WiWi Gast schrieb am 23.01.2024:
Also ich wohne selbst in einem EFH Neubau und ich vermiete auch aber da steht jetzt schon sehr viel falsches
Auch ein sehr wichtiger Punkt, was viele nicht verstehen. Wir haben unter 300 Euro Nebenkosten inkl. Heizung und Warmwasser (und alle anderen Punkte, welche Nebenkosten sind: Wasser, Abwasser, Grundsteuer, Müll, Wartung Heizung, Niederschlagswasser, Gebäudeversicherung Premium-Tarif, ...). Dabei haben wir über 200 qm Wohnfläche. Aber eben Neubau.
Grundsteuer wird auf die Mieter umgelegt - wie du bei mehr Fläche weniger zahlst als bei weniger Fläche musst du erläutern, Wasser wird auch beim Mieter nach Verbrauch abgerechnet wie im EFH und Müll entweder nach Anzahl der Tonnen pauschal oder nach Gewicht (hier könnte man ggf. sparen), Niederschlagswasser zahlst du auch als Eigentümer wenn du keine eigenen Versitzgruben hast. Wartung etc. fällt grds. auch im EFH an Versicherung auch.
Korrekt. Das fällt alles an. Aber die Heizkosten sind geringer, die anderen Kosten, weil meist nach Verbrauch, eben vergleichbar. Ja, theoretisch müsste man im MFH sparen, weil die Kubatur vorteilhafter ist. Praktisch ist das eben nicht so, weil z.B. Fernwärme das dreifache von Gas oder Wärmepumpe kostet. Weil man selbst immer den günstigsten Tarif wählt und der Hausverwalter/Eigentümer einfach stur beim Grundversorger bleibt. Weil 30-50% eben nicht nach Nutzung abgerechnet wird, sondern verteilt wird, gibt es in den meisten MFHs auch 20-30% der Wohnungen, wo dann einfach durchgeheizt wird und Fenster auf Kipp usw...
Die ganze Theorie scheitert hier an der Praxis. Die Nebenkosten Neubau-EFH über 200 qm vs. Neubau-Wohnung 100 qm - da gewinnt das Neubau-EFH knapp. Gegenüber einer Altbau-Wohnung mit 100 qm gewinnt das Neubau-EFH mit weitem Vorsprung.
Die Aussage das ein Neubau EFH, das nach dem selben Standard gebaut ist wie ein MFH (nur dann macht der Vergleich sinn ansonsten vergleichst du Äpfel mit Birnen) weniger verbraucht ist ziemlicher humbug, die Vorschriften sind die selben. Der Heizkosten die in deiner Wohnung anfallen werden über die Verbrauchszähler auch individuell erfasst, damit zahlst du nur anteilig für die Allgemeinflächen und die sollen 30%-50% des Gesamtverbrauchs ausmachen - man kann sich auch Argumente herbeidichten. Das ein Neubau EFH besser ist als ein Altbau MFH aus den 60igern (oder noch älter) sollte logisch sein, ist aber für deine Argumentation bedeutungslos
Mal zum Spaß geschaut, was aktuelle Familienkäfige (100-120 qm) an Nebenkosten haben. Knapp über 300 Euro kommt man da nur beim Neubau und darunter gar nicht. Viel Wohnung sind im Bereich 500-600 Euro bei den Nebenkosten.
Die Kosten hier sind der Hausverwalter (denn du bei größeren MFH immer hast) und Komfortleistungen wie Hausmeister der Schnee räumt, Grünanlagen pflegt, Reinigungsfirma für die Allgemeineflächen etc. im EFH machst du die Konfortleistungen selber oder zahlst dafür
Diese Komfortleistungen, welche die Kosten nochmal deutlich treiben, sind alleine für die Gemeinschaftsflächen. Diese gibt es im EFH gar nicht. MFHs sind aus dieser Sicht her ineffizient. Die Reinigungsfirma mag den Allgemeinflur regelmäßig reinigen - der Mieter reinigt seinen eigenen Flur immer noch selbst, so wie der Hauseigentümer seinen Flur im EFH. Der Hausmeister mag Reparaturen am Allgemeineigentum außerhalb der Wohnungstür machen - das gibt es beim EFH nicht. Für die Esszimmer-Lampe ist der Wohnungsmieter ebenso selbst verantwortlich wie der Hauseigentümer. Auch der Gärtner pflegt nur den Allgemeinteil. Wer eine Wohnung mit eigenem Gartenanteil hat, mit Dachterrasse oder Balkon, der pflegt und macht dort alles allein. Genauso wie der EFH-Eigentümer nur den eigenen Anteil macht und keinen Allgemeinanteil zu pflegen hat, welchen er gar nicht exklusiv nutzen kann.
Ja das ist so, aber auch hier besteht theoretisch die Möglichkeit, dass die Hausgemeinschaft diese Pflege wie Flur wischen, oder Rasenmähen bei den Allgemeinflächen selbst erledigt - ist nur meistens nicht gewollt. Es sind keine zwingende Kosten die anfallen.
Mit Photovoltaik und Wärmepumpe kann ich meine Nebenkosten auch auf Netto-Null drücken, wenn ich das möchte. PV 10 kWp + 10 kWh Speicher inkl. Montage gibt es mittlerweile für 15k, eine Wärmepumpe mit Warmwasserspeicher für unter 10k inkl. Einbau. Da übersteigt die Einspeisevergütung dann die sonstigen Kosten für Nebenkosten.
Speicher haben derzeit noch sehr hohe Kosten und müssen mit Wechselrichter etc. auch technisch abgestimmt sein ob sich das wirklich rechnet muss man im Einzelfall betrachten. PV ist auch ein Thema der Lage des Objektes (wie viele Sonnenstunden im Jahr und Ausrichtung des Gebäudes)
Das ist völlig richtig. Aber für 20-25k kann ich mich eben aus der gesamten Nebenkosten-Geschichte rauskaufen. Da bin ich klimaneutral unterwegs, habe quasi keine Nebenkosten und da können sich Marktpreise verdreifachen - egal. Ist eine Option, welche man ziehen kann oder eben auch nicht.
Das ist in Deutschland aber nirgendwo richtig möglich unsere Bedingungen lassen das nur in wenigen Regionen wirklich zu - im Winter zu lange dunkel, ggf. noch Schnee auf der Anlage, dann verlieren die Anlagen auch wenn kein Sonnenschein ost deutlich an Leistung..... theoretisch mag es möglich sein (liefert mein Haus mit unserer Anlage die 35 kWp bringt auch) in der Praxis aber nicht möglich.
Abgesehen davon ist bei den Speichern auch die Frage wie lange die halten und ob du dann bis zum Ersatz deine Kosten wirklich wieder reingeholt hast.
Mehrfamilienhäuser sind einfach extrem ineffizient. Der Verwalter zahlt nicht die Kosten, daher wird da an keiner Stelle auf Kosteneffizienz geachtet. Fernwärme kostet pro kWh Wärme mehr als das Dreifache im Vergleich zu Gas oder Wärmepumpe. Über PV lässt sich wenig einsparen, da die Dachfläche im Vergleich zur Wohnfläche klein ist. Eine Wärmepumpe müsste extrem groß und überdimensioniert werden, damit diese 6 oder 8 oder noch mehr Wohnungen versorgen kann. Auch die Baukosten sind hoch - jedes Stockwerk höher kostet massiv Geld. Schlussendlich sind diese 4- oder 5-Geschosser auch kein menschlicher Maßstab. Da ist einfach maximale Verdichtung für maximalen Profit - an den Bedürfnissen von Menschen weit vorbei.
du vermischt hier Punkte und triffst Aussagen die ökonomisch falsch sind - bautechnisch sind MFH extrem effizient, da pro qm Grundstücksfläche deutlich mehr Wohnraum geschaffen wird als bei einem EFH und teuere, aufwendige Bestandteile des Gebäudes wie Heiztechnik, Dach mit Dämmung etc. für mehr Wonraum genutzt werden können. Das dir diese Wohnform nicht gefällt (die ich auch selber nicht besonders mag) bedeutet aber nicht, das MFH nicht "effizienter sind"
Es stimmt nicht, dass MFHs bautechnisch effizient sind. Ab dem 3./4. Geschoss steigen die Kosten exponentiell. Da sind statische Herausforderungen, aber auch einfach logistische Herausforderungen. Da braucht es Kräne & Co. und so kostet die 3. Etage, spätestens die 4. Etage meistens das doppelte vom Erdgeschoss (inkl. aller Mehrkosten für Statik, welcher weiter unten notwendig sind).
Nachdem ich selber mehrere MFH vermiete mit 3 und 4 Geschossen kann ich dir sagen der Bau ist pro Stockwerk nicht wesentlich teurer als bei einem Haus mit 2 Geschossen, alles darüber wird dann teurer - stellt aber auf die Masse der Gebäude auch nicht die Mehrzahl dar.
Die Heiztechnik für ein MFH ist eine ganz andere als für ein EFH. So eine EFH-Wärmepumpe gibt es für 3k und viele bauen sich das Ding auch selbst ein (gibt ja welche mit Wasserkreislauf statt Kältemittel). Eine Wärmepumpe für ein MFH ist 40k+ und tlw. zweifelhaft, ob es überhaupt funktioniert. Ebenso die erwähnte Dachfläche. Die ist im MFH zu gering, um dort klimaneutral unterwegs zu sein.
Bei dem von dir propagierten Energieeffizienten Neubau baut sich keiner eine Wärmepumpe selbst ein, das muss alles auf die Haustechnik mit Lüftungsanlage etc. abgestimmt sein und eingebunden sein, kein Energieberater nimmt dir das ab und die notwendigen Untersuchungen (z.B. hydraulischer Abgleich der Heiz- und Warmwasseranlage) wird dir keine Fachfirma (die das bescheinigen muss) machen wenn da irgendjemand dazwischen rumpfuscht.
Abgesehen davon lässt sich Heiztechnick skalieren Komponenten wie Warmwasserpuffer etc. benötigen immer eine Mindestgröße, diese wächst aber nicht im gleichen Maß an wie die Wohnfläche die dadurch versorgt wird.
Bei der Dachfläche hast du den Punkt nicht verstanden - ein Dach ist ein relativ teuer Bestandteil des Baukörpers, es ist aber recht egal ob ich ein 4 Stöckiges MFH mit einer Grundfläche von 100qm damit abdecke oder das Einfamilienhaus auf 2qm mit 100qm Grundfläche - da ist der Ressourceneinsatz im MFH einfach effizienter.
Es gibt einige Sachen skalieren, viele Sachen wie eben die erwähnte Heiztechnik oder die Verrohrung (Wasser ins 3./4. OG pumpen usw.; Zirkulationssysteme welche ausgehend der Heizung trotzdem überall 55 Grad garantieren) oder die Statik skalieren negativ, d.h. 2 zweigeschossige Häuser nebeneinander mit 100 qm Grundfläche kostet weniger als ein viergeschossiges Haus mit 100 qm Grundfläche. Trotz Skaleneffekt beim Dach, gibt es viele andere negative Skaleneffekte.
Der messbare Mehraufwand zwischen einem Zirkulationssystem das 3/4 Geschosse oder 2 Geschosse abdeckt dürfte überschaubar sein und jetzt nicht der Preistreiber sein.
Bei der Verrohrung darfst du nicht die absoluten Kosten vergleichen sondern die Kosten pro qm Wohnfläche, warum hier bei einem 3/4 geschossigen Haus mehr Kosten anfallen erschließt sich mir nicht ggf. müssen manche Rohrdurchschnitte größer sein, da mehr Durchfluss erforderlich ist, da mehr Abnahmestellen existieren das ist aber kein großer Preistreiber.
das zwei zweigeschossige Häuser nebeneinander mit 100 qm Grundfläche weniger kosten als ein viergeschossiges Haus mit 100 qm Grundfläche wage ich zu bezweifeln, doppelt Dach, doppelte Heiztechnik, doppelte Hausanschlusstechnik - in der Regel doppelter Keller....
Alleine die Grundstücksausnutzung ist natürlich viel besser und beginnt dann der nächste Spaß. Gebiet A und Gebiet B liegen direkt nebeneinander. Gebiet A hat einen Bebauungsplan und dort sind zweigeschossige EFHs erlaubt. Gebiet B direkt daneben (keine wertveränderten Unterschiede, nicht lauter oder leister, nicht näher oder ferner weg von irgendwas) ist historisch gewachsen, MFHs, 34 BauGB.
Bodenrichtwert für die Grundsteuer in Gebiet A: 750 Euro je QM.
Bodenrichtwert für die Grundsteuer in Gebiet B: 3.000 Euro je QM.
ohne zu wissen auf wie viele Parteien die Grundsteuer verteilt wird ist deine Aussage sinnlos in deinem Gebiet A zahlt alles einer im Gebiet B X Parteien grob gerechnet sobald das MfH 4 Parteien hat sind die absoluten Kosten im Schnitt gleich, wahrscheinlich pro qm Wohnfläche aber höher.
Bzgl. der Berechnung der Grundsteuer ist aber vorsicht geboten, da die Bemessungsgrundlage je nach gewähltem Modell im Bundesland unterschiedlich sein kann und die Bodenrichtwerte hier nur ein Indikator sind.
Weil Investoren in Gebiet B große MFHs (5 Geschosse +/-) hochziehen können und nur minimale Gartenflächen übriglassen müssen, ist ein Grundstück im Gebiet B für Investoren deutlich mehr Wert als ein EFH-Grundstück in Gebiet A. Und jetzt weißt du auch, warum die Grundsteuer für EFHs niedriger ist, in absolut gleicher Lage. Das sind alles Feinheiten vom Baurecht, Feinheiten beim Bau, Feinheiten beim Nutzungsverhalten, welche alle dazu führen, dass EFHs einfach kosteneffizienter sind. Wo ein über 200 qm großes EFH geringere Nebenkosten als eine 100 qm Neubau-Wohnung hat. Mit der Option, diese Kosten bei Bedarf auf Netto-Null zu drücken bzw. darunter.
Sorry deine Argumentation strotzt leider von Vereinfachungen/ Fehlern und kosntruierten Annahmen um deine Sichtweise zu stützen. Wenn deine Argumentation stimmen würde, dann (siehe oben: ".....Mit der Option, diese Kosten bei Bedarf auf Netto-Null zu drücken bzw. darunter.") dann wäre der Neubau von EFH das einzig sinnvolle da ökölogisch und ökonomisch besser und man kann noch Geld damit verdienen. Sorry aber da widerspricht dir so ziemlich jeder
antworten
