Ich weiß nicht, ob du das ernst meinst? Ist dir bewusst, dass das nur gilt, wenn du zu 100% finanziert hast und dein Einkommen analog ansteigt. Dein eingebrachtes EK „entwertet“ sich automatisch, wenn die Immobilie nicht mindestens nominal analog zur Veränderung der Kaufkraft im Wert zulegt.
Schau dir mal ein Beispiel an, dass näher an der Realität liegt. Kaufpreis 500.000€, 70% finanziert, nominale Stagnation des Preises. 10% Inflation / Entwicklung bei der Kaufkraft.
Du hast in der Betrachtung zum Kaufzeitpunkt dein EK als Kaufkraft (also 150.000€). Dieses EK (also deine Nettokaufkraft nach Abzug der Schulden), ist damit um 10% gesunken (15.000€ in einem Jahr). Wenn man jetzt eine risikofreie Rendite auf der anderen Seite dagegensetzt von 4% Tagesgeld, dann hast du diese Kosten auch noch zusätzlich.
Damit haben dich die nominal konstanten Preise „21.000€ gekostet“. Die Tilgung des Kredites kannst du aus Gründen der Einfachheit , weil das sonst beim „Nichtkauf“ auch als Sparrate zur Verfügung gestanden hätte.
Und wie gesagt, nominal konstante Preise sind sogar noch eher die Ausnahme. Eher sind diese gesunken.
Was du meinst und was bei 100% Finanzierung gelten kann, ist dass sich die Schulden entwerten, wenn dein Gehalt steigt wie die Kaufkraft sich verändert. Ändert aber genau gar nichts daran, dass nur die reale Sichtweise auf den Immopreis Aufschluss gibt für die relevante Wertentwicklung.
Wir können das ganze jetzt noch beliebig verkomplizieren mit Annahmen zur Miete, Alternativen Anlage,… aber die Aussage bleibt die gleiche. Für den richtigen Vergleich brauchst du die reale Entwicklung
WiWi Gast schrieb am 11.02.2024:
Ich verstehe nicht, was die Leute immer von "realen" Preisen reden.
Hast du 2022 gekauft, dann z.B. 40qm x 8.800 = 352.000. 2023: 40 x 9.570 = 382.800.
Was hast du davon, dass nach CPI die 383k in 2023 weniger wären, theoretisch, als die 352k in 2022?
Wer 2022 gekauft hat, nehmen wir mal 100% Finanzierung zur Vereinfachung, hat 352k Schulden abzgl. ca. 10k Tilgung = 342k.
2023 Käufer hat 383k Schulden. Beide haben die gleiche 40 qm Wohnung, aber der 2022er 41k weniger Schulden.
Du kannst es dir gerne für dein Gewissen schönrechnen, aber ganz real auf dem Konto hat der frühere Käufer eine bessere Vermögensposition.
WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:
Da wir hier ja von nominalen Transaktionen sprechen, ist das sogar ein Rückgang in allen Segmenten. Hätte ich nicht gedacht.
Real sind das ja teils sogar -15% bei deinen Zahlen. Das nenne ich mal ne ordentliche Korrektur
WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:
Die Kaufpreise von Neubau-Wohnungen im Erstverkauf in Frankfurt 2021/2022 kann man im Marktbericht 2023 des Gutachterausschusses finden. Die Kaufpreise sind nach Wohnungsgrößen unterschieden. Bei kleinen Wohnungen bis 44qm fand von 2021 bis 2022 ein Preisanstieg von € 8.800 auf € 9.570 statt. Bei Wohnungen 45 bis 79qm ein Preisrückgang von € 8.510 auf € 7.990. Bei Wohnungen 80qm bis 119qm ein Preisanstieg von 7.920 auf € 8.140. Große Wohnungen über 120qm sind von € 9.020 auf € 8.500 gefallen.
Das ist definitiv kein allgemeiner Preisrückgang von Neubau-Wohnungen in Frankfurt!
Der Gutachterausschuss erhält Kopien von den Kaufverträgen und berücksichtigt damit nur wirklich bezahlte Preise.
Das besagt auch einiges über die Qualität von Pressemeldungen!
WiWi Gast schrieb am 10.02.2024:
Die Statistik aus der FAZ, die ich gefunden hab, spricht von 4,2% Rückgang bzw. auf 7.900 EUR pro qm von 2021 auf 2022. Natürlich ist das ein hohes Niveau, aber ändert nicht daran, dass wir hier von "nominalen" Preisrückgängen sprechen und das im Neubau (dem bekanntlich teuersten Segment) - Real wären wir wohl bei 12-15%.
Im Schnitt wird im Artikel von 23% Rückgang gesprochen für ETWs in Frankfurt
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