Ich weiß nicht woher dein "Wissen" kommt ich beschäftige mich seit 10 Jahren mit dem Thema beruflich, da ich Banken prüfe und berate (viele im Bereich Sparkassen, Genobanken) und dort viele Finanzierungen und Verläufe/ Entwicklungen sehe. Meine Erfahrungen sind dort komplett anderes.
Die selbstgenutze Immobilie ist eigentlich immer das letzte was verkauft wird, da werden vorher Versicherungen aufgelöst, Familie angepumpt....rational verhalten sich dort die wenigsten. Du unterschätzt auch wie viel EK vorhanden ist, gerade in der aktuellen Generation der Käufer 30-40 Jahre gibt es sehr viele mit ausreichend EK (zum Teil geerbt, zum Teil erarbeitet).
Und der Neubau bricht gerade massiv ein, ich habe in den letzten 3 Monaten mit vielen Baufinanzierern gesprochen, die sagen reihenweise geplante Objekte ab, es gibt zum Teil welche die versuche bereits verkaufte Projekte mittels Ablösen zu canceln. Was auf den Markt kommt ist viel "Altes" was optisch das Angebot erhöht. Aber Neubau und junge EFH / DHH sind extrem rar.
Und ja nur weil es über dein 1.Semester Wissen aus BWL nicht hinausgeht, die Märkte für Renditeobjekte wie große Wohnanlagen und freistehende EFH und DHH entwickeln sich nicht gleich, da die Käufer komplett unterschiedlich sind. Oder glaubst du, dass jemand entsprechend vermögendes der auf der Suche nach einem EFH ist mit Garten etc. dann in einen Wohnblock zieht weil es da gerade "unglaublich günstig" geworden ist? Immobilien sind für Menschen auch ein Statussymbol.
Es gibt auch regional massive Unterschiede. Es gibt Regionen da ist die Änderung im Markt fast nicht vorhanden, da es regional eine derartigen Nachfrageüberhang gibt, dass das Angebot bei weiten nicht ausreicht (nimm nur mal im süddeutschen Raum Tegernsee, Chiemsee, Garmisch-Partenkirchen) und bei anderen reagiert es stärker (z.B. in der Oberpfalz Richtung Bayerischer Wald / Cham sieht man das deutlich stärker).
Auch die Bewertung ist unterschiedlich, selbsgenutzte EFH / DHH werden typischerweise im Sacchwertverfahren bewertet, ETW meistens im Vergelichswertverfahren und Renditeobjekte im Ertragswertverfahren. Die zu recht unterschiedlichen Ergebnissen führen können. Und wenn du dich mal mit Bauträgern und Baufirmen unterhalten hättest wüsstest du auch, dass der Neubau extrem schwierig ist und fast eingestellt ist. Baufirmen schwenken noch vergleichsweise leicht auf Sanierung um, bei Bauträgern wird es düster.
Zu einer differenzierten Betrachtung scheinst du aber nicht in der Lage zu sein.
WiWi Gast schrieb am 24.10.2022:
Ich habe nicht Finanzierungsrisiko gesagt, sondern Finanzierungsbedingungen.
Und die Mittelschicht braucht eben eine Finanzierung und hat maximal 20% EK.
Diese Bedingungen haben sich jetzt gewaltig geändert.
Und hör bitte auf mit der emotionalen Bindung. Ja klar gibt man nicht gerne seine Wohnung oder Haus auf. Wer ratentechnisch in Schwierigkeiten kommt, verkauft lieber schneller als zu spät.
Es kommt weder wenig auf den Markt, noch bricht der Neubau ein. Es kommt nämlich verdammt viel Angebot auf den Markt, was bei steigenden Preisen noch gehalten wurde.
Aber wer hält an Objekten fest, die er nicht braucht und deren Preise fallen bei steigenden Kosten?
Gebaut wird auch immernoch genug bzw. deutlich mehr als teils vor 10 Jahren noch gebaut wurde. 400k Wohnungen pro Jahr waren schon immer realistisch, dann werden es eben 200k.
Stabil ist zurzeit auch überhaupt nichts. Auch bei Neubauten ist der Preisdruck bereits groß und er wird noch größer.
Es gibt KEINEN entkoppelten Markt. Wo hast du so einen Käse gelernt?
Denkst du freistehende Objekte orientieren sich nicht am Preisniveau anderer Objekte?
Unterhalte dich doch einfach mal mit Leuten aus der Branche.
Es gibt auch die reichen Käufer nicht en masse, die müssten völlig blöd sein jetzt zu kaufen.
Das Transaktionsvolumen spricht doch eine eindeutige Sprache.
Hier drauf zu wetten ein paar Reiche würden den Markt retten, ist totaler Quatsch.
Und nochmal extra für dich:
Nur weil manche können, müssen sie es nicht tun. Manche haben immernoch nicht verstanden wie Immobilien bewertet werden.
Warum sollte jemand 1 Mio. für ein Objekt hinlegen, wenn sich die Opportunitätskosten völlig verändert haben? Weil er es kann? Weil er Spaß hat ein Objekt zu kaufen das bereits weniger wert geworden ist?
Bitte mal aus der Vorlesung rausgehen.
WiWi Gast schrieb am 24.10.2022:
WiWi Gast schrieb am 24.10.2022:
"Andere Faktoren": Der typische Eigennutzer ist kein Millionär. Woher kommt immer dieser Quark? Das ist die Mittelschicht, die genauso von allen wirtschaftlichen Faktoren abhängig ist. Aktuell heißt das also weniger reale Kaufkraft bei hoher Inflation, niedrige Lohnzuwächse und teure Finanzierungsbedingungen.
Das Finanzierungsrisiko ist in Dt. nicht sonderlich ausgeprägt da der absolut überwiegende Teil fest finanziert wird und typischerweise hier auch versucht wurde ordentlich zu tilgen. in Einzelfällen kann es natürlich zu einem Verkauf kommen weil die Anschlussfinanzierung nicht klappt, nur passiert das bezogen auf den gesamten Markt selten - eher bei Erbauseinandersetzungen.
Thema wird eher sein wenn wir in eine richtige massive Wirtschaftskrise laufen, nur ist dann halt die Frage wer dann noch die Möglichkeit hat überhaupt zu kaufen. Zudem besteht zur selbstgenutzten Immobilie eine emotionale Bindung - die eigene Immobilie wird typsicherweise als letztes verkauft.
Es kommt einfach wenig auf den Markt und Neubau bricht derzeit schon massiv ein, solange ein Nachfrageüberhang wird im Bereich moderen EFH /DHH der Markt recht stabil bleiben. Der Markt an jungen EFH/DHH Neubauten ist derzeit immer noch stabil, was anderes sind schlechte Altbestände die nicht saniert wurden.
Nur weil ein EFH ein emotionaler Wert darstellt, kann der typische Privatverbraucher nicht 1 Mio. EUR hinblättern. Es ist nicht bezahlbar, völlig egal ob er es noch so sehr will.
Das ist normative Kraft des Faktischen. Aus der Mathematik kommt er nicht raus.
Das mag sein, aber wenn nichts/ wenig auf den Markt kommt kannst du nichts kaufen und es gibt auch genügend die 1 Mio. hinlegen können.
Die Vonovia und Konsorten verkaufen jetzt Bestandsimmobilien im Milliardenwert weil sie so überschuldet sind. Die wissen genau was kommt.
Du vergleichst Äpfel mit Birnen - Wohnkonzerne die in Renditeobjekte anlegen (typischerweise große Objekte mit vielen Wohneinheiten) mit EFH/DHH (fast ausschließlich Eigentümer). Bei den Konzernen besteht das Problem, im aktuellen Umfeld die Rendite nicht mehr steigern können (Mietsteigerungen sind fast nicht durchsetzbar) und gleichzeitig Kostensteigerungen drohen (Thema CO2-Umlage, energetische Sanierung). Das schlägt sich in der Bilanzierung und der Kreditcovenants nieder. Sie müssen gewisse Verschuldungsquoten einhalten, die jetzt nicht mehr gegeben sind / drohen gerissen zu werden, daher werden Assets verkauft um sich zu entschulden.
Hieraus jetzt zu schließen, dass sich ein davon weitestgehend entkoppelter Markt EFH/DHH genauso verhält ist gewagt
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