Liebes Foren-Team,

ich bin seit einiger Zeit „stiller Mitleser“ und finde es toll, dass man sich hier gegenseitig unterstützt :-).

Nun hoffe ich auf euren Rat und eure Expertise. Eigentlich will ich mich auch an einen Steuerberater wenden, aber nach dem Telefonat mit drei verschiedenen Steueberatern habe ich die Info bekommen, dass Beratungsgespräche erst ab Oktober möglich sind (zu viel zutun aktuell). Daher bin ich auch sehr offen für steuerliche Hilfe/Tipps.

Nun zur Ausgangslage: ein Ehepaar aus meiner Verwandtschaft beabsichtigt, seine ETW (lastenfrei) zu verkaufen. Der Grund: Kapitalbedarf im Rentenalter. Die beiden sind Anfang/Mitte 70 und möchten als „klassische Mieter“ in der Wohnung wohnen bleiben.
Nun sind sie auf mich zugekommen mit der Frage, ob ich mir einen Kauf vorstellen kann. Der Preis wird marküblich sein, da die beiden natürlich das aus dem Verkauf generierte Kapital a) ausgeben und b) einen Teil für die Mehrbelastung aus der Miete zurücklegen möchten.

Ich frage mich nun, ob ein ganz „klassisches“ Vorgehen sinnvoll ist. Also: ich kaufe (möglichst als Vollfinanzierung) und versuche, durch die Mieteinnahme die Darlehensrate inkl. Nebenkosten/Hausgeld zu decken. Nach meinen Berechnungen müsste das bis auf ca. 50-100€ aufgehen.

Aber eventuell gibt es „sinnvollere“ Konstellationen, an die ich gerade nicht denke. Sowohl steuerlich als auch grundsätzlich bzgl. Risiken für mich/das Ehepaar.
Ich möchte mich nicht an der Wohnung bereichern, aber auch keine nennenswerten monatlichen Verluste einfahren.
Daher würde ich mich über eure Gedanken freuen :).

Noch kurz zur ETW: Ausstattung top, komplett modernisiert, kein Renovierungsstau.

Ganz lieben Dank vorab und lieben Gruß

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Find‘s immer besser, eigene finanzielle Themen und Familienangelegenheiten/Verwandschaft nicht zu vermischen. Beides isoliert ist schon kompliziert genug … 😉.

Reflexartig das Thema Steuern zu strapazieren, macht keinen Sinn.

Ob Du Dich emotional verpflichtet fühlst, zu helfen, kannst nur Du selbst beurteilen.

Ansonsten rate ich dringend, das ganze Thema „wie unter fremden Dritten“ durchzurechnen.

Willst Du eine ETW fremdfinanziert kaufen, und wenn ja, welchen ROI und welchen Cash Flow würde Dir das erwirtschaften?

Wirst Du als „Vermieter“ mit verwandten „Mietern“ die erwartbaren Diskussionen über Kaufpreis und spätere Reparaturen etc. führen wollen?

Wenn der Immo-Verkaufspreis ohnehin „marktüblich“ sein soll, wie Du schreibst, warum ist es dann für Dich interessanter innerhalb der Familie als irgendwo anders im Immobilienmarkt?

Ganz grob zu den steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten: diese sind nicht mehr sehr interessant. Auch hier gilt „wie unter fremden Dritten“. Mietpreis muss einem Fremdvergleich standhalten, Deine Immobilie muss profitabel bleiben, 66% der ortüblichen Vergleichsmiete etc..

Eine Einordnung Deines Wunsches „ Ich möchte mich nicht an der Wohnung bereichern, aber auch keine nennenswerten monatlichen Verluste einfahren“ erfordert Facts and Figures hinsichtlich Kaufpreis und Nettomiete.

Fazit: ich rate ab.

WiWi Gast schrieb am 13.07.2024:

Liebes Foren-Team,

ich bin seit einiger Zeit „stiller Mitleser“ und finde es toll, dass man sich hier gegenseitig unterstützt :-).

Nun hoffe ich auf euren Rat und eure Expertise. Eigentlich will ich mich auch an einen Steuerberater wenden, aber nach dem Telefonat mit drei verschiedenen Steueberatern habe ich die Info bekommen, dass Beratungsgespräche erst ab Oktober möglich sind (zu viel zutun aktuell). Daher bin ich auch sehr offen für steuerliche Hilfe/Tipps.

Nun zur Ausgangslage: ein Ehepaar aus meiner Verwandtschaft beabsichtigt, seine ETW (lastenfrei) zu verkaufen. Der Grund: Kapitalbedarf im Rentenalter. Die beiden sind Anfang/Mitte 70 und möchten als „klassische Mieter“ in der Wohnung wohnen bleiben.
Nun sind sie auf mich zugekommen mit der Frage, ob ich mir einen Kauf vorstellen kann. Der Preis wird marküblich sein, da die beiden natürlich das aus dem Verkauf generierte Kapital a) ausgeben und b) einen Teil für die Mehrbelastung aus der Miete zurücklegen möchten.

Ich frage mich nun, ob ein ganz „klassisches“ Vorgehen sinnvoll ist. Also: ich kaufe (möglichst als Vollfinanzierung) und versuche, durch die Mieteinnahme die Darlehensrate inkl. Nebenkosten/Hausgeld zu decken. Nach meinen Berechnungen müsste das bis auf ca. 50-100€ aufgehen.

Aber eventuell gibt es „sinnvollere“ Konstellationen, an die ich gerade nicht denke. Sowohl steuerlich als auch grundsätzlich bzgl. Risiken für mich/das Ehepaar.
Ich möchte mich nicht an der Wohnung bereichern, aber auch keine nennenswerten monatlichen Verluste einfahren.
Daher würde ich mich über eure Gedanken freuen :).

Noch kurz zur ETW: Ausstattung top, komplett modernisiert, kein Renovierungsstau.

Ganz lieben Dank vorab und lieben Gruß

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Danke für das erste Feedback, das hilft schon weiter.
Genau die Frage stellt sich mir ebenso, inwiefern ich die "Diskussionen" und gefühlten Verpflichtungen innerhalb der Verwandtschaft führen/haben will.
Reizvoll ist der Gedanke deshalb, weil ich so weiß, wie die Substanz der Wohnung ist und welche Mieter ich habe.

Hier noch einige Daten:

• Der Kaufpreis wird vsl. bei ca. 2k pro Quadratmeter liegen (Lage: NRW, Ruhrgebiet). Das ist ein guter Preis, aber kein extrem guter Preis.

• Mon. Belastung ca. 750 - 800€
• Kaltmiete: ca. 800€ (knapp 10€ pro Quadratmeter), NK ca. 200€; Gesamtmiete ca. 1k
• Hausgeld ca. 300€
• mon. Aufwand meinerseits somit ca. 100€
• Bruttomietrendite ca. 6%
• Nettomietrendite ca. 4,5%
• Cashflow nach Steuern ca. -75€

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