Korrekt. stattdessen wird nicht weiter gewartet sondern Vermögen anders als über Immobilien aufgebaut. War nie leichter als heute

WiWi Gast schrieb am 18.09.2024:

WiWi Gast schrieb am 18.09.2024:

Das ist etwas zu einfach gedacht. Die Frage ist, wo ein marktgerechtes Gleichgewicht besteht.
Übertrieben gesprochen: Wenn ich eine Immobilien verschenke, ist die Nachfrage höher als wenn ich sie zu einem Nachlass von 50% verkaufe. Das bedeutet aber noch lange nicht, dass die 50% ein zu hoher und ungerechtfertigter Preis sind.

Wie hier schon häufig angesprochen wurde: Viele erwarten eine Leistbarkeit wie zu Zeiten von Zinsen <1%. Die wird es aber so schnell nicht mehr geben.
Dafür sind Baukosten und Finanzierungskosten zu hoch und werden sich auch so schnell nicht extrem vergünstigen.

antworten

Wo sollen denn die ganzen angeblichen High Performer aus Deutschland unterkommen?

In anderen Ländern weiß man inzwischen sehr genau wie verwöhnt deutsche Arbeitnehmer sind (Teilzeit, WLB, Home Office, Urlaub). Beim Know-how haben viele Länder aufgeholt oder uns sogar schon überholt. Da überschätzen viele ihr Standing im Ausland massiv.

In Wahrheit gibts nur ganz wenige Länder mit besserem Gesamtpaket als in der BRD. Gewisse Parameter sind dort sogar deutlich schlechter, gerade auf Immobilienpreise bezogen.

Der große Untergang von Deutschland wird nicht kommen, auch wenn wir derzeit große Probleme haben.

WiWi Gast schrieb am 18.09.2024:

Auch so könnte es einen Dominoeffekt geben, denn nicht die meisten Einwanderer bezahlen ihre überteuerten Wohnungen (voll), sondern die Allgemeinheit. Durch hohe Mieten und hohe Kredite verteilt man dazu Geld von unten nach ganz oben, irgendwann bricht die wertschöpfende Basis dann unter der gesamt hohen Bürde ein und dann Domino.

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.09.2024:

Wie hier schon häufig angesprochen wurde: Viele erwarten eine Leistbarkeit wie zu Zeiten von Zinsen <1%. Die wird es aber so schnell nicht mehr geben.
Dafür sind Baukosten und Finanzierungskosten zu hoch und werden sich auch so schnell nicht extrem vergünstigen.

Hat wenig mit Erwartung und Wollen zu tun, sondern schlicht mit der Möglichkeit das noch zu bezahlen. Ohne Käufer die sich eine Immobilie noch leisten können, gibt es auch keine Nachfrage. Ohne Nachfrage keine Preissteigerungen.

Fakt ist: 40% des Nettohaushaltseinkommens sind die regulatorische Grenze, mehr geht nicht (was auch gut so ist).
Heißt also, eine durchschnittliche Immobilie kann unter Einbeziehung der aktuellen Zinsen auf 30 Jahre nicht viel mehr Kosten, als mit 40% des durchschnittlichen Nettohaushaltseinkommens abzubezahlen sind. Wenn man noch von durchschnittlich 20% EK + Kaufnebenkosten ausgeht, dann etwas mehr.

Auf 30 Jahre erhöht jedes % Zinsen die Rate um ca. 15%. Heißt also für das gleiche Objekt werden jetzt (im Gegensatz zu 2021) alleine durch Zinsen einfach mal 30-40% mehr Rate fällig. In den letzten 3 Jahren konnte aber die breite Masse weder ihr Nettohaushaltseinkommen um 30-40% steigern, noch sind die Preise flächendeckend in einem solchen Rahmen gefallen.

Die Leistbarkeit aber aber schon 2021 absolut am Limit vielerorts. Die Leute konnten sich das gerade so mit Niedrigzinsen leisten. Woher die Menschen jetzt plötzlich auf magische Weise 30-40% mehr Geld monatlich auftreiben sollen (+ mögliche Preissteigerungen on top) muss man mir mal erklären.

Klar kann man sich verkleinern, seine Ansprüche runterschrauben etc. Aber das ist auch schon bei vielen während des Immobilienbooms passiert, weil die Preise viel stärker als das Budget gestiegen sind. Und ab einer gewissen Untergrenze macht es dann keinen Sinn mehr zu kaufen weil Kosten/Nutzen in keinem Verhältnis zueinander stehen (z.B. eine Familie mit 2 Kindern wird sicher keine 2 Zimmerwohnung in München kaufen).

antworten

Top-Verdiener konnten sich immer schon Immobilien leisten. Neu war an der vergangenen Hypephase nur, dass plötzlich sich die Arzthelferin und der Busfahrer sich Häuser kaufen konnten, Nullzins sei dank. Das hat die Nachfrage trotz der schlechten Demographie natürlich explosiv wachsen lassen. Und weil das seit dem Zinsanstieg nicht mehr so ist, gibt es halt wieder nur die verhaltene Nachfrage aus den Nullerjahren.

Das hat auch nichts mit verwöhnt zu tun, wie von den Maklern oft behauptet. Die Nachfrage ist deshalb weg, weil die aktuellen Angebotspreise für die meisten zum derzeitigen Zins schlicht unerschwinglich sind.

Es gibt keinen wie auch immer gearteten Käuferstreik, der Irrtum liegt vielmehr auf der Angebotsseite im Glauben, der Hypepreis von 2022 lasse sich auch jetzt noch irgendwie realisieren.

WiWi Gast schrieb am 18.09.2024:

Klar können sich Top Verdiener überall in Deutschland etwas leisten. Das wurde hier schon mehrfach vorgerechnet. Wer das nicht schafft, ist schlicht kein Top Verdiener.

Hast du eigentlich mitgelesen?

WiWi Gast schrieb am 18.09.2024:

Zwei "Top Verdiener" können sich überall in Deutschland eine Immobilie leisten. Die Frage ist eher, ob sie das wollen und nicht, ob sie das können.

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.09.2024:

WiWi Gast schrieb am 18.09.2024:

Hat wenig mit Erwartung und Wollen zu tun, sondern schlicht mit der Möglichkeit das noch zu bezahlen. Ohne Käufer die sich eine Immobilie noch leisten können, gibt es auch keine Nachfrage. Ohne Nachfrage keine Preissteigerungen.

Fakt ist: 40% des Nettohaushaltseinkommens sind die regulatorische Grenze, mehr geht nicht (was auch gut so ist).
Heißt also, eine durchschnittliche Immobilie kann unter Einbeziehung der aktuellen Zinsen auf 30 Jahre nicht viel mehr Kosten, als mit 40% des durchschnittlichen Nettohaushaltseinkommens abzubezahlen sind. Wenn man noch von durchschnittlich 20% EK + Kaufnebenkosten ausgeht, dann etwas mehr.

Auf 30 Jahre erhöht jedes % Zinsen die Rate um ca. 15%. Heißt also für das gleiche Objekt werden jetzt (im Gegensatz zu 2021) alleine durch Zinsen einfach mal 30-40% mehr Rate fällig. In den letzten 3 Jahren konnte aber die breite Masse weder ihr Nettohaushaltseinkommen um 30-40% steigern, noch sind die Preise flächendeckend in einem solchen Rahmen gefallen.

Die Leistbarkeit aber aber schon 2021 absolut am Limit vielerorts. Die Leute konnten sich das gerade so mit Niedrigzinsen leisten. Woher die Menschen jetzt plötzlich auf magische Weise 30-40% mehr Geld monatlich auftreiben sollen (+ mögliche Preissteigerungen on top) muss man mir mal erklären.

Klar kann man sich verkleinern, seine Ansprüche runterschrauben etc. Aber das ist auch schon bei vielen während des Immobilienbooms passiert, weil die Preise viel stärker als das Budget gestiegen sind. Und ab einer gewissen Untergrenze macht es dann keinen Sinn mehr zu kaufen weil Kosten/Nutzen in keinem Verhältnis zueinander stehen (z.B. eine Familie mit 2 Kindern wird sicher keine 2 Zimmerwohnung in München kaufen).

Ja, vor 2022 war die Rate deutlich günstiger. Vor der Niedrigzinsphase war die Rate aber auch deutlich höher und das bei niedrigerem Einkommen, als zur Niedrigzinsphase und heute. Das ging für viele auch. Sonst gäbe es keine Häuser von vor der Niedrigzinsphase.
Warum soll das dann heute nicht gehen? Die Niedrigzinsphase ist vorbei!

antworten

Volle Zustimmung. Immobilienpreise werden noch 20-25% runterkommen müssen. Ist aber z. B. in den USA vergleichbar, wo die Erschwinglichkeit auf all-time low ist.

WiWi Gast schrieb am 18.09.2024:

Top-Verdiener konnten sich immer schon Immobilien leisten. Neu war an der vergangenen Hypephase nur, dass plötzlich sich die Arzthelferin und der Busfahrer sich Häuser kaufen konnten, Nullzins sei dank. Das hat die Nachfrage trotz der schlechten Demographie natürlich explosiv wachsen lassen. Und weil das seit dem Zinsanstieg nicht mehr so ist, gibt es halt wieder nur die verhaltene Nachfrage aus den Nullerjahren.

Das hat auch nichts mit verwöhnt zu tun, wie von den Maklern oft behauptet. Die Nachfrage ist deshalb weg, weil die aktuellen Angebotspreise für die meisten zum derzeitigen Zins schlicht unerschwinglich sind.

Es gibt keinen wie auch immer gearteten Käuferstreik, der Irrtum liegt vielmehr auf der Angebotsseite im Glauben, der Hypepreis von 2022 lasse sich auch jetzt noch irgendwie realisieren.

antworten

Nein, eigentlich nicht. Die Raten waren auch von der Niedrigzinsphase nicht höher. Denn die Preise waren einfach nicht so enorm hoch, wie es aktuell (immer noch) der Fall ist.

Weiter oben hat es doch jemand ganz schön vorgerechnet. Eine Immobilie die vielleicht heute 10% unter dem ATH Preis liegt, braucht trotzdem eine 35-40% höhere monatliche Rate, weil die Zinsen enorm gestiegen sind.

Die Käufer haben das frei verfügbare Nettoeinkommen aber nicht annähernd in diesen Maße steigern können und haben daher aktuell keine Chance (selbst wenn sie wollten) die identische Immobilie zu kaufen.

Nicht umsonst ist die Nachfrage zu aktuellen Preisen so niedrig. Ist am Ende nur Mathematik mit bekannten Faktoren (Zinsen, Preise, Tilgung, Einkommen, Belastungsgrenze vom Einkommen).

Wenn hier jemand von steigender Nachfrage spricht, dann ist das aktuell nach wie vor Wunschdenken, da sich die Parameter quasi nicht verändert haben zuletzt

WiWi Gast schrieb am 18.09.2024:

WiWi Gast schrieb am 18.09.2024:

Ja, vor 2022 war die Rate deutlich günstiger. Vor der Niedrigzinsphase war die Rate aber auch deutlich höher und das bei niedrigerem Einkommen, als zur Niedrigzinsphase und heute. Das ging für viele auch. Sonst gäbe es keine Häuser von vor der Niedrigzinsphase.
Warum soll das dann heute nicht gehen? Die Niedrigzinsphase ist vorbei!

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.09.2024:

WiWi Gast schrieb am 17.09.2024:

viel Meinung und wenig Ahnung - es gibt genügend Tests unter Realbedingungen die die echte Reichweite zeigen und die ist deutlich höher als deine Quatschaussagen. Man muss E-Autos nicht toll finden aber man sollte halt bei der Wahrheit bleiben.

Ich habe jetzt auch mal beim ADAC geguckt für den ID.4 (77 kWh).

www.adac.de/rund-ums-fahrzeug/autokatalog/marken-modelle/vw/vw-id-4/

Der schon trotz fast 4,6 m Länge auch noch fast so hoch wie ein SUV ist, um auch die größte Batteriekonfiguration von 82 kWh noch im mächtigen Unterboden unterbringen zu können. Also da sieht man schon sofort, dass ich mit dem Akkuraumbedarf recht hatte,

Laut ADAC knapp 400 km bei gemischter Fahrweise. Also bei Autobahn dann bestenfalls theoretisch etwas über 300 km. Zugeben, ist auch nicht der beste E-Branchenvertreter, aber auch nicht schlecht, liegt im Mittefeld.

Also in der Praxis muss spätestens nach ca. 280 km Autobahn geladen werden, weil ja vorher fast nie randvoll gewesen und man muss auch noch ne Reserve einplanen, falls der externe Schnelllader mal wieder kaputt ist oder der Bezahlvorgang nicht gehen sollte.

Bei 120 km/h sind bei effizientesten E-Autos ca. 18 kWh/100 km fällig, bis zu über 25 kWh bei richtig schlechten, alles ohne Ladeverluste. Und das auch nur bei idealen Außentemperaturen.
Dann kann man sich zusammen mit der Batteriegröße per Grundrechenarten die theoretische Reichweite ausrechnen.
Batterie-Auto und Autobahn ist eben das gleiche wie V8 und Stadtverkehr. Beide Konstellationen denkbar ungünstig.

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.09.2024:

Ja, vor 2022 war die Rate deutlich günstiger. Vor der Niedrigzinsphase war die Rate aber auch deutlich höher und das bei niedrigerem Einkommen, als zur Niedrigzinsphase und heute. Das ging für viele auch. Sonst gäbe es keine Häuser von vor der Niedrigzinsphase.
Warum soll das dann heute nicht gehen? Die Niedrigzinsphase ist vorbei!

Guck dir das Verhältnis von durchschnittlichem Einkommen zu durchschnittlichem Immobilienpreis an.

Vor 2010 war das Verhältnis ca. 1/2 von dem Verhältnis heute. Heißt also, ja die Zinsen waren höher aber die Immobilien (im Verhältnis zum Einkommen) auch viel, viel günstiger.
Heißt im Klartext, die Situation Prä 2010 erreichen wir erst wieder (bei aktuellen Zinsen) wenn entweder die Preise deutlich nachgeben oder die Einkommen deutlich steigen. Die Zinsen sind nur 1 von 3 wichtigen Faktoren.

Stand 2024 vs. Stand Anfang 2000er siehts folgendermaßen aus:
Zinsen etwas niedriger (ca. 3% zu 5-6%)
Immobilienpreise sehr viel höher (ca. 200%)
Einkommen deutlich höher (ca. 50%)

Frage mich echt, warum man so einfache wirtschaftliche Zusammenhänge in einem WiWi Forum alle paar Seiten wieder erklären muss...

antworten

In München haben Einkommen und Eigentum schon lange nichts mehr miteinander zu tun.

Wer was anderes behauptet, ist kein Münchner und kennt die Stadt und ihre Struktur nicht.

Egal ob Top Verdiener oder nicht, das Verhältnis Einkommen zu Kaufpreis bleibt immer gleich. Nämlich minimum 30 Jahresmieten, zu Hochzeiten 40-50. Warum sollt ein Top Verdiener diese Investition machen? Der mietet ebenfalls lieber und deshalb ist die Eigentumsquote in München auch unter 30%.

Wie im ländlichen Bayern die Großgrundbesitzer ist München längst in der Hand der privaten Immobilienmogule.
Da besitzt bspw. eine 80-jährige einen ganzen Straßenzug in Schwabinger Bestlage.

WiWi Gast schrieb am 18.09.2024:

Bei einem Marktumfeld wie in München ist daher davon auszugehen, dass rd. 60-70% der Eigentumswohnungen für unter 8.000 EUR den Besitzer wechseln.

Das deckt sich auch genau mit den Angebotspreisen von Immobilienscout, welche für Eigentumswohnungen im 5km Umkreis vom Stadtzentrum, über 400 Angebote zu den gewünschten Konditionen ausspuckt.

Einige dieser Objekte werden mit Sicherheit eine Sanierung benötigen. Die Sanierungskosten liegen aber nicht bei 3.000 - 4.000 EUR pro m2 wie hier postuliert wird, sondern für guten mittleren Standard eher bei 800-1.200 EUR pro m2.

Ich denke daher dass man auch genug Objekte finden wird, wo man inkl. Sanierungskosten bei unter 800.000 EUR herauskommt. Auch weil man momentan als Käufer natürlich verhandeln kann.

Weiterhin mag der TE mit seiner Frau zu den Top 5% der Erwerbstätigen gehören. Das sind in Deutschland aber eben auch rd. 2.3 Millionen Menschen (zzgl. Kapitalbesitzern ohne Erwerbstätigkeit).

München ist nun mal die teuerste Stadt in Deutschland. Und wenn Lage und Wohnstandard dann eben sehr gut sein soll, dann muss man eben auch entsprechend investieren und verdienen. Mit dem geschilderten Einkommen sollte man auch die 1,5 Millionen EUR investieren können.

Ist natürlich verrückt für Konsum, aber ist eben auch Vermögensaufbau

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.09.2024:

Korrekt. stattdessen wird nicht weiter gewartet sondern Vermögen anders als über Immobilien aufgebaut. War nie leichter als heute

Das ist richtig, ist aber auch nur ein relevanter Nebenaspekt, zumindest des Kaufs eines EFH, wovon hier ja alle träumen.
Frag mal deine Bekannten, die ein EFH gekauft haben. Die wenigsten davon werden dir sagen, dass das EFH gekauft wurde, um Vermögen aufzubauen. Der wesentliche Erwerbsgrund ist, sich ein dauerhauftes Zuhause zu schaffen und dass es kaum EFH zur Miete gibt.
Wenn es um eine 2 Zimmer ETW geht, ist diese natürlich deutlich leichter durch ein Mietobjekt zu ersetzten.

In den USA gibt es dementsprechend einen zunehmenden Trend sogenannter "built to rent" Einfamilienhäuser. Ich denke auch das könnte für Deutschland langfristig interessant werden.

antworten

Für die einen ist Vermögensaufbau ein Nebenaspekt, für die anderen ein Hauptaspekt. Ein EFH ist überwiegend keine Entscheidung, die zu Vermögen geführt hat, stimme da zu, von den Nullerjahren abgesehen.

Ich bekomme halt im Umfeld mit, dass viele eigene Immobilien abgeschrieben haben, da nicht finanzierbar, und stattdessen auf den Vermögensaufbau über andere Kanäle setzen und einen Teil der Einkünfte anders als über eigene Immobilien finanzieren (Urlaube etc.). Ist ja auch nachvollziehbar wenn man es sich einmal durchrechnet - wohlgemerkt geht es dabei nicht um überzogene Wohnansprüche. Und wer einmal in der Stadt lebt und seine soziale Infrakstruktur aufgebaut hat, scheut die Ödnis der PAmpa. Für andere ist es halt das Paradies.

Gebe dir aber recht, dass Häuser zur Miete ein wichtiger Asset wären (lebe auch in einem EFH zur Miete), um die Misere in den GRiff zu kriegen - es müsste halt allgemein massiv mehr gebaut werden. Das wird aus diversen GRünden aber blockiert, weshalb sich an der Lage so schnell nichts ändern wird.

WiWi Gast schrieb am 18.09.2024:

WiWi Gast schrieb am 18.09.2024:

Das ist richtig, ist aber auch nur ein relevanter Nebenaspekt, zumindest des Kaufs eines EFH, wovon hier ja alle träumen.
Frag mal deine Bekannten, die ein EFH gekauft haben. Die wenigsten davon werden dir sagen, dass das EFH gekauft wurde, um Vermögen aufzubauen. Der wesentliche Erwerbsgrund ist, sich ein dauerhauftes Zuhause zu schaffen und dass es kaum EFH zur Miete gibt.
Wenn es um eine 2 Zimmer ETW geht, ist diese natürlich deutlich leichter durch ein Mietobjekt zu ersetzten.

In den USA gibt es dementsprechend einen zunehmenden Trend sogenannter "built to rent" Einfamilienhäuser. Ich denke auch das könnte für Deutschland langfristig interessant werden.

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.09.2024:

WiWi Gast schrieb am 18.09.2024:

Guck dir das Verhältnis von durchschnittlichem Einkommen zu durchschnittlichem Immobilienpreis an.

Vor 2010 war das Verhältnis ca. 1/2 von dem Verhältnis heute. Heißt also, ja die Zinsen waren höher aber die Immobilien (im Verhältnis zum Einkommen) auch viel, viel günstiger.
Heißt im Klartext, die Situation Prä 2010 erreichen wir erst wieder (bei aktuellen Zinsen) wenn entweder die Preise deutlich nachgeben oder die Einkommen deutlich steigen. Die Zinsen sind nur 1 von 3 wichtigen Faktoren.

Stand 2024 vs. Stand Anfang 2000er siehts folgendermaßen aus:
Zinsen etwas niedriger (ca. 3% zu 5-6%)
Immobilienpreise sehr viel höher (ca. 200%)
Einkommen deutlich höher (ca. 50%)

Frage mich echt, warum man so einfache wirtschaftliche Zusammenhänge in einem WiWi Forum alle paar Seiten wieder erklären muss...

Beispiel:
Immobilie 2024 600K / 2000 300K
Zins 2024 3% x 600K x 0,8 (20%EK) => Annuität bei 2% Tilgung = 24.000 pa
Zins 2007 6% x 300K x 0,8 (20%EK) => Annuität bei 1% Tilgung = 16.800 pa

Notwendiges Nettoeinkommen 2024 bei 40% für Annuität: 60.000 EUR
Notwendiges Nettoeinkommen 2007 bei 40% für Annuität: 42.000 EUR

Für den Käufer im Jahre 2007 war die Erschwinglichkeit nach Deinen Rahmenbedingungen schlechter, obwohl er nur 1% anf. Tilgung in der Annuität hatte, während er Käufer aus 2024 mit 2% anfänglich tilgen kann. Ihm fehlten 2000 EUR nominal x 1,5 = 3.000 EUR p.a. real zum Leben. (= 1 Urlaub p.a.)

Habe fertig.

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.09.2024:

Nein, eigentlich nicht. Die Raten waren auch von der Niedrigzinsphase nicht höher. Denn die Preise waren einfach nicht so enorm hoch, wie es aktuell (immer noch) der Fall ist.

Weiter oben hat es doch jemand ganz schön vorgerechnet. Eine Immobilie die vielleicht heute 10% unter dem ATH Preis liegt, braucht trotzdem eine 35-40% höhere monatliche Rate, weil die Zinsen enorm gestiegen sind.

Die Zinsen sind meines Erachtens nicht das Hauptthema, sondern der Anstieg der Immobilienpreise seit 2010, die sich quasi verdoppelt haben. Viele Häuslebauer haben auch früher, als die Zinsen hoch waren, Immobilien gekauft.

Ein praktisches Rechenbeispiel:

Unser EFH hat 2016 660k gekostet. Heute würde es 1,1 - 1,2 Mio. Euro kosten, also quasi fast verdoppelt. Selbst wenn ich nur 1 Mio. Euro verlange, sind das mal 340k mehr.

Die Zinsen waren damals circa 2,25%, heutzutage wären das 3,5%(?). Auch mit 3,5% hätte ich für 660k die Immobilie gekauft, aber 1 Mio. Euro wäre mir zu viel. Da muss man auch erstmal eine Bank finden, die bei solch hohen Summen mitmacht.

Die Käufer haben das frei verfügbare Nettoeinkommen aber nicht annähernd in diesen Maße steigern können und haben daher aktuell keine Chance (selbst wenn sie wollten) die identische Immobilie zu kaufen.

Absolut, ich habe das auch schon hier im Thread vorgerechnet, wobei manche das hier nicht wahrhaben wollen.

Nicht umsonst ist die Nachfrage zu aktuellen Preisen so niedrig. Ist am Ende nur Mathematik mit bekannten Faktoren (Zinsen, Preise, Tilgung, Einkommen, Belastungsgrenze vom Einkommen).

Richtig, primär die Preise, weil wie gesagt, das sind einfach enorme Summen, die ein Normalverdiener aufbringen muss. Teilweise haben Leute schon gesagt, sie wissen, dass sie das Haus nie zu Lebzeiten abgezahlt bekommen.

Wenn hier jemand von steigender Nachfrage spricht, dann ist das aktuell nach wie vor Wunschdenken, da sich die Parameter quasi nicht verändert haben zuletzt

Die Nachfrage ist da, nur nicht zu jedem Preis. Würde ich unsere Immo für sagen wir 750k Euro einstellen, wären bestimmt Anfragen da, für 1 Mio. Euro eben weniger.

antworten

Vielleicht ziehen die Leute auch aus der Stadt wegen der Migration? Ich kann das nicht beurteilen. Und ja wir altern als Gesellschaft und die Bevölkerung wird weniger, aber das besonderst stark in eh schon wirtschaftlich schwachen Regionen.

Ob das Haus in Ostdeutschland auf dem Land dann nochmal die Hälfte weniger kostet hilft den jungen Leuten in den G7 Städten und den Umkreis davon auch nicht wirklich weiter. Und auch dort sind 10% Rückgang oder ähnliches weit weg von einem Immobilienschnäppchen.

WiWi Gast schrieb am 18.09.2024:

WiWi Gast schrieb am 17.09.2024:

Erzähl das aber mal den Leuten am Immobilienmarkt. Die sind im Kopf immer noch bei "Normalzustand" 2010-2022 mit 1% Zinsen und wirtschaftlichem Wachstum. Diese Phase kommt aber die nächsten 10 Jahre nicht wieder.

Ich bin tatsächlich sehr gespannt was die Zukunft bringt. Im Moment setzen ja wieder viele Investoren auf weitere Anstiege der Immobilienpreise, primär getrieben durch das Thema Migration und Wohnraumverknappnung. Spannend wird was passiert, wenn auf politischer Ebene eine deutliche Begrenzung der Migration (wie aktuell) ins Spiel kommt.

Ein interessantes Beispiel ist hierbei vorallem der Norden Europas, speziell Skandinavien. Nach 2015 erlebten die einen enormen Anstieg der Immoblienpreise (nochmal stärker als Deutschland) weil es großen Zuzug aus dem Ausland gab. Dann gab es seit 2020 einen langsamen politischen Umbruch nach Rechts verbunden mit einer weitaus restriktiveren Asylpolitik. Seitdem befinden sich die Immobilienpreise parallel zu den steigenden Zinsen in einem deutlichen Fall. Anders als in Deutschland scheinen sie auch noch lange nicht am Boden angekommen zu sein.

Dazu muss man sich auch mal die Zahlen von Destatis zur Wanderung in Deutschland angucken. Die Binnenwanderung in die Großstädte (alles >100k Einwohner) ist seit 2015 negativ. Tendenz stark steigend. Daher innerhalb Deutschlands ziehen mehr Leute aus den Großstädten als in die Großstädte. Allerdings wird dies mehr als ausgeglichen durch eine hohe Außenwanderung. Seit 2015 ist vorallem die Zuwanderung aus anderen Ländern maßgeblich für das Wachstum des Großstädte.

Zwar gibt es auch altersbedingte Unterschiede, Menschen U30 wandern primär in die Großstädte und Menschen Ü30 wandern statistisch eher wieder raus aus den Großstädten. Allerdings ist die Generation U30 um ein Vielfaches kleiner, weswegen die Binnenwanderung so negativ ausfällt.

Selbes gilt für die Demografie. Sollte es politisch jetzt zu einer deutlichen Anti-Migrations Welle kommen, dann wird Deutschland in sehr absehbarer Zeit anfangen deutlich zu schrumpfen (spätestens ab 2030). Ohne hinreichende Migration könnten wir bald schnell um 500k bis 750k Einwohner im Jahr schrumpfen. Man darf nicht vergessen, die Generation Ü60 stellt inzwischen den größten Bevölkerungsanteil (>25%) und statistisch sind die in 20 Jahren alle nicht mehr unter den Lebenden.

Insofern halte ich die These der Wohnraumverknappnung und des damit einhergehenden unbegrenzten Anstiegs der Immobilienpreise für sehr gewagt, da diese rein durch hohe Migrationszahlen aufrecht zu erhalten ist. Und politisch stellt sich gerade eine sehr große Mehrheit auf die Seite der Zuwanderungsbegrenzung (je nach Umfrage 70-80%).
Sollte die Bevölkerung erstmals schrumpfen, kann das schnell einen Dominoeffekt auf dem Immobilienmarkt anstoßen.

antworten

Das mag alles sein nur das interessiert die meisten Vermieter nicht. Dann verkaufen die halt nicht wenn keine notwendigkeit besteht und die anderen zahlen weiter die viel zu teure Miete. Alternativ kauft man halt gefühlt "zu teuer". Ist eine träge Geschichte dieser Immobilenmarkt.

WiWi Gast schrieb am 18.09.2024:

Wenn die Transaktionen am Immomarkt sinken, dann ist das ein klares Signal das die Verkaufspreise zu hoch sind und niemand mehr gewillt ist das zu bezahlen. Um es mit dem Handelsmechanismus der Primärbörsen darzulegen: Wenn die Ask-Seite nicht mehr abgenommen wird geht es nicht mehr rauf. Dann wird Bid getestet, was zu einem Abverkauf führen kann. Die Angebot- und Nachfrageseite interessiert sich nicht für subjektiv Argumente um Preise zu rechtfertigen.

antworten

Nach anfänglichen Überlegungen bzgl. Immobilienkauf bin ich momentan auch wieder eher Team ETF. Mein Arbeitgeber (großer Konzern) muss bald Kurzarbeit anmelden. Wer weiß ob ich in 5 Jahren noch in meiner Stadt Arbeit finde. Die Zeiten wo man beim selben Arbeitgeber in Rente gehen kann wo man mit 25 eingestiegen ist, sind wohl vorbei. Wir sind eine Generation die flexibler sein muss als die früheren Generationen, zur Not mal umziehen oder auch nochmal was anderes studieren wenn es hart auf hart kommt. Mit KI und den vielfältigen Möglichkeiten der Weiterbildung kommen weitere völlig unkalkulierbare Risikofaktoren dazu. Da kann eine komplette Branche innerhalb von 5 Jahren vom Mangelbereich zum völligen Überangebot mutieren. Und dann sollte man am besten keinen Wohnungskredit am Bein haben.

antworten

DieBevölkerung in den teuren Ballungsgebieten wird nicht weniger. Ganz im Gegenteil, sie nimmt zu.

Der Migrationshintergrund liegt dann oft bei über 50%.

WiWi Gast schrieb am 18.09.2024:

Vielleicht ziehen die Leute auch aus der Stadt wegen der Migration? Ich kann das nicht beurteilen. Und ja wir altern als Gesellschaft und die Bevölkerung wird weniger, aber das besonderst stark in eh schon wirtschaftlich schwachen Regionen.

Ob das Haus in Ostdeutschland auf dem Land dann nochmal die Hälfte weniger kostet hilft den jungen Leuten in den G7 Städten und den Umkreis davon auch nicht wirklich weiter. Und auch dort sind 10% Rückgang oder ähnliches weit weg von einem Immobilienschnäppchen.

WiWi Gast schrieb am 18.09.2024:

Sollte die Bevölkerung erstmals schrumpfen, kann das schnell einen Dominoeffekt auf dem Immobilienmarkt anstoßen.

antworten

Problem ist halt, dass Immobilien sowieso hauptsächlich für Familien interessant sind. Und mit schulpflichtigen Kindern ist es sowieso der Horror umziehen zu müssen.
Wenn man sich dann privat eh setteln muss bzw. sollte, um den Kindern keinen massiven Schaden zuzufügen, kann man sich auch gleich eine Immobilie kaufen, sofern leistbar. Es ist einfach ein anderes Lebensgefühl in den eigenen 4 Wändern statt in den 4 Wänden eines anderen zu wohnen und nur Gast zu sein.

WiWi Gast schrieb am 19.09.2024:

Nach anfänglichen Überlegungen bzgl. Immobilienkauf bin ich momentan auch wieder eher Team ETF. Mein Arbeitgeber (großer Konzern) muss bald Kurzarbeit anmelden. Wer weiß ob ich in 5 Jahren noch in meiner Stadt Arbeit finde. Die Zeiten wo man beim selben Arbeitgeber in Rente gehen kann wo man mit 25 eingestiegen ist, sind wohl vorbei. Wir sind eine Generation die flexibler sein muss als die früheren Generationen, zur Not mal umziehen oder auch nochmal was anderes studieren wenn es hart auf hart kommt. Mit KI und den vielfältigen Möglichkeiten der Weiterbildung kommen weitere völlig unkalkulierbare Risikofaktoren dazu. Da kann eine komplette Branche innerhalb von 5 Jahren vom Mangelbereich zum völligen Überangebot mutieren. Und dann sollte man am besten keinen Wohnungskredit am Bein haben.

antworten

WiWi Gast schrieb am 19.09.2024:

DieBevölkerung in den teuren Ballungsgebieten wird nicht weniger. Ganz im Gegenteil, sie nimmt zu.

Der Migrationshintergrund liegt dann oft bei über 50%.

WiWi Gast schrieb am 18.09.2024:

Guck dir die Zahlen von Destatis zur Wanderung in Deutschland an. Da bleiben keine Fragen mehr offen.

Die Großstädte wachsen nur noch wegen Migration.
Bei Menschen die innerhalb Deutschlands wandern (Binnenwanderung) ist die Wanderung in die Großstädte deutlich negativ (also die schrumpfen), den alle Altersgruppen abseits der U30er ziehen rechnerisch viel mehr aus den Großstädten weg als in diese rein.

Lediglich bei Wanderung von außerhalb Deutschlands (Außenwanderung) ziehen viele Menschen in die Großstädte, daher die Menschen kommen von außerhalb Deutschlands und ziehen dann in eine Großstadt. Was auch nicht verwunderlich ist, die Großstädte haben die meisten Kapazitäten für die Unterbringung von Migranten und die Verteilung erfolgt in der Regel auf Basis der Einwohnerzahlen.
Heißt die 500k Stadt muss auch mehr Migranten aufnehmen, als das 50k Dorf und entsprechend sieht dann der Wanderungssaldo aus.
Das kann man auch in den Zahlen der Großstädte sehen. Inzwischen haben dort 30-50% einen Migrationshintergrund, viele sogar in sog. 1. Generation, daher sie selber sind Einwanderer.
Bsp. Köln hat ~40% Migationshintergrund, München ~30%, Berlin auch ~40%.

Ich habe manchmal das Gefühl, viele Leute wollen die Realität der Demografie noch nicht wahrhaben. Ohne die große Migration seit 2015 hätte Deutschland ab 2020 angefangen zu schrumpfen und das hätte auch alle Großstädte betroffen.
Es wird immer Städte und Regionen geben, weche enorm beliebt bleiben und daher wird es hier nie Schnäppchen geben. Aber sollte die demografische Entwicklung voll reinkicken (-10 Millionen Menschen bis 2070) wird das natürlich Druck auf diverse Bereiche ausüben.

antworten

Bevôlkerung hin oder her. Was hat das mit meiner Immobilie zu tun ? Ich verkaufe meine Immobilie nur wenn mir einer den mondpreise gibt der sich für mich lohnt. Selbst wenn wir nur noch 60 mio Einwohner wären bleibt mein Preis so wie ich ihn sehe denn meiner Meinung nach muss kein Immobilienbesitzer in der Umgebung einer top Großstadt mit Verlust verkaufen. Ansonsten bleibt sie weiterhin vermietet und ich mache Jahr für Jahr meine Einnahmen dadurch.

Und genau so denkt jeder Immobilienbesitzer in dieser Umgebung und deshalb gehen die Immobilienpreise nicht runter und werden es auch niemals. Klar gibt es die Preissenkungen in abgelegenen Gegenden und für alte unrenovierte Bruchbuden die man auch nicht vermieten kann.
Also macht euch doch hier nichts vor.

WiWi Gast schrieb am 19.09.2024:

WiWi Gast schrieb am 19.09.2024:

Guck dir die Zahlen von Destatis zur Wanderung in Deutschland an. Da bleiben keine Fragen mehr offen.

Die Großstädte wachsen nur noch wegen Migration.
Bei Menschen die innerhalb Deutschlands wandern (Binnenwanderung) ist die Wanderung in die Großstädte deutlich negativ (also die schrumpfen), den alle Altersgruppen abseits der U30er ziehen rechnerisch viel mehr aus den Großstädten weg als in diese rein.

Lediglich bei Wanderung von außerhalb Deutschlands (Außenwanderung) ziehen viele Menschen in die Großstädte, daher die Menschen kommen von außerhalb Deutschlands und ziehen dann in eine Großstadt. Was auch nicht verwunderlich ist, die Großstädte haben die meisten Kapazitäten für die Unterbringung von Migranten und die Verteilung erfolgt in der Regel auf Basis der Einwohnerzahlen.
Heißt die 500k Stadt muss auch mehr Migranten aufnehmen, als das 50k Dorf und entsprechend sieht dann der Wanderungssaldo aus.
Das kann man auch in den Zahlen der Großstädte sehen. Inzwischen haben dort 30-50% einen Migrationshintergrund, viele sogar in sog. 1. Generation, daher sie selber sind Einwanderer.
Bsp. Köln hat ~40% Migationshintergrund, München ~30%, Berlin auch ~40%.

Ich habe manchmal das Gefühl, viele Leute wollen die Realität der Demografie noch nicht wahrhaben. Ohne die große Migration seit 2015 hätte Deutschland ab 2020 angefangen zu schrumpfen und das hätte auch alle Großstädte betroffen.
Es wird immer Städte und Regionen geben, weche enorm beliebt bleiben und daher wird es hier nie Schnäppchen geben. Aber sollte die demografische Entwicklung voll reinkicken (-10 Millionen Menschen bis 2070) wird das natürlich Druck auf diverse Bereiche ausüben.

antworten