WiWi Gast schrieb am 31.07.2020:

WiWi Gast schrieb am 31.07.2020:

Ihr verdient beide 5,2k heißt 10,4k zusammen? Oder 5,2k zusammen? Netto nehme ich an, und trotz diesem richtig gutem Gehalt gibts noch 'Zuwendung der Eltern'?

Auch 10,4k netto reicht nicht für eine grosse Wohnung zum kaufen
Schwabinger Bach 160qm für 4,3Mio

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WiWi Gast schrieb am 01.08.2020:

WiWi Gast schrieb am 31.07.2020:

Auch 10,4k netto reicht nicht für eine grosse Wohnung zum kaufen
Schwabinger Bach 160qm für 4,3Mio

Das sind auch eher Wohnungen fur ausländische Investoren so gute Lagen sind nichts fur Einheimische.

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WiWi Gast schrieb am 01.08.2020:

Das sind auch eher Wohnungen fur ausländische Investoren so gute Lagen sind nichts fur Einheimische.

Klassischer Denkfehler. Wer heute zur gehobenen Mittelschicht gehört nimmt zwar die üppigen Gehaltssteigerungen mit, die top-notch Wohnung kann er sich aber trotzdem nicht leisten. Das ist und bleibt Oberschicht.
War früher so, wird auch wird immer noch so sein. Allein schon die Tatsache, dass man selber darüber nachdenkt, diese Wohnungen kaufen zu können, zeigt ja das es viele Leute im eigenen Umfeld gibt, die das tun und so den Preis anziehen lassen.

Ist auch ein ganz normaler Vorgang. Wir leben in einer technisierten Dienstleistungsgesellschaft wo der Wohlstand immer weiter ansteigt - der Platz für Wohnraum aber begrenzt ist.

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Gab übrigens neulich eine recht interessante Auswertung zu den Immobilienpreisen in der Corona-Krise. Wohnungspreise sind demnach in den ersten 3 Monaten um 7,5% eingebrochen, Hauspreise aber nur um 1,8%.
Das könnte darauf hinweisen, dass Stadtlagen tendenziell uninteressanter werden, dort sind ja hauptsächlich Wohnungen zu finden. Wäre auch logisch, direkt in der Stadt sind die Einschränkungen und auch die Ansteckungsgefahr größer und viele werden nun mehr Wert darauf legen, etwas mehr für sich sein zu können.

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Hast Du dafür einen Beleg? Die Immobilienportale hatten eher das Gegenteil berichtet. Und das sind die einzigen, die für dieses Jahr schon irgend etwas berichten können. Wer sonst sollte aktuell über Datenmaterial verfügen??? Dass die Umsätze eingebrochen sind ist klar. Es fanden überhaupt keine Besichtigungen mehr statt. Ob es Preissteigerungen oder Preisrückgänge gegeben hat und wo, werden wir nächstes Jahr erfahren, wenn die Gutachterausschüsse ihre Jahresberichte vorlegen werden. Nur die kennen die wirklich bezahlten Kaufpreise, weil sie von den Notaren immer eine Abschrift bekommen.

WiWi Gast schrieb am 01.08.2020:

Gab übrigens neulich eine recht interessante Auswertung zu den Immobilienpreisen in der Corona-Krise. Wohnungspreise sind demnach in den ersten 3 Monaten um 7,5% eingebrochen, Hauspreise aber nur um 1,8%.
Das könnte darauf hinweisen, dass Stadtlagen tendenziell uninteressanter werden, dort sind ja hauptsächlich Wohnungen zu finden. Wäre auch logisch, direkt in der Stadt sind die Einschränkungen und auch die Ansteckungsgefahr größer und viele werden nun mehr Wert darauf legen, etwas mehr für sich sein zu können.

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Wenn man mit google sucht, findet man aber ganz andere Aussagen. Z.B. von capital.de (dieses Magazin sollte Wiwis bekannt sein): "Die Nachfrage nach Wohnraum ist weiterhin so hoch, dass das bestehende Angebot nicht ausreicht, um den Bedarf zu decken. Das treibt die Mieten und die Kaufpreise trotz Corona in die Höhe."

WiWi Gast schrieb am 01.08.2020:

Gab übrigens neulich eine recht interessante Auswertung zu den Immobilienpreisen in der Corona-Krise. Wohnungspreise sind demnach in den ersten 3 Monaten um 7,5% eingebrochen, Hauspreise aber nur um 1,8%.
Das könnte darauf hinweisen, dass Stadtlagen tendenziell uninteressanter werden, dort sind ja hauptsächlich Wohnungen zu finden. Wäre auch logisch, direkt in der Stadt sind die Einschränkungen und auch die Ansteckungsgefahr größer und viele werden nun mehr Wert darauf legen, etwas mehr für sich sein zu können.

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Es gibt auch Berichte, die von steigenden Preisen in der Corona-Zeit berichten. Was wird wohl stimmen?

WiWi Gast schrieb am 01.08.2020:

Gab übrigens neulich eine recht interessante Auswertung zu den Immobilienpreisen in der Corona-Krise. Wohnungspreise sind demnach in den ersten 3 Monaten um 7,5% eingebrochen, Hauspreise aber nur um 1,8%.
Das könnte darauf hinweisen, dass Stadtlagen tendenziell uninteressanter werden, dort sind ja hauptsächlich Wohnungen zu finden. Wäre auch logisch, direkt in der Stadt sind die Einschränkungen und auch die Ansteckungsgefahr größer und viele werden nun mehr Wert darauf legen, etwas mehr für sich sein zu können.

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WiWi Gast schrieb am 01.08.2020:

Gab übrigens neulich eine recht interessante Auswertung zu den Immobilienpreisen in der Corona-Krise. Wohnungspreise sind demnach in den ersten 3 Monaten um 7,5% eingebrochen, Hauspreise aber nur um 1,8%.
Das könnte darauf hinweisen, dass Stadtlagen tendenziell uninteressanter werden, dort sind ja hauptsächlich Wohnungen zu finden. Wäre auch logisch, direkt in der Stadt sind die Einschränkungen und auch die Ansteckungsgefahr größer und viele werden nun mehr Wert darauf legen, etwas mehr für sich sein zu können.

Ist sicherlich auch ein Faktor, jedoch mischen auf dem ETW-Markt viele Investoren mit (von Institutionellen über Private bis zum 110% FK Kiddie), während der Häusermarkt vom 30% EK Selbstbewohner dominiert wird. Denke ich muss hier jetzt nicht noch extra ausholen warum der 1. Markt deutlich mehr den Schwankungen unterliegt.

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WiWi Gast schrieb am 01.08.2020:

Es gibt auch Berichte, die von steigenden Preisen in der Corona-Zeit berichten. Was wird wohl stimmen?

WiWi Gast schrieb am 01.08.2020:

Wir werden in den kommenden Wochen jetzt bei Neubauten zuschlagen, bei uns gehen alle von massiv steigenden Preisen und Mieten aus.

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Die Frage ist doch, welche Häuser und Wohnungen und wo steigen werden...

In Westend (FFM) oder Oberkassel (Düsseldorf) sehe ich Angebote von Wohnungen, die Millionen kosten, aber nicht weggehen.

Letztes Jahr (2019) wurden in Frankfurt gerade mal 33 Wohnungen verkauft, die über 1 Mio. kosten.
Daraus komme ich zu dem Schluss, dass Luxuswohnungen weniger gefragt sind oder keine massive Preissteigerung erwartet wird.

Wiederrum gibt es kaum bzw. keine Angebote für Immobilien im mittleren Segment (300k bis 600k EUR).
Hat man Immobilien im mittleren Segment, dann sind Wohnungen gerade für Familie zu klein. Für Singles ist es schwer, Wohnungen alleine zu stemmen.

Eine Preissteigerung würde ich mir schon vorstellen, allerdings langfristig.

Ich würde mich nicht wundern, wenn Immobilienpreise eher stagnieren würden, da Immobilienpreise bereits durch niedrige Zinsen und zu viel Geld im Umlauf explodiert sind.

Das ist wahrscheinlich der Grund, warum Gold, Bitcoin, Silber, Palladium etc. an Wert gewinnen....

antworten

Also wer heutzutage noch leugnet, dass wir eine Immobilienpreise haben, der lebt an der Realität vorbei. Das kostenlose Geld (Nullzinsen) treibt die Leute dazu, immer höhere Preise zu zahlen und Verschuldungen einzugehen. Ob 500.000 oder 800.000 € ist doch egal, Geld kommt eh umsonst von der Bank...

Irgendwann wird die Blase platzen. Vermutlich wenn die aktuelle Geldschwemme der Notenbanken zur Inflation führt und die EZB als Gegenmassnahme gar nicht mehr anders kann als die Zinsen zu erhöhen. Dann ist Schluss mit Lustig bei den ganzen überschuldeten Immo-Besitzern. Glücklich ist dann, wer sein Eigenkapital bspw. mit soliden Aktien durch die Inflation geführt hat und dann billig Immos kaufen kann.

antworten

WiWi Gast schrieb am 02.08.2020:

Die Frage ist doch, welche Häuser und Wohnungen und wo steigen werden...

In Westend (FFM) oder Oberkassel (Düsseldorf) sehe ich Angebote von Wohnungen, die Millionen kosten, aber nicht weggehen.

Letztes Jahr (2019) wurden in Frankfurt gerade mal 33 Wohnungen verkauft, die über 1 Mio. kosten.
Daraus komme ich zu dem Schluss, dass Luxuswohnungen weniger gefragt sind oder keine massive Preissteigerung erwartet wird.

Wiederrum gibt es kaum bzw. keine Angebote für Immobilien im mittleren Segment (300k bis 600k EUR).
Hat man Immobilien im mittleren Segment, dann sind Wohnungen gerade für Familie zu klein. Für Singles ist es schwer, Wohnungen alleine zu stemmen.

Eine Preissteigerung würde ich mir schon vorstellen, allerdings langfristig.

Ich würde mich nicht wundern, wenn Immobilienpreise eher stagnieren würden, da Immobilienpreise bereits durch niedrige Zinsen und zu viel Geld im Umlauf explodiert sind.

Das ist wahrscheinlich der Grund, warum Gold, Bitcoin, Silber, Palladium etc. an Wert gewinnen....

Wie kommst Du auf die Zahl 33?

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WiWi Gast schrieb am 03.08.2020:

Also wer heutzutage noch leugnet, dass wir eine Immobilienpreise haben, der lebt an der Realität vorbei. Das kostenlose Geld (Nullzinsen) treibt die Leute dazu, immer höhere Preise zu zahlen und Verschuldungen einzugehen. Ob 500.000 oder 800.000 € ist doch egal, Geld kommt eh umsonst von der Bank...

Irgendwann wird die Blase platzen. Vermutlich wenn die aktuelle Geldschwemme der Notenbanken zur Inflation führt und die EZB als Gegenmassnahme gar nicht mehr anders kann als die Zinsen zu erhöhen. Dann ist Schluss mit Lustig bei den ganzen überschuldeten Immo-Besitzern. Glücklich ist dann, wer sein Eigenkapital bspw. mit soliden Aktien durch die Inflation geführt hat und dann billig Immos kaufen kann.

Das hat man auch 2013 gesagt und dann 2015 und 2017 etc. etc.

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a) woher stammen die Infos, dass 33 Wohnungen in dem Segment verkauft wurden?

b) "mittleres Preissegment" von 300-600k. Gibt es denn auch Wohnungen im Bereich 0k-299k?

WiWi Gast schrieb am 02.08.2020:

Die Frage ist doch, welche Häuser und Wohnungen und wo steigen werden...

In Westend (FFM) oder Oberkassel (Düsseldorf) sehe ich Angebote von Wohnungen, die Millionen kosten, aber nicht weggehen.

Letztes Jahr (2019) wurden in Frankfurt gerade mal 33 Wohnungen verkauft, die über 1 Mio. kosten.
Daraus komme ich zu dem Schluss, dass Luxuswohnungen weniger gefragt sind oder keine massive Preissteigerung erwartet wird.

Wiederrum gibt es kaum bzw. keine Angebote für Immobilien im mittleren Segment (300k bis 600k EUR).
Hat man Immobilien im mittleren Segment, dann sind Wohnungen gerade für Familie zu klein. Für Singles ist es schwer, Wohnungen alleine zu stemmen.

Eine Preissteigerung würde ich mir schon vorstellen, allerdings langfristig.

Ich würde mich nicht wundern, wenn Immobilienpreise eher stagnieren würden, da Immobilienpreise bereits durch niedrige Zinsen und zu viel Geld im Umlauf explodiert sind.

Das ist wahrscheinlich der Grund, warum Gold, Bitcoin, Silber, Palladium etc. an Wert gewinnen....

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WiWi Gast schrieb am 03.08.2020:

Das hat man auch 2013 gesagt und dann 2015 und 2017 etc. etc.

Und umso mehr Zeit vergeht desto wahrscheinlicher wird es. Oder glaubst du im Ernst, dass alles immer so weitergeht?

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WiWi Gast schrieb am 03.08.2020:

Also wer heutzutage noch leugnet, dass wir eine Immobilienpreise haben, der lebt an der Realität vorbei. Das kostenlose Geld (Nullzinsen) treibt die Leute dazu, immer höhere Preise zu zahlen und Verschuldungen einzugehen. Ob 500.000 oder 800.000 € ist doch egal, Geld kommt eh umsonst von der Bank...

Irgendwann wird die Blase platzen. Vermutlich wenn die aktuelle Geldschwemme der Notenbanken zur Inflation führt und die EZB als Gegenmassnahme gar nicht mehr anders kann als die Zinsen zu erhöhen. Dann ist Schluss mit Lustig bei den ganzen überschuldeten Immo-Besitzern. Glücklich ist dann, wer sein Eigenkapital bspw. mit soliden Aktien durch die Inflation geführt hat und dann billig Immos kaufen kann.

Sehr wahrscheinlich wird die EZB Immobilienbesitzer und Staaten wie Italien einfach pleite gehen lassen, indem die Zinsen erhöht werden. Genau!

Christine Lagarde hatte sogar mal vor zu niedriger Inflation gewarnt. In Fachkreisen wird darüber spekuliert, ob man nach Jahren niedriger Inflation auch mal einige Jahre 4 Prozent Inflation anstreben sollte.

Christine Lagarde steht ganz klar für eine expansive Geldpolitik und strebt eher eine höhere Inflation an.

Was ist nun mit deinem 500k oder 800k oder was auch immer? Das sind Vermögenspreise. Die interessiert die EZB nicht die Bohne. Es gibt eine Vermögenspreisinflation und eine Verbraucherpreisinflation. Während die Vermögenspreise munter mit 7-9% p.a. steigen, liegt die Verbraucherpreisinflation bei deutlich unter 2% und damit weiter unter dem EZB-Ziel.

Die Verbraucherpreisinflation muss auf 2% angehoben werden, damit die Realwirtschaft nicht in eine Deflation rutscht. Völlig egal, ob 2% Verbraucherpreisinflation dann 15% Vermögenspreisinflation bedeuten könnten.

Zweitens macht die EZB natürlich nicht wirtschaftspolitisch Harakiri. Die Wirtschaft in Europa ist auf Jahrzehnte auf niedrige Zinsen angewiesen. Das wird so bleiben. Nicht wegen der Immo-Besitzer, aber auch wegen denen. Nicht wegen denen, die 2017, 2018 usw. gekauft haben. Die haben schon 20-30% Wertgewinn und niedrigere Anschlussfinanzierungen in 2027, 2028. Aber wer jetzt 2020 kauft, der will natürlich auch weiter von 7-9% Vermögenspreisinflation p.a. profitieren.

Wird aber noch krasser werden, glaub es oder nicht. 390 Mrd. werden jetzt in den Markt gedrückt und ein großer Teil versickert in den Vermögenspreisen. Nur ein kleiner Teil sorgt für eine Inflation der Verbraucherpreise, aber genau das streben Lagarde und die EZB eben an.

antworten

WiWi Gast schrieb am 03.08.2020:

WiWi Gast schrieb am 03.08.2020:

Sehr wahrscheinlich wird die EZB Immobilienbesitzer und Staaten wie Italien einfach pleite gehen lassen, indem die Zinsen erhöht werden. Genau!

Christine Lagarde hatte sogar mal vor zu niedriger Inflation gewarnt. In Fachkreisen wird darüber spekuliert, ob man nach Jahren niedriger Inflation auch mal einige Jahre 4 Prozent Inflation anstreben sollte.

Christine Lagarde steht ganz klar für eine expansive Geldpolitik und strebt eher eine höhere Inflation an.

Was ist nun mit deinem 500k oder 800k oder was auch immer? Das sind Vermögenspreise. Die interessiert die EZB nicht die Bohne. Es gibt eine Vermögenspreisinflation und eine Verbraucherpreisinflation. Während die Vermögenspreise munter mit 7-9% p.a. steigen, liegt die Verbraucherpreisinflation bei deutlich unter 2% und damit weiter unter dem EZB-Ziel.

Die Verbraucherpreisinflation muss auf 2% angehoben werden, damit die Realwirtschaft nicht in eine Deflation rutscht. Völlig egal, ob 2% Verbraucherpreisinflation dann 15% Vermögenspreisinflation bedeuten könnten.

Zweitens macht die EZB natürlich nicht wirtschaftspolitisch Harakiri. Die Wirtschaft in Europa ist auf Jahrzehnte auf niedrige Zinsen angewiesen. Das wird so bleiben. Nicht wegen der Immo-Besitzer, aber auch wegen denen. Nicht wegen denen, die 2017, 2018 usw. gekauft haben. Die haben schon 20-30% Wertgewinn und niedrigere Anschlussfinanzierungen in 2027, 2028. Aber wer jetzt 2020 kauft, der will natürlich auch weiter von 7-9% Vermögenspreisinflation p.a. profitieren.

Wird aber noch krasser werden, glaub es oder nicht. 390 Mrd. werden jetzt in den Markt gedrückt und ein großer Teil versickert in den Vermögenspreisen. Nur ein kleiner Teil sorgt für eine Inflation der Verbraucherpreise, aber genau das streben Lagarde und die EZB eben an.

Die EZB interessiert sich kein bisschen, ob Vermögenspreise wie Immobilien und Aktien inflationieren. Alleine die Verbraucherpreisinflation soll auf etwa 2% gesteuert werden und da liegen wir seit Jahren weit darunter. Die EZB möchte als die Inflation endlich mal zum Laufen bringen. Und in dieser offiziellen Inflation ist Wohnen mit etwa 33% enthalten. Trotzdem sind wir weit von 2% Inflation entfernt.

Ich weine eine kleine Träne für die armen Mieter in München oder Frankfurt, aber in Gesamtdeutschland steigen die Mieten eben deutlich geringer. Und nicht mal dieser Sub-Sub-Markt interessiert.

Die EZB schaut auf die Verbraucherpreisinflation in der Eurozone und nicht auf den Mieter-Wohnungsmarkt in zwei - drei Städten in der EU. Zweitens schaut die EZB natürlich auf die Fähigkeit von Staaten wie Italien, ihre Kredite zu bezahlen. Drittens kann die EZB natürlich keine Wirtschaftskrise provozieren, wenn man davon ausgeht, dass viele Finanzierung heute darauf aufbauen, dass die Zinsen nicht über 2% steigen. Wenn der Komplex dieser Leute zu groß wird, sind die eben "too big to fail".

So ist es natürlich beileibe nicht, denn jede 80%-Finanzierung von 2015 ist heute eine 40-50%-Finanzierung. Ein kleiner Teil durch Tilgung, ein großer Teil durch die Vermögenspreisinflation. Wer 2014, 2015, 2016, 2017 gekauft hat oder eher, wird keine Probleme bei der Anschlussfinanzierung bekommen, denn das läuft alles bei der Anschlussfinanzierung auf 50% Beleihung oder deutlich weniger - selbst wenn nur Mindesttilgung vereinbart wurde.

Und ich sehe ehrlich gesagt nicht mal ein Problem mit dem aktuellen EZB-Kurs. Die Bautätigkeit brummt und dank niedriger Zinsen entsteht viel dringend benötigter Wohnraum. Durch Vermögenspreisinflation und niedrige Zinsen machen die Käufer oder Hausbauer faktisch einen sehr guten Deal, da aus 80% schnell 60%, 50%, 40% und weniger werden. Staaten wie Italien können sich gut finanzieren.

Und wer nicht geplant hat, Vermögen aufzubauen (mindestens 50% der Deutschen zwangsweise), der bekommt von der Vermögenspreisinflation ohnehin wenig mit. Denn faktisch steigen die Mieten in weiten Teilen des Landes nur sehr gering. Und die Mieten in Frankfurt oder München sind noch weit entfernt von vergleichbaren europäischen Städten.

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WiWi Gast schrieb am 03.08.2020:

WiWi Gast schrieb am 03.08.2020:

Sehr wahrscheinlich wird die EZB Immobilienbesitzer und Staaten wie Italien einfach pleite gehen lassen, indem die Zinsen erhöht werden. Genau!

Christine Lagarde hatte sogar mal vor zu niedriger Inflation gewarnt. In Fachkreisen wird darüber spekuliert, ob man nach Jahren niedriger Inflation auch mal einige Jahre 4 Prozent Inflation anstreben sollte.

Christine Lagarde steht ganz klar für eine expansive Geldpolitik und strebt eher eine höhere Inflation an.

Was ist nun mit deinem 500k oder 800k oder was auch immer? Das sind Vermögenspreise. Die interessiert die EZB nicht die Bohne. Es gibt eine Vermögenspreisinflation und eine Verbraucherpreisinflation. Während die Vermögenspreise munter mit 7-9% p.a. steigen, liegt die Verbraucherpreisinflation bei deutlich unter 2% und damit weiter unter dem EZB-Ziel.

Die Verbraucherpreisinflation muss auf 2% angehoben werden, damit die Realwirtschaft nicht in eine Deflation rutscht. Völlig egal, ob 2% Verbraucherpreisinflation dann 15% Vermögenspreisinflation bedeuten könnten.

Zweitens macht die EZB natürlich nicht wirtschaftspolitisch Harakiri. Die Wirtschaft in Europa ist auf Jahrzehnte auf niedrige Zinsen angewiesen. Das wird so bleiben. Nicht wegen der Immo-Besitzer, aber auch wegen denen. Nicht wegen denen, die 2017, 2018 usw. gekauft haben. Die haben schon 20-30% Wertgewinn und niedrigere Anschlussfinanzierungen in 2027, 2028. Aber wer jetzt 2020 kauft, der will natürlich auch weiter von 7-9% Vermögenspreisinflation p.a. profitieren.

Wird aber noch krasser werden, glaub es oder nicht. 390 Mrd. werden jetzt in den Markt gedrückt und ein großer Teil versickert in den Vermögenspreisen. Nur ein kleiner Teil sorgt für eine Inflation der Verbraucherpreise, aber genau das streben Lagarde und die EZB eben an.

Du missachtest komplett das Szenario, dass der EZB die Kontrolle entgleiten könnte. Es heisst nicht umsonst galoppierende, also sich verselbständigende Inflation. Hier gehts nicht um die Ziele der EZB und Steuerung der EZB, sondern um aus dem Ruder laufende Effekte einer jahrelangen Geldschwemme gepaart mit einer De-Globalisierung durch Corona. Selbst der linke Spiegel schreibt diese Woche, dass die Gefahr einer Stagflation so hoch sei wie noch nie.

Und wenn die Inflation in ungewollte Höhen schiesst, wird einer EZB gar nichts anderes übrig bleiben als schmerzhafte Zinserhöhungen.

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WiWi Gast schrieb am 03.08.2020:

WiWi Gast schrieb am 03.08.2020:

Und umso mehr Zeit vergeht desto wahrscheinlicher wird es. Oder glaubst du im Ernst, dass alles immer so weitergeht?

Es wird nicht immer so weitergehen, sondern die Preise und Mieten werden noch massivst höher steigen.
Wir werden jetzt beim nächstbesten Objekt zuschlagen, auch wenn es 20% höhere Preise wie vor Corona bedeutet. Wir haben die Zeichen der Zeit erkannt.

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.08.2020:

WiWi Gast schrieb am 03.08.2020:

Es wird nicht immer so weitergehen, sondern die Preise und Mieten werden noch massivst höher steigen.
Wir werden jetzt beim nächstbesten Objekt zuschlagen, auch wenn es 20% höhere Preise wie vor Corona bedeutet. Wir haben die Zeichen der Zeit erkannt.

Sorry, aber diesen Fake-Beitrag kauft dir niemand ab. 20% höhere Preise als vor Corona war echt gut getriggered :D

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.08.2020:

WiWi Gast schrieb am 03.08.2020:

Es wird nicht immer so weitergehen, sondern die Preise und Mieten werden noch massivst höher steigen.
Wir werden jetzt beim nächstbesten Objekt zuschlagen, auch wenn es 20% höhere Preise wie vor Corona bedeutet. Wir haben die Zeichen der Zeit erkannt.

Genau deiner Meinung! Wer jetzt nicht handelt wird sich in den kommenden Jahren wundern!

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Ich frage mich immer wer sich die ganzen teuren Immobilien leisten kann. Mir kommt es vor als kaufen viele ohne Sinn und Verstand und springen auf den Zug auf, weil alle durch die Medien eine Gehirnwäsche verpasst bemommen "Zinsen so niedrig wie nie, Betongold ist das sicherste". Mag ja alles sein, aber die Preise haben sich in den letzten 10 Jahren verdoppelt oder sogar verdreifacht je nach Immobilie. Bei den Gehälter gab es für die meisten etwas mehr wie Inflationsausgleich. Habe schon Finanzieringsangebote gesehen, bei denen die Leute 110% finanzieren lassen + deren Altsschulden. In den ersten 10 Jahren setzt die Tilgung aus und es werden nur die Zinsen gezahlt, daher der Käufer hat nichts abbzahlt und steht in 10 Jahren genauso da wie jetzt. Da werden die Kinder noch mit dem abbezhalen beschäftigt sein oder denen fliegt die Sache um die Ohren wenn die Zinsen mal wieder steigen sollten. Wir werden nächste Jahr sehen, wenn die Arbeitstlosenzahlen steigen, wer gut und sicher gekauft und finanziert hat.

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.08.2020:

Genau deiner Meinung! Wer jetzt nicht handelt wird sich in den kommenden Jahren wundern!

Wird sich alles zeigen, ist halt auch ein wenig Glücksspiel. Wenn Corona weiter ein Thema bleibt und die Arbeitslosenzahlen drastisch steigen, wer soll dann die ganzen überteuerten Immobilien abbezahlen, auch eine Bankenkriese ist in den letzten Tagen immer wieder ein Thema. Die Zahl der Zwangsversteigerung scheint auch wieder zu steigen.

antworten

Lass dich nicht anstecken von dem Hype.
Noch ist diese Krise gar nicht überstanden.

WiWi Gast schrieb am 04.08.2020:

Ich frage mich immer wer sich die ganzen teuren Immobilien leisten kann. Mir kommt es vor als kaufen viele ohne Sinn und Verstand und springen auf den Zug auf, weil alle durch die Medien eine Gehirnwäsche verpasst bemommen "Zinsen so niedrig wie nie, Betongold ist das sicherste". Mag ja alles sein, aber die Preise haben sich in den letzten 10 Jahren verdoppelt oder sogar verdreifacht je nach Immobilie. Bei den Gehälter gab es für die meisten etwas mehr wie Inflationsausgleich. Habe schon Finanzieringsangebote gesehen, bei denen die Leute 110% finanzieren lassen + deren Altsschulden. In den ersten 10 Jahren setzt die Tilgung aus und es werden nur die Zinsen gezahlt, daher der Käufer hat nichts abbzahlt und steht in 10 Jahren genauso da wie jetzt. Da werden die Kinder noch mit dem abbezhalen beschäftigt sein oder denen fliegt die Sache um die Ohren wenn die Zinsen mal wieder steigen sollten. Wir werden nächste Jahr sehen, wenn die Arbeitstlosenzahlen steigen, wer gut und sicher gekauft und finanziert hat.

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.08.2020:

Lass dich nicht anstecken von dem Hype.
Noch ist diese Krise gar nicht überstanden.

Noch ist die Krise auf dem Immobilienmarkt gar nicht angekommen.
Glaubt ihr die Leute müssen ihre Immobilien nach 3 Monaten Kurzarbeit abstoßen? Das ganze Ausmaß wird sich erst 2021, evtl. sogar erst 2022 zeigen.

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Ich werde mich nicht zum Sklaven eines Arbeitgbers machen wegen einer Immobilie. Verschuldete Arbeitnehmer sind gerne gesehen, da sie den Mund halten und ihre Arbeit ohne zu mucken verrichten. Wenn sich die Preise wieder bei das 10-20-fache der Jahremiete einpendeln würden wie es vor 10-15 Jahren war, würde ich auch kaufen, aber jetzt wo bis zu das 40 fache aufgerufen wird, ist einfach nur total überzogen. Leider können heutzutage anscheined viele nicht mehr rechnen oder es wird Ihnen durch erben zu einfach gemacht.

WiWi Gast schrieb am 04.08.2020:

Lass dich nicht anstecken von dem Hype.
Noch ist diese Krise gar nicht überstanden.

WiWi Gast schrieb am 04.08.2020:

Ich frage mich immer wer sich die ganzen teuren Immobilien leisten kann. Mir kommt es vor als kaufen viele ohne Sinn und Verstand und springen auf den Zug auf, weil alle durch die Medien eine Gehirnwäsche verpasst bemommen "Zinsen so niedrig wie nie, Betongold ist das sicherste". Mag ja alles sein, aber die Preise haben sich in den letzten 10 Jahren verdoppelt oder sogar verdreifacht je nach Immobilie. Bei den Gehälter gab es für die meisten etwas mehr wie Inflationsausgleich. Habe schon Finanzieringsangebote gesehen, bei denen die Leute 110% finanzieren lassen + deren Altsschulden. In den ersten 10 Jahren setzt die Tilgung aus und es werden nur die Zinsen gezahlt, daher der Käufer hat nichts abbzahlt und steht in 10 Jahren genauso da wie jetzt. Da werden die Kinder noch mit dem abbezhalen beschäftigt sein oder denen fliegt die Sache um die Ohren wenn die Zinsen mal wieder steigen sollten. Wir werden nächste Jahr sehen, wenn die Arbeitstlosenzahlen steigen, wer gut und sicher gekauft und finanziert hat.

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Einen Satz, welchen ich nie verstanden habe. Wie jeder andere AN auch, kannst du deinen Job wechseln, kündigen usw.

Heutzutage ist die Kreditrate nach wenigen Jahren oft so hoch oder gar niedriger als eine vergleichbare Miete.

Auch ein Mieter muss seine Miete verdienen. Keiner zieht dann mit zwei Kindern in eine 2-Zimmer-Wohnung...

WiWi Gast schrieb am 04.08.2020:

Ich werde mich nicht zum Sklaven eines Arbeitgbers machen wegen einer Immobilie.

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.08.2020:

Heutzutage ist die Kreditrate nach wenigen Jahren oft so hoch oder gar niedriger als eine eine vergleichbare Miete.

Das behaupten viele immer, stimmt jedoch fast nie.
Bestandsmieten steigen praktisch gar nicht.

Den Vergleich vor 5 jahren gekauft und heute neu gemietet braucht man auch nicht anstellen.
Entweder vor 5 Jahren gekauft und vor 5 Jahren gemietet oder heute gekauft und heute gemietet.

antworten

Viele übertreiben es halt und kaufen sich etwas, was sie sich eigentlich nicht leisten können und die neuen Möbel werden direkt mit finanziert. Da muss halt die Frau direkt nach der Geburt des Kindes wieder in Vollzeit arbeiten oder wenn ein Gehalt wegfällt, stürzt alles in sich zusammen.

Habe schon von vielen gehört "ich bin auf den Job angeweisen, ich kann mir nicht leisten diesen zu verlieren oder nicht wechseln, da man ja nicht weiß ob man die Probezeit im neuen Unternehmen übersteht. Da werden dann unangenehme Arbeiten verrichtet oder unbezahlte Stunden geleistet, worauf man keine Lust hat.

Man sollte immer so kalkulieren, dass man auch noch alles bezahlen kann wenn mal ein Verdienst wegfällt oder man notfalls komplett auf das Arbeitsamt angewiesen ist. Dafür aber eine Sondertilgung vereinbaren und ggf. den Überschuss des Jahres zum Tilgen nutzen. Work Life Balance wird für manchen irgendwann im Leben wichtiger als Geld und Statussymbole. Wenn man dann aber eine hohe Kreditrate vor sich her schiebt, hat man dann meist keine andere Wahl als die Zähne zusammen zu beißen.

WiWi Gast schrieb am 04.08.2020:

Einen Satz, welchen ich nie verstanden habe. Wie jeder andere AN auch, kannst du deinen Job wechseln, kündigen usw.

Heutzutage ist die Kreditrate nach wenigen Jahren oft so hoch oder gar niedriger als eine vergleichbare Miete.

Auch ein Mieter muss seine Miete verdienen. Keiner zieht dann mit zwei Kindern in eine 2-Zimmer-Wohnung...

WiWi Gast schrieb am 04.08.2020:

Ich werde mich nicht zum Sklaven eines Arbeitgbers machen wegen einer Immobilie.

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.08.2020:

WiWi Gast schrieb am 04.08.2020:

Genau deiner Meinung! Wer jetzt nicht handelt wird sich in den kommenden Jahren wundern!

Entweder jetzt in den sauren Apfel oder ewig Mieter bei gelockerten Kündigungsschutz

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.08.2020:

Wenn man dann aber eine hohe Kreditrate vor sich her schiebt, hat man dann meist keine andere Wahl als die Zähne zusammen zu beißen.

Diese hohe Kreditrate ist dann eben bald keine hohe Kreditrate mehr. Wir haben eine 4-Zimmer-Wohnung (Neubau) finanziert für knapp unter 1.000 Euro. 20 Jahre Volltilgung plus gute EK-Quote.

Man hat uns damals, 2016, gesagt, wie kann man nur 1.000 Euro im Monat zahlen. Neubau und 4 Zimmer sind ja schön, aber kann man sich da überhaupt noch Essen kaufen?

Vor einigen Wochen sind Freunde von uns in eine deutlich kleinere 3-Zimmer-Neubau-Wohnung gezogen. Ansonsten alles vergleichbar von Lage und Ausstattung. Die zahlen jetzt 1.200 Euro Kaltmiete. Und das ist nur der Übergang. Die wissen auch, dass sie in spätestens 5 Jahren in eine 4-Zimmer-Wohnung ziehen wollen und müssen. Ich rechne mal damit, dass sie dann irgendwo bei 1.600 bis 2.000 Euro Kaltmiete liegen werden (Inflation plus größere Wohnung).

Wir sind mittlerweile schon so weit, dass wir weniger als 100.000 Euro Restschuld haben, wenn wir die tatsächliche Restschuld fiktiv mit dem aktuellen Depotstand verrechnen. Spielt für uns ja auch gar keine Rolle, da wir 2036 fertig sind, da Volltilgung.

Und nach heutigen Verhältnissen sind knapp 1.000 Euro monatliche Zahlung für eine Neubau-4-Raum-Wohnung natürlich lächerlich gering. Nichts mit Zähne zusammenbeißen. Eher immer freundlich lächeln und winken. Und niemandem erzählen, dass man die Wohnung rechnerisch (Restschuld abzgl. Depot) in einigen Jahren abgezahlt hat, während andere verzweifelt nach Eigentum suchen, die Preise wegrennen und dann für einen viel höheren Betrag mieten müssen.

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1k pro Monat Zins und Tilgung war aber 2016 auch schon lächerlich gering für eine 4ZImmer Wohnung?

Ebenso Miete.

Wo soll denn das sein? Brandenburg?

Die Immobilienpreise müssen sich bei euch seit 2016 ja mind. verdoppelt haben damit die Rechnung aufgeht.

Ihr habt ~200k Kredit und 70k (schätze ich mal) EK in eine 4 Zimmer Wohnung gesteckt.
In welcher Gegend zahlt man heute 1200 kalt dafür aber konnte die größe noch vor paar Jahren (als der Boom ja schon lief) für so wenig kaufen?

antworten

Menschen die sich in Berlin im Jahr 2000 keine Wohnung gekauft haben, lagen falsch weil sie die vorherigen 10 Jahre auf die Zukunft projeziert haben. Menschen die sich in 2020 in einer deutschen Großstadt eine Wohnung kaufen, projezieren wieder die letzten 10 Jahre auf die Zukunft und liegen damit erneut falsch.

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Die Preise werden in 1-2 Jahren fallen. Corona und in Schieflage geratene Personen/Unternehmen können ihre Finanzierungen nicht mehr stemmen und es Immobilien zum Schleuderpreis.

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WiWi Gast schrieb am 04.08.2020:

1k pro Monat Zins und Tilgung war aber 2016 auch schon lächerlich gering für eine 4ZImmer Wohnung?

100qm lagen 2016 im Durchschnitt bei 225 TEuro, dafür sind 1k Rate jetzt nicht wirklich lächerlich gering. Im Gegenteil, wenn man entsprechendes EK annimmt war die Wohnung sogar eher im hochpreisigen Segment.

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WiWi Gast schrieb am 04.08.2020:

Menschen die sich in Berlin im Jahr 2000 keine Wohnung gekauft haben, lagen falsch weil sie die vorherigen 10 Jahre auf die Zukunft projeziert haben. Menschen die sich in 2020 in einer deutschen Großstadt eine Wohnung kaufen, projezieren wieder die letzten 10 Jahre auf die Zukunft und liegen damit erneut falsch.

Von welchem Einbruch der Preise gehst du denn aus selbst wenn die um 20% zurückgehen sind das grade mal die Preise von 2017.

antworten

Du hast vollkommen recht.

Zu Beginn meiner Bankausbildung im Jahr 1993 hieß es, wer nicht zu damaligen Spitzenpreisen und Höchstzinsen (Hypothekenzinsen um 9% p.a.) erwirbt, der wird - die Preissteiegerungsraten der Vergangenheit in Zukunft fortgeschrieben - sich kein Immobilieneigentum mehr leisten können.

Was danach kam ist allseits bekannt.

Lese auch den im Internet zu findenden historischen Spiegel - Artikel "Großvater borgt - Enkel zahlt".

WiWi Gast schrieb am 04.08.2020:

Menschen die sich in Berlin im Jahr 2000 keine Wohnung gekauft haben, lagen falsch weil sie die vorherigen 10 Jahre auf die Zukunft projeziert haben. Menschen die sich in 2020 in einer deutschen Großstadt eine Wohnung kaufen, projezieren wieder die letzten 10 Jahre auf die Zukunft und liegen damit erneut falsch.

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WiWi Gast schrieb am 04.08.2020:

Diese hohe Kreditrate ist dann eben bald keine hohe Kreditrate mehr. Wir haben eine 4-Zimmer-Wohnung (Neubau) finanziert für knapp unter 1.000 Euro. 20 Jahre Volltilgung plus gute EK-Quote.

Man hat uns damals, 2016, gesagt, wie kann man nur 1.000 Euro im Monat zahlen. Neubau und 4 Zimmer sind ja schön, aber kann man sich da überhaupt noch Essen kaufen?

Vor einigen Wochen sind Freunde von uns in eine deutlich kleinere 3-Zimmer-Neubau-Wohnung gezogen. Ansonsten alles vergleichbar von Lage und Ausstattung. Die zahlen jetzt 1.200 Euro Kaltmiete. Und das ist nur der Übergang. Die wissen auch, dass sie in spätestens 5 Jahren in eine 4-Zimmer-Wohnung ziehen wollen und müssen. Ich rechne mal damit, dass sie dann irgendwo bei 1.600 bis 2.000 Euro Kaltmiete liegen werden (Inflation plus größere Wohnung).

Wir sind mittlerweile schon so weit, dass wir weniger als 100.000 Euro Restschuld haben, wenn wir die tatsächliche Restschuld fiktiv mit dem aktuellen Depotstand verrechnen. Spielt für uns ja auch gar keine Rolle, da wir 2036 fertig sind, da Volltilgung.

Und nach heutigen Verhältnissen sind knapp 1.000 Euro monatliche Zahlung für eine Neubau-4-Raum-Wohnung natürlich lächerlich gering. Nichts mit Zähne zusammenbeißen. Eher immer freundlich lächeln und winken. Und niemandem erzählen, dass man die Wohnung rechnerisch (Restschuld abzgl. Depot) in einigen Jahren abgezahlt hat, während andere verzweifelt nach Eigentum suchen, die Preise wegrennen und dann für einen viel höheren Betrag mieten müssen.

Ja Glückwunsch, tolles Einzelbeispiel.

Wenn ich mir sämtliche Hauskaufberechnungen anschaue, dann sehe ich mit 120k EK Kreditraten über knapp 3.000€ für 30 Jahre bei 1% Zinsen wenn wir uns jetzt ein Haus kaufen. Das halte ich ehrlich gesagt für kompletten Schwachsinn denn wir sprechen hier nicht über irgendwelche Stadt- oder Landvillen sondern um normale 0815 Einfamilienhäuser in der Region Essen Süd.

Soll ich das jetzt machen damit ich auch freundlich winken kann? Jede Bank würde mir das sofort finanzieren, ich glaube aber das dann am Ende der Insolvenzverwalter winkt wenn es schief läuft.

Super absurd der Markt zurzeit.

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WiWi Gast schrieb am 04.08.2020:

Wird sich alles zeigen, ist halt auch ein wenig Glücksspiel. Wenn Corona weiter ein Thema bleibt und die Arbeitslosenzahlen drastisch steigen, wer soll dann die ganzen überteuerten Immobilien abbezahlen, auch eine Bankenkriese ist in den letzten Tagen immer wieder ein Thema. Die Zahl der Zwangsversteigerung scheint auch wieder zu steigen.

"Wenn ...", "...scheint..." - Merkste selber, oder? Zur gleichen Zeit drucken die Notenbanken fleißig die Scheinchen... Werdet wach.

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WiWi Gast schrieb am 04.08.2020:

Ja Glückwunsch, tolles Einzelbeispiel.

Wenn ich mir sämtliche Hauskaufberechnungen anschaue, dann sehe ich mit 120k EK Kreditraten über knapp 3.000€ für 30 Jahre bei 1% Zinsen wenn wir uns jetzt ein Haus kaufen. Das halte ich ehrlich gesagt für kompletten Schwachsinn denn wir sprechen hier nicht über irgendwelche Stadt- oder Landvillen sondern um normale 0815 Einfamilienhäuser in der Region Essen Süd.

Soll ich das jetzt machen damit ich auch freundlich winken kann? Jede Bank würde mir das sofort finanzieren, ich glaube aber das dann am Ende der Insolvenzverwalter winkt wenn es schief läuft.

Super absurd der Markt zurzeit.

Lass uns das Thema hier beenden, aber in 5 Jahren wieder aufgreifen. Die aktuellen Maßnahmen der EZB/EU werden massiv Geld in den Markt pumpen, welche die Vermögenspreise weiter antreibt. Ich gehe weiterhin von etwa 7-9% Vermögenspreisinflation p.a. aus.

Die Mieten werden mit 3-5% steigen, wie bisher. Das Verhältnis geht weiter auseinander - das ist klar. Es ist aber auch eine Nullzinswelt. Fast jede Immobilie trägt sich für den Investor von selbst - auch bei einem Faktor von 30 oder gar 40. 40 ist etwas, was es regional begrenzt in wenigen Liebhaberlagen gibt. 30 ist ist eher selten und nur in Top-Lagen. 20 bis 30 sind aber mittlerweile normale für städtische Lage. Also zum Beispiel eine Wohnung für 13 Euro Kaltmiete in einer B-Stadt mit 100 Quadratmetern - die kostet dann 400k bis 500k. Ein normaler und angemessener Preis. Für einen Investor lohnt sich diese Wohnung.

antworten

Warten wir noch bis zum nächsten Frühjahr, dann liegen die Geschäftsberichte der Gutachterausschüsse vor. Diese Zahlen bezüglich Kaufpreisentwicklung sind dann absolut richtig, weil die Notare die wirklich beurkundeten Kaufpreise an diese Ausschüsse weiter melden.

WiWi Gast schrieb am 05.08.2020:

WiWi Gast schrieb am 04.08.2020:

Lass uns das Thema hier beenden, aber in 5 Jahren wieder aufgreifen. Die aktuellen Maßnahmen der EZB/EU werden massiv Geld in den Markt pumpen, welche die Vermögenspreise weiter antreibt. Ich gehe weiterhin von etwa 7-9% Vermögenspreisinflation p.a. aus.

Die Mieten werden mit 3-5% steigen, wie bisher. Das Verhältnis geht weiter auseinander - das ist klar. Es ist aber auch eine Nullzinswelt. Fast jede Immobilie trägt sich für den Investor von selbst - auch bei einem Faktor von 30 oder gar 40. 40 ist etwas, was es regional begrenzt in wenigen Liebhaberlagen gibt. 30 ist ist eher selten und nur in Top-Lagen. 20 bis 30 sind aber mittlerweile normale für städtische Lage. Also zum Beispiel eine Wohnung für 13 Euro Kaltmiete in einer B-Stadt mit 100 Quadratmetern - die kostet dann 400k bis 500k. Ein normaler und angemessener Preis. Für einen Investor lohnt sich diese Wohnung.

antworten

Das stimmt so eben nur für Deutschland und hier im wesentlichen für die Großstädte, anders siehe beispielsweise Italien mit immobiliare.it oder Spanien mit fotocasa.es.

WiWi Gast schrieb am 05.08.2020:

Lass uns das Thema hier beenden, aber in 5 Jahren wieder aufgreifen. Die aktuellen Maßnahmen der EZB/EU werden massiv Geld in den Markt pumpen, welche die Vermögenspreise weiter antreibt. Ich gehe weiterhin von etwa 7-9% Vermögenspreisinflation p.a. aus.

Die Mieten werden mit 3-5% steigen, wie bisher. Das Verhältnis geht weiter auseinander - das ist klar. Es ist aber auch eine Nullzinswelt. Fast jede Immobilie trägt sich für den Investor von selbst - auch bei einem Faktor von 30 oder gar 40. 40 ist etwas, was es regional begrenzt in wenigen Liebhaberlagen gibt. 30 ist ist eher selten und nur in Top-Lagen. 20 bis 30 sind aber mittlerweile normale für städtische Lage. Also zum Beispiel eine Wohnung für 13 Euro Kaltmiete in einer B-Stadt mit 100 Quadratmetern - die kostet dann 400k bis 500k. Ein normaler und angemessener Preis. Für einen Investor lohnt sich diese Wohnung.

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Immobilienpreise steigen längerfristig in demselben Maße wie die Einkommen, nur nicht vergleichbar linear, sondern in Schüben. Am Ende eines solchen Schubs bzw. Haussebewegung befinden wir uns gerade.

Siehe auch die von Dir genannte 7% - 9% Vermögenspreisinflation p.a. in Relation zum Stand des DAX - Kursindex im Jahr 2000 sowie vieler anderer europäischer Börsenindizes.

Wenn es so einfach wäre, könnte jeder Hypothekenkredite zu 1% aufnehmen und investieren in Immobilien, die 7% - 9% p.a. an Wert gewinnen. Leider gibt es kein solches Marktgesetz, wie es sich historisch an verschiedenen Immobilienkrisen bzw. -baissen zeigen läßt ...

WiWi Gast schrieb am 05.08.2020:

Lass uns das Thema hier beenden, aber in 5 Jahren wieder aufgreifen. Die aktuellen Maßnahmen der EZB/EU werden massiv Geld in den Markt pumpen, welche die Vermögenspreise weiter antreibt. Ich gehe weiterhin von etwa 7-9% Vermögenspreisinflation p.a. aus.

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WiWi Gast schrieb am 04.08.2020:

1k pro Monat Zins und Tilgung war aber 2016 auch schon lächerlich gering für eine 4ZImmer Wohnung?

Ebenso Miete.

Wo soll denn das sein? Brandenburg?

Die Immobilienpreise müssen sich bei euch seit 2016 ja mind. verdoppelt haben damit die Rechnung aufgeht.

Ihr habt ~200k Kredit und 70k (schätze ich mal) EK in eine 4 Zimmer Wohnung gesteckt.
In welcher Gegend zahlt man heute 1200 kalt dafür aber konnte die größe noch vor paar Jahren (als der Boom ja schon lief) für so wenig kaufen?

1.200 Euro Kaltmiete für eine 3-Zimmer-Wohnung, nicht für 4 Zimmer.

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WiWi Gast schrieb am 04.08.2020:

WiWi Gast schrieb am 04.08.2020:

100qm lagen 2016 im Durchschnitt bei 225 TEuro, dafür sind 1k Rate jetzt nicht wirklich lächerlich gering. Im Gegenteil, wenn man entsprechendes EK annimmt war die Wohnung sogar eher im hochpreisigen Segment.

Du brauchst doch nicht mit dem Durchschnitt kommen, wenn da 1200 kalt für 3 Zimmer aufgerufen werden.

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Die Lebenskraft eines Zeitalters liegt nicht in seiner Ernte, sondern in seiner Aussaat.

Ludwig Börne

• 6. Mai 1786 † 12. Februar 1837

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Die stark finanzierte Immobilie trägt sich dann nicht mehr, wenn Leerstand zu beklagen ist.

Und wenn wieder Leerstand da ist, fallen die Preise/Beleihungswerte.

Dann beginnt der Spaß. Schweinezyklus eben.

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WiWi Gast schrieb am 05.08.2020:

Du brauchst doch nicht mit dem Durchschnitt kommen, wenn da 1200 kalt für 3 Zimmer aufgerufen werden.

100qm in 2016:
München: 900k, heute 2 Mio
Frankfurt: 700k, heute 1,5 Mio

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WiWi Gast schrieb am 05.08.2020:

100qm in 2016:
München: 900k, heute 2 Mio
Frankfurt: 700k, heute 1,5 Mio

Aber doch nur für Neubau oder Neuwertige Wohnungen?

antworten

Es ist schon witzig zu lesen wie hier immer wieder Immobilien als Profiteur der Inflation gesehen werden. Vor allem gilt diese simple Beziehung nur wenn die Preise der Immobilien vor der Inflation in einem vertretbaren Rahmen sind. Dazu gibt es auch schöne Paper.
Bei einer Inflationierung werden sich die Preise von der Entwicklung der Einkommen abkoppeln, klar. Das Problem ist aber, wenn sich der Markt bereits vorher von der Einkommensentwicklung abgekoppelt hat. Dann geht die Rechnung nicht mehr auf. Der 40-fache Kaufpreis wird nicht auf den 80-fachen Kaufpreis steigen.

Ich kann den Immobilienpreis nur aufrechterhalten, wenn ein anderer sie mir abkaufen kann. Die Zinsen sind seit Jahren am Boden und können nicht niedriger fallen, der Käufer muss das also über ein höheres Einkommen finanzieren, welches aber nicht in dem Maß gestiegen ist. Wie kommen da also Käufer und Verkäufer langfristig zusammen?
Da die Zinsseite als Werttreiber in Zukunft ausfällt, wird dann auch schwierig mit der Inflation mitzuhalten.

GS hat nicht umsonst letztens in einer Studie festgestellt:
bester Hedge gegen Währungsabwertung ist Gold, bester Hedge gegen Inflation ist Öl!

antworten

Bei Immobilien handelt es sich in Form des Gebäudes - was bei Neubauten den überwiegenden Teil des Gesamtkaufpreises ausmacht - um technische Gegenstände, die Verschleiß, Abnutzung und Veralterung unterliegen.

Wo ist mittelfristig der "Gewinn", wenn man nach 20 bis 30 Jahren erste Sanierungen finanzieren muß?

Vielfach hat sich bis dahin der Markt ins Negative verändert, ähnlich wie aktuell Einzelhandelsimmobilien beispielsweise in Form von Einkaufszentren unter dem eCommerce leiden.

Durch die Entwicklung zum Homeoffice zeigt sich gerade, daß die Fabrikbrachen des 21. Jahrhunderts veraltete Bürogebäude sind. Was ist hier der richtige Faktor für ein Bürogebäude aus den 90er Jahren?

WiWi Gast schrieb am 05.08.2020:

Es ist schon witzig zu lesen wie hier immer wieder Immobilien als Profiteur der Inflation gesehen werden. Vor allem gilt diese simple Beziehung nur wenn die Preise der Immobilien vor der Inflation in einem vertretbaren Rahmen sind. Dazu gibt es auch schöne Paper.
Bei einer Inflationierung werden sich die Preise von der Entwicklung der Einkommen abkoppeln, klar. Das Problem ist aber, wenn sich der Markt bereits vorher von der Einkommensentwicklung abgekoppelt hat. Dann geht die Rechnung nicht mehr auf. Der 40-fache Kaufpreis wird nicht auf den 80-fachen Kaufpreis steigen.

Ich kann den Immobilienpreis nur aufrechterhalten, wenn ein anderer sie mir abkaufen kann. Die Zinsen sind seit Jahren am Boden und können nicht niedriger fallen, der Käufer muss das also über ein höheres Einkommen finanzieren, welches aber nicht in dem Maß gestiegen ist. Wie kommen da also Käufer und Verkäufer langfristig zusammen?
Da die Zinsseite als Werttreiber in Zukunft ausfällt, wird dann auch schwierig mit der Inflation mitzuhalten.

GS hat nicht umsonst letztens in einer Studie festgestellt:
bester Hedge gegen Währungsabwertung ist Gold, bester Hedge gegen Inflation ist Öl!

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WiWi Gast schrieb am 05.08.2020:

100qm in 2016:
München: 900k, heute 2 Mio
Frankfurt: 700k, heute 1,5 Mio

Zeich mal Beweise. Hätten eine 100qm Wohnung direkt neben der Wiesn für 900k +- in 2014? gekauft. Würde sie dir für 2,4 Mio verkaufen

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.08.2020:

Aber doch nur für Neubau oder neuwertige Wohnungen?

15k bis 20k pro qm kann nur Neubau sein.

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WiWi Gast schrieb am 05.08.2020:

Es ist schon witzig zu lesen wie hier immer wieder Immobilien als Profiteur der Inflation gesehen werden. Vor allem gilt diese simple Beziehung nur wenn die Preise der Immobilien vor der Inflation in einem vertretbaren Rahmen sind. Dazu gibt es auch schöne Paper.
Bei einer Inflationierung werden sich die Preise von der Entwicklung der Einkommen abkoppeln, klar. Das Problem ist aber, wenn sich der Markt bereits vorher von der Einkommensentwicklung abgekoppelt hat. Dann geht die Rechnung nicht mehr auf. Der 40-fache Kaufpreis wird nicht auf den 80-fachen Kaufpreis steigen.

Ich kann den Immobilienpreis nur aufrechterhalten, wenn ein anderer sie mir abkaufen kann. Die Zinsen sind seit Jahren am Boden und können nicht niedriger fallen, der Käufer muss das also über ein höheres Einkommen finanzieren, welches aber nicht in dem Maß gestiegen ist. Wie kommen da also Käufer und Verkäufer langfristig zusammen?
Da die Zinsseite als Werttreiber in Zukunft ausfällt, wird dann auch schwierig mit der Inflation mitzuhalten.

GS hat nicht umsonst letztens in einer Studie festgestellt:
bester Hedge gegen Währungsabwertung ist Gold, bester Hedge gegen Inflation ist Öl!

Danke! Endlich versteht es jemand. Und die Einkommen werden durch Corona erstmal sinken statt steigen.

Wer aktuell in Immobilien investiert, braucht echt einen guten Glauben. Einen Glauben, dass die Preise trotz sinkendem Einkommen und nicht mehr weiter sinkbaren Zinsen weiter steigen werden. Und einen Glauben, dass in diesem labilen Euro-Konstrukt nicht doch mal irgendetwas passiert, was die Zinsen steigen lässt. Denn platzt die durch die ganzen 110%-Finanzierungen wirklich massiv aufgeladene Blase wie Hulle.

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WiWi Gast schrieb am 05.08.2020:

100qm in 2016:
München: 900k, heute 2 Mio
Frankfurt: 700k, heute 1,5 Mio

Und nichts davon ist/war mit den 1k pro Monat zu finanzieren.

antworten

Bei Deiner Annahme unterstellst Du, dass die Immobilien aus dem Arbeitseinkommen der Käufer bezahlt bzw. finanziert werden. In sehr vielen Fällen ist das aber nicht der Fall.

WiWi Gast schrieb am 05.08.2020:

Es ist schon witzig zu lesen wie hier immer wieder Immobilien als Profiteur der Inflation gesehen werden. Vor allem gilt diese simple Beziehung nur wenn die Preise der Immobilien vor der Inflation in einem vertretbaren Rahmen sind. Dazu gibt es auch schöne Paper.
Bei einer Inflationierung werden sich die Preise von der Entwicklung der Einkommen abkoppeln, klar. Das Problem ist aber, wenn sich der Markt bereits vorher von der Einkommensentwicklung abgekoppelt hat. Dann geht die Rechnung nicht mehr auf. Der 40-fache Kaufpreis wird nicht auf den 80-fachen Kaufpreis steigen.

Ich kann den Immobilienpreis nur aufrechterhalten, wenn ein anderer sie mir abkaufen kann. Die Zinsen sind seit Jahren am Boden und können nicht niedriger fallen, der Käufer muss das also über ein höheres Einkommen finanzieren, welches aber nicht in dem Maß gestiegen ist. Wie kommen da also Käufer und Verkäufer langfristig zusammen?
Da die Zinsseite als Werttreiber in Zukunft ausfällt, wird dann auch schwierig mit der Inflation mitzuhalten.

GS hat nicht umsonst letztens in einer Studie festgestellt:
bester Hedge gegen Währungsabwertung ist Gold, bester Hedge gegen Inflation ist Öl!

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Es wird sinkende Einkommen geben. aber vermutlich hauptsächlich bei denen, die als Immobilienkäufer in Ballungsgebieten ohnehin nicht in Frage kommen würden. Im erweiterten Umkreis und im Kleinstädtischen und ländlichen Bereich würde ich auch sinkende Preise erwarten. Nämlich da, wo die Preise heute schon günstig sind. Im westdeutschen Ballungsgebiet gibt es wenig Angebot und eine sehr hohe Nachfrage, die teilweise überhaupt keine Finanzierung braucht, weil es viele Gutsituierte gibt. Und damit ist nicht der akademische Berufsanfänger gemeint.

WiWi Gast schrieb am 05.08.2020:

WiWi Gast schrieb am 05.08.2020:

Danke! Endlich versteht es jemand. Und die Einkommen werden durch Corona erstmal sinken statt steigen.

Wer aktuell in Immobilien investiert, braucht echt einen guten Glauben. Einen Glauben, dass die Preise trotz sinkendem Einkommen und nicht mehr weiter sinkbaren Zinsen weiter steigen werden. Und einen Glauben, dass in diesem labilen Euro-Konstrukt nicht doch mal irgendetwas passiert, was die Zinsen steigen lässt. Denn platzt die durch die ganzen 110%-Finanzierungen wirklich massiv aufgeladene Blase wie Hulle.

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.08.2020:

Es ist schon witzig zu lesen wie hier immer wieder Immobilien als Profiteur der Inflation gesehen werden. Vor allem gilt diese simple Beziehung nur wenn die Preise der Immobilien vor der Inflation in einem vertretbaren Rahmen sind.

Das ist schon der erste Fehler. Wenn wir mal eine echte Inflation bekommen, also zum Beispiel 5-10% wie in den 1970ern, dann entwertet sich der Kredit real um 5-10% pro Jahr.

Private Eigentümer kaufen ja fast nie mit eigenem Geld, sondern großteils mit dem Geld fremder Leute. Eine von zwei Strategien, um reich zu werden (other people's money und other people's work - also mit fremden Geld und mit fremder Arbeitskraft, also etwa als Unternehmer).

Die Kreditrate ist so kalkuliert, dass sie auf 15-20 Jahre die Miete ersetzt. Wenn für Mieter die Miete jetzt aber 5-7% steigt, passiert mit der Kreditrate - richtig - genau gar nichts. Nach einer Dekade mit Inflation ist die Kreditschuld um 60% entwertet. 20% sind getilgt. Aus einer 80%-Finanzierung wird dann nach 10 Jahren eine 15% Finanzierung. Das ist eine Summe, die man gerade in Phasen von Inflation, auch mal nebenher gespart hat. Im Endeffekt hat man das Haus nach 10 Jahren dann abgezahlt.

Das gilt für den Inflationsfall, welchen wir aktuell nicht haben. Im Moment haben wir eine lange Phase niedriger Inflation hinter uns. Die EZB giert danach, diese Inflation endlich anzutreiben. In Fachkreisen wird von einem Inflationsziel von 4% geredet.

Wenn eine Inflation kommen sollte, ist es immer sehr klug, Sachwerte zu kaufen und nominale Schulden zu haben. Exakt das, was jeder Immobilienkäufer macht.

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.08.2020:

Die stark finanzierte Immobilie trägt sich dann nicht mehr, wenn Leerstand zu beklagen ist.

Und wenn wieder Leerstand da ist, fallen die Preise/Beleihungswerte.

Dann beginnt der Spaß. Schweinezyklus eben.

Und in welcher Immobilie ist nie Leerstand, nie ein Mietnomade, nie Probleme mit dem Mieter? Richtig, in der selbstbewohnten Immobilie.

The first tenant is always the best. Eine Weisheit eines Software/Immobilien-Millionärs, welcher zig Immobilien besitzt und eben auch sein eigenes Haus.

antworten

WiWi Gast schrieb am 06.08.2020:

WiWi Gast schrieb am 05.08.2020:

Das ist schon der erste Fehler. Wenn wir mal eine echte Inflation bekommen, also zum Beispiel 5-10% wie in den 1970ern, dann entwertet sich der Kredit real um 5-10% pro Jahr.

Seltsamerweise wurden in den 70er Jahren viele Bauträger insolvent.

Lese den im Internet zu findenden Spiegel - Artikel: Pleitenjahr 75: „Wie schön ein Konkurs ist“

Private Eigentümer kaufen ja fast nie mit eigenem Geld, sondern großteils mit dem Geld fremder Leute. Eine von zwei Strategien, um reich zu werden (other people's money und other people's work - also mit fremden Geld und mit fremder Arbeitskraft, also etwa als Unternehmer).

Diese Strategie funktioniert eben nur, wenn der Wert der finanzierten Güter nicht sinkt und sich die Arbeitskraft der Mitarbeiter zu höheren Preisen verkaufen läßt, als diese kosten (siehe aktuell Gaststätten und Hotellerie).

Die Kreditrate ist so kalkuliert, dass sie auf 15-20 Jahre die Miete ersetzt. Wenn für Mieter die Miete jetzt aber 5-7% steigt, passiert mit der Kreditrate - richtig - genau gar nichts. Nach einer Dekade mit Inflation ist die Kreditschuld um 60% entwertet. 20% sind getilgt. Aus einer 80%-Finanzierung wird dann nach 10 Jahren eine 15% Finanzierung. Das ist eine Summe, die man gerade in Phasen von Inflation, auch mal nebenher gespart hat. Im Endeffekt hat man das Haus nach 10 Jahren dann abgezahlt.

Warum wohl hat sich damals Deutschlands größter privater Immobilieneigentümer, der damals hochverschuldete Günther Kaußen nach der größten Inflationsphase der Nachkriegszeit 1985 in seinem Badezimmer aufgehängt?

Das gilt für den Inflationsfall, welchen wir aktuell nicht haben. Im Moment haben wir eine lange Phase niedriger Inflation hinter uns. Die EZB giert danach, diese Inflation endlich anzutreiben. In Fachkreisen wird von einem Inflationsziel von 4% geredet.

Mächenstunde.

Wenn eine Inflation kommen sollte, ist es immer sehr klug, Sachwerte zu kaufen und nominale Schulden zu haben. Exakt das, was jeder Immobilienkäufer macht.

Siehe Japan bzw. der Glaube allein kann Berge versetzen ...

antworten

WiWi Gast schrieb am 06.08.2020:

WiWi Gast schrieb am 05.08.2020:

Das ist schon der erste Fehler. Wenn wir mal eine echte Inflation bekommen, also zum Beispiel 5-10% wie in den 1970ern, dann entwertet sich der Kredit real um 5-10% pro Jahr.

Private Eigentümer kaufen ja fast nie mit eigenem Geld, sondern großteils mit dem Geld fremder Leute. Eine von zwei Strategien, um reich zu werden (other people's money und other people's work - also mit fremden Geld und mit fremder Arbeitskraft, also etwa als Unternehmer).

Die Kreditrate ist so kalkuliert, dass sie auf 15-20 Jahre die Miete ersetzt.
Nein, bei den wackeligen Finanzierungen die heute abgeschlossen werden übertrifft die Kreditrate die Miete bei weitem, ferner wird auf 30 Jahre und mehr kalkuliert

Wenn für Mieter die Miete jetzt aber 5-7% steigt, passiert mit der Kreditrate - richtig - genau gar nichts. Nach einer Dekade mit Inflation ist die Kreditschuld um 60% entwertet. 20% sind getilgt.
Wieso? Nach einer Dekade hat der Schuldner bei einer 30J. Finanzierung immer noch 2/3 der Schuld. Die Inflation kann er nur begrüßen wenn seine Einkommen stärker als die Preise steigt. Sonst bleibt alles beim alten.

Aus einer 80%-Finanzierung wird dann nach 10 Jahren eine 15% Finanzierung. Das ist eine Summe, die man gerade in Phasen von Inflation, auch mal nebenher gespart hat. Im Endeffekt hat man das Haus nach 10 Jahren dann abgezahlt.
S.o., macht keinen Sinn dieser Rückschluss.

Das gilt für den Inflationsfall, welchen wir aktuell nicht haben. Im Moment haben wir eine lange Phase niedriger Inflation hinter uns. Die EZB giert danach, diese Inflation endlich anzutreiben. In Fachkreisen wird von einem Inflationsziel von 4% geredet.

Wenn eine Inflation kommen sollte, ist es immer sehr klug, Sachwerte zu kaufen und nominale Schulden zu haben. Exakt das, was jeder Immobilienkäufer macht.

Ich stimme eher dem ersten Poster zu, dass die Inflation sich nicht notwendigerweise vorteilhaft für den privaten Käufer auswirken muss, lasse mich gerne vom Gegenteil überzeugen aber deine Argumentation finde ich etwas dünn.

antworten

WiWi Gast schrieb am 06.08.2020:

Aus einer 80%-Finanzierung wird dann nach 10 Jahren eine 15% Finanzierung. Das ist eine Summe, die man gerade in Phasen von Inflation, auch mal nebenher gespart hat. Im Endeffekt hat man das Haus nach 10 Jahren dann abgezahlt.

Warum hatten die Immobilienkäufer in den 70er Jahren nicht ihre Immobilien bereits in den 80er Jahren abbezahlt?

Weil sich die Bestandsmieten nicht vergleichbar wie die Löhne und Gehälter erhöhen ließen, alle (Sanierungs-)Kosten trotzdem stiegen und ab den 80er Jahren die Immobilienpreise in Deutschland sogar GESUNKEN sind, weil damals in Form von 10% Anleihezinsen auf Bundesanleihen und durch Börsengewinne mehr zu verdienen war.

Lese den im Internet zu findenden Spiegel - Artikel "Der Markt ist kaputt".

Immobilien rechnen sich nur, wenn man diese NEUWERTIG zu einem BRUCHTEIL DER ERSTELLUNGSKOSTEN erwirbt - also heute eher nicht.

antworten

Nunja, bei 5% Inflation steigen irgendwann die Zinsen für den Kredit.
Haben in den 70er alle Leute jedes Jahr eine Gehaltsanpassung in Höher der Inflation bekommen?
Nein, also musst du den Kredit auch mit deinem normalen Gehalt weiter bezahlen, daher ist es egal ob des offiziell durch Inflation entschuldet wird.
Du musst dich Rechnung dennoch nach den alten Spielregeln bezahlen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 06.08.2020:

Aus einer 80%-Finanzierung wird dann nach 10 Jahren eine 15% Finanzierung. Das ist eine Summe, die man gerade in Phasen von Inflation, auch mal nebenher gespart hat. Im Endeffekt hat man das Haus nach 10 Jahren dann abgezahlt.

Was nutzt dies den Käufern heute, die den Kredit für ihr Millionenapartement in München voraussichtlich erst in 4 Dekaden getilgt haben?

antworten

Es geht doch nicht nur um die Kreditraten mein Freund, sondern um die Wertsteigerung!
Falls wir tatsächlich 5%-10% Inflation hätten, dann entwertet sich dein Kredit nur wenn dein Einkommen da mithält. Wenn aber Energiekosten und andere Dinge mal um 10% zulegen, aber dein Einkommen nur 2% wächst dann hast du ein großes Problem! Denn deine Kosten sind real angestiegen, ohne das dein Einkommen real gewachsen ist.
Und nochmal: Inflation an sich ist kein Treiber der Wertsteigerung!

Dein Argument bezüglich der Raten trifft nur zu wenn die Einkommen auch mit der Inflation mindestens mitwachsen. Das wird bei hoher Inflation aber kaum zutreffen.

Bei Inflation sind also selbst Aktien die deutlich bessere Sachanlage als Immobilien (wegen der Kostenseite die du nicht beachtest), neben Rohstoffen wie oben bereits beschrieben!

WiWi Gast schrieb am 06.08.2020:

Das ist schon der erste Fehler. Wenn wir mal eine echte Inflation bekommen, also zum Beispiel 5-10% wie in den 1970ern, dann entwertet sich der Kredit real um 5-10% pro Jahr.

Private Eigentümer kaufen ja fast nie mit eigenem Geld, sondern großteils mit dem Geld fremder Leute. Eine von zwei Strategien, um reich zu werden (other people's money und other people's work - also mit fremden Geld und mit fremder Arbeitskraft, also etwa als Unternehmer).

Die Kreditrate ist so kalkuliert, dass sie auf 15-20 Jahre die Miete ersetzt. Wenn für Mieter die Miete jetzt aber 5-7% steigt, passiert mit der Kreditrate - richtig - genau gar nichts. Nach einer Dekade mit Inflation ist die Kreditschuld um 60% entwertet. 20% sind getilgt. Aus einer 80%-Finanzierung wird dann nach 10 Jahren eine 15% Finanzierung. Das ist eine Summe, die man gerade in Phasen von Inflation, auch mal nebenher gespart hat. Im Endeffekt hat man das Haus nach 10 Jahren dann abgezahlt.

Das gilt für den Inflationsfall, welchen wir aktuell nicht haben. Im Moment haben wir eine lange Phase niedriger Inflation hinter uns. Die EZB giert danach, diese Inflation endlich anzutreiben. In Fachkreisen wird von einem Inflationsziel von 4% geredet.

Wenn eine Inflation kommen sollte, ist es immer sehr klug, Sachwerte zu kaufen und nominale Schulden zu haben. Exakt das, was jeder Immobilienkäufer macht.

antworten

WiWi Gast schrieb am 06.08.2020:

Nunja, bei 5% Inflation steigen irgendwann die Zinsen für den Kredit.
Haben in den 70er alle Leute jedes Jahr eine Gehaltsanpassung in Höher der Inflation bekommen?
Nein, also musst du den Kredit auch mit deinem normalen Gehalt weiter bezahlen, daher ist es egal ob des offiziell durch Inflation entschuldet wird.
Du musst dich Rechnung dennoch nach den alten Spielregeln bezahlen.

Es steigen in Zeiten hoher Inflation nicht nur die Zinsen, sondern auch die Baukosten.

Der Steglitzer Kreisel von Sigrid Kressmann-Zschach scheiterte, weil die Fertigstellung am Ende doppelt so kostete wie ursprünglich geplant zu finanzieren mit doppelt so hohen Hypothekenzinsen wie bei Baubeginn.

https://de.wikipedia.org/wiki/Steglitzer_Kreisel

Ebenso scheiterten alle (Eigen-)Kapitalgeber, speziell auch solche, die ihre Kommanditeinlage fremd finanzierten. Beispielsweise ein früherer Ladenmieter von uns, der ohne die steuersparende Beteiligung nicht in wirtschaftliche Probleme geraten wäre, auch weil er zudem die Steuererstattungen aus Anfangsverlusten wieder an das Finanzamt zurückbezahlen mußte.

antworten

Meine Meinung ist: Wir leben jetzt für eine sehr lange Zeit in einer Nullzinswelt. Geld ist weiterhin im Überfluss vorhanden und will investiert werden. Die Wirtschafts wird weiterhin brummen, die Produktivität und Löhne werden steigen, sodass auch die Preisinflation für Assets weitergeht bzw. noch stärker wird.

antworten

WiWi Gast schrieb am 06.08.2020:

Meine Meinung ist: Wir leben jetzt für eine sehr lange Zeit in einer Nullzinswelt. Geld ist weiterhin im Überfluss vorhanden und will investiert werden. Die Wirtschafts wird weiterhin brummen, die Produktivität und Löhne werden steigen, sodass auch die Preisinflation für Assets weitergeht bzw. noch stärker wird.

Was denkst Du, was ein Münchener Zinshaus bei Leitinsen von 2% und Anleihenzinsen von 3% wohl wert ist?

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Es ist doch völlig wurst wo der Zins steht. Wichtig ist die Änderung der Zinskurve.
Nur weil der Zins bei Null ist, bedeutet das nicht das sich jeder eine Immobilie kaufen kann. Eben weil die vorherige Preissteigerung schon auf das gesunkene Zinsniveau reagiert hat. Dieser Effekt hält aber eben nicht an. Die Preise müssen irgendwie gezahlt werden.
Vom Brummen der Wirtschaft kann auch keine Rede sein...außerdem schlägt der demografische Faktor in dieser Dekade mit voller Härte zu. Immer weniger Arbeitnehmer bedeutet sinkendes Gesamteinkommen und Deflation...

WiWi Gast schrieb am 06.08.2020:

Meine Meinung ist: Wir leben jetzt für eine sehr lange Zeit in einer Nullzinswelt. Geld ist weiterhin im Überfluss vorhanden und will investiert werden. Die Wirtschafts wird weiterhin brummen, die Produktivität und Löhne werden steigen, sodass auch die Preisinflation für Assets weitergeht bzw. noch stärker wird.

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Abwarten. Wer bei der kommenden Insolvenzwelle den Job verliert und deswegen kein Geld hat, wird auch seine Immobilien verlieren. Banken können Kredite einfach kündigen. Daher warten und günstige Preise erwischen.

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WiWi Gast schrieb am 06.08.2020:

Nunja, bei 5% Inflation steigen irgendwann die Zinsen für den Kredit.
Haben in den 70er alle Leute jedes Jahr eine Gehaltsanpassung in Höher der Inflation bekommen?
Nein, also musst du den Kredit auch mit deinem normalen Gehalt weiter bezahlen, daher ist es egal ob des offiziell durch Inflation entschuldet wird.
Du musst dich Rechnung dennoch nach den alten Spielregeln bezahlen.

Ja, natürlich waren die Gehaltsanpassungen damals nominal deutlich höher. Von 1970 bis 1980 haben sich die Reallöhne um ca. 45 Prozent erhöht. Die Inflation kommt dann nominal nochmal on Top.

Die Leute haben sich 1970 Häuser bei 1.000 DM Lohn gekauft und 1980 mit 2.000 DM Lohn weiter abgezahlt.

Die Häuser waren 1980 nur noch nicht abgezahlt, weil diese damals deutlich teurer waren. Da hat man ein Haus 3x abgezahlt, einmal Tilgung und das doppelte über die Zeit an Zinsen. Heutzutage zahlt man nicht 3x sondern 1,2x bis 1,3x.

Heutzutage ist Miete und Kreditrate doch oft extrem nah beieinander. Eine historische Einmaligkeit. Früher musste man sich schon wesentlich einschränken. Heutzutage ist die Kreditrate nach 5 Jahren geringer als die vergleichbare Kaltmiete. Die Geldflut der EZB schenkt uns quasi das Haus oder die Wohnung. Miete müsste man ja auch zahlen.

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Man sieht schon an der kontroversen Diskussion in diesem Forum, dass es alles andere als sicher ist, dass der Immobilienboom so weiter geht. Es stehen auf jeden Fall interessante Zeiten bevor. Was im ersten Moment für den FK-finanzierten Immobilieneigentümer toll aussieht (Inflation zur Schuldenentwertung), kann ganz schnell umschlagen, wenn sich die Mieten nicht im selben Mass erhöhen lassen oder die Zinsen erhöht werden, um die Inflation wieder einzudämmen. Am Ende siegt wie immer die Asset-Diversifikation.

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Vielen Dank für den Artikel "Der Markt ist kaputt" sollte sich jeder hier mal durchlesen. Ich selbst besitze 3 kleine Wohnungen im Zentrum einer kleineren Großstadt mit hoher Nachfrage, gekauft zwischen 2010 und 2015, noch zu vernünftigen Preisen. Ich selbst bin nicht sicher welche Fraktion Recht hat, also die "es geht weiter nach oben" und die "Preise werden sinken". Für beides gibt es gute Gründe.

Zum Artikel selbst: damals war es so, dass man mit risikolosen Bundesanleihen sehr gute Renditen gemacht hat und selbst auf dem Sparbuch gab es gutes Geld. Daher war die Motivation der Leute wie im Artikel beschrieben, doch eher gering, sich für die gleiche Rendite und oft auch weniger, sich in das Abenteuer Immobilie zu stürtzen. Heute ist es so, dass es immer weniger Anlagealternativen gibt, ausser gewisse Aktien mit soliden Dividenden. Die Zinsen werden noch sehr lange sehr niedrig bleiben, weil sonst zu viele Staaten pleite gehen. Da das durch Corona ein globales Problem ist, haben fast alle Staaten und Zentralbanken ein Interesse an sehr niedrigen Zinsen. Dazu die Geldflut, die zumindest in gefragten Lagen für einen Preisschub führen könnte. Ebenso ist es bei einer Geldschwemme so, dass alles was man nicht einfach so vermehren kann, mehr Wert wird. Somit auch Gehälter von gefragten Fachkräften. Diese können dann sehr wohl höhere Kauf- und Mietpreise bezahlen.

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WiWi Gast schrieb am 06.08.2020:

Vielen Dank für den Artikel "Der Markt ist kaputt" sollte sich jeder hier mal durchlesen. Ich selbst besitze 3 kleine Wohnungen im Zentrum einer kleineren Großstadt mit hoher Nachfrage, gekauft zwischen 2010 und 2015, noch zu vernünftigen Preisen. Ich selbst bin nicht sicher welche Fraktion Recht hat, also die "es geht weiter nach oben" und die "Preise werden sinken". Für beides gibt es gute Gründe.

Das Problem damals war, daß viele Investoren aufgrund der vorstehenden Argumente hinsichtlich Inflationierung sowie der damaligen Steuervorteile in den 70er Jahren den deutschen Immobilienmarkt überhitzt hatten. Ähnlich wie heute der Anleihenmarkt war in den 70er Jahren die Börse tot, d. h. die Indizes stiegen über ein Jahrzehnt nicht. In den 80er Jahren stieg dann wieder die Börse, es gab hohe Zinsen auf Anleihen und Einlagen sowie ein Überangebot an Immobilien.

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WiWi Gast schrieb am 06.08.2020:

Seltsamerweise wurden in den 70er Jahren viele Bauträger insolvent.

Bautätigkeit schafft Angebot an Wohnraum. Wenn Bauträger pleite gehen, ist das positiv für Eigentümer (im Sinne von Wertsteigerungen), da die weiterhin vorhandene Nachfrage auf noch weniger Angebot trifft.

Diese Strategie funktioniert eben nur, wenn der Wert der finanzierten Güter nicht sinkt und sich die Arbeitskraft der Mitarbeiter zu höheren Preisen verkaufen läßt, als diese kosten (siehe aktuell Gaststätten und Hotellerie).

Während einer echten Inflation, im Moment haben wir keine sondern sind bei 1,4% bis 1,5% p.a. - während einer echten Inflation steigen Löhne, Gehälter, Verbraucherpreise, Vermögenspreise.

Warum wohl hat sich damals Deutschlands größter privater Immobilieneigentümer, der damals hochverschuldete Günther Kaußen nach der größten Inflationsphase der Nachkriegszeit 1985 in seinem Badezimmer aufgehängt?

Ich kenne die persönlichen Umstände seines Suizids nicht und möchte darüber hier auch sicherlich nicht spekulieren. Das ist absolut niveaulos. Ich weiß auch gar nicht, was das mit dem Thema zu tun hat. Lt. Wikipedia hatte er "35.000 überwiegend sanierungsbedürftige Wohnungen in überwiegend schlechteren Lagen". Ich glaube kaum, dass er die 35.000 Wohnungen alle selbst bewohnt hat, daher das Mietnomadenrisiko und Leerstandsrisiko ausgeschlossen hat und ich glaube nicht, dass er auch mal eine Renovierung selbst gemacht hat oder von Freunden machen lassen hat.

Mächenstunde.

Unter anderem Olivier Blanchard und Paul Krugman befürworten das 4%-Inflationsziel. Sind aber wirklich nur unbekannte und unbedeutende Geschichtenerzähler - da hast du recht.

Siehe Japan bzw. der Glaube allein kann Berge versetzen ...

Erkläre mir mal, was immer dieser Japan-Vergleich soll? 2002 war in Tokyo der Preis etwa 1,7 Mio. Yen je Tsubo. 2018 waren es 2,9 Mio. Yen je Tsubo. Ein Tsubo sind 3,3 Quadratmeter. Sind immerhin 3,4% pro Jahr. Dazu die Rendite durch Mieteinsparung und die Rendite durch Leverage und du bist auch bei entspannten 20%, 25% und mehr EK-Rendite.

Niemand sagt, dass du in der Uckermark oder in Pirmasens kaufen sollst. Umgerechnet ist der QM-Preis in Tokyo übrigens aktuell 7.000 Euro/qm.

Das BIP pro Kopf, also die Wirtschaftskraft von Tokyo, liegt zwischen Bielefeld und Nürnberg. Hinter Karlsruhe, Hannover, Stuttgart usw. Sobald in Bielefeld oder Nürnberg im Schnitt 7.000 Euro je QM für eine Wohnung aufgerufen werden, dann kann man ja anfangen, sich Gedanken zu machen. Im Schnitt! Nicht für Neubau.

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Trotzdem gibt es in ganz Japan 8 Mio. Stück akyia homes mit steigender Tendenz, auch in den Großstädten dort.

WiWi Gast schrieb am 06.08.2020:

Das BIP pro Kopf, also die Wirtschaftskraft von Tokyo, liegt zwischen Bielefeld und Nürnberg. Hinter Karlsruhe, Hannover, Stuttgart usw. Sobald in Bielefeld oder Nürnberg im Schnitt 7.000 Euro je QM für eine Wohnung aufgerufen werden, dann kann man ja anfangen, sich Gedanken zu machen. Im Schnitt! Nicht für Neubau.

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D-CH-F

Übrigens, im Südelsass an der schweizer Grenze stagnieren die Preise seit ca. 2008. In den letzen Jahren gab es kleinere Erhöhungen von einigen Prozenten pro Jahr, aber nicht mehr. Das obwohl die Zinsen wie in Deutschland und der Schweiz extrem gering sind und die Kaufkraft der Grenzpendler durch den immer stärker werdenden Franken sogar gestiegen ist. Ein Facharbeiter mit 75k CHF pro Jahr hatte 2008 ca. 45k Euro Brutto. Mit dem heutigen Umrechnungskurs hat er ca. 70k Euro, selbst wenn er niemals eine Gehaltserhöhung bekommen hat. Dennoch sind Immobilien kaum teurer als damals. Kredite dürfen in Frankreich übrigens nicht gekündigt werden, ausser man kann die Raten nicht mehr bezahlen. Anschlussfinanzierung wie in D oder CH gibt es nicht, sondern nur Volltilgerdarlehen, meist über 20 Jahre. Will man aus dem Kredit raus, darf man das mit einer gesetzlich gedeckelten Entschädigung von maximal dem halben Jahreszins. Somit ist man vor Zinserhöhungen geschützt und wenn die Zinsen sinken, kann man günstig umfinanzieren.

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WiWi Gast schrieb am 06.08.2020:

Unter anderem Olivier Blanchard und Paul Krugman befürworten das 4%-Inflationsziel. Sind aber wirklich nur unbekannte und unbedeutende Geschichtenerzähler - da hast du recht.

Siehe Japan nun seit über zwei Dekaden ...

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2021 immo preise werden sich verdoppeln und mieten um 20% steigen

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WiWi Gast schrieb am 07.08.2020:

2021 immo preise werden sich verdoppeln und mieten um 20% steigen

Verzehnfachen!

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WiWi Gast schrieb am 07.08.2020:

2021 immo preise werden sich verdoppeln und mieten um 20% steigen

Genau.... Gehälter werden übrigens um 30 % steigen, Autos um 25% günstiger. Quelle: da wo kein Licht hinkommt.

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WiWi Gast schrieb am 06.08.2020:

Man sieht schon an der kontroversen Diskussion in diesem Forum, dass es alles andere als sicher ist, dass der Immobilienboom so weiter geht. Es stehen auf jeden Fall interessante Zeiten bevor. Was im ersten Moment für den FK-finanzierten Immobilieneigentümer toll aussieht (Inflation zur Schuldenentwertung), kann ganz schnell umschlagen, wenn sich die Mieten nicht im selben Mass erhöhen lassen oder die Zinsen erhöht werden, um die Inflation wieder einzudämmen. Am Ende siegt wie immer die Asset-Diversifikation.

Das tolle ist doch heute, dass ich mir die Zinsen für 20 Jahre oder bis zur Volltilgung gegen einen marginalen Zinsaufschlag festschreiben lassen kann. Da kann mir die Zinsentwicklung in den nächsten Jahren völlig Schnuppe sein. Inflation von 4%? Immobilienzinsen von 5%? Mir alles egal! Ich zahl weiter meine 1,x Prozent bis der Schuppen abbezahlt ist. Wenn sich die Mieten steigern lassen: Super, wenn nicht: auch egal.

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WiWi Gast schrieb am 07.08.2020:

Verzehnfachen!

Ich bin auch ganz klar der Meinung, dass die Immobilienpreise und Mieten weiterhin steigen werden. Zuschlagen, wo es nur geht! Am besten natürlich in krisenfesten Großstädten mit Potenzial. Dazu gehören vor allem auch C- und D-Lagen.

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WiWi Gast schrieb am 07.08.2020:

Genau.... Gehälter werden übrigens um 30 % steigen, Autos um 25% günstiger. Quelle: da wo kein Licht hinkommt.

Danke für die Tipps! Schließe heute Nachmittag fünf 110%-Finanzierungen bei der Bank ab und tausche dann 2022 eines der Häuser gegen Ferrari und Lamborghini :)

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WiWi Gast schrieb am 01.08.2020:

Auch 10,4k netto reicht nicht für eine grosse Wohnung zum kaufen
Schwabinger Bach 160qm für 4,3Mio

Zürich-West Kreis 4, 198qm Neubau 3,4Mio CHF

Wird jetzt tatsächlich in München schon mehr verlangt als in Zürich?

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WiWi Gast schrieb am 07.08.2020:

Das tolle ist doch heute, dass ich mir die Zinsen für 20 Jahre oder bis zur Volltilgung gegen einen marginalen Zinsaufschlag festschreiben lassen kann. Da kann mir die Zinsentwicklung in den nächsten Jahren völlig Schnuppe sein. Inflation von 4%? Immobilienzinsen von 5%? Mir alles egal! Ich zahl weiter meine 1,x Prozent bis der Schuppen abbezahlt ist. Wenn sich die Mieten steigern lassen: Super, wenn nicht: auch egal.

Ja, du machst das so. Aber denke mal daran, wie viele völlig überschuldete Immobesitzer in Deutschland mit keiner langfristigen Zinsbindung rumlaufen. Und wenn die plötzlich ihre signifikante Restschuld mit 3% statt 1% abtragen müssen, platzt die Blase. Dann wird auch deine Immo im Wert nach unten gerissen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 07.08.2020:

WiWi Gast schrieb am 07.08.2020:

Ja, du machst das so. Aber denke mal daran, wie viele völlig überschuldete Immobesitzer in Deutschland mit keiner langfristigen Zinsbindung rumlaufen. Und wenn die plötzlich ihre signifikante Restschuld mit 3% statt 1% abtragen müssen, platzt die Blase. Dann wird auch deine Immo im Wert nach unten gerissen.

Nur wenn man plant zu verkaufen

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Theoretisch platzt die Blase, wenn man noch Restschulden hat und die Zinsbindung ausläuft und man danach einen höheren Zins bezahlen muss. Theoretisch. Allerdings können die Zinsen in der nächsten Dekade nicht steigen, weil sonst vor dem Häuslebauer zuerst ganz Südeuropa pleite geht. Italien wäre schon vor Corona mit einen Leitzins von 2010 völlig überfordert. Nach Corona soll der Schuldenstand von Italien auf 160% des BIPs ansteigen. Selbst in eher guten Zeiten hat Italien es nicht geschafft, wichtige Strukturreformen durch zu führen und Schulden abzuzahlen. Daher wird es nach Corona erst recht nicht gehen. Durch die nun geschaffene Schuldenunion sind die Euro Staaten noch mehr voneinander abhängig, daher haben alle diese Staaten ein Interesse daran, dass die EZB die Zinsen so niedrig belässt. Auch die USA hat Mega Schulden und hat kein Interesse an hohen Zinsen. Dennoch bin ich auch ein Fan von längeren Zinsbindungen.

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Hat nix mit planen zu tun sondern mit müssen. Viele gehen doch aktuell so naiv an das Thema Immobilienfinanzierung ran. Denen ist überhaupt nicht bewusst was es bedeutet, wenn die Zinsen nach 10 Jahren Zinsbindung einfach mal um 3-4% steigen würden. Ich wette, bei locker 30% der Finanzierungen müsste die Bude dann verkauft werden.

WiWi Gast schrieb am 07.08.2020:

WiWi Gast schrieb am 07.08.2020:

Nur wenn man plant zu verkaufen

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Ich wüsste zu gerne wieviele derjenige die gegen einen Kauf sind bzw. über fallende Preise schreiben sich einen Kauf leisten können.

antworten

WiWi Gast schrieb am 08.08.2020:

Ich wüsste zu gerne wieviele derjenige die gegen einen Kauf sind bzw. über fallende Preise schreiben sich einen Kauf leisten können.

denke 0%

purer neid

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Wer unter 30 ist gehört normalerweise nicht dazu.

WiWi Gast schrieb am 08.08.2020:

Ich wüsste zu gerne wieviele derjenige die gegen einen Kauf sind bzw. über fallende Preise schreiben sich einen Kauf leisten können.

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Heute kann sich das quasi jeder ab Mittelschicht leisten. Die Banken können es gar nicht abwarten, ihr Kapital loszuwerden, um dafür wenigstens etwas an Zinsen zu sehen (1,xx), bevor sie Strafzinsen bei der EZB bezahlen müssen.

Ich sehe das auch im erweiterten Bekanntenkreis. Es bekommt wirklich jeder eine Finanzierung irgendwie hingebogen (Selbstständige, verschuldet, Alleinverdiener Handwerk, etc.). Auch die krummen 110+ % Finanzierungen werden dir von irgendeinem Finanzmakler so zurecht gefrickelt, dass es irgendwie passt (Stichwort: Nachrangdarlehen für Nebenkosten). Zur Not halt mit nur 1 - 2% Tilgung und 10 Jahren Zinsbindung.

Ich kann mir schwer vorstellen, dass es jemals so einfach war wie heute an Fremdkapital zu kommen.

WiWi Gast schrieb am 08.08.2020:

Ich wüsste zu gerne wieviele derjenige die gegen einen Kauf sind bzw. über fallende Preise schreiben sich einen Kauf leisten können.

antworten

WiWi Gast schrieb am 07.08.2020:

Ja, du machst das so. Aber denke mal daran, wie viele völlig überschuldete Immobesitzer in Deutschland mit keiner langfristigen Zinsbindung rumlaufen. Und wenn die plötzlich ihre signifikante Restschuld mit 3% statt 1% abtragen müssen, platzt die Blase. Dann wird auch deine Immo im Wert nach unten gerissen.

Vielleicht bei 10% statt 1%, aber nicht bei 3%-5%.

Wir haben für 550k gekauft und 360k finanziert. Etwa 150k angespart, der Rest von der Familie (15k Eltern, 5k Eltern, 10k Großeltern, 10k Großeltern).

Wert aktuell etwa 800-850k. 2030 läuft Zinsbindung aus (15 Jahre), da sind noch 220k Restschuld übrig. Bei 220k Restschuld können wir uns auch 10% Zinsen leisten.

Dazu sparen wir ja noch nebenher ETFs an. Wahrscheinlich ist der Depotwert 2030 gut über 220k, sodass wir da auch sondertilgen könnten, wenn uns der Zins nicht gefällt.

Nach 10,5 Jahren kann man einen Kredit ohne Entschädigung kündigen, bei uns etwa 2025/2026. Vielleicht machen wir auch das und schulden nochmal richtig günstig um.

Die Optionen sind vielfältig, aber bisschen höhere Zinsen sind definitiv absolut kein Problem.

antworten

Man sieht an Italien und Spanien, daß Immobilien, die vor 15 Jahren noch mit 5% Hypothekenzinsen finanziert wurden heute 30% weniger als damals erlösen, was man nun mit Hypothekenzinsen von nur 1% finanzieren kann.

So ähnlich auch demnächst hierzulande.

antworten

WiWi Gast schrieb am 08.08.2020:

WiWi Gast schrieb am 07.08.2020:

Vielleicht bei 10% statt 1%, aber nicht bei 3%-5%.

Wir haben für 550k gekauft und 360k finanziert. Etwa 150k angespart, der Rest von der Familie (15k Eltern, 5k Eltern, 10k Großeltern, 10k Großeltern).

Wert aktuell etwa 800-850k. 2030 läuft Zinsbindung aus (15 Jahre), da sind noch 220k Restschuld übrig. Bei 220k Restschuld können wir uns auch 10% Zinsen leisten.

Dazu sparen wir ja noch nebenher ETFs an. Wahrscheinlich ist der Depotwert 2030 gut über 220k, sodass wir da auch sondertilgen könnten, wenn uns der Zins nicht gefällt.

Nach 10,5 Jahren kann man einen Kredit ohne Entschädigung kündigen, bei uns etwa 2025/2026. Vielleicht machen wir auch das und schulden nochmal richtig günstig um.

Die Optionen sind vielfältig, aber bisschen höhere Zinsen sind definitiv absolut kein Problem.

Du verkennst komplett die Relationen.
3-5% statt 1% sind nicht nur ein "bisschen höhere Zinsen", sondern sehr viel höhere Zinsen. Schön, dass ihr so viel Luft habt, aber sehr viele kalkulieren knapp auf Kante.

Ich persönlich glaube nicht, dass innerhalb eines 10-Jahres-Zeitraums die Zinsen von 1% auf 3-5% steigen. Aber spielen wir das doch mal an einem kurzen Beispiel durch anhand einer 200k Euro Finanzierung.

Nehmen wir die 1% Zins an und 2% Tilgung, also eine Gesamtrate von 500€/Monat.
Nach 10 Jahren Sollzinsbindung verbleiben noch 157.950,04€ Restschuld.
Es genügt also, dass der Zins auf ~3,8% steigt, damit alleine der neue Zinsaufwand deiner bisherigen Gesamtrate entspricht.

Ich hoffe du erkennst, dass das ein Problem wäre und nicht erst bei 10% oder irgendwas in der Richtung vorkommt, oder? Das betrifft verdammt viele Menschen, Kredite immer weiter verfügbar sind und echt knappe Haushaltsrechnungen durchgewunken wurden und werden.

antworten

WiWi Gast schrieb am 08.08.2020:

WiWi Gast schrieb am 08.08.2020:

denke 0%

purer neid

Dass sich die Leute nicht wundern, dass Immobilienkäufe als mit Sicherheit lohnenswerte Geldanlage gepriesen werden. Und dann auch noch Leute, die dem Mantra vom Betongold nicht blind folgen, als neidisch bezeichnen oder suggerieren, dass sie es sich nur nicht leisten könnten.

Das ist schon ein bisschen sehr peinlich von euch.

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WiWi Gast schrieb am 08.08.2020:

Man sieht an Italien und Spanien, daß Immobilien, die vor 15 Jahren noch mit 5% Hypothekenzinsen finanziert wurden heute 30% weniger als damals erlösen, was man nun mit Hypothekenzinsen von nur 1% finanzieren kann.

So ähnlich auch demnächst hierzulande.

Spanien hatte davor eine eigene Währung. Die Euro-Einführung führte zu einer krassen Immobilienpreisblase.

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WiWi Gast schrieb am 08.08.2020:

Du verkennst komplett die Relationen.
3-5% statt 1% sind nicht nur ein "bisschen höhere Zinsen", sondern sehr viel höhere Zinsen. Schön, dass ihr so viel Luft habt, aber sehr viele kalkulieren knapp auf Kante.

Ich persönlich glaube nicht, dass innerhalb eines 10-Jahres-Zeitraums die Zinsen von 1% auf 3-5% steigen.

In der aktuellen Währung ist das definitiv nie mehr möglich. Dazu sind viele Verschuldungen zu hoch.

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WiWi Gast schrieb am 08.08.2020:

Du verkennst komplett die Relationen.
3-5% statt 1% sind nicht nur ein "bisschen höhere Zinsen", sondern sehr viel höhere Zinsen. Schön, dass ihr so viel Luft habt, aber sehr viele kalkulieren knapp auf Kante.

Ich persönlich glaube nicht, dass innerhalb eines 10-Jahres-Zeitraums die Zinsen von 1% auf 3-5% steigen. Aber spielen wir das doch mal an einem kurzen Beispiel durch anhand einer 200k Euro Finanzierung.

Nehmen wir die 1% Zins an und 2% Tilgung, also eine Gesamtrate von 500€/Monat.
Nach 10 Jahren Sollzinsbindung verbleiben noch 157.950,04€ Restschuld.
Es genügt also, dass der Zins auf ~3,8% steigt, damit alleine der neue Zinsaufwand deiner bisherigen Gesamtrate entspricht.

Ich hoffe du erkennst, dass das ein Problem wäre und nicht erst bei 10% oder irgendwas in der Richtung vorkommt, oder? Das betrifft verdammt viele Menschen, Kredite immer weiter verfügbar sind und echt knappe Haushaltsrechnungen durchgewunken wurden und werden.

Dann zahlt man halt dieselbe Rate weiter? Fände ich jetzt nicht schockierend. Bis 4% Zinsen von dem derzeitigen Niveau ist ein weiter Weg (guter Puffer)

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