein und Reichtum.
Meine und die Meinung von allen die ich kenne die beides durchlebt haben.

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Na klar sind hier Senioren unterwegs. Irgendwann ist man zufällig auf das Forum gestoßen.
Und wir haben auch viel Zeit.

Stimmt, jedes Objekt mit mehreren Ebenen ist für Senioren ungeeignet, sofern da kein Aufzug eingebaut ist. Meine Cousine hat in ihrem sehr großen Haus einen richtigen Hotelaufzug von Anfang an eingeplant. Die wohnt aber nicht in Deutschland, sondern in einem reichen Land, wo das eher normal ist. Nicht in Europa.

In Deutschland eher nicht machbar. Aber eine 120qm ETW mit Aufzug im Treppenhaus geht schon. Evtl. werde ich in den nächsten Jahren alle Immos verkaufen um mir so einen Neubau zu leisten. Inkl. entsprechend ausgestatteter Bäder.

Senioren-taugliche Wohnungen sind eine absolute Marktlücke.

WiWi Gast schrieb am 05.06.2024:

Dann ist jedes Objekt mit mehreren Ebenen ungeeignet. Mit DHHs hat das nichts zu tun.

Das hier im Forum wirklich Senioren unterwegs sind, bezweifle ich.

Da ich selbst im Seniorenalter bin kann ich das wohl besser beurteilen.

Reihenhäuser/DHH werden meistens in jungen Jahren gekauft und sind dann im Alter total suboptimal. Die Flächen auf einer Etage sind relativ gering. Dafür dann eine Treppe, um diese kleinen Flächen erreichen zu können. Mit Ü70 und Ü80 sollte man keine Treppe im Haus haben. Sturzgefahr! Abgesehen davon verursacht Arthrose in den Gelenken entsprechende Schmerzen. Treppe runter ist meistens schlimmer als Treppe hoch.

Für Rentner optimal ist eine große Wohnung mit 2 großen Bädern auf einer Ebene mit Balkon + Aufzug im Haus. Ebenerdiger Zugang zur Tiefgarage.

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Sehr gute Strategie!

WiWi Gast schrieb am 05.06.2024:

Konnte dieses "hier trägt man mich mit den Füßen raus" und "nur ein freistehendes EFH taugt was" nie nachvollziehen. Haus zu groß zum Putzen, Garten wird zur Last, nur 1/2 Zimmer beheizt wegen Energiekosten und am Ende ist das Ding heruntergewirtschaftet bis zum geht nicht mehr.

Hab bis 31 zur Miete gewohnt um beruflich flexibel zu sein. Dann ein Reihenhaus in einem ruhigen Stadtviertel. Hätte auch locker für einen Palast im Vorort gelangt aber hatte keine Lust ständig zu putzen, die Kids wollen ab 12/13 eh lieber in die City und Reihenhäuser sind leicht verkäuflich. In knapp 5 Jahren ist auch der Kleine aus dem Haus und dann werde ich das Reihenhaus gegen eine schöne ETW tauschen. Aufzug bis in die Wohnung, Stadtbahn ums Eck und Ärzte, Supermarkt im Quartier.

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Wenn Du Mietwohnung mit tristem Plattenbau gleichsetzt mag das stimmen.

Die wirklich tollen Mietwohnungen hast Du genauso wenig wie Deine Freunde kennengelernt. Diese Mieten liegen dann aber bei über 2k. Nach oben offen.

Jetzt haben wir eine Niedrigzinsphase. Als ich meine letzte Wohnung mit 0,8% finanziert hatte waren wir eher im Bereich von Nullzinsen.

WiWi Gast schrieb am 05.06.2024:

Wenn ich das alles hier lese danke ich Gott dass ich Glück hatte ein Haus in der Niedrigzinsphase zu ergattern. Ich hätte im Leben nicht mir eins zur jetzigen Situation leisten können.

Am Ende muss man zur richtigen Zeit am richtigen Ort sein. Hat alles mit viel Glück und Pech zu tun.

Da ich ein Leben in einer Mietwohnung und in einem Haus kenne muss ich sagen dass ich persönlich das Leben in einer Mietwohnung mit tristes und und Armut vergleiche und ein Leben im eigenen Haus mit Sonnenschein und Reichtum.
Meine und die Meinung von allen die ich kenne die beides durchlebt haben.

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So ein Unsinn, die Kaufnebenkosten spielen überhaupt keine Rolle, da der Wert des Hauses deutlich über dem der Wohnung liegt.

Mit Familie "was Großes" mieten kann völlig in die Hose gehen hinsichtlich Mietkosten und Risiken wie Kündigung. Das erleben jedes Jahr immer wieder Familien, welche Katastrophe das bedeutet.

Außerdem kann man auch problemlos das Haus verkaufen und dann im Alter mieten.

WiWi Gast schrieb am 05.06.2024:

Dieses ganze tauschen kaufen vernichtet halt auch immer die 9 - 12 % Kaufnebenkosten. Also Haus kaufen um dann später nach den Kindern eine Wohnung zu kaufen ist zumindest wirtschaftlich nicht sinnvoll. Dann lieber kleine Wohnung in der Stadt kaufen und im Alter dort wohnen. Zwischendurch mit Kindern was Großes mieten und die Wohnung vermieten.

Wer hier natürlich 300m² EFH in irgendeiner Vorort- Schlafsiedlung baut/kauft ist ja selber Schuld. Jeder hat aber andere Bedürfnisse. Ich habe bis 40 zur Miete gewohnt, weil es nichts zu kaufen gab. Dann habe ich in der Stadt ein 130m² EFH auf 900m² Grundstück gekauft. Nix mit ständig putzen. So groß wird auch die Wohnung sein....

Und ich werde im Alter nicht nochmal umziehen.....max. 5min zur Uniklinik, Einkaufsmöglichkeiten, Schule, Kita.....zu Fuß.

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Heutzutage haben die neuen EFHs oft gerade mal 150qm, aber zu mehr reichts dann auch nicht weil der Garten musste ja unbedingt noch 400qm groß sein. Dummerweise sind die Grundstückspreise in allen guten Regionen deutlich gestiegen und dann wird am Haus und der Innenausstattung gespart. Keller gibts natürlich auch keinen und es fehlt noch mehr Platz.

WiWi Gast schrieb am 05.06.2024:

Konnte dieses "hier trägt man mich mit den Füßen raus" und "nur ein freistehendes EFH taugt was" nie nachvollziehen. Haus zu groß zum Putzen, Garten wird zur Last, nur 1/2 Zimmer beheizt wegen Energiekosten und am Ende ist das Ding heruntergewirtschaftet bis zum geht nicht mehr.

Hab bis 31 zur Miete gewohnt um beruflich flexibel zu sein. Dann ein Reihenhaus in einem ruhigen Stadtviertel. Hätte auch locker für einen Palast im Vorort gelangt aber hatte keine Lust ständig zu putzen, die Kids wollen ab 12/13 eh lieber in die City und Reihenhäuser sind leicht verkäuflich. In knapp 5 Jahren ist auch der Kleine aus dem Haus und dann werde ich das Reihenhaus gegen eine schöne ETW tauschen. Aufzug bis in die Wohnung, Stadtbahn ums Eck und Ärzte, Supermarkt im Quartier.

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WiWi Gast schrieb am 05.06.2024:

Wenn ich das alles hier lese danke ich Gott dass ich Glück hatte ein Haus in der Niedrigzinsphase zu ergattern. Ich hätte im Leben nicht mir eins zur jetzigen Situation leisten können.

Am Ende muss man zur richtigen Zeit am richtigen Ort sein. Hat alles mit viel Glück und Pech zu tun.

Da ich ein Leben in einer Mietwohnung und in einem Haus kenne muss ich sagen dass ich persönlich das Leben in einer Mietwohnung mit tristes und und Armut vergleiche und ein Leben im eigenen Haus mit Sonnenschein und Reichtum.
Meine und die Meinung von allen die ich kenne die beides durchlebt haben.

Kommt vielleicht auf Ausstattung und Lage an. Mein Onkel hat eine traumhafte (Eigentums)Altbauwohnung von knapp 150qm in super Lage in Stuttgart, die er bis zum Kauf gemietet hatte.Ich wohne in einer leider etwas zu kleinen Wohnung, aber auch 1A Lage, traumhafter Ausblick und Vermieter, der sich um alles kümmert. Preislich könnte ich mir 500k EK durchaus ein Haus von einer Million leisten, aber bisher hat mich nichts so überzeugt, dass ich meine Mietwohnung dafür eintauschen will. Ist prima, wenn Du zufrieden bist, aber ich glaube nicht, dass ich Dein Haus meiner Mietwohnung vorziehen würde. Vor allem finde ich es befremdlich, wenn Du es mit „Reichtum“ verbindest. So wie Dein Post klingt, hast Du erst einen Bruchteil abbezahlt und könntest es Dir normal gar nicht leisten.

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Keller ist Standard, darauf verzichtet man in den guten und teuren Regionen natürlich nicht. Weshalb auch, der Keller kostet 100k, also fast nichts im Vergleich zum Grundstück, welches zwischen 500k und einer Mio liegen wird. Wenn man 500qm für das Grundstück unterstellt.

WiWi Gast schrieb am 05.06.2024:

Heutzutage haben die neuen EFHs oft gerade mal 150qm, aber zu mehr reichts dann auch nicht weil der Garten musste ja unbedingt noch 400qm groß sein. Dummerweise sind die Grundstückspreise in allen guten Regionen deutlich gestiegen und dann wird am Haus und der Innenausstattung gespart. Keller gibts natürlich auch keinen und es fehlt noch mehr Platz.

WiWi Gast schrieb am 05.06.2024:

Konnte dieses "hier trägt man mich mit den Füßen raus" und "nur ein freistehendes EFH taugt was" nie nachvollziehen. Haus zu groß zum Putzen, Garten wird zur Last, nur 1/2 Zimmer beheizt wegen Energiekosten und am Ende ist das Ding heruntergewirtschaftet bis zum geht nicht mehr.

Hab bis 31 zur Miete gewohnt um beruflich flexibel zu sein. Dann ein Reihenhaus in einem ruhigen Stadtviertel. Hätte auch locker für einen Palast im Vorort gelangt aber hatte keine Lust ständig zu putzen, die Kids wollen ab 12/13 eh lieber in die City und Reihenhäuser sind leicht verkäuflich. In knapp 5 Jahren ist auch der Kleine aus dem Haus und dann werde ich das Reihenhaus gegen eine schöne ETW tauschen. Aufzug bis in die Wohnung, Stadtbahn ums Eck und Ärzte, Supermarkt im Quartier.

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Ganz genau, wer Leben im Haus mit "Reichtum" verbindet kennt definitiv keine reichen Leute.

WiWi Gast schrieb am 05.06.2024:

Wenn ich das alles hier lese danke ich Gott dass ich Glück hatte ein Haus in der Niedrigzinsphase zu ergattern. Ich hätte im Leben nicht mir eins zur jetzigen Situation leisten können.

Am Ende muss man zur richtigen Zeit am richtigen Ort sein. Hat alles mit viel Glück und Pech zu tun.

Da ich ein Leben in einer Mietwohnung und in einem Haus kenne muss ich sagen dass ich persönlich das Leben in einer Mietwohnung mit tristes und und Armut vergleiche und ein Leben im eigenen Haus mit Sonnenschein und Reichtum.
Meine und die Meinung von allen die ich kenne die beides durchlebt haben.

Kommt vielleicht auf Ausstattung und Lage an. Mein Onkel hat eine traumhafte (Eigentums)Altbauwohnung von knapp 150qm in super Lage in Stuttgart, die er bis zum Kauf gemietet hatte.Ich wohne in einer leider etwas zu kleinen Wohnung, aber auch 1A Lage, traumhafter Ausblick und Vermieter, der sich um alles kümmert. Preislich könnte ich mir 500k EK durchaus ein Haus von einer Million leisten, aber bisher hat mich nichts so überzeugt, dass ich meine Mietwohnung dafür eintauschen will. Ist prima, wenn Du zufrieden bist, aber ich glaube nicht, dass ich Dein Haus meiner Mietwohnung vorziehen würde. Vor allem finde ich es befremdlich, wenn Du es mit „Reichtum“ verbindest. So wie Dein Post klingt, hast Du erst einen Bruchteil abbezahlt und könntest es Dir normal gar nicht leisten.

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So mache ich es auch, nur mieten wir sehr günstig ein Haus. Perfekte Lösung - bislang habe ich auch noch kein Haus gefunden das den Kaufpreis wert wäre, legen bei 300k Ek daher die nächsten 25 Jahre 3000eur pro Monat in Aktien an. Ist lukrativer

WiWi Gast schrieb am 05.06.2024:

Wenn ich das alles hier lese danke ich Gott dass ich Glück hatte ein Haus in der Niedrigzinsphase zu ergattern. Ich hätte im Leben nicht mir eins zur jetzigen Situation leisten können.

Am Ende muss man zur richtigen Zeit am richtigen Ort sein. Hat alles mit viel Glück und Pech zu tun.

Da ich ein Leben in einer Mietwohnung und in einem Haus kenne muss ich sagen dass ich persönlich das Leben in einer Mietwohnung mit tristes und und Armut vergleiche und ein Leben im eigenen Haus mit Sonnenschein und Reichtum.
Meine und die Meinung von allen die ich kenne die beides durchlebt haben.

Kommt vielleicht auf Ausstattung und Lage an. Mein Onkel hat eine traumhafte (Eigentums)Altbauwohnung von knapp 150qm in super Lage in Stuttgart, die er bis zum Kauf gemietet hatte.Ich wohne in einer leider etwas zu kleinen Wohnung, aber auch 1A Lage, traumhafter Ausblick und Vermieter, der sich um alles kümmert. Preislich könnte ich mir 500k EK durchaus ein Haus von einer Million leisten, aber bisher hat mich nichts so überzeugt, dass ich meine Mietwohnung dafür eintauschen will. Ist prima, wenn Du zufrieden bist, aber ich glaube nicht, dass ich Dein Haus meiner Mietwohnung vorziehen würde. Vor allem finde ich es befremdlich, wenn Du es mit „Reichtum“ verbindest. So wie Dein Post klingt, hast Du erst einen Bruchteil abbezahlt und könntest es Dir normal gar nicht leisten.

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WiWi Gast schrieb am 05.06.2024:

Stadtbahn ums Eck und Ärzte, Supermarkt im Quartier.

Ich habe viele Jahre auch wenige hundert Meter von der Bahnhaltestelle gewohnt. Genutzt habe ich das vielleicht 1x im Jahr. Das ist ja jeder Kleinwagen mit Klimaanlage komfortabler. Lieber fahr ich Rad als ÖPNV.

Auch das mit dem Supermarkt verstehe ich nicht. Du musst also einmal im Quartier umparken? Oder gehst du etwa zu Fuß zum Supermarkt und schleppst du drei Taschen und zwei Kästen raus? Oder gehst du etwa jeden zweiten Tag in den Supermarkt und holst dir Flaschen aller Art, Milch & Co. in Einzelpackungen?

Gibt halt Menschen, die ihr Lebensziel nicht in Arztbesuchen, jeden Tag Supermarkt und Stadtbahnfahren sehen. Mir ist es wichtig, dass ich schnell mit dem AUTO in der Innenstadt bin (10 Minuten sind es) oder wo auch immer. Dass ich komfortabel mit dem AUTO zum Supermarkt komme (~ 2 Minuten), wo ich 1x die Woche einen Großeinkauf machen kann und maximal ein zweites Mal noch paar Sachen frisch hole - aber schleppe doch nicht Wasser, Milch, Hafermilch, Bier, Saft (für die Kinder) & Co. alles zu Fuß und in kleinen Dosen - das kaufe ich kastenweise bzw. nehme einen ungeöffneten Karton Milch (10er/12er) mit und habe dann erstmal eine Weile Ruhe.

Damit minimiere ich die Wegezeiten (mit ÖPNV würde ich trotz 10-Minuten-Taktung hier für alles 3x so lange brauchen) und Zeiten für Erledigungen und habe deutlich mehr Zeit für schöne Sachen und eben nicht Ärzte, Supermärkte, Stadtbahn...

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