WiWi Gast schrieb am 21.12.2023:
Es dreht sich um die aktuellen Immobilienpreise, nicht von vor x-jahren. Für 2100€ Abtrag kannst du heute etwas über 400k finanzieren. Dafür bekommst du bei uns eine 80m2 Wohnung aus den 80ern. Miete für sowas, ca. 900€. Mach damit noch mal die Rechnung.
In Hannover bekomme ich für 400.000-450.000 € ETW mit 130 - 150 m2 mit Energieeffizienzklasse A-C, in guter Lage von Hannover mit hoher Ausstattung und neuwertigem Zustand (Baujahr 2014+, oder Kernsanierung 2018+) und vergleichbare DHH in Randlage.
Selbst im Speckgürtel von Hamburg (Norderstedt, Heimfeld, Allermöhe, Harburg etc.) bekomme ich für 400.000 - 450.000 neuwertige DHH/Reihenhäuser mit hochwertiger Inneneinrichtung und rd. 100m2
Und da bezahle ich Miete im Bereich von 1.500 €+ Kalt für vergleichbare Objekte, sofern solche Objekte überhaupt auf dem Mietmarkt sind.
Da kannst du dir deine Rechnung ja aufmachen.
30 Jahre Finanzierung zu durchschnittlich 4% (pessimistische Annahme) ergibt eine Zahlung i. H. v. rd. 680.000 € bei 400.000 € Kreditsumme (100% Finanzierung + 10% EK) bei einer Annuität von rd. 1.900 €
Deine Zinszahlung liegt also bei rd. 280.000 € über 30 Jahre. Ergibt eine Kaltmiete von rd. 780 €. Dazu kommt eine Investition von rd. 1,5% des Kaufpreises pro Jahr im Durchschnitt (pessimistische Annahme) für Instandhaltung. Das sind dann noch mal 500 € im Monat.
Dazu kommen deine Kosten für entgangene Erträge aus Kapitalvermögen. Wo stehen wir da? 40.000 € EK. Was haben wir da über 30 Jahre für eine Entwicklung nach Steuer bei einer Entwicklung von 6% bei thesaurierender Anlage? 230.000 € Endkapital. Wertentwicklung im Durchschnitt im Monat über 30 Jahre rd. 530 €.
Da bist du dann bei einer Kaltmiete bestehend aus Zins + entgangener Anlagegewinne + Instandhaltung bei rd. 1.800 €. Die restlichen Zahlungen sind reine Vermögensumschichtung.
Demgegenüber steht eine Wertentwicklung der Immobilie, welche wohl selbst bei pessimistischer Betrachtung (3% im Jahr in einer Großstadt) bei ständiger Instandhaltung bei rd. 600.000 € liegt
Deine monatlichen Zahlungen sind am Anfang etwas höher, aber langfristig deutlich niedriger. Das heißt am Anfang entgeht dir der Gewinn aus zusätzlichen Anlagen, aber am Ende hast du zusätzliche Gewinne aus mehr verfügbaren Anlagen. Das gleicht sich selbst im pessimistischen Szenario aus. Sodass man die Annuität über 30 Jahre als gleich zur Kaltmiete betrachten kann.
Da gewinnt das Eigentum sehr entspannt.
Eine solche Rechnung funktioniert natürlich nicht für jedes Objekt (viele sind maßlos überteuert) und ist natürlich auch von vielen Faktoren abhängig (Lohnentwicklung, Inflation, Mietpreisentwicklung, Hauspreisentwicklung, Zinsentwicklung, Entwicklung auf den Aktienmärkten).
Ich sehe aber momentan in Norddeutschland (Speckgürtel Hamburg, Hannover, Bremen, Lübeck, Schwerin, Kiel) enorm viele Objekte wo sich ein Kauf einfach ganz offensichtlich langfristig rentiert.
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