Wie realistisch ist Immobilienkauf mit Mieteinnahmen=Kredithöhe?
Hallo zusammen,
ich habe einen Verwandten mit einem Mehrfamilienhaus (halbe Restschuld) und Wohnung (neu gekauft), die er beide noch abzahlt. Gehalt so 4k netto. Wenn es jetzt normal weiterläuft mit dem Gehalt, würde ich annehmen, dass die nächsten 20 Jahre, je nach Zins, abbezahlt wird und dann ein Batzen Geld monatlich frei wird.
Jetzt ist es so, dass er jedes Jahr mehrere Immobilien kaufen möchte, die sich jetzt scheinbar wenige leisten können. Dabei soll man viel verhandeln können, sodass man die so günstig bekommen kann, dass die Mieteinnahmen>=Kredithöhe sind, trotz des hohen Zinses. Durch den Fremdkapitalhebel kommt so schneller Vermögen zusammen, als im ETF. Nach einigen Jahren will er so in Rente gehen. 2 Immobilien hat er ja schon. Ich habe dazu einige Fragen und hoffe, dass hier einige Experten kommentieren können:
- Wenn das der Markt hergibt gut zu verhandeln, wieso machen das nicht Firmen und nur Privatpersonen?
- Bei 4% Zinsen und 25 Jahre Laufzeit zahlt man 50% des Objektwerts allein an Zinsen. Das muss doch die Rendite hart schrumpfen lassen oder man muss unfassbar unter Wert kaufen?
- Man legt zwar Rücklagen zur Seite, aber es ist doch quasi sicher, bei 30-40 Jahre alten Immos, dass in 10-20 Jahren mindestens ein neues Dach fällig wird. Seine Rücklagen beginnen bei 0, der Vorbesitzer hatte im Zweifel ordentliche Rücklagen, die er durch den Verkauf behalten konnte (?). Bei 70k Dachsanierung in 10 Jahren sind das 550€ im Monat sparen, bei 5 Wohnungen * 800€ Miete bestehen einfach mal 13% der Miete aus Rücklagen. Was rechne ich falsch?
- Bestehende Immobilien sollen es einfacher machen, Kredite für neue zu bekommen. Dann sind die doch in einer Kette geschaltet als Risiko, oder?
- Und zu guter Letzt der Klassiker: Wenn das so einfach ist, wieso machen das nicht alle?
Ich bedanke mich für Einschätzungen :)
antworten