Hallo zusammen,

ich bin in der glücklichen Lage, eine Doppelhaushälfte mit 160qm Wohnfläche (ohne nennenswerten Garten) in sehr guter Speckgürtel-Lage einer süddeutschen A-Stadt sowie eine Eigentumswohnung mit 80qm auf dem Land im Westen Deutschlands geerbt zu haben. Zuerst zu den Infos:

Doppelhaushälfte:
Problem ist, dass die Doppelhaushälfte aus den 60ern ist und eine komplette Kernsanierung benötigt. Hier wurde seit 50 Jahren nichts mehr dran gemacht. 2-adrige Elektrik, Wasserleitungen müssen raus, Putz bröckelt draussen ab, alte Holzfenster etc. Dafür ist die Lage wirklich super und ich könnte im Rahmen einer Kernsanierung 3 Wohnungen mit jeweils etwa 50qm Wohnfläche draus machen. Aktueller Wert der Immobilie: ca. 700.000 €. Kosten Kernsanierung: vermutlich 150.000 €. Geschätzte Jahresnettokaltmiete nach Renovierung: ca. 26.000 €.

Eigentumswohnung:
Vor nicht allzu langer Zeit gebaut, keine Sanierungen anstehend. Aktueller Wert der ETW: ca. 150.000 €. Aktuell vermietet für 7200 € Jahresnettokaltmiete. Aber Lage nicht wirklich optimal.

Was tun?
Zuersteinmal besteht ein Finanzbedarf von etwa 300.000 € für die Auszahlung von Miterben.

Szenario A: Nun könnte ich die Eigentumswohnung für 150.000 € verkaufen und 300.000 € als Hypothek auf die Doppelhaushälfte aufnehmen (150.000 € für restliche Auszahlung und nochmal 150.000 € für die Kernsanierung). Wert der Doppelhaushälfte nach Renovierung etwa 850.000 € => ergibt eine Gesamtkapitelrendite von 3%. Abzüglich der Schulden wäre die Eigenkapitalrendite bei 4,7%. Problem: Sanierungsstress, Gefahr des Platzens einer Preisblase, Rendite eigentlich nicht überragend bei den überhitzen Preisen

Szenario B: Doppelhaushälfte verkaufen. Blieben nach Auszahlung der Miterben 400.000 € übrig (700.000 € - 300.000 €), die ich in ETFs stecken könnte. Zudem hätte ich noch die Eigentumswohnung. Problem: kein Fremdkapitalhebel mehr, ETFs volatiler als Mieteinnahmen einer A-Stadt, Eigentumswohnung in nicht prickelnder Lage

Was würdet ihr tun? Mich reizen natürlich 26.000 € sichere Mieteinnahmen und das Nutzen eines kleinen Fremdkapitalhebels. Aber ich schrecke etwas vor der Kernsanierung zurück und wenn ich wirklich die Eier habe, 400.000 € in ETFs zu stecken (MSCI World, EM) und zusätzlich noch 7200 € jährliche Einnahmen aus der Eigentumswohnung habe, sollte ich mit weniger Stress eine höhere Rendite erzielen.

antworten

Ich würde die Doppelhaushälfte verkaufen, mit einem Teil des Erlöses die Miterben auszahlen, den Rest anderweitig investieren oder schlicht zur Seite legen. Warum: weil der Aufwand der Renovierung hoch ist. Das bedeutet Kosten, Zeit, Stress. Zudem müsstest Du einen Kredit aufnehmen um die Miterben auszuzahlen. Und das bei der geringen Rendite?

Behalten würde ich die ETW. Warum: wenig Aufwand, ganz ordentliche Rendite.

antworten

Rein subjektive Meinung:

Hausverkaufen und die Wohnung vermieten. Teil der Erlöse aus dem Hausverkauf investieren anderen Teil behalten und darauf warten, dass sich andere Investitionsmöglichkeiten ergeben.

antworten

Wenn Du keine dieser Immobilien selbst nutzen kannst oder willst, so würde ich diese verkaufen und den Erlös abzüglich Auszahlungen an Miterben kapitalmarktorientiert anlegen.

antworten

Ich würde mir für 3% den Stress mit der Sanierung und Vermietung nicht antun. Altes Haus bleibt altes Haus, alles kann man nicht an moderne Standards anpassen und wenn, wird das seeeehr teuer. Mir erscheinen die 150k für eine Kernsanierung eines Hauses aus den 60ern ehrlich gesagt auch viel zu gering.

Die Wohnung finde ich interessanter, die Rendite ist besser, sie ist neuer und erstmal nichts zutun, die Lage sehe ich nicht als Nachteil. Wenn man davon ausgeht, dass durch mehr Homeoffice etwas ländlichere Lagen evtl. attraktiver werden würde ich das Risiko eines Preisverfalls dort auch als geringer ansehen als in einer "aufgeblähten" Großstadt.

antworten

Kalkulier lieber mit 200k Sanierungskosten, ob du es dann brauchst weiß man nicht aber die Kosten fallen oft weit höher aus als man denkt.

Beim Hausverkauf hast du halt das Problem das du auch irgend etwas mit dem Geld machen musst.
Mal schnell im Depot auf kaufen zu klicken be 400k Euro erfordert schon einiges an Mut.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.09.2020:

Ich würde mir für 3% den Stress mit der Sanierung und Vermietung nicht antun. Altes Haus bleibt altes Haus, alles kann man nicht an moderne Standards anpassen und wenn, wird das seeeehr teuer. Mir erscheinen die 150k für eine Kernsanierung eines Hauses aus den 60ern ehrlich gesagt auch viel zu gering.

Die Wohnung finde ich interessanter, die Rendite ist besser, sie ist neuer und erstmal nichts zutun, die Lage sehe ich nicht als Nachteil. Wenn man davon ausgeht, dass durch mehr Homeoffice etwas ländlichere Lagen evtl. attraktiver werden würde ich das Risiko eines Preisverfalls dort auch als geringer ansehen als in einer "aufgeblähten" Großstadt.

+1

150k für eine Kernsanierung so wie du sie beschreibst mit Holzfenster, Putz, Elektrik, Wasserleitungen ist total unrealistisch. Bei den heutigen Handwerkerkosten rechne mal für 160qm eher mit all in 250k-350k je nach dem wie gehoben die Austattung sein soll.

antworten

Bei 3% würde ich nicht vermieten. Es gibt Aktien diverser Immobilienfirmen, die bringen schon in etwa so viel Dividendenrendite. Dabei hat man viel weniger Arbeit und Stress und das Kapital ist bei Bedarf schnell verfügbar.

antworten

Ich würde auch die Wohnung behalten (gute Mietrendite, wenig Risiko) und das Haus verkaufen (guter Preis, hohes Risiko, geringe Mietrendite). Du musst den Erlös ja nicht komplett in ETFs anlegen. Leg doch 150-200k in ETFs an, 50-100k in REITs und den Rest in langlaufendes Festgeld, wenn dir ein reines ETF-Portfolio zu riskant ist (was ich verstehen kann).

antworten

Wohnung behalten und Mieteinnahmen weiter laufen lassen. Haus auf jeden Fall verkaufen! Du hast vom Baufach offensichtlich keine Ahnung. Eine Kernsanierung lohnt sich bei einem solchen Objekt nur, wenn man es selbst oder mit eigenen Handwerkern machen kann. 3 Wohnungen mit jeweils 50qm??? Du kannst dafür mal eine Bauvoranfrage machen. Nimm Dir dafür einen Architekten. Ohne zusätzliche Stellplätze wirst Du keine Genehmigung bekommen. Abgesehen davon wird die alte Hütte auch vom baulichen Standard her nicht als Mehrfamilienhaus taugen. Aufteilung der Kellerräume, Schallisolierung u.s.w. Vergiss es besser. Nichts wie weg damit!

WiWi Gast schrieb am 17.09.2020:

Hallo zusammen,

ich bin in der glücklichen Lage, eine Doppelhaushälfte mit 160qm Wohnfläche (ohne nennenswerten Garten) in sehr guter Speckgürtel-Lage einer süddeutschen A-Stadt sowie eine Eigentumswohnung mit 80qm auf dem Land im Westen Deutschlands geerbt zu haben. Zuerst zu den Infos:

Doppelhaushälfte:
Problem ist, dass die Doppelhaushälfte aus den 60ern ist und eine komplette Kernsanierung benötigt. Hier wurde seit 50 Jahren nichts mehr dran gemacht. 2-adrige Elektrik, Wasserleitungen müssen raus, Putz bröckelt draussen ab, alte Holzfenster etc. Dafür ist die Lage wirklich super und ich könnte im Rahmen einer Kernsanierung 3 Wohnungen mit jeweils etwa 50qm Wohnfläche draus machen. Aktueller Wert der Immobilie: ca. 700.000 €. Kosten Kernsanierung: vermutlich 150.000 €. Geschätzte Jahresnettokaltmiete nach Renovierung: ca. 26.000 €.

Eigentumswohnung:
Vor nicht allzu langer Zeit gebaut, keine Sanierungen anstehend. Aktueller Wert der ETW: ca. 150.000 €. Aktuell vermietet für 7200 € Jahresnettokaltmiete. Aber Lage nicht wirklich optimal.

Was tun?
Zuersteinmal besteht ein Finanzbedarf von etwa 300.000 € für die Auszahlung von Miterben.

Szenario A: Nun könnte ich die Eigentumswohnung für 150.000 € verkaufen und 300.000 € als Hypothek auf die Doppelhaushälfte aufnehmen (150.000 € für restliche Auszahlung und nochmal 150.000 € für die Kernsanierung). Wert der Doppelhaushälfte nach Renovierung etwa 850.000 € => ergibt eine Gesamtkapitelrendite von 3%. Abzüglich der Schulden wäre die Eigenkapitalrendite bei 4,7%. Problem: Sanierungsstress, Gefahr des Platzens einer Preisblase, Rendite eigentlich nicht überragend bei den überhitzen Preisen

Szenario B: Doppelhaushälfte verkaufen. Blieben nach Auszahlung der Miterben 400.000 € übrig (700.000 € - 300.000 €), die ich in ETFs stecken könnte. Zudem hätte ich noch die Eigentumswohnung. Problem: kein Fremdkapitalhebel mehr, ETFs volatiler als Mieteinnahmen einer A-Stadt, Eigentumswohnung in nicht prickelnder Lage

Was würdet ihr tun? Mich reizen natürlich 26.000 € sichere Mieteinnahmen und das Nutzen eines kleinen Fremdkapitalhebels. Aber ich schrecke etwas vor der Kernsanierung zurück und wenn ich wirklich die Eier habe, 400.000 € in ETFs zu stecken (MSCI World, EM) und zusätzlich noch 7200 € jährliche Einnahmen aus der Eigentumswohnung habe, sollte ich mit weniger Stress eine höhere Rendite erzielen.

antworten

Meine Meinung (und ich besitze mehrere Immobilien in München und im Speckgürtel) werd dir erstmal darüber im Klaren ob du dauerhaft vermieten möchtest, das ist immer mit einem gewissen Aufwand verbunden, es lohnt sich bei der geringen Anzahl auch nicht einen Verwalter zu beschäftigen.
Wenn du dich dazu entscheidest dann prüf mal mit einem anständigen Architekten welcher Umbaubedarf an der Doppelhaushälfte besteht und vor allem kalkulier die Kosten mit einem gewissen Puffer (ca. 20% mal grob) Überraschungen können immer kommen. Falls du renovieren solltest renovier normalen Standard, gut Materialien es muss aber nicht Luxusstandard sein, das wird in der Miete nur bedingt bezahlt.
Abhängig von deinem sonstigen Backround würde ich keine der beiden Immobilien verkaufen.

Meine sehr grobe und überschlägige Rechnung:
300 TEUR Ablöse andere Erben, 200 TEUR Renovierungskosten -> insg 500 TEUR Finanzierungsbedarf, Jahresnettokaltmiete insg TEUR 33,2 nach deinen Angaben macht rd, 6,6 % Rendite aufs eingesetze Kapital vor Steuern, davon ca. 50% Steuern bleibt dir immer noch rd. 3% (keine Berücksichtigung AfA) das komplett in Zins und Tilgung rein dann hast du in der Zukunft einen netten Mietertrag der dich jetzt nicht wirklich was kostet.

Was du ggf. vorab klären solltest wie du die Renovierung machen willst, kann ggf. sinnvoll sein bestimmte Sachen zu splitten damit du keine AK/HK hast die du abschreiben musst, sondern entsprechend direkt Aufwand, dazu aber mal mit einem fachkundigen StB besprechen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.09.2020:

Meine sehr grobe und überschlägige Rechnung:
300 TEUR Ablöse andere Erben, 200 TEUR Renovierungskosten -> insg 500 TEUR Finanzierungsbedarf, Jahresnettokaltmiete insg TEUR 33,2 nach deinen Angaben macht rd, 6,6 % Rendite aufs eingesetze Kapital vor Steuern, davon ca. 50% Steuern bleibt dir immer noch rd. 3% (keine Berücksichtigung AfA) das komplett in Zins und Tilgung rein dann hast du in der Zukunft einen netten Mietertrag der dich jetzt nicht wirklich was kostet.

Das ist wirklich sehr grob. Du hast bei deiner Renditebetrachtung leider das gesamte eingebrachte Eigenkapital (Wert von Haus + Wohnung) vergessen.

antworten

Er erbt die Immobilien, defacto hat er erst mal nur die Kosten der Erbauseinandersetzung und der Renovierung, er bringt ja kein Geld ein. Abgesehen davon beim Verkauf fallen auch noch Kosten an die nicht wenig sind, sollte man bei der Verkaufsbetrachtung auch berücksichtigen.

WiWi Gast schrieb am 17.09.2020:

WiWi Gast schrieb am 17.09.2020:

Das ist wirklich sehr grob. Du hast bei deiner Renditebetrachtung leider das gesamte eingebrachte Eigenkapital (Wert von Haus + Wohnung) vergessen.

antworten

Welches EK bringt man bei einem Erbe ein?

Das ist wirklich sehr grob. Du hast bei deiner Renditebetrachtung leider das gesamte eingebrachte Eigenkapital (Wert von Haus + Wohnung) vergessen.

antworten

Den Wert, den dein Erbteil (beim Verkauf des Hauses) hat. Kannst das Geld ja genauso gut anderweitig investieren.

WiWi Gast schrieb am 18.09.2020:

Welches EK bringt man bei einem Erbe ein?

Das ist wirklich sehr grob. Du hast bei deiner Renditebetrachtung leider das gesamte eingebrachte Eigenkapital (Wert von Haus + Wohnung) vergessen.

antworten

Ähm ja also eigenes EK bringt er damit ja nicht ein ist etwas unglücklich formuliert.
Klar bindet die Immobilie Vermögen (das er defacto in seinem Erbteil kostenlos bekommen hat sofern keine Erbschaftssteuer anfällt), aber auch da hast du erstmal Transaktionskosten die bei Immobilien sehr hoch sind, den Verlust musst du erst mal wieder reinholen mit einer anderen Anlageform.

Und ich sage nicht, das die Immobilie besser ist oder schlechter ist, nur muss ich dann bei einer Vergleichsrechnung auch Transaktionskosten berücksichtigen um die Immobilie flüssig zu machen. Zum Schluss muss er entscheiden ob er vermieten will.

WiWi Gast schrieb am 18.09.2020:

Den Wert, den dein Erbteil (beim Verkauf des Hauses) hat. Kannst das Geld ja genauso gut anderweitig investieren.

WiWi Gast schrieb am 18.09.2020:

Das ist wirklich sehr grob. Du hast bei deiner Renditebetrachtung leider das gesamte eingebrachte Eigenkapital (Wert von Haus + Wohnung) vergessen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.09.2020:

Ähm ja also eigenes EK bringt er damit ja nicht ein ist etwas unglücklich formuliert.
Klar bindet die Immobilie Vermögen (das er defacto in seinem Erbteil kostenlos bekommen hat sofern keine Erbschaftssteuer anfällt), aber auch da hast du erstmal Transaktionskosten die bei Immobilien sehr hoch sind, den Verlust musst du erst mal wieder reinholen mit einer anderen Anlageform.

Und ich sage nicht, das die Immobilie besser ist oder schlechter ist, nur muss ich dann bei einer Vergleichsrechnung auch Transaktionskosten berücksichtigen um die Immobilie flüssig zu machen. Zum Schluss muss er entscheiden ob er vermieten will.

WiWi Gast schrieb am 18.09.2020:

Klar ist das Erbe an sich dann Eigenkapital. Und wo fallen beim Verkauf Kosten an?

antworten

Ja aber es hieß oben eingebrachtes EK der Erbe bringt nichts ein. Und beim Verkauf einer Immobilie fallen Kosten für Makler und Notar (abhängig von der Vereinbarung im KV) an - sorry wenn du das nicht weisst...

WiWi Gast schrieb am 18.09.2020:

Klar ist das Erbe an sich dann Eigenkapital. Und wo fallen beim Verkauf Kosten an?

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.09.2020:

Ja aber es hieß oben eingebrachtes EK der Erbe bringt nichts ein. Und beim Verkauf einer Immobilie fallen Kosten für Makler und Notar (abhängig von der Vereinbarung im KV) an - sorry wenn du das nicht weisst...

WiWi Gast schrieb am 18.09.2020:

Jetzt nochmal zum ganz klar: bei der Berechnung der Eigenkapitalrentabilität muss natürlich der Wert der Immobilien herangezogen werden. Es ist zwar Erbe, aber genau das ist am Ende das Eigenkapital.

antworten

Eine kurze persönliche Frage (ähnliche Situation):

• Wie wurde die Immobilien Wertermittlung gemacht?

antworten

und dann sollte er aber auch die Transaktionskosten berücksichtigten beim Verkauf der Immobilie, die er dann mit den frei gewordenen Mitteln wieder erwirtschaften muss

WiWi Gast schrieb am 19.09.2020:

WiWi Gast schrieb am 18.09.2020:

Jetzt nochmal zum ganz klar: bei der Berechnung der Eigenkapitalrentabilität muss natürlich der Wert der Immobilien herangezogen werden. Es ist zwar Erbe, aber genau das ist am Ende das Eigenkapital.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.09.2020:

Hallo zusammen,

ich bin in der glücklichen Lage, eine Doppelhaushälfte mit 160qm Wohnfläche (ohne nennenswerten Garten) in sehr guter Speckgürtel-Lage einer süddeutschen A-Stadt sowie eine Eigentumswohnung mit 80qm auf dem Land im Westen Deutschlands geerbt zu haben. Zuerst zu den Infos:

Doppelhaushälfte:
Problem ist, dass die Doppelhaushälfte aus den 60ern ist und eine komplette Kernsanierung benötigt. Hier wurde seit 50 Jahren nichts mehr dran gemacht. 2-adrige Elektrik, Wasserleitungen müssen raus, Putz bröckelt draussen ab, alte Holzfenster etc. Dafür ist die Lage wirklich super und ich könnte im Rahmen einer Kernsanierung 3 Wohnungen mit jeweils etwa 50qm Wohnfläche draus machen. Aktueller Wert der Immobilie: ca. 700.000 €. Kosten Kernsanierung: vermutlich 150.000 €. Geschätzte Jahresnettokaltmiete nach Renovierung: ca. 26.000 €.

Eigentumswohnung:
Vor nicht allzu langer Zeit gebaut, keine Sanierungen anstehend. Aktueller Wert der ETW: ca. 150.000 €. Aktuell vermietet für 7200 € Jahresnettokaltmiete. Aber Lage nicht wirklich optimal.

Was tun?
Zuersteinmal besteht ein Finanzbedarf von etwa 300.000 € für die Auszahlung von Miterben.

Szenario A: Nun könnte ich die Eigentumswohnung für 150.000 € verkaufen und 300.000 € als Hypothek auf die Doppelhaushälfte aufnehmen (150.000 € für restliche Auszahlung und nochmal 150.000 € für die Kernsanierung). Wert der Doppelhaushälfte nach Renovierung etwa 850.000 € => ergibt eine Gesamtkapitelrendite von 3%. Abzüglich der Schulden wäre die Eigenkapitalrendite bei 4,7%. Problem: Sanierungsstress, Gefahr des Platzens einer Preisblase, Rendite eigentlich nicht überragend bei den überhitzen Preisen

Szenario B: Doppelhaushälfte verkaufen. Blieben nach Auszahlung der Miterben 400.000 € übrig (700.000 € - 300.000 €), die ich in ETFs stecken könnte. Zudem hätte ich noch die Eigentumswohnung. Problem: kein Fremdkapitalhebel mehr, ETFs volatiler als Mieteinnahmen einer A-Stadt, Eigentumswohnung in nicht prickelnder Lage

Was würdet ihr tun? Mich reizen natürlich 26.000 € sichere Mieteinnahmen und das Nutzen eines kleinen Fremdkapitalhebels. Aber ich schrecke etwas vor der Kernsanierung zurück und wenn ich wirklich die Eier habe, 400.000 € in ETFs zu stecken (MSCI World, EM) und zusätzlich noch 7200 € jährliche Einnahmen aus der Eigentumswohnung habe, sollte ich mit weniger Stress eine höhere Rendite erzielen.

Ohne einen Architekten wird man den Aufwand bei der Renovierung schwer abschätzen können.

Ansonsten gilt: Mach was du für richtig hältst, du hast das ganze Thema klar und gut durchdacht und die Kernprobleme aufgeschrieben. Keines der Szenarien ist deutlich und offensichtlich besser, insofern spielen da deine Zukunftspläne und inneren Einstellungen die entscheidende Rolle. Stichworte: Möchte ich überhaupt selbst vermieten? Halte ich 400T in Etfs aus? Wie ist die Vorbildung für beide Varianten? Brauch ich irgendwann Kapital für irgendwas? Will ich mich mit einem Umbau beschäftigen? Will ich so viel Geld in eine Anlage stecken (Haus oder etf oder weitere Variante)? Was sagt eigentlich die Frau dazu?

antworten

Ich hole den Thread mal hoch, da ich eine ähnliche Frage habe. Ich erbe von den Großeltern 1 Reihenhaus und 1 Wohnung, jeweils mit einem Miterben. Zuallererst: Ich habe keinerlei Erfahrungen mit Immobilien und auch handwerklich ist das alles für mich Neuland.

Das Haus ist aus den 70ern, wurde seitdem nicht renoviert und steht seit 2019 leer. Es müsste mMn also umfassend renoviert werden. Mein Laienblick sagt mir, das alle Bäder neu gemacht werden müssten (sehen einfach nicht gut aus) und auch die Küche ist relativ runtergekommen. Ich habe keine Ahnung mit wie viel Geld ich hier rechnen muss. Mein Miterbe schätzt das Haus auf ca. 350k, durchschnittlicher Kaufpreis pro qm sind 4.000€ in der Stadt also ein Abschlag von 50%, ist das realistisch trotz der Renovierungen? Miete schätzt er nach den Renovierungen auf 1.200€

Die Wohnung ist im EU-Ausland ist derzeit vermietet für 1.000€. Geschätzter Wert ist hier auch 350-400k. Hier sollen wohl keine großen Renovierungen etc. anfallen in der Zukunft. Allerdings spreche ich die Sprache nur ganz brüchig und bin daher nicht wirklich in der Lage, mich hier groß zu kümmern. Der Miterbe spricht die Sprache.

Für mich stellt sich die Frage, was ich hier machen soll. Ich bin 26, habe in nächster Zeit keine großen Anschaffungen, bin also nicht auf Geld angewiesen. Ich habe allerdings auch keine großen Rücklagen um eine Renovierung zu stemmen. Hinzu kommt, dass ich 0 Erfahrung mit Immobilien oder Vermietung oder Renovierung oder sonstigem habe, weshalb ich davor viel Respekt habe. Der Miterbe würde beide Objekte in die Hand einer Verwaltung geben wollen was ich gut finde, vor allem was die Wohnung angeht da ich wie gesagt die Sprache nicht spreche.

Bei einem Verkauf würde ich wohl das Geld in ETFs investieren (da kenne ich mich auch mehr aus) und einen Teil verkonsumieren (ich brauche zeitnah ein neues Auto...). Da eine eigene Immobilie für mich in den nächsten 5 Jahren eher nicht in Frage kommt, könnte ich das Geld auch guten Gewissens in einen ETF legen.

Genauso könnte ich aber natürlich die Renovierung Kreditfinanzieren, den Kredit durch die Miete(n) abbezahlen und das Geld was überbleibt investieren. Verkaufen falls ich mal Eigenkapital für eine eigene Immo brauche, könnte ich ja auch in 5 Jahren noch.

Was würdet ihr mir in dem Fall raten? Erbschaftssteuer ist im Übrigen kein Problem bzw. Freibetrag in DE wird nicht ausgereizt. Auf die Auslandswohnung fällt gar keine Steuer an und auf das Haus in DE fällt ebenfalls keine Steuer an, da ich in Erbfolge für ein Elternteil trete und sich der Freibetrag entsprechend erhöht.

antworten

WiWi Gast schrieb am 29.06.2022:

Ich hole den Thread mal hoch, da ich eine ähnliche Frage habe. Ich erbe von den Großeltern 1 Reihenhaus und 1 Wohnung, jeweils mit einem Miterben. Zuallererst: Ich habe keinerlei Erfahrungen mit Immobilien und auch handwerklich ist das alles für mich Neuland.

Das Haus ist aus den 70ern, wurde seitdem nicht renoviert und steht seit 2019 leer. Es müsste mMn also umfassend renoviert werden. Mein Laienblick sagt mir, das alle Bäder neu gemacht werden müssten (sehen einfach nicht gut aus) und auch die Küche ist relativ runtergekommen. Ich habe keine Ahnung mit wie viel Geld ich hier rechnen muss. Mein Miterbe schätzt das Haus auf ca. 350k, durchschnittlicher Kaufpreis pro qm sind 4.000€ in der Stadt also ein Abschlag von 50%, ist das realistisch trotz der Renovierungen? Miete schätzt er nach den Renovierungen auf 1.200€

Die Wohnung ist im EU-Ausland ist derzeit vermietet für 1.000€. Geschätzter Wert ist hier auch 350-400k. Hier sollen wohl keine großen Renovierungen etc. anfallen in der Zukunft. Allerdings spreche ich die Sprache nur ganz brüchig und bin daher nicht wirklich in der Lage, mich hier groß zu kümmern. Der Miterbe spricht die Sprache.

Für mich stellt sich die Frage, was ich hier machen soll. Ich bin 26, habe in nächster Zeit keine großen Anschaffungen, bin also nicht auf Geld angewiesen. Ich habe allerdings auch keine großen Rücklagen um eine Renovierung zu stemmen. Hinzu kommt, dass ich 0 Erfahrung mit Immobilien oder Vermietung oder Renovierung oder sonstigem habe, weshalb ich davor viel Respekt habe. Der Miterbe würde beide Objekte in die Hand einer Verwaltung geben wollen was ich gut finde, vor allem was die Wohnung angeht da ich wie gesagt die Sprache nicht spreche.

Bei einem Verkauf würde ich wohl das Geld in ETFs investieren (da kenne ich mich auch mehr aus) und einen Teil verkonsumieren (ich brauche zeitnah ein neues Auto...). Da eine eigene Immobilie für mich in den nächsten 5 Jahren eher nicht in Frage kommt, könnte ich das Geld auch guten Gewissens in einen ETF legen.

Genauso könnte ich aber natürlich die Renovierung Kreditfinanzieren, den Kredit durch die Miete(n) abbezahlen und das Geld was überbleibt investieren. Verkaufen falls ich mal Eigenkapital für eine eigene Immo brauche, könnte ich ja auch in 5 Jahren noch.

Was würdet ihr mir in dem Fall raten? Erbschaftssteuer ist im Übrigen kein Problem bzw. Freibetrag in DE wird nicht ausgereizt. Auf die Auslandswohnung fällt gar keine Steuer an und auf das Haus in DE fällt ebenfalls keine Steuer an, da ich in Erbfolge für ein Elternteil trete und sich der Freibetrag entsprechend erhöht.

Ich denke du solltest verkaufen. Kannst da zwischen 300-400k rauskriegen ohne irgendwas reinzustecken, wenn du vermietest hast du ein Risiko und musst wahrscheinlich 100k+ investieren. Im Zweifel, wenn du dich breiter aufstellen willst investmenttechnisch, solltest du das Haus verkaufen (Erlös 150-200k) und die Wohnung behalten. Mieteinnahmen der Wohnung aufs Depot zusammen mit dem Erlös. Kein/Kaum Risiko, gute Rendite.

antworten

Verkaufen. Die Kohle nehmen, in einen ordentlich diversifizierten REIT Closed-End-Fund mit Managed Distribution Policy zu um die 10% Ausschüttungsrendite nach Kosten und vor Steuer anlegen. Dank DBA fallen 25% KESt an. Damit bist du in Immobilien investiert, hast aber das gesamte Management und die Aufwände outgesourced.

WiWi Gast schrieb am 29.06.2022:

Ich hole den Thread mal hoch, da ich eine ähnliche Frage habe. Ich erbe von den Großeltern 1 Reihenhaus und 1 Wohnung, jeweils mit einem Miterben. Zuallererst: Ich habe keinerlei Erfahrungen mit Immobilien und auch handwerklich ist das alles für mich Neuland.

Das Haus ist aus den 70ern, wurde seitdem nicht renoviert und steht seit 2019 leer. Es müsste mMn also umfassend renoviert werden. Mein Laienblick sagt mir, das alle Bäder neu gemacht werden müssten (sehen einfach nicht gut aus) und auch die Küche ist relativ runtergekommen. Ich habe keine Ahnung mit wie viel Geld ich hier rechnen muss. Mein Miterbe schätzt das Haus auf ca. 350k, durchschnittlicher Kaufpreis pro qm sind 4.000€ in der Stadt also ein Abschlag von 50%, ist das realistisch trotz der Renovierungen? Miete schätzt er nach den Renovierungen auf 1.200€

Die Wohnung ist im EU-Ausland ist derzeit vermietet für 1.000€. Geschätzter Wert ist hier auch 350-400k. Hier sollen wohl keine großen Renovierungen etc. anfallen in der Zukunft. Allerdings spreche ich die Sprache nur ganz brüchig und bin daher nicht wirklich in der Lage, mich hier groß zu kümmern. Der Miterbe spricht die Sprache.

Für mich stellt sich die Frage, was ich hier machen soll. Ich bin 26, habe in nächster Zeit keine großen Anschaffungen, bin also nicht auf Geld angewiesen. Ich habe allerdings auch keine großen Rücklagen um eine Renovierung zu stemmen. Hinzu kommt, dass ich 0 Erfahrung mit Immobilien oder Vermietung oder Renovierung oder sonstigem habe, weshalb ich davor viel Respekt habe. Der Miterbe würde beide Objekte in die Hand einer Verwaltung geben wollen was ich gut finde, vor allem was die Wohnung angeht da ich wie gesagt die Sprache nicht spreche.

Bei einem Verkauf würde ich wohl das Geld in ETFs investieren (da kenne ich mich auch mehr aus) und einen Teil verkonsumieren (ich brauche zeitnah ein neues Auto...). Da eine eigene Immobilie für mich in den nächsten 5 Jahren eher nicht in Frage kommt, könnte ich das Geld auch guten Gewissens in einen ETF legen.

Genauso könnte ich aber natürlich die Renovierung Kreditfinanzieren, den Kredit durch die Miete(n) abbezahlen und das Geld was überbleibt investieren. Verkaufen falls ich mal Eigenkapital für eine eigene Immo brauche, könnte ich ja auch in 5 Jahren noch.

Was würdet ihr mir in dem Fall raten? Erbschaftssteuer ist im Übrigen kein Problem bzw. Freibetrag in DE wird nicht ausgereizt. Auf die Auslandswohnung fällt gar keine Steuer an und auf das Haus in DE fällt ebenfalls keine Steuer an, da ich in Erbfolge für ein Elternteil trete und sich der Freibetrag entsprechend erhöht.

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WiWi Gast schrieb am 29.06.2022:

Verkaufen. Die Kohle nehmen, in einen ordentlich diversifizierten REIT Closed-End-Fund mit Managed Distribution Policy zu um die 10% Ausschüttungsrendite nach Kosten und vor Steuer anlegen. Dank DBA fallen 25% KESt an. Damit bist du in Immobilien investiert, hast aber das gesamte Management und die Aufwände outgesourced.

bitte einmal für newbies erklären

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Closed-End-Funds sind börsengehandelte Fonds im angelsächsischen Raum. Sie zählen zu der ältesten Fondsgattung überhaupt. Wird ein Fonds neu aufgelegt, wird entsprechend Geld eingesammelt und ab einer bestimmten Grenze der Fonds geschlossen, sprich es fließt kein weiteres Geld zu und es werden keine weiteren Anteile generiert. Im Anschluß wird der Fonds an die Börse gebracht und ist dort hoch liquide handelbar. Diese Börsennotierung ist einer der fundamentalen Unterschiede zu deutschen, geschlossenen Fonds.

Nun kann ein solcher CEF in alles Mögliche investieren und verschiedene Strategien verfolgen wie Dividenden-, Kursgewinn-, Fixed-Income-, Options-, oder Mischstrategien. Angelegt werden kann in Aktien verschiedenster Marktkapitalisierung, REITs, BDCs, Bonds, CLOs, usw.

Bei einer Managed-Distribution-Policy schüttet der Fonds in einem Zeitraum (monatlich, quartalsweise, jährlich) immer den gleichen Betrag aus. Dafür stehen dem Management unter anderem Zinsen, Dividenden, realisierte oder vorweggenommene Kursgewinne, Optionsprämieneinnahmen, Return of Capital, o.Ä. zur Verfügung.

Wenn Du mehr wissen willst, kann ich dir cefconnect oder das neuste Buch von Luis Pazos und Anton Gneupel ans Herz legen.

Ich selbst investiere in zwei CEF auf REITs und einen auf Collateralized Loan Obligations. Letztere ist natürlich hoch risikoreich allerdings operiert dieser gerade mit einer Ausschüttungsrendite von knapp 16%.

Im Allgemeinen eignet sich die Produktgattung der Closed-End-Funds für Einkommensinvestoren besonders gut, ich nutze sie zur Diversifikation neben meinem ETF Portfolio.

Aufgrund des aktiven Managements fällt natürlich eine entsprechende Gebühr an, allerdings sind die Ausschüttungsrendite nach Kosten berechnet. Quellensteuer wird ebenfalls fällig, ist aber aufgrund des DBAs insbesondere für US Titel kein Problem. DIese Produkte werden aufgrund von MiFID II wie Aktien in Europa behandelt. Als Broker empfiehlt sich jedoch ein ausländischer. So kostet mich die Order bei Interactive knapp ein Drittel dessen, was z.B. die ING verlangt.

Hoffe es hilft.

WiWi Gast schrieb am 30.06.2022:

WiWi Gast schrieb am 29.06.2022:

bitte einmal für newbies erklären

antworten

WiWi Gast schrieb am 29.06.2022:

Verkaufen. Die Kohle nehmen, in einen ordentlich diversifizierten REIT Closed-End-Fund mit Managed Distribution Policy zu um die 10% Ausschüttungsrendite nach Kosten und vor Steuer anlegen. Dank DBA fallen 25% KESt an. Damit bist du in Immobilien investiert, hast aber das gesamte Management und die Aufwände outgesourced.

WiWi Gast schrieb am 29.06.2022:

Danke für die bisherigen Kommentare. Verstehe ich richtig, dass es sich bei dem Finanzprodukt um einen Immobilienfonds mit monatlichen Ausschüttungen handelt? Das klingt sehr interessant, aber wie kommt da eine Rendite von 10% zustande? Und wieso investiert dann nicht jeder in sowas, statt in ETFs wo man von vll 5-6% ausgehen kann? Kannst du einen Beispielfonds nennen? Danke :)

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Diese Fondsgattung ist in Kontinentaleuropa ziemlich unbekannt.
Ich selbst bin in AWP, IGR und OXLC investiert. Erste beiden halten REITs (IGR hat vor drei Monaten die Ausschüttung um 20% angehoben) letzterer investiert in CLOs.

WiWi Gast schrieb am 30.06.2022:

WiWi Gast schrieb am 29.06.2022:

Danke für die bisherigen Kommentare. Verstehe ich richtig, dass es sich bei dem Finanzprodukt um einen Immobilienfonds mit monatlichen Ausschüttungen handelt? Das klingt sehr interessant, aber wie kommt da eine Rendite von 10% zustande? Und wieso investiert dann nicht jeder in sowas, statt in ETFs wo man von vll 5-6% ausgehen kann? Kannst du einen Beispielfonds nennen? Danke :)

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In einen geschlossenen Immobilienfonds zu investieren, ist so ziemlich das Dümmste was man machen kann.

WiWi Gast schrieb am 30.06.2022:

Danke für die bisherigen Kommentare. Verstehe ich richtig, dass es sich bei dem Finanzprodukt um einen Immobilienfonds mit monatlichen Ausschüttungen handelt? Das klingt sehr interessant, aber wie kommt da eine Rendite von 10% zustande? Und wieso investiert dann nicht jeder in sowas, statt in ETFs wo man von vll 5-6% ausgehen kann? Kannst du einen Beispielfonds nennen? Danke :)

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Wenn du Zeit hast > 10 Jahre, dann geringer bis kein Invest. Verkaufen. Einnahmen in Gold und Staatsanleihen anlegen.

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WiWi Gast schrieb am 30.06.2022:

In einen geschlossenen Immobilienfonds zu investieren, ist so ziemlich das Dümmste was man machen kann.

Bitte diese Aussage erläutern.
Danke

M. P.

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Ich habe das Thema Closed-End-Funds beschrieben. Vielleicht veranschaulichst du dir erstmal die Unterschiede zu den schlechten deutschen geschlossenen Fonds.

WiWi Gast schrieb am 30.06.2022:

In einen geschlossenen Immobilienfonds zu investieren, ist so ziemlich das Dümmste was man machen kann.

Danke für die bisherigen Kommentare. Verstehe ich richtig, dass es sich bei dem Finanzprodukt um einen Immobilienfonds mit monatlichen Ausschüttungen handelt? Das klingt sehr interessant, aber wie kommt da eine Rendite von 10% zustande? Und wieso investiert dann nicht jeder in sowas, statt in ETFs wo man von vll 5-6% ausgehen kann? Kannst du einen Beispielfonds nennen? Danke :)

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Gerhald Hoerhan, Harvard Mathematiker mit 200 Wohnungen meint:
Immobilienpreise fallen 15-20% in guten Lagen,
bis zu 80-90% in sehr schlechten Lagen.
in den naechsten 6 bis 12 Monaten

Viel Spass beim reich rechnen!!

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WiWi Gast schrieb am 30.06.2022:

Gerhald Hoerhan, Harvard Mathematiker mit 200 Wohnungen meint:
Immobilienpreise fallen 15-20% in guten Lagen,
bis zu 80-90% in sehr schlechten Lagen.
in den naechsten 6 bis 12 Monaten

Viel Spass beim reich rechnen!!

In den USA?
Deutschland?
Südsudan?

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Bei der Prognose hat er wohl keine Wohnungen mehr. Der FK-Anteil könnte bei ihm extrem hoch sein.

WiWi Gast schrieb am 15.07.2022:

In den USA?
Deutschland?
Südsudan?

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WiWi Gast schrieb am 19.07.2022:

Bei der Prognose hat er wohl keine Wohnungen mehr. Der FK-Anteil könnte bei ihm extrem hoch sein.

Wenn er das wirklich glaubt, müsste er sofort alle seine Wohnungen verkaufen und in frühestens 1 Jahr zurückkaufen.
Und tut er das?

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