WiWi Gast schrieb am 28.12.2023:

Ihr hattet also 2004 Einstiegsgehälter über 50k? Dann wart ihr damals aber absolute Topverdiener

Nein. Wir sind erst rd. 2015 ins Berufsleben gestartet und damals mit rd. 44k bzw. 51k. Wir hatten aber auch keine 2 Kinder zu diesen Zeitpunkt. Dementsprechend wären für uns halt 35k pP die Grenze gewesen.

2005 war das Durchschnittsgehalt bei 29k und 2023 sind wir bei 43k. Das sind 48% Steigerung. Legen wir diese Zahlen auf die 35k um, dann wären wir bei einem Äquivalent von 51,9k.

Meine Frau hätte nach rd. 1 Jahr die Grenzen gerissen und ich ungefähr 3 nach Jahren. Also entweder direkt nach dem Berufseinstieg mit 0 € EK und Schulden aus Studienkredit kaufen, oder eben keine Eigenheimzulage.

Seit der Gesetzesänderung 2000 waren die meisten normalen Akademikerhaushalte von der Zulage ausgeschlossen. Um gefördert zu werden brauchte man dann entweder eine Person die nur Halbtags arbeitet oder 2-4 Kinder.

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WiWi Gast schrieb am 28.12.2023:

Also ich suche in Freiburg / Stuttgart und würde das frisch sanierte EFH für 1,2M sofort nehmen. Vernünftige Lage heißt für Loch allerdings gut angebundene und behagliche Lage. Neben der A81 in Böblingen (a.k.a. „Flugfeld“) würde ich das jetzt nicht zahlen. Wobei es selbst da auch teurer sein dürfte. So außergewöhnlich ist München da nicht. In Stuttgart ist es nur günstig wo es nicht schön ist (Hedelfingen, Wangen, das ganze mit Industrie zugeballerte Neckartal, Zuffenhausens etc.). Die schönen Lagen wie Degerloch, Sillenbuch, Remstal bei Weinstadt sind nahezu unbezahlbar….

1,1m zzgl Nebenkosten für Neubau inkl. Grundstück. Wie gut die Lage ist hängt von der genauen Lage ab. Stuttgart Ost ist aber grundsätzlich gut

www.immobilienscout24.de/expose/148089761?referrer=RESULT_LIST_LISTING_HOMEBUILDER&searchId=325bf694-4c16-362c-af72-6171fa8f3c0e&searchType=radius#/

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WiWi Gast schrieb am 28.12.2023:

Egal wo man zur Miete wohnt, wenn man das Pech hat einen Indexmietvertrag zu haben dann sind einem in den letzten zwei Jahren die Mieten explodiert und sie werden weiter mit der Inflation steigen. Also ich zahle jetzt deutlich mehr und nicht wie hier manche behaupten weil ich mir was schickeres gegönnt habe sondern in der gleichen Grutzelbude wie vorher. Jetzt wäre es mal interessant zu wissen wie viele der Bestandsmieter Indexmietverträge haben und zum Vergleich wie hoch der Anteil an Indexmieten bei Neuvermietungen ist

Es ist die eigene freie Entscheidung einen Indexmietvertrag zu unterschreiben. Man weiß, dass man damit einen Poker auf die Inflation eingeht.

Außerdem, die letzten 15 Jahre hat man damit gewonnen, weil die Inflation deutlich <2% und damit auch unter der Mietentwicklung in vielen Großstädten lag. Jetzt hatten wir mal 2 Jahre wo die Inflation höher war. Aber auf 15 Jahre gesehen liegt man immer noch im Mittel bei ca. 1,5% p.a.

Was auch der Grund ist, warum Indexmietverträge stets die Ausnahme waren, weil es lukrativer war die Miete einfach alle 3 Jahre um die erlaubten 15% zu erhöhen.
Die letzten 2 Jahre haben viele Vermieter Panik geschoben aber ich denke, wenn sich die Inflation wieder bei 2-3% normalisiert, werden sich viele das mit dem Indexmietvertrag nochmal überlegen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 29.12.2023:

Es ist die eigene freie Entscheidung einen Indexmietvertrag zu unterschreiben. Man weiß, dass man damit einen Poker auf die Inflation eingeht.

Außerdem, die letzten 15 Jahre hat man damit gewonnen, weil die Inflation deutlich <2% und damit auch unter der Mietentwicklung in vielen Großstädten lag. Jetzt hatten wir mal 2 Jahre wo die Inflation höher war. Aber auf 15 Jahre gesehen liegt man immer noch im Mittel bei ca. 1,5% p.a.

Was auch der Grund ist, warum Indexmietverträge stets die Ausnahme waren, weil es lukrativer war die Miete einfach alle 3 Jahre um die erlaubten 15% zu erhöhen.
Die letzten 2 Jahre haben viele Vermieter Panik geschoben aber ich denke, wenn sich die Inflation wieder bei 2-3% normalisiert, werden sich viele das mit dem Indexmietvertrag nochmal überlegen.

Euch ist aber schon bewusst, dass man die Miete nicht beliebig erhöhen kann? Wenn ich neu vermiete, liegt die Miete über dem Mietspiegel, beim Indexmietvertrag kann ich jetzt meine 1,5-2% jährlich erhöhen. Nach Mietspiegel erst dann, wenn die Miete eine gewisse Stufe unter dem Mietspiegel liegt. D.h. ich verzichte erst mal ein paar Jahre auf Inflationsanpassung, zudem gibt es bei uns den Mietspiegel nur alle 3-4 Jahre. Klar Staffelmiete geht auch, aber das ist eigentlich ein unfairer Vertrag, der dazu führen wird, dass ich entweder den Mieter loswerde, auf die Erhöhung verzichte oder ich unter der Inflation liege. Ich habe keine Lust alle 3-4 Jahre einen Mieterwechsel zu haben in meinen Wohnungen, viel zu viel Arbeit und Risiko.

antworten

Sorry aber ich habe zum Glück nie gemietet. Hab schon mit 23 eine kleine Wohnung gekauft. Wer Mietet verliert sehr viel und eigenkontrolle.

Jetzt bin ich 40 und hab nun einen wunderschönen Neubau der in 5 Jahren abbezahlt ist. Die Wohnungen die ich mir nach und nach gekauft hatte wurden mit dem Hauskauf verkauft.

Werde nie verstehen wie Menschen die Kontrolle ein Dach über den Kopf zu haben einem fremden zu übertragen.

Geld WiWi Gast schrieb am 29.12.2023:

Euch ist aber schon bewusst, dass man die Miete nicht beliebig erhöhen kann? Wenn ich neu vermiete, liegt die Miete über dem Mietspiegel, beim Indexmietvertrag kann ich jetzt meine 1,5-2% jährlich erhöhen. Nach Mietspiegel erst dann, wenn die Miete eine gewisse Stufe unter dem Mietspiegel liegt. D.h. ich verzichte erst mal ein paar Jahre auf Inflationsanpassung, zudem gibt es bei uns den Mietspiegel nur alle 3-4 Jahre. Klar Staffelmiete geht auch, aber das ist eigentlich ein unfairer Vertrag, der dazu führen wird, dass ich entweder den Mieter loswerde, auf die Erhöhung verzichte oder ich unter der Inflation liege. Ich habe keine Lust alle 3-4 Jahre einen Mieterwechsel zu haben in meinen Wohnungen, viel zu viel Arbeit und Risiko.

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WiWi Gast schrieb am 29.12.2023:

Euch ist aber schon bewusst, dass man die Miete nicht beliebig erhöhen kann? Wenn ich neu vermiete, liegt die Miete über dem Mietspiegel, beim Indexmietvertrag kann ich jetzt meine 1,5-2% jährlich erhöhen. Nach Mietspiegel erst dann, wenn die Miete eine gewisse Stufe unter dem Mietspiegel liegt. D.h. ich verzichte erst mal ein paar Jahre auf Inflationsanpassung, zudem gibt es bei uns den Mietspiegel nur alle 3-4 Jahre. Klar Staffelmiete geht auch, aber das ist eigentlich ein unfairer Vertrag, der dazu führen wird, dass ich entweder den Mieter loswerde, auf die Erhöhung verzichte oder ich unter der Inflation liege. Ich habe keine Lust alle 3-4 Jahre einen Mieterwechsel zu haben in meinen Wohnungen, viel zu viel Arbeit und Risiko.

Der Mietspiegel erhöht sich, wenn die Mieten steigen und man kann die Mieten erhöhen, wenn der Mietspiegel steigt.
Das ist ein sich selber unterstützender Kreislauf.

Abgesehen davon sind Recht und Praxis zwei Paar Schuhe. Es gibt gerade in den Großstädten genug Vermieter, welche die letzten Jahre die Miete immer wieder auch über dem Mietspiegel erhöht haben. Im Zweifelsfall begründet man das mit irgendwelchen "Modernisierungen".

Oder der Klassiker: Man nimmt eine alte Wohnung, wirft den Mieter wegen energetischer Sanierung raus, macht die Wohnung etwas schick und vermietet sie danach für 50% mehr an Miete.

Wenn sich alle an Recht und Mietspiegel halten würden, wären die Mietpreisentwicklungen in den Großstädten die letzten Jahre wohl nicht möglich. Passiert ist es aber trotzdem...

antworten

Respekt, dann musst Du in Deinem Leben aber schon sehr viel Grunderwerbsteuer gezahlt haben! Schade, dass nicht alle in Deutschland so selbstlos wirtschaften wie Du. Das Steueraufkommen der Bundesländer wäre ansonsten wohl deutlich höher.

WiWi Gast schrieb am 29.12.2023:

Sorry aber ich habe zum Glück nie gemietet. Hab schon mit 23 eine kleine Wohnung gekauft. Wer Mietet verliert sehr viel und eigenkontrolle.

Jetzt bin ich 40 und hab nun einen wunderschönen Neubau der in 5 Jahren abbezahlt ist. Die Wohnungen die ich mir nach und nach gekauft hatte wurden mit dem Hauskauf verkauft.

Werde nie verstehen wie Menschen die Kontrolle ein Dach über den Kopf zu haben einem fremden zu übertragen.

Geld WiWi Gast schrieb am 29.12.2023:

Euch ist aber schon bewusst, dass man die Miete nicht beliebig erhöhen kann? Wenn ich neu vermiete, liegt die Miete über dem Mietspiegel, beim Indexmietvertrag kann ich jetzt meine 1,5-2% jährlich erhöhen. Nach Mietspiegel erst dann, wenn die Miete eine gewisse Stufe unter dem Mietspiegel liegt. D.h. ich verzichte erst mal ein paar Jahre auf Inflationsanpassung, zudem gibt es bei uns den Mietspiegel nur alle 3-4 Jahre. Klar Staffelmiete geht auch, aber das ist eigentlich ein unfairer Vertrag, der dazu führen wird, dass ich entweder den Mieter loswerde, auf die Erhöhung verzichte oder ich unter der Inflation liege. Ich habe keine Lust alle 3-4 Jahre einen Mieterwechsel zu haben in meinen Wohnungen, viel zu viel Arbeit und Risiko.

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WiWi Gast schrieb am 29.12.2023:

Der Mietspiegel erhöht sich, wenn die Mieten steigen und man kann die Mieten erhöhen, wenn der Mietspiegel steigt.
Das ist ein sich selber unterstützender Kreislauf.

Abgesehen davon sind Recht und Praxis zwei Paar Schuhe. Es gibt gerade in den Großstädten genug Vermieter, welche die letzten Jahre die Miete immer wieder auch über dem Mietspiegel erhöht haben. Im Zweifelsfall begründet man das mit irgendwelchen "Modernisierungen".

Oder der Klassiker: Man nimmt eine alte Wohnung, wirft den Mieter wegen energetischer Sanierung raus, macht die Wohnung etwas schick und vermietet sie danach für 50% mehr an Miete.

Wenn sich alle an Recht und Mietspiegel halten würden, wären die Mietpreisentwicklungen in den Großstädten die letzten Jahre wohl nicht möglich. Passiert ist es aber trotzdem...

Im Groß und Ganzen werden die Menschen informierter, bzw. gehen zum Mieterschutzbund, wenn sie das Gefühl haben angezockt zu werden. Darauf bauen, dass man einen dummen findet, der absichtlich zu viel zahlt, würde ich nicht. Zudem pflege ich persönlich eine faire Beziehung mit meinen Mietern. Ich halte mich an Gesetze, Rechte und Pflichten. Rauswerfen dann sanieren... ist eher was für große Investoren, nicht das kleine MFH mit 3-4 Einheiten in kleinen Städtchen. Ich habe sechs Wohnungen und alle Wohnungen fair am oberen Ende entsprechend der Ausstattung und Baujahr vermietet. Bisher habe ich erst ein mal erhöht nach 10 Jahren und werde wohl in Zukunft auf Indexverträge gehen. Ich will vor allem wenig Stress, da kümmern mich 200-300€ mehr im Monat nicht. Zumal Leerstand und Neuvermietung wieder Geld und Nerven kosten. Ich kenne viele Kleinvermieter, die so denken.

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Der Vorposter möchte eine gute Anbindung und lästert über Böblingen Flugfeld? Bisschen merkwürdig, denn da hast du Bahnhof (S Bahn, Regio und Fernverkehr), Autobahnauffahrt und Einkaufszentren direkt am Bahnhof unmittelbar vor der Haustüre. Mercedeswerk auch fußläufig erreichbar. Demgegenüber ist das erwähnte Stuttgart Ost viel schlechter angebunden. Die Ubahn deckt allenfalls einen kleinen Teil ab, die Busse stehen im Stau und eine S-Bahn sucht man vergebens. Auf der Straße ohnehin die reinste Verkehrshölle, wenn man den Stadtteil mal verlassen will und mit dem ÖPNV sieht es, wie erwähnt, kaum besser aus. Schönheit ist ein anderes Thema, da würde ich den Stuttgarter Osten auch bevorzugen. Dafür wohnt man halt in einem alten Arbeiterviertel mit maroden Wohnungen, während man am Böblinger Flugfeld im Neubau wohnt.

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Zur damaligen Eigenheimzulage. Meine Eltern (Lehrer, Krankenschwester in Teilzeit) haben vor 20 Jahren meinem Bruder für das Studium eine Wohnung gekauft und dafür die Eigenheimzulage bekommen. Verkauf dann etwas nach der Finanzkrise. Zum Glück gab es die Zulage, sonst wäre es ein Verlustinvest geworden. Damals haben die Immobilienpreise nämlich stagniert und sich eben nicht nach oben entwickelt.

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Also ich erhöhe meine Miete alle 2 Jahre um 5% bisher gab es noch nie Beschwerden die letzten 20 Jahre. Finde das sehr fair von mir und denke das kann jeder Vermieter genauso machen.

WiWi Gast schrieb am 29.12.2023:

Der Mietspiegel erhöht sich, wenn die Mieten steigen und man kann die Mieten erhöhen, wenn der Mietspiegel steigt.
Das ist ein sich selber unterstützender Kreislauf.

Abgesehen davon sind Recht und Praxis zwei Paar Schuhe. Es gibt gerade in den Großstädten genug Vermieter, welche die letzten Jahre die Miete immer wieder auch über dem Mietspiegel erhöht haben. Im Zweifelsfall begründet man das mit irgendwelchen "Modernisierungen".

Oder der Klassiker: Man nimmt eine alte Wohnung, wirft den Mieter wegen energetischer Sanierung raus, macht die Wohnung etwas schick und vermietet sie danach für 50% mehr an Miete.

Wenn sich alle an Recht und Mietspiegel halten würden, wären die Mietpreisentwicklungen in den Großstädten die letzten Jahre wohl nicht möglich. Passiert ist es aber trotzdem...

antworten

Wenn es keine Grundlage gibt, sagt der Mieter halt einfach nein und das wars. Es ist aber natürlich sehr individuell..

WiWi Gast schrieb am 29.12.2023:

Also ich erhöhe meine Miete alle 2 Jahre um 5% bisher gab es noch nie Beschwerden die letzten 20 Jahre. Finde das sehr fair von mir und denke das kann jeder Vermieter genauso machen.

Wenn sich alle an Recht und Mietspiegel halten würden, wären die Mietpreisentwicklungen in den Großstädten die letzten Jahre wohl nicht möglich. Passiert ist es aber trotzdem...

antworten

So sieht’s aus. Mit Mietspiegel und Kappungsgrenze sind doch sehr klare Regeln aufgestellt.

Jeder Mieter, der jede Mieterhöhung ohne jegliches Nachdenken und prüfen akzeptiert, sollte sich dann auch nicht beschweren

WiWi Gast schrieb am 29.12.2023:

Wenn es keine Grundlage gibt, sagt der Mieter halt einfach nein und das wars. Es ist aber natürlich sehr individuell..

WiWi Gast schrieb am 29.12.2023:

Wenn sich alle an Recht und Mietspiegel halten würden, wären die Mietpreisentwicklungen in den Großstädten die letzten Jahre wohl nicht möglich. Passiert ist es aber trotzdem...

antworten

WiWi Gast schrieb am 29.12.2023:

1,1m zzgl Nebenkosten für Neubau inkl. Grundstück. Wie gut die Lage ist hängt von der genauen Lage ab. Stuttgart Ost ist aber grundsätzlich gut

www.immobilienscout24.de/expose/148089761?referrer=RESULT_LIST_LISTING_HOMEBUILDER&searchId=325bf694-4c16-362c-af72-6171fa8f3c0e&searchType=radius#/

Das ist ein Lockangebot und mit Sicherheit kriegt man dort ein freistehendes Haus in der Grösse schlüsselfertig NICHT zu diesem Preis lol

antworten

Der Einkäufer schrieb am 30.12.2023:

Das ist ein Lockangebot und mit Sicherheit kriegt man dort ein freistehendes Haus in der Grösse schlüsselfertig NICHT zu diesem Preis lol

Da erkennt man halt auch Schnacker die keine Erfahrung mit solchen Firmen haben. Solange du das Haus ohne Abweichungen aus dem Katalog nimmst kostet es genau das was ausgewiesen wird.

Die Zusatzkosten entstehen nur für Individualisierungen die aber nicht notwendig sind

antworten

Das ist ein Lockangebot und mit Sicherheit kriegt man dort ein freistehendes Haus in der Grösse schlüsselfertig NICHT zu diesem Preis lol

Ich denke für ein freistehendes EFH < 1,1M Brutto muss man weiter raus — Backnang, Waldenbuch und dergleichen. Alles von der Infrastruktur wie Arbeitgeber und nahversorgung gut, aber gefühlt lebt man am Ende der Welt. Ich würde es nicht wollen, aber es gibt genug andere die dort kaufen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 30.12.2023:

Der Einkäufer schrieb am 30.12.2023:

Da erkennt man halt auch Schnacker die keine Erfahrung mit solchen Firmen haben. Solange du das Haus ohne Abweichungen aus dem Katalog nimmst kostet es genau das was ausgewiesen wird.

Die Zusatzkosten entstehen nur für Individualisierungen die aber nicht notwendig sind

Oft sind baunebenkosten (nicht die kaufnebenkosten, die kommen auch noch drauf!) wie Erschließung, geologische Gutachten etc. nicht im Angebot enthalten. Nie im Leben bleibt man hier bei 1,075M.

antworten

WiWi Gast schrieb am 31.12.2023:

Oft sind baunebenkosten (nicht die kaufnebenkosten, die kommen auch noch drauf!) wie Erschließung, geologische Gutachten etc. nicht im Angebot enthalten. Nie im Leben bleibt man hier bei 1,075M.

So ist es
Und oft gibts die angepriesenen Grundstücke gar nicht bzw. Sind nicht im Besitz des Anbieters

antworten

Mietspiegel gibt es für den Großteil der Städte und Kreise nicht (FFM, BER, HH, MUC mal außen vor...). Insofern sind keine klare Regeln aufgestellt.

WiWi Gast schrieb am 29.12.2023:

So sieht’s aus. Mit Mietspiegel und Kappungsgrenze sind doch sehr klare Regeln aufgestellt.

Jeder Mieter, der jede Mieterhöhung ohne jegliches Nachdenken und prüfen akzeptiert, sollte sich dann auch nicht beschweren

WiWi Gast schrieb am 29.12.2023:

Wenn sich alle an Recht und Mietspiegel halten würden, wären die Mietpreisentwicklungen in den Großstädten die letzten Jahre wohl nicht möglich. Passiert ist es aber trotzdem...

antworten

WiWi Gast schrieb am 02.01.2024:

Mietspiegel gibt es für den Großteil der Städte und Kreise nicht (FFM, BER, HH, MUC mal außen vor...). Insofern sind keine klare Regeln aufgestellt.

Was ist die Konsequenz? Vermutlich musst du dann selbst Vergleichsmieten in der Umgebung vorweisen, um eine Erhöhung durch zu bekommen. Der Mieterschutz ist ziemlich stark und leider häufig auch begründet.

antworten

WiWi Gast schrieb am 02.01.2024:

Was ist die Konsequenz? Vermutlich musst du dann selbst Vergleichsmieten in der Umgebung vorweisen, um eine Erhöhung durch zu bekommen. Der Mieterschutz ist ziemlich stark und leider häufig auch begründet.

Seit dem 1.1. diesen Jahres gilt die neue Mietspiegelreform. Also, alle Gemeinden ab 50k Einwohner benötigen einen Mietspiegel ggf. bringt die Ampel auch nich die Pflicht für einen qualifizieren auf den Weg. Da gehen 6 Jahre Bestandsmieten ein. Aktualisierung alle 2 Jahre, alle 4 komplett nur. Das sollte man doch wissen, wenn man in Immos machen, oder nicht? Gerade da Mietspiegel und Mietpreisbremse erst gemeinsam "Sinn" ergeben...

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Die Zinsen fallen weiter so schnell wie sie gekommen sind.

Die Paniker die von einer Blase gesprochen hatten, werden wieder eines Besseren belehrt. Alle die auf "bessere Kaufbedingungen" warten, haben es von Tag zu Tag schwerer, denn die Preise kennen jetzt wieder nur eine Richtung.

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.01.2024:

Die Zinsen fallen weiter so schnell wie sie gekommen sind.

Die Paniker die von einer Blase gesprochen hatten, werden wieder eines Besseren belehrt. Alle die auf "bessere Kaufbedingungen" warten, haben es von Tag zu Tag schwerer, denn die Preise kennen jetzt wieder nur eine Richtung.

Viele hier werden immer Mieter bleiben...

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Hä? Wovon redest Du? Die Preise kennen seit 1.5 Jahren tatsächlich nur eine Richtung, nämlich nach unten. Eine Trendumkehr sehe ich derzeit nicht.

WiWi Gast schrieb am 04.01.2024:

Die Zinsen fallen weiter so schnell wie sie gekommen sind.

Die Paniker die von einer Blase gesprochen hatten, werden wieder eines Besseren belehrt. Alle die auf "bessere Kaufbedingungen" warten, haben es von Tag zu Tag schwerer, denn die Preise kennen jetzt wieder nur eine Richtung.

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Nein, da müssten die Zinsen schon auf 1% fallen.

Speziell die Bewertungen im Bestand sind weiter zu hoch und werden weiter fallen, da ein massives Überangebot herrscht.

Die Baufinanzierer gehen in 2024 von Bauzinsen zwischen 3-4% aus, je nach Bonität und Laufzeit. Das ist immernoch ein Zinsniveau, welches 100-200% höher liegt als noch vor 2 Jahren.

Insofern im Westen nichts Neues.

WiWi Gast schrieb am 04.01.2024:

Die Zinsen fallen weiter so schnell wie sie gekommen sind.

Die Paniker die von einer Blase gesprochen hatten, werden wieder eines Besseren belehrt. Alle die auf "bessere Kaufbedingungen" warten, haben es von Tag zu Tag schwerer, denn die Preise kennen jetzt wieder nur eine Richtung.

antworten

Ich bin auch Mieter und das obwohl ich zwei Wohnungen in quasi gleicher Größe zur Kapitalanlage habe.

Es macht aber finanziell oft einfach keinen Sinn zum Eigenbedarf zu kaufen bzw. zu bewohnen. Warum das hier immer so dargestellt, als wäre Miete „minderwertig“ verstehe ich nicht. Das ist am Ende für mich eine rein finanzielle Entscheidung

Der Einkäufer schrieb am 05.01.2024:

Viele hier werden immer Mieter bleiben...

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.01.2024:

Nein, da müssten die Zinsen schon auf 1% fallen.

Speziell die Bewertungen im Bestand sind weiter zu hoch und werden weiter fallen, da ein massives Überangebot herrscht.

Die Baufinanzierer gehen in 2024 von Bauzinsen zwischen 3-4% aus, je nach Bonität und Laufzeit. Das ist immernoch ein Zinsniveau, welches 100-200% höher liegt als noch vor 2 Jahren.

Insofern im Westen nichts Neues.

WiWi Gast schrieb am 04.01.2024:

Ja, ganz schnell die sanierungsbedürftige Bude von 1960 für 800k kaufen mit Energieeffizienz Z. Der Drops ist gelutscht, den Leuten ist mittlerweile klar, was in der Zukunft mit solchen abgerockten Buden passieren wird. Die kauft niemand mehr mit dem Wissen, dass man noch 300k in die Sanierung stecken kann, wenn man überhaupt jemanden findet, der das übernimmt.

Neue Bauten sind eh Raritäten, die sind auch bei hohen Zinsen umkämpft, zumindest in vielen Regionen. Perlen bleiben Perlen, die als Perlen verkleideten Müllhalden, bleiben jetzt liegen bei dem aufgerufenen Preisen.

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WiWi Gast schrieb am 05.01.2024:

Ich bin auch Mieter und das obwohl ich zwei Wohnungen in quasi gleicher Größe zur Kapitalanlage habe.

Es macht aber finanziell oft einfach keinen Sinn zum Eigenbedarf zu kaufen bzw. zu bewohnen. Warum das hier immer so dargestellt, als wäre Miete „minderwertig“ verstehe ich nicht. Das ist am Ende für mich eine rein finanzielle Entscheidung

Der Einkäufer schrieb am 05.01.2024:

Natürlich macht es oft Sinn, Kapitalanlagen sind ebenfalls top!
Wenn aber die Rate kleiner wie die Miete ist, was in der Niedrigzinszeit nicht selten der Fall war, ist es ein NoBrainer

antworten

Und welchen Sinn macht dann Deine Kapitalanlage? Vermietest Du die 2 Wohnungen mit Verlust? Es macht ja nur Sinn zu Vermieten, wenn Mieten aus Kostensicht (nicht Aufwand) teurer ist, als Kaufen. Und wenn das so ist, dann macht Mieten keinen Sinn. Eine Sache macht somit keinen Sinn bei Dir: Entweder die Kapitalanlage in 2 Wohnungen oder das Mieten für den Eigenbedarf.

WiWi Gast schrieb am 05.01.2024:

Ich bin auch Mieter und das obwohl ich zwei Wohnungen in quasi gleicher Größe zur Kapitalanlage habe.

Es macht aber finanziell oft einfach keinen Sinn zum Eigenbedarf zu kaufen bzw. zu bewohnen. Warum das hier immer so dargestellt, als wäre Miete „minderwertig“ verstehe ich nicht. Das ist am Ende für mich eine rein finanzielle Entscheidung

Der Einkäufer schrieb am 05.01.2024:

Viele hier werden immer Mieter bleiben...

antworten

Ich kann dir leider nicht folgen.

Meine beiden Mieter zahlen mir die zu 100% finanzierten Wohnungen ab und tragen daher zu meinem Vermögensaufbau bei. Mit Indexmiete ist es sogar noch finanziell besser als ursprünglich gerechnet. Dazu noch die steuerliche Möglichkeiten zum absetzen meiner Zinszahlungen.

Selbst wohne ich in einer Wohnung aus 2012 zur Miete und keinerlei Erhöhungen seitdem. Würde ich die Wohnung zu aktuellen Konditionen kaufen, wäre ich bei einer Belastung 3.5x so hoch wie die Miete.

Ich habe also Eigentum als sehr profitable Anlage und eine Mietwohnung als „beste finanzielle Wohnlösung“ für mich selbst

WiWi Gast schrieb am 05.01.2024:

Und welchen Sinn macht dann Deine Kapitalanlage? Vermietest Du die 2 Wohnungen mit Verlust? Es macht ja nur Sinn zu Vermieten, wenn Mieten aus Kostensicht (nicht Aufwand) teurer ist, als Kaufen. Und wenn das so ist, dann macht Mieten keinen Sinn. Eine Sache macht somit keinen Sinn bei Dir: Entweder die Kapitalanlage in 2 Wohnungen oder das Mieten für den Eigenbedarf.

WiWi Gast schrieb am 05.01.2024:

Viele hier werden immer Mieter bleiben...

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.01.2024:

Die Zinsen fallen weiter so schnell wie sie gekommen sind.

Die Paniker die von einer Blase gesprochen hatten, werden wieder eines Besseren belehrt. Alle die auf "bessere Kaufbedingungen" warten, haben es von Tag zu Tag schwerer, denn die Preise kennen jetzt wieder nur eine Richtung.

Wenn ihr Bock habt eine Bruchbude für 200-300% Realwert in mittelmäßiger Lage zu kaufen, wo euch der Staat die nächsten Jahre zu zahlreichen extrem teuren Sanierungen zwingt, immer gerne. Könnt gerne nach vorne in die Schlange. Ich verschulde mich dafür nicht 30 Jahre und zahle sechsstellige Zinsen an die Bank.

Ohne drastische Preiskorrektur kaufe ich ganz sicher nicht. Kann mir keiner erzählen, dass in einer mittelgroßen Stadt ein 35-40er Multiple irgendwie gerechtfertigt ist...
Vor 10 Jahren war man noch bei 15-20er und das war schon übertrieben, wenn man sich die Region anschaut. Seltsamerweise gab es hier in den letzten 10 Jahren auch gar nicht so einen krassen Anstieg der Transaktionen. Mich beschleicht so langsam das Gefühl, dass aktuell einfach viele Goldgräber mit Fantasiepreisen am Markt sind. So nach dem Motto "jeden Morgen steht ein Dummer auf" oder man hat Glück und nutzt die FOMO aus.

Ich wohne sehr günstig zur Miete und dank der deutschen Mieterschutzgesetze wird sich das auch nicht ändern. Ich spare fleißig Eigenkapital und mein Depot wächst prächtig.
Ich habe Geduld.

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.01.2024:

Ich kann dir leider nicht folgen.

Meine beiden Mieter zahlen mir die zu 100% finanzierten Wohnungen ab und tragen daher zu meinem Vermögensaufbau bei. Mit Indexmiete ist es sogar noch finanziell besser als ursprünglich gerechnet. Dazu noch die steuerliche Möglichkeiten zum absetzen meiner Zinszahlungen.

Selbst wohne ich in einer Wohnung aus 2012 zur Miete und keinerlei Erhöhungen seitdem. Würde ich die Wohnung zu aktuellen Konditionen kaufen, wäre ich bei einer Belastung 3.5x so hoch wie die Miete.

Ich habe also Eigentum als sehr profitable Anlage und eine Mietwohnung als „beste finanzielle Wohnlösung“ für mich selbst

Geht mir genauso. Aber meine Kumpels wollen unbedingt, dass ich auch in ein Reihenhaus ziehe.

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.01.2024:

Wenn ihr Bock habt eine Bruchbude für 200-300% Realwert in mittelmäßiger Lage zu kaufen, wo euch der Staat die nächsten Jahre zu zahlreichen extrem teuren Sanierungen zwingt, immer gerne. Könnt gerne nach vorne in die Schlange. Ich verschulde mich dafür nicht 30 Jahre und zahle sechsstellige Zinsen an die Bank.

Ohne drastische Preiskorrektur kaufe ich ganz sicher nicht. Kann mir keiner erzählen, dass in einer mittelgroßen Stadt ein 35-40er Multiple irgendwie gerechtfertigt ist...
Vor 10 Jahren war man noch bei 15-20er und das war schon übertrieben, wenn man sich die Region anschaut. Seltsamerweise gab es hier in den letzten 10 Jahren auch gar nicht so einen krassen Anstieg der Transaktionen. Mich beschleicht so langsam das Gefühl, dass aktuell einfach viele Goldgräber mit Fantasiepreisen am Markt sind. So nach dem Motto "jeden Morgen steht ein Dummer auf" oder man hat Glück und nutzt die FOMO aus.

Ich wohne sehr günstig zur Miete und dank der deutschen Mieterschutzgesetze wird sich das auch nicht ändern. Ich spare fleißig Eigenkapital und mein Depot wächst prächtig.
Ich habe Geduld.

Ok, dann wohnst du halt weiter zur Miete... Miete ist OpEx... darfs du niemals vergessen. Es generiert keinerlei Vermögen.
Ich freue mich jeden Tag in meinem nach meinen Wünschen gebauten EFH (2023) aufzuwachen. :-)

antworten

Nehmen wir mal an, die Wohnung kostet 100k, Miete ist 5k, Zinsen 3%, Tilgung 2%, Abschreibung 2%. In diesem Fall würde es also gerade so passen, Miete 5k zahlt 3% Zinsen und 2% Tilgung = 5k. Man müsste also nichts zuschießen.

Absetzen kannst du dann aber auch nichts, weil Miete 5k als Einnahme - 5k Zinsen/Abschreibung = 0k Gewinn/Verlust. Du müsstest also schon real Verlust machen, damit du auch einen Steuervorteil hast.

Gleichzeitig würdest du als Eigentümer statt 5k Miete in diesem Fall 5k Annuität zahlen. In beiden Fällen, ob Selbstnutzung oder Vermietung, baust du durch die Tilgung Vermögen auf.

Das bedeutet, eine Wohnung als Kapitalanlage rechnet sich exakt gleich gut oder schlecht wie die gleiche Wohnung als Eigennutzung. Bei der Eigennutzung hast du aber Risikovorteile:

• keine Mietnomaden
• kein Zahlungsausfallrisiko (du sparst dir ja die Kaltmiete jeden Monat mit 100% Sicherheit ein)
• kein Leerstandsrisiko
• keine übermäßige Beanspruchung und Verschleiß
• kein verdeckter Schimmel (überstreicht der Mieter gerne mal und 3-6 Monate später hat er damit nichts mehr zu tun; du kannst nicht beweisen, dass er es war und die Kaution würde die Schadensbeseitigung eh nicht decken).

Man kann gerne sagen, Immobilien lohnen sich oder eben nicht. Aber wenn sich Immobilien lohnen, dann an erster Stelle die eigene. Wenn Immobilien sich nicht lohnen, dann weder die eigenen noch Vermietungsobjekte.

Ausnahme möge sein, man möchte eine Familienwohnung mieten und vermietet kleinste Einzimmer-Wohnungen. Wenn man davon ausgeht, dass dieser Einzimmer-Wohnungen höhere Renditen haben, aber man dort nicht selbst wohnen möchte - okay.

WiWi Gast schrieb am 05.01.2024:

Ich kann dir leider nicht folgen.

Meine beiden Mieter zahlen mir die zu 100% finanzierten Wohnungen ab und tragen daher zu meinem Vermögensaufbau bei. Mit Indexmiete ist es sogar noch finanziell besser als ursprünglich gerechnet. Dazu noch die steuerliche Möglichkeiten zum absetzen meiner Zinszahlungen.

Selbst wohne ich in einer Wohnung aus 2012 zur Miete und keinerlei Erhöhungen seitdem. Würde ich die Wohnung zu aktuellen Konditionen kaufen, wäre ich bei einer Belastung 3.5x so hoch wie die Miete.

Ich habe also Eigentum als sehr profitable Anlage und eine Mietwohnung als „beste finanzielle Wohnlösung“ für mich selbst

WiWi Gast schrieb am 05.01.2024:

Viele hier werden immer Mieter bleiben...

antworten

Verstehe solche engstirnigen Aussagen, wie von dir, nicht. Es gibt nicht für jede Situation eine pauschale Antwort.

Wenn die Kreditrate um ein vielfaches höher wäre als die Miete, dann spricht wenig für nichts für einen Kauf. Das muss man also in jedem Fall individuell betrachten.

WiWi Gast schrieb am 05.01.2024:

Ok, dann wohnst du halt weiter zur Miete... Miete ist OpEx... darfs du niemals vergessen. Es generiert keinerlei Vermögen.
Ich freue mich jeden Tag in meinem nach meinen Wünschen gebauten EFH (2023) aufzuwachen. :-)

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.01.2024:

Ok, dann wohnst du halt weiter zur Miete... Miete ist OpEx... darfs du niemals vergessen. Es generiert keinerlei Vermögen.
Ich freue mich jeden Tag in meinem nach meinen Wünschen gebauten EFH (2023) aufzuwachen. :-)

Viel Spaß bei den Eigentümerverpflichtungen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.01.2024:

Wenn ihr Bock habt eine Bruchbude für 200-300% Realwert in mittelmäßiger Lage zu kaufen, wo euch der Staat die nächsten Jahre zu zahlreichen extrem teuren Sanierungen zwingt, immer gerne. Könnt gerne nach vorne in die Schlange. Ich verschulde mich dafür nicht 30 Jahre und zahle sechsstellige Zinsen an die Bank.

Ohne drastische Preiskorrektur kaufe ich ganz sicher nicht. Kann mir keiner erzählen, dass in einer mittelgroßen Stadt ein 35-40er Multiple irgendwie gerechtfertigt ist...
Vor 10 Jahren war man noch bei 15-20er und das war schon übertrieben, wenn man sich die Region anschaut. Seltsamerweise gab es hier in den letzten 10 Jahren auch gar nicht so einen krassen Anstieg der Transaktionen. Mich beschleicht so langsam das Gefühl, dass aktuell einfach viele Goldgräber mit Fantasiepreisen am Markt sind. So nach dem Motto "jeden Morgen steht ein Dummer auf" oder man hat Glück und nutzt die FOMO aus.

Ich wohne sehr günstig zur Miete und dank der deutschen Mieterschutzgesetze wird sich das auch nicht ändern. Ich spare fleißig Eigenkapital und mein Depot wächst prächtig.
Ich habe Geduld.

Ab warten wollen um dann doch zu kaufen
Dann warte mal die Schnäppchen ab :D

antworten

Dann zahlst Du eine unterdurchschnittliche geringe Miete und verlangst eine überdurchschnittliche hohe Miete. So macht es vielleicht Sinn. Wären die Mieten jedoch vergleichbar hoch/niedrig, dann würde es überhaupt keinen Sinn machen, für den Eigenbedarf zu Mieten.

Andererseits könntest Du auch die Wohnung für den Eigenbedarf zu 100% selber abbezahlen (trotz deutlich höherem Aufwand), anstatt diese Wohnung zu 100% Deinem Vermieter abzubezahlen.
Die steuerlichen Möglichkeiten sind vernachlässigbar, da bei Eigennutzung die ersparte Miete ebenfalls steuerfrei ist, was immer wieder nicht einkalkuliert wird.

WiWi Gast schrieb am 05.01.2024:

Ich kann dir leider nicht folgen.

Meine beiden Mieter zahlen mir die zu 100% finanzierten Wohnungen ab und tragen daher zu meinem Vermögensaufbau bei. Mit Indexmiete ist es sogar noch finanziell besser als ursprünglich gerechnet. Dazu noch die steuerliche Möglichkeiten zum absetzen meiner Zinszahlungen.

Selbst wohne ich in einer Wohnung aus 2012 zur Miete und keinerlei Erhöhungen seitdem. Würde ich die Wohnung zu aktuellen Konditionen kaufen, wäre ich bei einer Belastung 3.5x so hoch wie die Miete.

Ich habe also Eigentum als sehr profitable Anlage und eine Mietwohnung als „beste finanzielle Wohnlösung“ für mich selbst

WiWi Gast schrieb am 05.01.2024:

Viele hier werden immer Mieter bleiben...

antworten

Ein über 230 langer Thread und trotzdem wird immer noch pauschal behauptet, dass mieten immer schlechter sei. Dazu fällt mir wirklich nichts mehr ein. Ich kann das einfach alles nicht mehr.

antworten

Auf der einen Seite auf die starken Mieterschutzgesetze beharren und auf der anderen Seite wird der Staat die nächsten Jahre zu zahlreichen extrem teuren Sanierungen zwingen. Das wird beides nicht eintreten.

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.01.2024:

Ok, dann wohnst du halt weiter zur Miete... Miete ist OpEx... darfs du niemals vergessen. Es generiert keinerlei Vermögen.
Ich freue mich jeden Tag in meinem nach meinen Wünschen gebauten EFH (2023) aufzuwachen. :-)

Bei Cap Rates von 2% ist das opEx güsntiger ;)

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.01.2024:

Ok, dann wohnst du halt weiter zur Miete... Miete ist OpEx... darfs du niemals vergessen. Es generiert keinerlei Vermögen.
Ich freue mich jeden Tag in meinem nach meinen Wünschen gebauten EFH (2023) aufzuwachen. :-)

Und du hast Finanzierungskosten, super...

antworten

Deswegen wird der Staat früher oder später wohl wieder selbst in den Wohnungsbau einsteigen und damit das Angebot stärken und die Immobilienpreise weiter sinken.

Finde ich als Vermieter zwar schade, aber mir fehlen sonst die Ideen. Den Mieterschutz wird man nicht aufgeben

WiWi Gast schrieb am 05.01.2024:

Auf der einen Seite auf die starken Mieterschutzgesetze beharren und auf der anderen Seite wird der Staat die nächsten Jahre zu zahlreichen extrem teuren Sanierungen zwingen. Das wird beides nicht eintreten.

antworten

Deswegen wird der Staat früher oder später wohl wieder selbst in den Wohnungsbau einsteigen und damit das Angebot stärken und die Immobilienpreise weiter sinken.

Finde ich als Vermieter zwar schade, aber mir fehlen sonst die Ideen. Den Mieterschutz wird man nicht aufgeben

WiWi Gast schrieb am 05.01.2024:

Auf der einen Seite auf die starken Mieterschutzgesetze beharren und auf der anderen Seite wird der Staat die nächsten Jahre zu zahlreichen extrem teuren Sanierungen zwingen. Das wird beides nicht eintreten.

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.01.2024:

Und du hast Finanzierungskosten, super...

Die niedriger sind als deine Kaltmiete und darüber hinaus jedes Monat noch fallen. ;)

Und ein modernes Haus (= Vermögen) aus dem Jahr 2023. Keine jahrealte Mietwohnung, die irgendein Bau unternehmen vor x Jahren mal ins Blaue hinein gebaut hat. Ja, schon sehr geil. ;)

antworten

Woher kennst du denn die Kaltmiete von anderen Leuten? Mal ganz abgesehen davon, dass für viele die Finanzierungskosten etwa beim doppelten bis dreifachen der Kaltmiete liegen.

Bin mir gerade nicht sicher, ob du deinen Beitrag ernst meinst oder ob das hier jemand triggern soll

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Die niedriger sind als deine Kaltmiete und darüber hinaus jedes Monat noch fallen. ;)

Und ein modernes Haus (= Vermögen) aus dem Jahr 2023. Keine jahrealte Mietwohnung, die irgendein Bau unternehmen vor x Jahren mal ins Blaue hinein gebaut hat. Ja, schon sehr geil. ;)

antworten

Der Einkäufer schrieb am 05.01.2024:

Ab warten wollen um dann doch zu kaufen
Dann warte mal die Schnäppchen ab :D

Inflation im Dezember nochmal gestiegen, wurde erst gestern bekannt gegeben. Und wieder platzt bei dir ein Luftschloss.

antworten

Du sprichst wirklich in Rätseln.

„Bei Eigennutzung ist die ersparte Miete steuerfrei“? Was soll das denn bitte heißen?

Als Vermieter kann ich sowohl den Kaufpreis per Abschreibung, wie auch die Zinsen steuerlich geltend machen. Das ist ein enormer finanzieller Hebel. Bei Kauf zum Eigenbedarf habe ich steuerlich kaum sinnvolle Möglichkeiten etwas abzusetzen (Sanierung und Co. Mal ausgenommen, da ich das als Vermieter ebenfalls ansetzen kann).

Deine Aussagen zu den Höhen meiner Miete im Vergleich zu den Mieten meiner Wohnung ist ebenfalls falsch. Es geht nicht um die absolute Miete oder die Differenz der Mieten, sondern um die Miete bzw Rendite im Verhältnis zum Kaufpreis.

WiWi Gast schrieb am 05.01.2024:

Dann zahlst Du eine unterdurchschnittliche geringe Miete und verlangst eine überdurchschnittliche hohe Miete. So macht es vielleicht Sinn. Wären die Mieten jedoch vergleichbar hoch/niedrig, dann würde es überhaupt keinen Sinn machen, für den Eigenbedarf zu Mieten.

Andererseits könntest Du auch die Wohnung für den Eigenbedarf zu 100% selber abbezahlen (trotz deutlich höherem Aufwand), anstatt diese Wohnung zu 100% Deinem Vermieter abzubezahlen.
Die steuerlichen Möglichkeiten sind vernachlässigbar, da bei Eigennutzung die ersparte Miete ebenfalls steuerfrei ist, was immer wieder nicht einkalkuliert wird.

WiWi Gast schrieb am 05.01.2024:

Viele hier werden immer Mieter bleiben...

antworten

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Woher kennst du denn die Kaltmiete von anderen Leuten? Mal ganz abgesehen davon, dass für viele die Finanzierungskosten etwa beim doppelten bis dreifachen der Kaltmiete liegen.

Bin mir gerade nicht sicher, ob du deinen Beitrag ernst meinst oder ob das hier jemand triggern soll

Das ist die Realität bis Ende 2021 gewesen.
Unsere Finanzierungskosten (Haus, Neubau, Top7) sind auch kleiner wie die vergleichbaren Kaltmieten von 4 Zimmer Wohnungen... und das bei einem Grossteil TILGUNG

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.01.2024:

Ein über 230 langer Thread und trotzdem wird immer noch pauschal behauptet, dass mieten immer schlechter sei. Dazu fällt mir wirklich nichts mehr ein. Ich kann das einfach alles nicht mehr.

Zumindest für eine norddeutsche Messestadt stimmt das ohne wenn und aber! Wer jetzt nicht einsteigt und dort kauft wird es bitter bereuen. Die Zinsen fallen außerdem und wir alle wissen, was das für die Preise in Städten mit einer derart hohen Lebensqualität bedeutet! [das war alles nicht ganz ernst gemeint ;-)]

antworten

Die Kreditrate besteht aus Zins (Kosten) und Tilgung (Vermögensbildung). Die Vermögensbildung kann durch 1. Wertentwicklung und 2. ersparte Miete (diese steigt i.d.R. nominal in der Zukunft) weiter steigen.

Es ist völlig irrational, lediglich die aktuelle Kaltmiete der aktuellen Annuität gegenüberzustellen. Es ist letztendlich nur auschlaggebend, ob ich mir 1. einen Kauf leisten kann und ob ich 2. unter Berücksichtigung der Opportunitätskosten mit der eigenen Immobilie langfristig (bis zum Zeitpunkt, zu dem ich nicht mehr Wohnen kann/möchte) günstiger wohne.

WiWi Gast schrieb am 05.01.2024:

Verstehe solche engstirnigen Aussagen, wie von dir, nicht. Es gibt nicht für jede Situation eine pauschale Antwort.

Wenn die Kreditrate um ein vielfaches höher wäre als die Miete, dann spricht wenig für nichts für einen Kauf. Das muss man also in jedem Fall individuell betrachten.

WiWi Gast schrieb am 05.01.2024:

Ich freue mich jeden Tag in meinem nach meinen Wünschen gebauten EFH (2023) aufzuwachen. :-)

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.01.2024:

Ein über 230 langer Thread und trotzdem wird immer noch pauschal behauptet, dass mieten immer schlechter sei. Dazu fällt mir wirklich nichts mehr ein. Ich kann das einfach alles nicht mehr.

Nicht immer, aber meistens. Wenn Mieten immer besser wäre, als Kaufen, dann gäbe es praktisch keine Mietobjekte. Die meisten Vermieter verdienen Geld damit und daher ist es meistens langfristig günstiger, sein eigener Vermieter sein und die Immobilie zu kaufen.

antworten

Wer zahlt denn das doppelte oder dreifache an Abtrag als die Kaltmiete für eine vergleichbare Immobilie ? Sowas hab ich ja noch nie gesehen.

Und ich arbeite seit 10 jahren bei dr. Klein.
Meistens liegt der Abtrag bei -/+ 10% als die Miete. In der niedrigzinsphase sogar bei -20%.
Die Leute versuchen nicht mehr auf teufel komm raus schnell abzuzahlen sondern lassen sich Zeit. Hatte schon viele 30 jährige die planen das Haus nach 35 Jahren abzuzahlen und da liegt der Abtrag immer unter der vergleichbaren Miete. Die Menschen zahlen die Häuser auf lange Zeit nebenbei ab um ihren Lifestyle nicht zu verlieren.

Manche haben ja hier Vorstellungen :-)
In den letzten 10 Jahren hatte ich niemanden der einen Abtrag über 1800 € für Häuser monatlich hatte.
Meistens pendeln sich alle bei 1500€ für das ein oder andere schicke Haus ein.

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Woher kennst du denn die Kaltmiete von anderen Leuten? Mal ganz abgesehen davon, dass für viele die Finanzierungskosten etwa beim doppelten bis dreifachen der Kaltmiete liegen.

Bin mir gerade nicht sicher, ob du deinen Beitrag ernst meinst oder ob das hier jemand triggern soll

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Und ein modernes Haus (= Vermögen) aus dem Jahr 2023. Keine jahrealte Mietwohnung, die irgendein Bau unternehmen vor x Jahren mal ins Blaue hinein gebaut hat. Ja, schon sehr geil. ;)

antworten

Naja wenn du die Diskussionen.zum Haushalt beobachtet hast. Woher soll unter Einhaltung der Schuldenbremse das Geld kommen, mit dem der Staat für viele Milliarden in den Wohnungsbau einsteigen soll?

Da gibt es keine finanziellen Spielräume, da fast der komplette Etat für Sozialleistungen draufgeht.

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Deswegen wird der Staat früher oder später wohl wieder selbst in den Wohnungsbau einsteigen und damit das Angebot stärken und die Immobilienpreise weiter sinken.

Finde ich als Vermieter zwar schade, aber mir fehlen sonst die Ideen. Den Mieterschutz wird man nicht aufgeben

WiWi Gast schrieb am 05.01.2024:

Auf der einen Seite auf die starken Mieterschutzgesetze beharren und auf der anderen Seite wird der Staat die nächsten Jahre zu zahlreichen extrem teuren Sanierungen zwingen. Das wird beides nicht eintreten.

antworten

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Woher kennst du denn die Kaltmiete von anderen Leuten? Mal ganz abgesehen davon, dass für viele die Finanzierungskosten etwa beim doppelten bis dreifachen der Kaltmiete liegen.

Bin mir gerade nicht sicher, ob du deinen Beitrag ernst meinst oder ob das hier jemand triggern soll

Bei Mietrenditen um die 2% ist jede Kaufen vs Mieten Debatte sowieso direkt beendet.

antworten

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Woher kennst du denn die Kaltmiete von anderen Leuten? Mal ganz abgesehen davon, dass für viele die Finanzierungskosten etwa beim doppelten bis dreifachen der Kaltmiete liegen.

Der Kollege hat den ursprünglichen Beitrag wohl nicht richtig gelesen und fühlte sich getriggert.

Nimmt man einen 30er oder 40er Multiple wie beschrieben, kommt man beim aktuellen Zinsniveau schnell bei dem 1,8-2,5x der Kaltmiete raus.
Davon sind dann auf 30 Jahre über 1/3 Zinsen (in Summe nicht pro Monat), daher man zahlt fast eine ganze Kaltmiete nur an Zinsen auf 30 Jahre.

Wenn man jetzt noch die Werthaltigkeit des Objektes anzweifelt und/oder teure Sanierungen anstehen, verliert man effektiv viel Geld. Damit eine solche Rechnung überhaupt Sinn macht, muss das Objekt mind. seinen Wert erhalten, eher noch steigern die nächsten 30 Jahre. Und bei einem 40er Multiple in irgendeiner mittelgroßen Stadt habe ich da meine Zweifel.
Wenns Münchner Innenstadt ist sicherlich, aber nicht wenns Duisburg Marxloh ist.

Der ursprüngliche Beitrag war ja auch überhaupt nicht Pro Mieten und Contra Kaufen. Der Poster hat selber geschrieben, dass er schon kaufen will, aber die Preise in seiner Region überzogen findet. Eine Aussage die ich anhand der beschriebenen Daten unterschreiben würde.

Ich finde es aber immer interessant, wie abwarten und vielleicht nicht zu kaufen, angebliche Immo-Besitzer triggert.
Freut euch doch, weniger Konkurrenz am Markt. Oder habt ihr vielleicht Angst um eure Fantasiebewertungen wenn keiner mehr kauft?

antworten

Okay, ich muss wohl nochmal etwas weiter ausholen. Du vergisst zwei sehr entscheidende Punkte in deiner Betrachtung. Das ist Eigenkapital und Cashflow.

In deinem ersten Szenario bin ich Eigentümer einer voll finanzierten Immobilie und mein Mieter (nicht ich) trägt zu meinem Vermögensaufbau bei, da er mit seiner Miete 2k Tilgung ebenfalls übernimmt. Vereinfacht gesagt erwirtschaftet mir mein Mieter dadurch 2k Kapital jedes Jahr. Und solange die Banken mitspielen (und das haben sie einige Jahre), war dieses Modell einfach reproduzierbar. Du hast ja auch richtig festgestellt, dass dafür nichts zugeschossen werden musste.

Im zweiten Szenario zum Eigenbedarf generiere ich tatsächlich auch 2k Kapital pro Jahr. Aber dieses Kapital muss ich aber selbst aus meiner jährlichen Zahlung von 5% leisten. Des Weiteren ist für dieses Szenario erstmal nötig 2k aus meinem Cashflow für die Tilgung bzw. den Kapitalaufbau zu haben.

Zusammengefasst baue ich in beiden Fällen 2k Kapital pro Jahr auf. Nur im ersten Fall zahlt mir das mein Mieter ohne jegliche finanzielle Leistung meinerseits und im zweiten Fall „spare“ ich mein eigenes Geld bzw. stecke es in die Tilgung. Was ist nun besser? Ich würde mal sagen, dass es deutlich besser ist, wenn jemand anderes für mich Kapital aufbaut

WiWi Gast schrieb am 05.01.2024:

Nehmen wir mal an, die Wohnung kostet 100k, Miete ist 5k, Zinsen 3%, Tilgung 2%, Abschreibung 2%. In diesem Fall würde es also gerade so passen, Miete 5k zahlt 3% Zinsen und 2% Tilgung = 5k. Man müsste also nichts zuschießen.

Absetzen kannst du dann aber auch nichts, weil Miete 5k als Einnahme - 5k Zinsen/Abschreibung = 0k Gewinn/Verlust. Du müsstest also schon real Verlust machen, damit du auch einen Steuervorteil hast.

Gleichzeitig würdest du als Eigentümer statt 5k Miete in diesem Fall 5k Annuität zahlen. In beiden Fällen, ob Selbstnutzung oder Vermietung, baust du durch die Tilgung Vermögen auf.

Das bedeutet, eine Wohnung als Kapitalanlage rechnet sich exakt gleich gut oder schlecht wie die gleiche Wohnung als Eigennutzung. Bei der Eigennutzung hast du aber Risikovorteile:

• keine Mietnomaden
• kein Zahlungsausfallrisiko (du sparst dir ja die Kaltmiete jeden Monat mit 100% Sicherheit ein)
• kein Leerstandsrisiko
• keine übermäßige Beanspruchung und Verschleiß
• kein verdeckter Schimmel (überstreicht der Mieter gerne mal und 3-6 Monate später hat er damit nichts mehr zu tun; du kannst nicht beweisen, dass er es war und die Kaution würde die Schadensbeseitigung eh nicht decken).

Man kann gerne sagen, Immobilien lohnen sich oder eben nicht. Aber wenn sich Immobilien lohnen, dann an erster Stelle die eigene. Wenn Immobilien sich nicht lohnen, dann weder die eigenen noch Vermietungsobjekte.

Ausnahme möge sein, man möchte eine Familienwohnung mieten und vermietet kleinste Einzimmer-Wohnungen. Wenn man davon ausgeht, dass dieser Einzimmer-Wohnungen höhere Renditen haben, aber man dort nicht selbst wohnen möchte - okay.

WiWi Gast schrieb am 05.01.2024:

Viele hier werden immer Mieter bleiben...

antworten

Ich weiß nicht, in welchen Regionen du tätig bist, aber in Städten ist das für viele Käufer (vor allem mit bestehenden Mietverträgen) die Regel und nicht die Ausnahme.

Gerne ein Beispiel aus unserer Wohnlage. Wir haben 3 Zimmer aus 2012 auf 85qm und eine Kaltmiete von 14€ (wohnen seit 2012
In der Wohnung und bisher gab es eine Erhöhung von 13€ auf 14€). Das sind knapp 1.200€ Kaltmiete.

Die Wohnungen werden jetzt aktuell zum Kauf angeboten für 11.500€ pro qm. Sagen wir mal dass das gerundet mit Nebenkosten 1m sind bei einer Vollfinanzierung. Wir haben uns Anfang Dezember Angebote bei den Banken geholt und waren eigentlich immer im Bereich 5% Anuität und um die 3-3.5% Zins.

Das ergibt damit 30-35.000€ Zinsen und 10-15.000€ für Tilgung pro Jahr. Damit sprechen wir von etwas mehr als 4.000€ Rate pro Monat. Selbst wenn ich nur die Zinsen nehme, dann sind diese 2.5x so hoch wie die aktuelle Kaltmiete.

Jetzt kann man argumentieren, dass unsere Miete zu niedrig sei (ist aber etwa auf Niveau Mietspiegel) oder der Kaufpreis zu hoch, aber so ist die aktuelle Situation (auch wenn du das offenbar nicht kennst)

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Wer zahlt denn das doppelte oder dreifache an Abtrag als die Kaltmiete für eine vergleichbare Immobilie ? Sowas hab ich ja noch nie gesehen.

Und ich arbeite seit 10 jahren bei dr. Klein.
Meistens liegt der Abtrag bei -/+ 10% als die Miete. In der niedrigzinsphase sogar bei -20%.
Die Leute versuchen nicht mehr auf teufel komm raus schnell abzuzahlen sondern lassen sich Zeit. Hatte schon viele 30 jährige die planen das Haus nach 35 Jahren abzuzahlen und da liegt der Abtrag immer unter der vergleichbaren Miete. Die Menschen zahlen die Häuser auf lange Zeit nebenbei ab um ihren Lifestyle nicht zu verlieren.

Manche haben ja hier Vorstellungen :-)
In den letzten 10 Jahren hatte ich niemanden der einen Abtrag über 1800 € für Häuser monatlich hatte.
Meistens pendeln sich alle bei 1500€ für das ein oder andere schicke Haus ein.

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Und ein modernes Haus (= Vermögen) aus dem Jahr 2023. Keine jahrealte Mietwohnung, die irgendein Bau unternehmen vor x Jahren mal ins Blaue hinein gebaut hat. Ja, schon sehr geil. ;)

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.01.2024:

Die Zinsen fallen weiter so schnell wie sie gekommen sind.

Die Paniker die von einer Blase gesprochen hatten, werden wieder eines Besseren belehrt. Alle die auf "bessere Kaufbedingungen" warten, haben es von Tag zu Tag schwerer, denn die Preise kennen jetzt wieder nur eine Richtung.

Letzten Inflationszahlen gingen wieder nach oben. An den Leitzinsen wird sich auch dieses Jahr nix ändern.

antworten

Hähhh??? Also mal ganz einfaches Beispiel:
Ich mache eine vollfinanzierung für ein Doppelhaus mit einem Abtrag von 2k an die Bank im Monat so dass das Haus nach 26 Jahren abbezahlt ist. Die identische doppelhaushälfte daneben wird für 2k kalt vermietet.

Nach 25 Jahren haben beide 2k im Monat in das Haus investiert (in dem seltenen Fall das die Miete nie erhöht wurde).
Und jetzt sagst du mir das der Mieter nach 25 Jahren besser da steht ?

Glaub ich nicht.

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Okay, ich muss wohl nochmal etwas weiter ausholen. Du vergisst zwei sehr entscheidende Punkte in deiner Betrachtung. Das ist Eigenkapital und Cashflow.

In deinem ersten Szenario bin ich Eigentümer einer voll finanzierten Immobilie und mein Mieter (nicht ich) trägt zu meinem Vermögensaufbau bei, da er mit seiner Miete 2k Tilgung ebenfalls übernimmt. Vereinfacht gesagt erwirtschaftet mir mein Mieter dadurch 2k Kapital jedes Jahr. Und solange die Banken mitspielen (und das haben sie einige Jahre), war dieses Modell einfach reproduzierbar. Du hast ja auch richtig festgestellt, dass dafür nichts zugeschossen werden musste.

Im zweiten Szenario zum Eigenbedarf generiere ich tatsächlich auch 2k Kapital pro Jahr. Aber dieses Kapital muss ich aber selbst aus meiner jährlichen Zahlung von 5% leisten. Des Weiteren ist für dieses Szenario erstmal nötig 2k aus meinem Cashflow für die Tilgung bzw. den Kapitalaufbau zu haben.

Zusammengefasst baue ich in beiden Fällen 2k Kapital pro Jahr auf. Nur im ersten Fall zahlt mir das mein Mieter ohne jegliche finanzielle Leistung meinerseits und im zweiten Fall „spare“ ich mein eigenes Geld bzw. stecke es in die Tilgung. Was ist nun besser? Ich würde mal sagen, dass es deutlich besser ist, wenn jemand anderes für mich Kapital aufbaut

WiWi Gast schrieb am 05.01.2024:

Viele hier werden immer Mieter bleiben...

antworten

Was ist daran so schwer? Du zahlst Miete für Eigennutzung und musst z.B. 1.000 EUR Kaltmiete bezahlen - und zwar vom NETTOeinkommen. Gleichzeitig vermietest Du für 1.000 EUR Kaltmiete. Diese 1,000 EUR sind positive BRUTTOeinkünfte und müssen versteuert werden. Ja, Du kannst die Kosten für Vermietung steuerlich wieder absetzen, solange Du Kosten hast. Irgendwann wird das immer weniger, gleichzeitig steigt aber die Miete für die Eigennutzung, die bei Kauf entfallen würde. Du musst immer mehr Miete aus Nettoeinkommen bezahlen und gleichzeitig immer mehr positive Mieteinkünfte versteuern. Die ersparte Kaltmiete sind gleichzusetzen mit steuerfreien Einnahmen.
In meinem Beispiel zahlst Du 1.000 EUR Netto für Selbstnutzung und bekommst 1.000 EUR Brutto für Mieteinkünfte. Unterm Strich ein schlechter Deal.
Du denkst einfach zu kurzfristig, um den langfristigen Effekt zu verstehen.

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Du sprichst wirklich in Rätseln.

„Bei Eigennutzung ist die ersparte Miete steuerfrei“? Was soll das denn bitte heißen?

Als Vermieter kann ich sowohl den Kaufpreis per Abschreibung, wie auch die Zinsen steuerlich geltend machen. Das ist ein enormer finanzieller Hebel. Bei Kauf zum Eigenbedarf habe ich steuerlich kaum sinnvolle Möglichkeiten etwas abzusetzen (Sanierung und Co. Mal ausgenommen, da ich das als Vermieter ebenfalls ansetzen kann).

Deine Aussagen zu den Höhen meiner Miete im Vergleich zu den Mieten meiner Wohnung ist ebenfalls falsch. Es geht nicht um die absolute Miete oder die Differenz der Mieten, sondern um die Miete bzw Rendite im Verhältnis zum Kaufpreis.

antworten

Das ging „sogar“ auch noch Anfang 22.

Wir zahlen <700€ Kaltmiete (sprich Zinsen) für unsere DHH, unsere Nachbarn mieten für 1,6k kalt. Ich denke, wir machen also das bessere Geschäft, zumal Neuvermietungen eher in Richtung 1,7k - 1,8k gehen. Sinken werden die Mieten so schnell sicher nicht.

Der Einkäufer schrieb am 06.01.2024:

Das ist die Realität bis Ende 2021 gewesen.
Unsere Finanzierungskosten (Haus, Neubau, Top7) sind auch kleiner wie die vergleichbaren Kaltmieten von 4 Zimmer Wohnungen... und das bei einem Grossteil TILGUNG

antworten

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Okay, ich muss wohl nochmal etwas weiter ausholen. Du vergisst zwei sehr entscheidende Punkte in deiner Betrachtung. Das ist Eigenkapital und Cashflow.

In deinem ersten Szenario bin ich Eigentümer einer voll finanzierten Immobilie und mein Mieter (nicht ich) trägt zu meinem Vermögensaufbau bei, da er mit seiner Miete 2k Tilgung ebenfalls übernimmt. Vereinfacht gesagt erwirtschaftet mir mein Mieter dadurch 2k Kapital jedes Jahr. Und solange die Banken mitspielen (und das haben sie einige Jahre), war dieses Modell einfach reproduzierbar. Du hast ja auch richtig festgestellt, dass dafür nichts zugeschossen werden musste.

Im zweiten Szenario zum Eigenbedarf generiere ich tatsächlich auch 2k Kapital pro Jahr. Aber dieses Kapital muss ich aber selbst aus meiner jährlichen Zahlung von 5% leisten. Des Weiteren ist für dieses Szenario erstmal nötig 2k aus meinem Cashflow für die Tilgung bzw. den Kapitalaufbau zu haben.

Zusammengefasst baue ich in beiden Fällen 2k Kapital pro Jahr auf. Nur im ersten Fall zahlt mir das mein Mieter ohne jegliche finanzielle Leistung meinerseits und im zweiten Fall „spare“ ich mein eigenes Geld bzw. stecke es in die Tilgung. Was ist nun besser? Ich würde mal sagen, dass es deutlich besser ist, wenn jemand anderes für mich Kapital aufbaut

Der einzige Nachteil dabei ist, dass dann auch jemand anderes für Dich dort wohnt und Du im Gegenzug Miete für das eigene Wohnen aufbringen musst, falls Du selber auch wohnen möchtest. Das reduziert wiederum Deinen Vermögensaufbau.

antworten

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Nicht immer, aber meistens. Wenn Mieten immer besser wäre, als Kaufen, dann gäbe es praktisch keine Mietobjekte. Die meisten Vermieter verdienen Geld damit und daher ist es meistens langfristig günstiger, sein eigener Vermieter sein und die Immobilie zu kaufen.

Allerdings unter der Voraussetzung, dass man als Eigentümer längere Zeit in dem Objekt lebt, d.h. Lebensumstände, Bedürfnisse und Ortspräferenz möglichst stabil sind.

antworten

Ich vermute (aber bin kein Experte bei solchen Fragen), dass ein "Sondervermögen" (also zweckbezogene Schulden) dafür gebildet werden wird.

Vor allem sind das für den Bund am Ende keine Kosten bzw. Ausgaben in voller Höhe der Immoinvestitionen, sondern lediglich Übergangsfinanzierungen für später vermietete Einheiten oder verkaufte Einheiten.

Da aus staatlicher Sicht kein Gewinn erzielt werden muss, sind die dafür tatsächlich anfallenden Kosten eigentlich nur die Subventionen für Mieten unter "Mietniveau" oder Kaufpreise unter den "normalen Kaufpreisen". Das hält sich von den nötigen Summen wirklich sehr in Grenzen.

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Naja wenn du die Diskussionen.zum Haushalt beobachtet hast. Woher soll unter Einhaltung der Schuldenbremse das Geld kommen, mit dem der Staat für viele Milliarden in den Wohnungsbau einsteigen soll?

Da gibt es keine finanziellen Spielräume, da fast der komplette Etat für Sozialleistungen draufgeht.

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Auf der einen Seite auf die starken Mieterschutzgesetze beharren und auf der anderen Seite wird der Staat die nächsten Jahre zu zahlreichen extrem teuren Sanierungen zwingen. Das wird beides nicht eintreten.

antworten

Du machst leider einen Denkfehler (hab ich oben schon kurz beantwortet).

Voll (oder zum Großteil) finanzierte Immobilien in der Vermietung erwirtschaften dir automatisch Vermögen, weil der Mieter die Tilgung (= Vermögensaufbau) bezahlt.

Für meine eigene Wohnung (gekauft) müsste ich die Tilgung aus meinem Nettoeinkommen erbringen.

Noch dazu kannst du das Vermietungsszenario skalieren und deine Mieter ermöglichen dir deinen Vermögensaufbau. Und dieser Vermögensaufbau muss nicht aus meinem Nettoeinkommen finanziert werden, sondern aus dem Netto meiner Mieter. Der Effekt wird bei aktiver Gestaltung der Miete (also z.B. Index- oder Staffelmiete bei Mietern) noch deutlich stärker und für mich finanziell attraktiver.

Und nein, ich denke nicht zu kurzfristig, sondern viel langfristiger als du in deiner Betrachtung. Ich profitiere nicht nur durch Tilgung sondern auch von möglichen Wertsteigerungen der Anlageimmobilien (im Vergleich dazu würde ich als Eigentümer in Eigennutzung nur an der Wertsteigerung meiner eigenen Immobilie profitieren).

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Was ist daran so schwer? Du zahlst Miete für Eigennutzung und musst z.B. 1.000 EUR Kaltmiete bezahlen - und zwar vom NETTOeinkommen. Gleichzeitig vermietest Du für 1.000 EUR Kaltmiete. Diese 1,000 EUR sind positive BRUTTOeinkünfte und müssen versteuert werden. Ja, Du kannst die Kosten für Vermietung steuerlich wieder absetzen, solange Du Kosten hast. Irgendwann wird das immer weniger, gleichzeitig steigt aber die Miete für die Eigennutzung, die bei Kauf entfallen würde. Du musst immer mehr Miete aus Nettoeinkommen bezahlen und gleichzeitig immer mehr positive Mieteinkünfte versteuern. Die ersparte Kaltmiete sind gleichzusetzen mit steuerfreien Einnahmen.
In meinem Beispiel zahlst Du 1.000 EUR Netto für Selbstnutzung und bekommst 1.000 EUR Brutto für Mieteinkünfte. Unterm Strich ein schlechter Deal.
Du denkst einfach zu kurzfristig, um den langfristigen Effekt zu verstehen.

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

antworten

Eigentlich genau das Gegenteil ist der Fall. Die Skalierung von finanzierten Wohnungen ermöglicht einen viel stärkeren Vermögensaufbau als das durch eine Immobilie zum Eigenbedarf möglich wäre

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Der einzige Nachteil dabei ist, dass dann auch jemand anderes für Dich dort wohnt und Du im Gegenzug Miete für das eigene Wohnen aufbringen musst, falls Du selber auch wohnen möchtest. Das reduziert wiederum Deinen Vermögensaufbau.

antworten

Glaube du verstehst die Diskussion bzw. meine Argumente nicht.

Ich spreche von vermieteten Immobilien als Kapitalanlage und meine Situation in der ich selbst Miete und nicht kaufe, weil die Kosten für die Finanzierung ein Vielfaches der Miete betragen würden.

Es ist doch glasklar, dass es sinnvoller ist zu kaufen, wenn die Kreditrate genauso hoch ist, wie die Miete. Aber wie es hier schon von einigen Postern beschrieben wurde, sind die Kreditraten oftmals Faktor 2 (oder noch mehr) höher als die Miete. Und dann ist es eben, wie von mir beschriebenen in meinem Szenario. Als Vermieter macht so ein Investment durch steuerliche Vorteilung und Fremdkapital Leverage immer noch Sinn, aber als Eigenbedarfkäufer nicht.

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Hähhh??? Also mal ganz einfaches Beispiel:
Ich mache eine vollfinanzierung für ein Doppelhaus mit einem Abtrag von 2k an die Bank im Monat so dass das Haus nach 26 Jahren abbezahlt ist. Die identische doppelhaushälfte daneben wird für 2k kalt vermietet.

Nach 25 Jahren haben beide 2k im Monat in das Haus investiert (in dem seltenen Fall das die Miete nie erhöht wurde).
Und jetzt sagst du mir das der Mieter nach 25 Jahren besser da steht ?

Glaub ich nicht.

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Viele hier werden immer Mieter bleiben...

antworten

Die Zahlen scheinen mir leider nicht realistisch, wenn ich das groß überschlage.

700 EUR Zinsen pro Monat wären pro Jahr 8.400 EUR Zinsen. Jetzt nehmen wir mal einen Zinssatz von 1% an, dann wäre das eine Kreditsumme von ca. 800 TEUR. In welcher Stadt / Region eine solche Immobilie 1.600 EUR kalt kostet, wäre mir nicht bekannt. In München (wohl die höchsten Mieten in Deutschland) hast du zu dem Zeitpunkt zwischen 20-25 EUR pro qm kalt bezahlt. Das wäre also eine 75-80qm Wohnung in guter Lage und Zustand. Eine solche Wohnung hat dich Anfang 2022 aber 12-14.000 EUR pro qm gekostet und damit mit Nebenkosten über 1m EUR. Also entweder hast du in deiner Rechnung EK eingebracht (welches du hier nicht als Opportunitätskosten berücksichtigst) oder du hattest ein sehr günstige Wohnung gefunden, während deine Nachbarn eine "überhöhte" Miete zahlen.

Am Ende ist das möglich aber dann auch absolut nicht repräsentativ

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Das ging „sogar“ auch noch Anfang 22.

Wir zahlen <700€ Kaltmiete (sprich Zinsen) für unsere DHH, unsere Nachbarn mieten für 1,6k kalt. Ich denke, wir machen also das bessere Geschäft, zumal Neuvermietungen eher in Richtung 1,7k - 1,8k gehen. Sinken werden die Mieten so schnell sicher nicht.

Der Einkäufer schrieb am 06.01.2024:

Unsere Finanzierungskosten (Haus, Neubau, Top7) sind auch kleiner wie die vergleichbaren Kaltmieten von 4 Zimmer Wohnungen... und das bei einem Grossteil TILGUNG

antworten

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Eigentlich genau das Gegenteil ist der Fall. Die Skalierung von finanzierten Wohnungen ermöglicht einen viel stärkeren Vermögensaufbau als das durch eine Immobilie zum Eigenbedarf möglich wäre

Diese Argumentation ist schon etwas lächerlich. Sorry aber es ist keine Skalierung, sondern im besten Fall eine Hebelung des Risikos. Siehe Benko.

Sage nicht dass es nicht funktioniert, nur die Voraussetzung ist, dass die Zinsen aus Fremdkapital niedriger sind als die Nettorendite (abzgl. aller Kosten). Aktuell ist es wohl nicht der Fall, da kaum eine Immobilie mehr als 4% Netto erwirtschaftet.
Gut jetzt könnte man zusätzlich argumentieren, dass das nicht sein muss da die Preise eh steigen. Aber hier sind wir wieder im Spekulations-Land, da das keiner beurteilen kann.

TLDR: There is no free lunch.

Das sollte jeder Wiwi wissen. Auch wenn es ein free lunch gebe, würde der Markt das spätestens nach paar Jahren wegarbitrieren (evtl. vergleichbar mit 2010er Preisen).

antworten

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Du machst leider einen Denkfehler (hab ich oben schon kurz beantwortet).

Voll (oder zum Großteil) finanzierte Immobilien in der Vermietung erwirtschaften dir automatisch Vermögen, weil der Mieter die Tilgung (= Vermögensaufbau) bezahlt.

Für meine eigene Wohnung (gekauft) müsste ich die Tilgung aus meinem Nettoeinkommen erbringen.

Noch dazu kannst du das Vermietungsszenario skalieren und deine Mieter ermöglichen dir deinen Vermögensaufbau. Und dieser Vermögensaufbau muss nicht aus meinem Nettoeinkommen finanziert werden, sondern aus dem Netto meiner Mieter. Der Effekt wird bei aktiver Gestaltung der Miete (also z.B. Index- oder Staffelmiete bei Mietern) noch deutlich stärker und für mich finanziell attraktiver.

Und nein, ich denke nicht zu kurzfristig, sondern viel langfristiger als du in deiner Betrachtung. Ich profitiere nicht nur durch Tilgung sondern auch von möglichen Wertsteigerungen der Anlageimmobilien (im Vergleich dazu würde ich als Eigentümer in Eigennutzung nur an der Wertsteigerung meiner eigenen Immobilie profitieren).

Nein - der Denkfehler liegt nicht bei mir, sondern bei Dir. Ich vermiete selber seit über 20 Jahren und gegen Deine Vermietaktivitäten habe ich doch nichts einzuwenden. Dein Denkfehler ist das vermeintlich günstige Mieten der eigengenutzten Bude, die Du Dir schönrechnest (niedrige Miete). Du hättest die Bude 20212 kaufen sollen und hättest ähnlich geringe Wohnkosten gehabt bei gleichzeitiger Vermögensbildung mit der eigengenutzten Bude. Oder eben zu einem späteren Zeitpunkt bei der Nullzinsphase.

Immer erst für den Eigenbedarf Kaufen und dann zur Vermietung Kaufen. So habe ich es gemacht und der Effekt (Mietersparnis = Steuerfrei) zahlt sich langfristig mehr aus, als die Steuerersparnis bei Vermietung. Das eine wird immer mehr und das andere wird immer weniger.

antworten

Was spricht gegen das Skalieren von finanzierten Wohnungen? Nichts!
Dennoch ermöglicht das Investment in eine eigengenutzte Immobilie einen höheren Vermögensaufbau, als das Mieten dieser. Das eine schließt das andere nicht aus. Aber ich würde stets zuerst die eigengenutzte Bude kaufen und dann den nächsten Schritt (Vermietung) machen. Ersparte Miete ist steuerfrei - positive Mieteinnahmen müssen versteuert werden.

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Eigentlich genau das Gegenteil ist der Fall. Die Skalierung von finanzierten Wohnungen ermöglicht einen viel stärkeren Vermögensaufbau als das durch eine Immobilie zum Eigenbedarf möglich wäre

Der einzige Nachteil dabei ist, dass dann auch jemand anderes für Dich dort wohnt und Du im Gegenzug Miete für das eigene Wohnen aufbringen musst, falls Du selber auch wohnen möchtest. Das reduziert wiederum Deinen Vermögensaufbau.

antworten

Nein, der Mieter zahlt euch im Regelfall nicht die Tilgung. Im Regelfall reicht es nicht mal für die Zinsen. Bei den aktuellen Kauf-Zinsrelationen bringst du die Tilgung und zusätzlich einen großen Zinsanteil aus der eigenen Tasche. Bitte nicht irgendwelche Rechnungen anbringen, die schon seit Jahren (schon vor der Zinswende aufgrund der explodierenden Preisen) nicht mehr aufgeht.

antworten

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Wer zahlt denn das doppelte oder dreifache an Abtrag als die Kaltmiete für eine vergleichbare Immobilie ? Sowas hab ich ja noch nie gesehen.

Und ich arbeite seit 10 jahren bei dr. Klein.
Meistens liegt der Abtrag bei -/+ 10% als die Miete. In der niedrigzinsphase sogar bei -20%.

Niedrigzinsphase ist aber vorbei. Deine Aussage stimmt vollkommen, wenn man 2010-2015 gekauft hat. Da waren die Preise niedrig und die Zinsen auch. Aber davor oder danach gilt deine Pauschalaussage leider nicht.

Nehmen wir mal mein Beispiel, weil ich mir das letztes Jahr erst ausgerechnet habe:

Ich wohne aktuell für 600 Euro kalt zur Miete. Wohne hier seit 4 Jahren, keine Mieterhöhungen. Vergleichbare Wohnungen gehen hier im Bereich 650-750 Euro weg, aufgrund von 4% Leerstand ist die Mietentwicklung sehr moderat.

Eine vergleichbare Wohnung (Lage, Größe, Zimmer, Alter) kostet ca. 180-200k (gerade nachgeguckt). Kaufnebenkosten betragen 8,5% hier in der Region. Macht also 217k Kreditsumme wenn wir EK und Maklergebühren außen vor lassen.
Bei 3,5% Zinsen auf 30 Jahre (reales Kreditangebot vom September 23) macht das 980 Euro Rate im Monat.
Macht einen Aufschlag von 63% auf die Kaltmiete.

Klar wenn ich das jetzt mit 1% Zinsen durchrechne, komme ich nur noch auf 15% Aufschlag, aber wir haben nun mal keine 1% Zinsen mehr. Und wenn ich die Preise von 2015 nehme, sogar auf weniger als die Kaltmiete. Aber wir haben halt nicht mehr die Preise von 2015.

Dazu muss man noch sagen, dass der Multiple von ca. 27 hier noch moderat ist. Gucke ich 20km weiter in die nächste Großstadt (Köln) dann ist unter Multiple 35 gar nichts zu finden. neues Baujahr ganz schnell auch 40+. Da bist du dann problemlos bei >100% Aufschlag bzw. >200% der Kaltmiete.

Sicherlich kann man auch heute noch die Rate auf das Niveau einer vergleichbaren Kaltmiete drücken. Aber dann muss ich 30-40% EK mitbringen. Und das darf man in seiner Rechnung nicht vergessen.

Dazu muss man natürlich noch ein höheres Hausgeld und Instandhaltungsrücklagen etc. hinzurechnen. Das lassen wir aber der Einfachheit halber mal weg.

antworten

Wie immer hier verteidigt jeder sein eigenes Lebensmodell und streitet mit Fremden im Internet ums Rechthaben.

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"Die Wohnungen werden jetzt aktuell zum Kauf angeboten für 11.500€ pro qm."

Wo soll das denn sein? New York?

antworten

Tatsächlich geht es auch um Wohnkomfort. Letztlich um Luxus. Der kostet.

Natürlich kann ich zur Miete wohnen. Ich kann mir eine Eigentumswohnung kaufen. In beiden Fällen bin ich nicht vollständig selbstbestimmt. Nimmt der Vermieter regelmäßige Renovierungen vor oder erlaubt er mir, diese selbst vorzunehmen? Bei Eigentumswohnungen muss ich mich mit der Eigentümerversammlung arrangieren.

Ein EFH dagegen ist hinsichtlich der Selbstbestimmtheit topp. Manche sind aus diesem Grund bereit, mehr - unter Umständen unverhältnismäßig viel - Geld auszugeben. Aus diesem Grund sind Vergleiche zwischen Miet-/Eigentumswohnung und EFH in der Regel nicht hilfreich.

Bei Immobilien kommt neben der Frage des Preises auch das Problem der Verfügbarkeit hinzu. Gerade bei EFH ist es doch so, dass diese oft innerhalb der Familie weitergegeben werden. Freie Bauplätze in Privatbesitz kommen eher selten auf einen freien Markt. Die Vergabe kommunaler Bauplätze ist stark reglementiert. Auf einen Bauplatz kommen oft mehrere Bewerber und das Grundstück erhält, wer den höchste Punktwert aufweisen kann. Bei Vermögen oder entsprechend hohem Einkommen gibt es Minuspunkte, die dazu führen, dass ich in der Regel nicht mehr zum Zug komme.

Bei älteren Bestandsimmobilien gibt es immer einen, der weniger Ansprüche an den Wohnkomfort stellt, den Kaufpreis zahlt und notwendige Instandhaltungsmaßnahmen nicht einpreist. Das macht Preisdruck von unten. Größere Grundstücke, die eine Nachverdichtung zulassen, gehen dagegen gerne an einen Projektentwickler.

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Nein, ich muss doch jetzt entscheiden, was eine sinnvolle Strategie ist für den Vermögensaufbau und nicht was ich vor 12 Jahren hätte machen können.

Und da ist eben die finanziell mit Abstand lukrativste Version in Miete zu bleiben und Wohneigentum für die Vermietung zu kaufen.

Ansonsten könnte ich auch sagen, dass es gut gewesen wäre 2012 in Apple Aktien zu investieren. Hilft mir heute aber nichts und genau so ist es mit der Wohn- und Anlagesituation auch

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Nein - der Denkfehler liegt nicht bei mir, sondern bei Dir. Ich vermiete selber seit über 20 Jahren und gegen Deine Vermietaktivitäten habe ich doch nichts einzuwenden. Dein Denkfehler ist das vermeintlich günstige Mieten der eigengenutzten Bude, die Du Dir schönrechnest (niedrige Miete). Du hättest die Bude 20212 kaufen sollen und hättest ähnlich geringe Wohnkosten gehabt bei gleichzeitiger Vermögensbildung mit der eigengenutzten Bude. Oder eben zu einem späteren Zeitpunkt bei der Nullzinsphase.

Immer erst für den Eigenbedarf Kaufen und dann zur Vermietung Kaufen. So habe ich es gemacht und der Effekt (Mietersparnis = Steuerfrei) zahlt sich langfristig mehr aus, als die Steuerersparnis bei Vermietung. Das eine wird immer mehr und das andere wird immer weniger.

antworten

Nein, muss es eigentlich nicht sein. Wie kommst du darauf? In solchen Fällen greift dir das Finanzamt unter die Arme und du kannst Zinsen und Abschreibung absetzen und so deine Steuerlast mindern.

Was ist denn aus deiner Sicht sonst unter Skalierung zu verstehen? Ich kann ohne (bzw. mit extrem wenig) eigenen Kapitaleinsatz Vermögensaufbau betreiben und belaste dadurch auf mein Einkommen bzw. meinen Cashflow nicht. Für mich ist das Skalierung.

Nenn es gerne anders, aber ändert nichts an der Attraktivität dieser Herangehensweise

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Diese Argumentation ist schon etwas lächerlich. Sorry aber es ist keine Skalierung, sondern im besten Fall eine Hebelung des Risikos. Siehe Benko.

Sage nicht dass es nicht funktioniert, nur die Voraussetzung ist, dass die Zinsen aus Fremdkapital niedriger sind als die Nettorendite (abzgl. aller Kosten). Aktuell ist es wohl nicht der Fall, da kaum eine Immobilie mehr als 4% Netto erwirtschaftet.
Gut jetzt könnte man zusätzlich argumentieren, dass das nicht sein muss da die Preise eh steigen. Aber hier sind wir wieder im Spekulations-Land, da das keiner beurteilen kann.

TLDR: There is no free lunch.

Das sollte jeder Wiwi wissen. Auch wenn es ein free lunch gebe, würde der Markt das spätestens nach paar Jahren wegarbitrieren (evtl. vergleichbar mit 2010er Preisen).

antworten

Lebst du hinter dem Mond? Das sind leider die Preise in den lukrativen Großstädten.

In München ist es in der Spitze noch viel schlimmer.

New York wären wir aber wohl eher bei 20k+ pro qm

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

"Die Wohnungen werden jetzt aktuell zum Kauf angeboten für 11.500€ pro qm."

Wo soll das denn sein? New York?

antworten

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Nein, ich muss doch jetzt entscheiden, was eine sinnvolle Strategie ist für den Vermögensaufbau und nicht was ich vor 12 Jahren hätte machen können.

Und da ist eben die finanziell mit Abstand lukrativste Version in Miete zu bleiben und Wohneigentum für die Vermietung zu kaufen.

Wer entscheidet bei Wohneigentum nach "finanziellen lukrativsten Versionen"??

Entweder ich will in Eigentum wohnen oder nicht. Das rechnet man nicht centgenau aus. Ansonsten würden wir alle Dacia fahren, wenn wir ohne Bauchgefühl kaufen.

antworten

Also ich Miete lieber die 2000m2 Villa mit 5 Pools für 300€ warm im Monat statt mir für 1 Mio eine 60m2 Bude zu kaufen. Was sollen immer so vollig daneben liegende Vergleiche. Bleibt halt mal bei realen Marktbedingungen und nicht bei irgendwelchen Konditionen von vor 10 Jahren. Mein Elternhaus hat auch mal "nur" 200k€ gekostet, der Grund sogar mal "nur" 13k, ändert nichts daran, dass das alles 30 bzw. 60 Jahre her ist und mit heutigen Situationen nichts zu tun hat. Fakt ist, Kauf bzw. die Rate, liegt aktuell idR 2-3x über der vergleichbaren Neuvermietung. Unter den Konditionen lohnt es sich finanziell nicht, und genau deshalb gehen viele Objekte nicht weg. Luxus bzw. Konsum ist ein anderer Punkt, idR können die Menschen aber nicht 4-5k pro Monat fürs Wohnen abdrücken.

antworten

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Niedrigzinsphase ist aber vorbei. Deine Aussage stimmt vollkommen, wenn man 2010-2015 gekauft hat. Da waren die Preise niedrig und die Zinsen auch. Aber davor oder danach gilt deine Pauschalaussage leider nicht.

Nehmen wir mal mein Beispiel, weil ich mir das letztes Jahr erst ausgerechnet habe:

Ich wohne aktuell für 600 Euro kalt zur Miete. Wohne hier seit 4 Jahren, keine Mieterhöhungen. Vergleichbare Wohnungen gehen hier im Bereich 650-750 Euro weg, aufgrund von 4% Leerstand ist die Mietentwicklung sehr moderat.

Eine vergleichbare Wohnung (Lage, Größe, Zimmer, Alter) kostet ca. 180-200k (gerade nachgeguckt). Kaufnebenkosten betragen 8,5% hier in der Region. Macht also 217k Kreditsumme wenn wir EK und Maklergebühren außen vor lassen.
Bei 3,5% Zinsen auf 30 Jahre (reales Kreditangebot vom September 23) macht das 980 Euro Rate im Monat.
Macht einen Aufschlag von 63% auf die Kaltmiete.

Klar wenn ich das jetzt mit 1% Zinsen durchrechne, komme ich nur noch auf 15% Aufschlag, aber wir haben nun mal keine 1% Zinsen mehr. Und wenn ich die Preise von 2015 nehme, sogar auf weniger als die Kaltmiete. Aber wir haben halt nicht mehr die Preise von 2015.

Dazu muss man noch sagen, dass der Multiple von ca. 27 hier noch moderat ist. Gucke ich 20km weiter in die nächste Großstadt (Köln) dann ist unter Multiple 35 gar nichts zu finden. neues Baujahr ganz schnell auch 40+. Da bist du dann problemlos bei >100% Aufschlag bzw. >200% der Kaltmiete.

Sicherlich kann man auch heute noch die Rate auf das Niveau einer vergleichbaren Kaltmiete drücken. Aber dann muss ich 30-40% EK mitbringen. Und das darf man in seiner Rechnung nicht vergessen.

Dazu muss man natürlich noch ein höheres Hausgeld und Instandhaltungsrücklagen etc. hinzurechnen. Das lassen wir aber der Einfachheit halber mal weg.

Zum hunderttausendsten Mal: Du kannst die Miete nur mit den ZINSEN vergleichen, nicht mit der ganzen Rate inkl Tilgung. Bei 217k Kreditsumme und 3,5% Zinsen (gibt es jetzt auch schon wieder für 3% aber egal) komme ich auf €633 monatliche Zinsbelastung versus deine €600 Kaltmiete. Die Zinsbelastung nimmt jedes Jahr ab. Die Mieten nehmen jedes Jahr zu. Noch Fragen?

antworten

Der Fehler liegt wohl darin, dass du von 1% Zinsen ausgehst. Die gab es in Q1/22 natürlich nicht mehr, zumindest für lange Zinsbindungen. Wir haben (inklusive Förderkredit) einen Mischzins von rund 1,85%.

Lage ist ca. 60km von FFM entfernt.

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Die Zahlen scheinen mir leider nicht realistisch, wenn ich das groß überschlage.

700 EUR Zinsen pro Monat wären pro Jahr 8.400 EUR Zinsen. Jetzt nehmen wir mal einen Zinssatz von 1% an, dann wäre das eine Kreditsumme von ca. 800 TEUR. In welcher Stadt / Region eine solche Immobilie 1.600 EUR kalt kostet, wäre mir nicht bekannt. In München (wohl die höchsten Mieten in Deutschland) hast du zu dem Zeitpunkt zwischen 20-25 EUR pro qm kalt bezahlt. Das wäre also eine 75-80qm Wohnung in guter Lage und Zustand. Eine solche Wohnung hat dich Anfang 2022 aber 12-14.000 EUR pro qm gekostet und damit mit Nebenkosten über 1m EUR. Also entweder hast du in deiner Rechnung EK eingebracht (welches du hier nicht als Opportunitätskosten berücksichtigst) oder du hattest ein sehr günstige Wohnung gefunden, während deine Nachbarn eine "überhöhte" Miete zahlen.

Am Ende ist das möglich aber dann auch absolut nicht repräsentativ

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Unsere Finanzierungskosten (Haus, Neubau, Top7) sind auch kleiner wie die vergleichbaren Kaltmieten von 4 Zimmer Wohnungen... und das bei einem Grossteil TILGUNG

antworten

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Glaube du verstehst die Diskussion bzw. meine Argumente nicht.

Ich spreche von vermieteten Immobilien als Kapitalanlage und meine Situation in der ich selbst Miete und nicht kaufe, weil die Kosten für die Finanzierung ein Vielfaches der Miete betragen würden.

Es ist doch glasklar, dass es sinnvoller ist zu kaufen, wenn die Kreditrate genauso hoch ist, wie die Miete. Aber wie es hier schon von einigen Postern beschrieben wurde, sind die Kreditraten oftmals Faktor 2 (oder noch mehr) höher als die Miete. Und dann ist es eben, wie von mir beschriebenen in meinem Szenario. Als Vermieter macht so ein Investment durch steuerliche Vorteilung und Fremdkapital Leverage immer noch Sinn, aber als Eigenbedarfkäufer nicht.

Hättest Du vor Jahren gekauft, anstelle seit Jahren vermeintlich günstig zu Mieten, wäre die Bude schon fast Deine und Deine monatliche Belastung wäre z keinemZeitpunkt maßgeblich höher gewesen, als Deine derzeitge Kaltmiete. Darin liegt DEIN Denkfehler.

antworten

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Niedrigzinsphase ist aber vorbei. Deine Aussage stimmt vollkommen, wenn man 2010-2015 gekauft hat. Da waren die Preise niedrig und die Zinsen auch. Aber davor oder danach gilt deine Pauschalaussage leider nicht.

Nehmen wir mal mein Beispiel, weil ich mir das letztes Jahr erst ausgerechnet habe:

Ich wohne aktuell für 600 Euro kalt zur Miete. Wohne hier seit 4 Jahren, keine Mieterhöhungen. Vergleichbare Wohnungen gehen hier im Bereich 650-750 Euro weg, aufgrund von 4% Leerstand ist die Mietentwicklung sehr moderat.

Eine vergleichbare Wohnung (Lage, Größe, Zimmer, Alter) kostet ca. 180-200k (gerade nachgeguckt). Kaufnebenkosten betragen 8,5% hier in der Region. Macht also 217k Kreditsumme wenn wir EK und Maklergebühren außen vor lassen.
Bei 3,5% Zinsen auf 30 Jahre (reales Kreditangebot vom September 23) macht das 980 Euro Rate im Monat.
Macht einen Aufschlag von 63% auf die Kaltmiete.

Klar wenn ich das jetzt mit 1% Zinsen durchrechne, komme ich nur noch auf 15% Aufschlag, aber wir haben nun mal keine 1% Zinsen mehr. Und wenn ich die Preise von 2015 nehme, sogar auf weniger als die Kaltmiete. Aber wir haben halt nicht mehr die Preise von 2015.

Dazu muss man noch sagen, dass der Multiple von ca. 27 hier noch moderat ist. Gucke ich 20km weiter in die nächste Großstadt (Köln) dann ist unter Multiple 35 gar nichts zu finden. neues Baujahr ganz schnell auch 40+. Da bist du dann problemlos bei >100% Aufschlag bzw. >200% der Kaltmiete.

Sicherlich kann man auch heute noch die Rate auf das Niveau einer vergleichbaren Kaltmiete drücken. Aber dann muss ich 30-40% EK mitbringen. Und das darf man in seiner Rechnung nicht vergessen.

Dazu muss man natürlich noch ein höheres Hausgeld und Instandhaltungsrücklagen etc. hinzurechnen. Das lassen wir aber der Einfachheit halber mal weg.

Oh man - Du vergisst dabei, dass Du mit der monatlichen Rate die Bude tilgst und damit Vermögen generierst. Du möchtest Die Bude geschenkt haben, da Du nicht breit bist, in Vermögen zu investieren und mehr zu bezahlen als für´s Leihen (Mieten). Unfassbar!

antworten

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Nein, der Mieter zahlt euch im Regelfall nicht die Tilgung. Im Regelfall reicht es nicht mal für die Zinsen. Bei den aktuellen Kauf-Zinsrelationen bringst du die Tilgung und zusätzlich einen großen Zinsanteil aus der eigenen Tasche. Bitte nicht irgendwelche Rechnungen anbringen, die schon seit Jahren (schon vor der Zinswende aufgrund der explodierenden Preisen) nicht mehr aufgeht.

Langfristig geht die Rechnung trotzdem auf. Selber gemacht vor über 20 Jahren. Man muss die Sache langfristig betrachten. Mir wurde damals genauso abgeraten - einfach lächerlich. Man muss es sich nur leisten können, in den ersten Jahren keinen Cashflow zu haben und ganz am Anfang mit negativen Erträgen leben, die jedoch das Finanzamt übernimmt. Langfristige betrachtet dreht sich das Blatt deutlich.

antworten

Warum erst jetzt??? Vor 12 Jahren wäre es besser gewesen und vor 2 Jahren und zu jedem Zeitpunkt dazwischen auch. Und Du hast ja ans Vermieten gedacht, den Kauf der selbst genutzten Bude einfach verpennt. Und damit hast Du Schritt 2 vor Schritt eins gemacht. Das ist die Wahrheit und das kritisiere ich.

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Nein, ich muss doch jetzt entscheiden, was eine sinnvolle Strategie ist für den Vermögensaufbau und nicht was ich vor 12 Jahren hätte machen können.

Und da ist eben die finanziell mit Abstand lukrativste Version in Miete zu bleiben und Wohneigentum für die Vermietung zu kaufen.

Ansonsten könnte ich auch sagen, dass es gut gewesen wäre 2012 in Apple Aktien zu investieren. Hilft mir heute aber nichts und genau so ist es mit der Wohn- und Anlagesituation auch

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Immer erst für den Eigenbedarf Kaufen und dann zur Vermietung Kaufen. So habe ich es gemacht und der Effekt (Mietersparnis = Steuerfrei) zahlt sich langfristig mehr aus, als die Steuerersparnis bei Vermietung. Das eine wird immer mehr und das andere wird immer weniger.

antworten

Nein, eigentlich nicht. Die Immos habe ich gekauft zu einer Zeit, in der Mieten schon viel günstiger war. Und 2012 konnte ich nicht kaufen, da ich erst 1.5 Jahre im Job gewesen bin.

Als ich die beiden Einheiten 2016 und 2018 gekauft habe, war es aus den oben beschrieben gründen schon viel sinnvoller als Vermieter zu kaufen und nicht als Eigennutzer.

Zumindest aus finanzieller Sicht gab es da gar keine zwei Meinungen. Wenn man Eigentum einen hohen emotionalen Wert gibt, dann mag es anders aussehen.

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Warum erst jetzt??? Vor 12 Jahren wäre es besser gewesen und vor 2 Jahren und zu jedem Zeitpunkt dazwischen auch. Und Du hast ja ans Vermieten gedacht, den Kauf der selbst genutzten Bude einfach verpennt. Und damit hast Du Schritt 2 vor Schritt eins gemacht. Das ist die Wahrheit und das kritisiere ich.

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Immer erst für den Eigenbedarf Kaufen und dann zur Vermietung Kaufen. So habe ich es gemacht und der Effekt (Mietersparnis = Steuerfrei) zahlt sich langfristig mehr aus, als die Steuerersparnis bei Vermietung. Das eine wird immer mehr und das andere wird immer weniger.

antworten

Wenn ich von höheren Zinsen ausgehe, dann ist es noch viel unrealistischer weil das eine niedrigere Kreditsumme bzw. einen niedrigeren Kaufpreis bedingen würde. Und dafür müsste sicher kein Mieter 1.600€ kalt bezahlen

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Der Fehler liegt wohl darin, dass du von 1% Zinsen ausgehst. Die gab es in Q1/22 natürlich nicht mehr, zumindest für lange Zinsbindungen. Wir haben (inklusive Förderkredit) einen Mischzins von rund 1,85%.

Lage ist ca. 60km von FFM entfernt.

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Unsere Finanzierungskosten (Haus, Neubau, Top7) sind auch kleiner wie die vergleichbaren Kaltmieten von 4 Zimmer Wohnungen... und das bei einem Grossteil TILGUNG

antworten

Mal daran gedacht, dass nicht jeder immer zu jeder Zeit kaufen kann?

Und unter aktuellen Bedingungen ist es eben so, dass mieten günstiger ist als kaufen und sich der Kauf zur Vermietung viel mehr rechnet als ein Kauf zum Eigenbedarf.

Das sind einfach mal nur die Fakten. Wenn jemanden Eigentum sehr wichtig ist, dann verstehe ich das. Ändert aber nichts an den Zahlen

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Hättest Du vor Jahren gekauft, anstelle seit Jahren vermeintlich günstig zu Mieten, wäre die Bude schon fast Deine und Deine monatliche Belastung wäre z keinemZeitpunkt maßgeblich höher gewesen, als Deine derzeitge Kaltmiete. Darin liegt DEIN Denkfehler.

antworten

WiWi Gast schrieb am 07.01.2024:

Nein, eigentlich nicht. Die Immos habe ich gekauft zu einer Zeit, in der Mieten schon viel günstiger war. Und 2012 konnte ich nicht kaufen, da ich erst 1.5 Jahre im Job gewesen bin.

Als ich die beiden Einheiten 2016 und 2018 gekauft habe, war es aus den oben beschrieben gründen schon viel sinnvoller als Vermieter zu kaufen und nicht als Eigennutzer.

Zumindest aus finanzieller Sicht gab es da gar keine zwei Meinungen. Wenn man Eigentum einen hohen emotionalen Wert gibt, dann mag es anders aussehen.

Diese Nummer (2016 / 2018.....sinnvoller.....Mieten) nehme ich Dir nicht ab. Da hast Du einen massiven Denkfehler. Da war DER Zeitpunkt für Immobilien, den es niemals zuvor und vermutlich auch zukünftig niemals mehr geben wird. Kein Wunder, dass Deine Miete so günstig ist, da Dein Vermieter damit prima klar kommt und Du ihm die Bude zu 100% abbezahlst, anstelle mit der Selbstnutzung Vermögen bildest.

antworten

Du hast zum Vermieten gekauft zu einer Zeit, "in der Mieten schon viel günstiger war"......
Das klingt nach einem Plan......
Irgendwie widersprichst Du Dir selber und zwar heftig.
Wenn es sich "rechnet", zum Vermieten zu kaufen, dann sollte es sich auch rechnen, wenn man sein eigener Mieter wird. Aber Du verstehst die steuerfreie ersparte Miete nicht (=Ersparnis), sondern Du möchtest Kosten absetzen.
Um für Eigenbedarf 1.000 EUR Miete stemmen zu können, muss man schon eher so 1.500 EUR Kaltmiete generieren, damit daraus eine Nullnummer wird.

WiWi Gast schrieb am 07.01.2024:

Nein, eigentlich nicht. Die Immos habe ich gekauft zu einer Zeit, in der Mieten schon viel günstiger war. Und 2012 konnte ich nicht kaufen, da ich erst 1.5 Jahre im Job gewesen bin.

Als ich die beiden Einheiten 2016 und 2018 gekauft habe, war es aus den oben beschrieben gründen schon viel sinnvoller als Vermieter zu kaufen und nicht als Eigennutzer.

Zumindest aus finanzieller Sicht gab es da gar keine zwei Meinungen. Wenn man Eigentum einen hohen emotionalen Wert gibt, dann mag es anders aussehen.

Immer erst für den Eigenbedarf Kaufen und dann zur Vermietung Kaufen. So habe ich es gemacht und der Effekt (Mietersparnis = Steuerfrei) zahlt sich langfristig mehr aus, als die Steuerersparnis bei Vermietung. Das eine wird immer mehr und das andere wird immer weniger.

antworten

Er hatte ja gekauft, also konnte er. Er hat aber zum Vermieten gekauft und nicht für die Eigennutzung. Und jetzt bitte:
Kaufen zum Vermieten soll sich jetzt lohnen, da die Miete positive Einnahme generiert, während sich Kaufen für Eigenbedarf nicht rechnet, da Mieten günstiger ist, als Kaufen?
Klärt mich bitte auf. Das ist ja völlig irre.

WiWi Gast schrieb am 07.01.2024:

Mal daran gedacht, dass nicht jeder immer zu jeder Zeit kaufen kann?

Und unter aktuellen Bedingungen ist es eben so, dass mieten günstiger ist als kaufen und sich der Kauf zur Vermietung viel mehr rechnet als ein Kauf zum Eigenbedarf.

Das sind einfach mal nur die Fakten. Wenn jemanden Eigentum sehr wichtig ist, dann verstehe ich das. Ändert aber nichts an den Zahlen

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

antworten

Mieten ist vordergründig und kurzfristig nahezu immer günstiger als kaufen. Langfristig ist kaufen nahezu immer besser als mieten. Das ist bei Häusern ebenso wie bei Autos, Maschinen oder Medien.

Die Frage ist also primär die des Horizonts. Möchtest du das hier und jetzt betrachten? Mieten. Betrachtest du die Lebenszeit? Kaufen.

antworten

Die Immobilienpreise sinken weiter und das nicht partiell für einzelne Immobiliensegmente, sondern flächendeckend

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WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Langfristig geht die Rechnung trotzdem auf. Selber gemacht vor über 20 Jahren. Man muss die Sache langfristig betrachten. Mir wurde damals genauso abgeraten - einfach lächerlich. Man muss es sich nur leisten können, in den ersten Jahren keinen Cashflow zu haben und ganz am Anfang mit negativen Erträgen leben, die jedoch das Finanzamt übernimmt. Langfristige betrachtet dreht sich das Blatt deutlich.

Nein, das Finanzamt übernimmt dir den negativen Cashflow nicht einfach so. Du kannst Abschreibungen und Zinsen absetzen und zu max 42% absetzen. Früher 2% jetzt 3% Kaufpreises.

Rechenbeispiel in meiner Umgebung. Neubau 100m2, Kostenpunkt mit Parkplatz 900k. Erwerbsnebenkosten ca 100k mit EK finanziert. Ansonsten 100% Vollfinanzierung,also 4% Zinsen statt 4%. Macht 36k Zinsen im Jahr +4k Opportunitätskosten des EK (Annahme 4% nachsteuerliche ETF Rendite). Zusätzlich kommt ein Teil des Hausgeldes (Instandhaltungsrücklage) , das du nicht umlegen kannst, sagen wir mal 250 Euro im Monat oder 3k im Jahr. In Summe also 43k im Jahr.

Die Wohnung würde hier im Speckgürtel inkl Parkplatz für max 2k weggehen. Ich würde mal 11 Monatsmieten ansetzen, da kurzfristiger Leerstand (nach Kauf muss erst ein Mieter gesucht werden, auch bei Renovierung hat man gerne mal 1-2 Monate Leerstand). Du kannst also 22k generieren.

Hast also ein Cashflowdefizit von 21k, das du aus eigener Tasche aufbringen musst. Nun kannst du es steuerlich versuchen. 3% auf 900k sind 27k Abschreibungen im Jahr. Dazu noch die 36k Zinsen. Macht 63k im Jahr. Das wären bei einem extremen Gutverdiener und einem Grenzsteuersatz von 42% tatsächlich knapp 25k und deine Rechnung würde hinhauen. In der Realität verdienst du aber viel weniger und zahlst womöglich nicht mal 21k Steuern.

Am Ende hast du einen riesigen Aufwand und ein Konstrukt für das du ein Steuerrechtsstudium und die passende private Lebenssituation brauchst. Kann man machen. Meine Meinung: wenn man nicht Unsummen verdient, von solchen Konstrukte besser die Finger lassen, denn die kann man auch ganz schnell verbrennen, wenn nur eine Komponente anders verläuft wie ursprünglich erhofft.

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Kleiner Denkfehler in der Rechnung, die gleich kommt. Erträge müssen vom Aufwand natürlich abgezogen werden. Also reicht es trotz Abschreibung und Absetzung von Zinsen selbst beim extremen Gutverdiener im konkreten Beispiel nicht zur Cashflowneutralität. Vom Normalverdiener mit Familie und niedrigeren Steuersätzen müssen die erst gar nicht reden.

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WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Oh man - Du vergisst dabei, dass Du mit der monatlichen Rate die Bude tilgst und damit Vermögen generierst. Du möchtest Die Bude geschenkt haben, da Du nicht breit bist, in Vermögen zu investieren und mehr zu bezahlen als für´s Leihen (Mieten). Unfassbar!

Beitrag nicht verstanden, bitte nochmal von vorne anfangen. Unfassbar!

Ja du tilgst, aber du hast auch eine wesentlich höhere monatliche Belastung. Und ein signifkanter Teil davon ist Zinsen, welche genau wie Mieten verlorenes Geld sind.

Gib mal 350k auf 30 Jahre bei 3,5% Zinsen in einen Rechner ein. Du wirst staunen, was du da an Zinsen bezahlst... 215k auf die Laufzeit. Macht auf den Monat runtergebrochen fast 600 Euro nur Zinsen. Das ist schon fast meine Kaltmiete...

Ich habe also die Wahl ob ich 800 im Monat als Miete rausschmeiße, oder 1600 bezahle wovon 600 Euro alleine Zinsen sind, daher auch rausgeschmissenes Geld.
Die 800 Euro die ich mehr in den Abtrag stecken muss, fehlt mir natürlich an anderer Stelle zum Vermögensaufbau.
Lege ich diese 800 Euro im Monat auf 30 Jahre bei konservativen 5% Rendite p.a. an, habe ich nach 30 Jahren 650k.

Ich will jetzt hier keine Mieten vs. Kaufen Diskussion aufmachen. Das hatten wir jetzt schon ein dutzend Mal hier im Thread. Und die Antwort kommt sehr stark auf die gewählten Rahmenparamter an.

Aber die Aussage, dass jeder der nicht zu jedem beliebigen Preis kaufen will dumm ist, ist einfach total falsch.

Leute wie du scheinen in ihrer Denkweise noch in der Niedrigzinsphase zu stecken. Wacht mal auf! Das Geld gibts nicht mehr for free.

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Kreditsumme lag bei etwas über 450k. Es ist zudem eine Tatsache, dass unsere Nachbarn diese Miete zahlen (seit nunmehr fast 2 Jahren), genauso wie unsere Daten Tatsache sind. Was du glaubst oder für unrealistisch hältst, das ist mir ehrlich gesagt ziemlich egal. :)

WiWi Gast schrieb am 07.01.2024:

Wenn ich von höheren Zinsen ausgehe, dann ist es noch viel unrealistischer weil das eine niedrigere Kreditsumme bzw. einen niedrigeren Kaufpreis bedingen würde. Und dafür müsste sicher kein Mieter 1.600€ kalt bezahlen

WiWi Gast schrieb am 06.01.2024:

Unsere Finanzierungskosten (Haus, Neubau, Top7) sind auch kleiner wie die vergleichbaren Kaltmieten von 4 Zimmer Wohnungen... und das bei einem Grossteil TILGUNG

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