Gerd Kommer ist ein Theoretiker, welche man wegen seiner irrigen Annahmen selbst an der Uni verstoßen würde. Außerdem betreibt er eine Vermögensberatung basierend auf ETFs. Logisch, dass er das schreibt, was ihm Kunden bringt.
1% Wertsteigerung ist für die letzten 10 Jahre fernab der Realität. 8-10% waren die letzten 10 Jahre die Norm.
Wenn du 2015 für 600k gekauft hast, davon 100k Eigenkapital und das Ding ist 2017 auf 720k Wert, dann ist damit dein Eigenkapital nur durch die Wertsteigerung von 100k auf 220k gewachsen. Dazu noch 50k Tilgung, nehmen wir mal an, die ist wertneutral (d.h. Miete gleich Annuität plus Instandhaltung). Spielt aber auch gar keine Rolle, ob 10k mehr oder weniger. Du bist dann auf 270k EK (oder 260k oder 280k). Das ist eine EK-Rendite von 64% pro Jahr. Von 100k auf 270k in 2 Jahren.
Sagt keiner, dass es in der Zukunft auch so klappen. Aber jeder, der in der Zeit von 2010 bis heute gekauft hat, hat je nach persönlicher Finanzierung (also Leverage) typischerweise 30% bis 80% pro Jahr gemacht. Klar, wer komplett ohne FK finanziert hat, der ist von 600k auf 720k plus 50k Mieteinahmen = 13% p.a.
Aber das gilt eben nur bei 100% EK. Dann hast du "nur" Mietrendite plus Wertsteigerung. Die Wertsteigerung war die letzten 10 Jahre immer 8-10%. Die Mietrendite meist nur 2-4%, wenn überhaupt. Zusammen etwa 10% bis 14%.
Aber bei typischer 80%-Finanzierung zu 1,5% Zinsen hast du ein 5x Leverage gehabt. Das sollte jeder WiWi-Bachelor verstehen, Finanzierung 1 aus dem 2./3. Semester.
Du hast Vermögensgegenstand X der von 100 auf 113 (109 plus 4 Cash) geht. Du hast EK 20 und FK 80, wobei du auf FK 1,5 zahlst plus 2,0 Tilgung. Statt 20 von 100 hast du nach einem Jahr 35 von 113. Der Vermögensgegenstand hat vielleicht nur 9% Wertsteigerung und 4% Mietrendite, aber dein EK ist von 20 auf 35 hoch, plus 75%.
Nochmal, das sind die Vergangenheitsdaten der letzten 10 Jahre. Niemand sagt, dass es so weitergehen muss. Aber auch im Corona Jahr ging es eben stabile 10% hoch, d.h. wer in den letzten 10 Jahren investiert hat, der hat eine viel bessere EK-Rendite also jeder ETF-Investor.
Wer bspw. 2015 investiert hat, der hat jetzt schon 6 Jahre mit 30 bis 80% p.a. hinter sich - kann sein, dass es jetzt stagniert. Nach 6 Jahren absoluter Stagnation bzw. sogar leichtem Rückgang (Wertverlust = Mietrendite) ist dieser Investor dann bei 15% bis 40%. Immer noch lohnenswert. 12 Jahre weiterhin leichter Verlust, dann sind es 10% bis 27% p.a.
Das heißt, diese Investoren haben ihre Gewinne schon eingefahren und können auch Verlustrunden ertragen und schlagen trotzdem den ETF-Investor.
Ist halt die Frage, ob sich Baugrund in Ballungsräumen vermehrt oder ob Stundenlöhne von Handwerkern gegen die Inflation sogar absinken bzw. ob Baumaterialien (im Moment 5-10% p.a. Steigerung) mal deflationieren. Wir warten gespannt ab.
WiWi Gast schrieb am 26.04.2021:
Wenn du von jungen Familien redest, deren Anteil nimmt doch von Jahr zu Jahr schon ab und wird weiter immer schwächer. Schau dir doch mal die Alterskohorten an und dann rechne noch die Singlerate hinzu. Die Generation der 20-30 Jährigen ist zahlenmäßig deutlich schwächer als die vorherigen Generationen und mit jedem Jahr wird die Alterspyramide nach unten immer schmäler. Die Kinder der Babyboomer, die jetzt Immobilien suchen, sind noch halbwegs zahlenmäßig stark im Vergleich zu den nachfolgenden Jahrgängen. Wenn die mit Immobilien in den nächsten 3-5 Jahren versorgt sind, gehts dramatisch abwärts.
Das mit der EK-Rendite stimmt auch nicht und kann erst im Nachgang betrachtet werden. Zumeist ist auch die Berechnung falsch. Ich empfehle hier ganz klar das Buch von Gerd Kommer. Real konnten deutsche Immobilien etwa 1% p.a. seit der Nachkriegszeit zulegen, die Zinsen lagen meist auch noch über der nominalen Wertsteigerung. Wenn die Fremdkapitalkosten höher sind als die Objektrendite, ergibt sich ein negativer Leverageeffekt. Die Zinsen sind jetzt niedrig, aber nicht bei Abschluss vor 10 Jahren. Wir hatten jetzt deutlich überdurchschnittliche Jahre und es werden auch wieder deutlich unterdurchschnittliche Jahre kommen. Die EK-Rendite auf 10 Jahre bringt gar nichts, solange die Hypothek noch da ist. Bei sinkenden Preisen hast du dann nämlich ein Problem. Und wer will ernsthaft auf die nächsten 30 Jahre mit derart steigenden Preisen rechnen? Niemand, außer man ist Makler.
Seit dem Zweiten Weltkrieg haben Aktienanlagen die langfristig bessere Performance gehabt und daran wird sich nichts ändern. Da ist ein Zeitraum von 10 Jahren einfach nicht signifikant. Vor allem müsste man bei Immobilien noch den Malus der Illiquidität dazurechnen und natürlich Kaufnebenkosten beachten. Da kommt schnell was anderes raus...
WiWi Gast schrieb am 26.04.2021:
Deswegen, wenn man sich den realen Nutzen im Leben anschaut, ist es nur rational, dass die meisten Menschen so viel wie möglich in ihre Immobilie stecken und dafür vermeintlich besser performende Anlagemöglichkeiten erstmal zurückstellen. Wobei das Wort vermeintlich hier sehr wichtig ist, seit 2010 schlägt die EK-Rendite von Immobilienbesitzern die ETF-Rendite vom Markt jedes Jahr deutlich.
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