WiWi Gast schrieb am 21.03.2022:
Gerade beim EFH kann der Kauf nach wie vor auch eine gute Geldanlage sein. Wir haben gerade erst in einer Großstadt (500 000 Einwohner) gekauft und unsere monatliche Tilgung ist deutlich niedriger als das, was wir für ein vergleichbares Objekt an Miete zahlen müssten (1950 Vater 2500k/Monat). In 25 Jahren gehört uns das Haus in Toplage (aktueller Bodenrichtwert 1100 Euro/qm, Vorjahre 950 bzw. 680 Euro/qm) und schon jetzt können wir es so gestalten, wie wir das wollen und brauchen.
Du willst hier also erzählen, dass deine Immobilie in einer Großstadt einen Multiple von anscheinend klar unter 15? Wo soll das bitte sein?
Es ist heutzutage noch viel weniger realistisch, dass die Rate niedriger als die vergleichbare Miete ist als früher, dazu sind die Immobilienpreise den Mieten einfach viel zu sehr davongelaufen. Das kann man sich natürlich schön rechnen, wenn man mit viel Eigenkapital kauft und dann die daraus entstehende niedrige Rate betrachtet, aber wer so rechnet, den interessieren auch keine steigenden Spritpreise, weil er ja immer für 50 Euro tankt.
WiWi Gast schrieb am 22.03.2022:
Du hast die Immobilie schon abgezahlt, deshalb ist deine Rendite für die Anlage vllt 2%. Wenn dein Gegenüber eine 100% Finanzierung hat, hat er abhängig von Zinssatz und Nebenkosten, sicherlich mindesten 5% (ohne Wertsteigerung oder -Verlust). Vllt geht es ihn nicht um Maximierung von Rendite. Bestimmte Häuser oder Wohnungen können nicht gemietet werden. Er will vllt einfach „besser“ wohnen.
Mietrendite < Eigenkapitalrendite (bei 99,99% der Fällen). Bitte aufhören es zu verwechseln.
Das ist für den Anfang richtig, aber je länger man die Immobilie abzahlt, desto mehr nähert sich auch die EK-Rendite der Mietrendite an, da man immer mehr EK investiert. Der "Hebel" wird also kleiner. Zusammen mit den Kaufnebenkosten kann das dazu führen, dass die EK-Rendite sogar ziemlich schnell nur der Mietrendite entspricht, unter ungünstigen Umständen sogar darunter liegt. Den Vorteil, den institutionelle Anleger haben, indem sie die FK-Quote konstant halten und damit dauerhaft hebeln, hat der private Immobilienkäufer nicht, da er abzahlt.
Rechnet das Thema mal sauber mit dem internen Zinsfuß für das ganze Investment nach. Es gibt da echt erstaunliche Konstellationen. Es kann z.B. trotz hoher Kaufnebenkosten vorteilhaft sein, eine Immobilie schon wieder nach 5 Jahren zu verkaufen, weil sonst der FK-Anteil einfach zu klein wird und das die Rendite stärker schmälert, als die für die kurze Zeit hohen Kaufnebenkosten.
Die Rechnung 3% Mietrendite bringt bei entsprechender Finanzierung vielleicht 6-8% EK-Rendite stimmt für's erste Jahr, allerdings nur ohne Kaufnebenkosten und danach eben nicht mehr.
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