Ich tippe mal auf bessere Konditionen bei der Finanzierung. Bausparer, ggf. zu Beginn der Suche (Vorposter sucht ja bereits seit drei Jahren) einen Zins gesichert, etc.

WiWi Gast schrieb am 09.07.2024:

Also nochmal ca 10% Nebenkosten drauf, bin ich bei ca. 640k Gesamtpreis. Abzüglich 157k Eigenkapital musstet ihr also ca 480k aufnehmen, was ca. Monatliche Fixkosten (inkl. Nebenkosten, Versicherungen etc.) bei 2% tilgung von ca 2,5 bis 3k bedeutet...
Erklär mir mal bitte jemand, wie man das mit 5k HH Einkommen finanziert bekommt?!?!

WiWi Gast schrieb am 08.07.2024:

Alleinverdiener, 5k Haushaltseinkommen, 157k EK

Naja vermutlich pausiert die Frau nur aktuell und wird irgendwann wieder arbeiten, was häufig bei Familien mit Kindern ist.
In dieser Zeit kann man auch nur mit 1% tilgen, wenn man in ein paar Jahren bereit ist, die Tilgung auf 2-2,5 Prozent zu erhöhen.

Ich selbst tilge aktuell auch nur mit 1%, investiere das ersparte Geld in All World ETF und werde versuchen, nach der Zinsbindung von 15 Jahren, einen möglichst hohen Anteil aus dem ETF sonderzutilgen.
Mein All World ETF wird nach 15 Jahren auch nach Steuern garantiert mehr als die 3,5 Prozent Zinsen erwirtschaftet haben.

WiWi Gast schrieb am 09.07.2024:

Also nochmal ca 10% Nebenkosten drauf, bin ich bei ca. 640k Gesamtpreis. Abzüglich 157k Eigenkapital musstet ihr also ca 480k aufnehmen, was ca. Monatliche Fixkosten (inkl. Nebenkosten, Versicherungen etc.) bei 2% tilgung von ca 2,5 bis 3k bedeutet...
Erklär mir mal bitte jemand, wie man das mit 5k HH Einkommen finanziert bekommt?!?!

WiWi Gast schrieb am 08.07.2024:

Alleinverdiener, 5k Haushaltseinkommen, 157k EK

Wie wärs mit "Gar nicht".
Lasst Euch doch nicht veräppeln.
Leute mit einem HHE von 5K hatten diese Möglichkeit Anfang der Niedrigzinsphase zu kaufen. Da waren die Immobilien im Vergleich noch günstig und die Zinsen zwischen 1 und 2%.

Da hat dieses Objekt grad mal 450K gekostet in der Zeit und man hat 1,5% Zinsen bekommen. Da würde der Käufer um die 1200€ Abtrag zahlen was lächerlich ist zu den Mietpreisen.

So erging es mir ja auch. Ich habe 2017 in Konstanz eine Doppelhaushälfte mit 2009 Baujahr für 350K All in gekauft mit 1,6% Zinsen für 280K Darlehen auf 20 Jahre. Ich zahle derzeit 1100€ Abtrag und 2037 wenn der Vertrag ausläuft bleiben noch ca. 80K zum Nachfinanzieren über. Die werde ich sogar bar aus der Portokasse zahlen bis dahin. Dann bin ich 50 und hab ein tolles abbezahltes Haus. Aber heutzutage wäre das für mich nicht möglich mit dem Zins und den Immobilienpreisen.

WiWi Gast schrieb am 09.07.2024:

Also nochmal ca 10% Nebenkosten drauf, bin ich bei ca. 640k Gesamtpreis. Abzüglich 157k Eigenkapital musstet ihr also ca 480k aufnehmen, was ca. Monatliche Fixkosten (inkl. Nebenkosten, Versicherungen etc.) bei 2% tilgung von ca 2,5 bis 3k bedeutet...
Erklär mir mal bitte jemand, wie man das mit 5k HH Einkommen finanziert bekommt?!?!

WiWi Gast schrieb am 08.07.2024:

Alleinverdiener, 5k Haushaltseinkommen, 157k EK

WiWi Gast schrieb am 09.07.2024:

Also nochmal ca 10% Nebenkosten drauf, bin ich bei ca. 640k Gesamtpreis. Abzüglich 157k Eigenkapital musstet ihr also ca 480k aufnehmen, was ca. Monatliche Fixkosten (inkl. Nebenkosten, Versicherungen etc.) bei 2% tilgung von ca 2,5 bis 3k bedeutet...
Erklär mir mal bitte jemand, wie man das mit 5k HH Einkommen finanziert bekommt?!?!

Zwei Faktoren sind anders.

1. es war kein Makler involviert, die Nebenkosten betragen daher nur 7%
2. der Tilgungssatz beträgt 1%, mit der Möglichkeit während der Vertragslaufzeit kostenlos zu ändern.
   Das haben wir deshalb so gemacht weil wir in naher Zukunft wieder Doppelverdiener sind. Anders würde es ohnehin nicht gehen, deine Beispielrechnung kommt dem sonst sehr nahe

WiWi Gast schrieb am 09.07.2024:

Was heißt "Nähe" Konstanz? Eher 5km oder >=20km?

Ca 20km

"Die Preise für Immobilien in Deutschland setzen ihren Abwärtstrend fort. Im vergangenen Jahr verzeichnete der Markt laut dem Statistischen Bundesamt den stärksten Rückgang seit der Jahrtausendwende, mit einem durchschnittlichen Preisverfall von 8,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Stellt sich eine Stabilisierung in Sicht? Die neueste GeoMap-Analyse untersucht die Preisentwicklung von Bestandsimmobilien im Wohnbereich von Juni 2022 bis Juni 2024 und bestätigt weiterhin sinkende Preise.
...
Die GeoMap-Analyse der Kaufpreisentwicklung von Bestandsimmobilien, darunter Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungen, zeigt, dass die Immobilienpreise in den meisten deutschen Regionen im Zeitraum von Juni 2023 bis Juni 2024 im Vergleich zum Vorjahr deutlich gesunken sind.
...
In den zehn größten deutschen Metropolen sind die Preise für Bestandsimmobilien im Schnitt um 6 Prozent gesunken.
...
Die Preise für Neubauimmobilien in den deutschen Metropolen haben sich im vergangenen Jahr ebenfalls verändert. In unserer Analyse von knapp 60.000 Neubauangeboten zeigte sich ein durchschnittlicher Rückgang der Quadratmeterpreise um 4,1 Prozent.
...
Analysiert wurde die durchschnittliche Kaufpreisentwicklung von Bestandsimmobilien im Wohnbereich, ohne Grundstücke, Bauprojekte und Zwangsversteigerungen, die im Zeitraum vom 01.06.2023 bis 01.06.2024 sowie im Vorjahr vom 01.06.2022 bis 01.06.2023 online waren.

Die Analyse basiert auf einer umfassenden Datenbasis von knapp 2 Millionen Kaufangeboten auf regionaler Ebene, die alle 400 deutschen Kreise und kreisfreien Städte abdecken. Zur Sicherstellung repräsentativer Ergebnisse wurden Extremwerte und Ausreißer innerhalb der Angebotsverteilung mithilfe statistischer Verfahren entfernt. Die prozentuale Entwicklung im Vergleich zum Vorjahr wurde berechnet und dargestellt.

Zusätzlich wurde die Preisentwicklung für Neubauimmobilien in den zehn deutschen Metropolen analysiert, basierend auf knapp 60.000 Neubauangeboten. Die Daten für diese Analyse wurden am 25. Juni 2024 aus der Online-Datenbank GeoMap entnommen."

Quelle: www.konii.de/news/immobilienpreise-2022-2024-weiterhin-sinkende-preise-in-bestand-und-neubau

WiWi Gast schrieb am 09.07.2024:

Also nochmal ca 10% Nebenkosten drauf, bin ich bei ca. 640k Gesamtpreis. Abzüglich 157k Eigenkapital musstet ihr also ca 480k aufnehmen, was ca. Monatliche Fixkosten (inkl. Nebenkosten, Versicherungen etc.) bei 2% tilgung von ca 2,5 bis 3k bedeutet...
Erklär mir mal bitte jemand, wie man das mit 5k HH Einkommen finanziert bekommt?!?!

Verzicht ist hier wohl das Stichwort. Dann gibt es eben erstmal keinen Urlaub, keine teuren Restaurantbesuche, kein zweites Auto.

Man kann eben nicht alles auf einmal haben.

WiWi Gast schrieb am 09.07.2024:

Na dann hast du dich tatsächlich (leider) noch nie mit dem Zinsparadox beschäftigt. Die Aussage des "Verfassers" ist nämlich zutreffend. Kann man auch leicht nachrechnen. Die Zinslast ist natürlich höher, aber getilgt ist trotzdem schneller.
Der Punkt ist, dass man niedrige Zinsen nicht für sich selbst betrachten kann/darf.
Niedrige Zinsen führen zu steigenden Preisen, was wiederum zu einer sinkenden prozentualen Tilgung führt. Das maximum ist immer die akzeptable Monatsrate welche sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Der Immopreis ist den meißten Leuten daher egal.
Soll heißen, die maximal mögliche monatliche Rate (in Verbindung) mit der maximal möglichen Laufzeit bestimmt den Preis den Käufer bereit sind zu zahlen. Und sobald das wieder geht kaufen die Leute auch wieder, egal welches Preisschild am Haus hängt.

Ist mir alles bekannt, da ich bereits seit über 30 Jahren diverse Immobilien erworben habe.
Dass die Marktpreise mit den Zinsen zusammenhängen, ist ein uralter Hut, Aber die Aussage, dass man bei höheren Zinsen schneller tilgt, ist eine Irreführung, die schlicht falsch ist. Die Annahme dabei ist natürlich immer eine gleichhohe Annuität. Und unter dieser Annahme tilgt man am schnellsten bei niedrigen Zinsen und nicht bei hohen Zinsen. Alles andere ist "Schönrechnerei", um sich hohe Zinsen "schönzurechnen".

WiWi Gast schrieb am 09.07.2024:

Naja vermutlich pausiert die Frau nur aktuell und wird irgendwann wieder arbeiten, was häufig bei Familien mit Kindern ist.
In dieser Zeit kann man auch nur mit 1% tilgen, wenn man in ein paar Jahren bereit ist, die Tilgung auf 2-2,5 Prozent zu erhöhen.

Ich selbst tilge aktuell auch nur mit 1%, investiere das ersparte Geld in All World ETF und werde versuchen, nach der Zinsbindung von 15 Jahren, einen möglichst hohen Anteil aus dem ETF sonderzutilgen.
Mein All World ETF wird nach 15 Jahren auch nach Steuern garantiert mehr als die 3,5 Prozent Zinsen erwirtschaftet haben.

Das ist nicht unrealistisch, aber ich garantiere Dir, dass Dir das niemand garantiert. Mir wäre das Risiko eher zu groß, insbesondere deshalb, weil Du das Geld dann zur Fälligkeit des derzeitigen Darlehens benötigst und genau dann könnte ein ungünstiger Moment zum Verkauf des Depots sein. Nobody knows.

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

Das ist nicht unrealistisch, aber ich garantiere Dir, dass Dir das niemand garantiert. Mir wäre das Risiko eher zu groß, insbesondere deshalb, weil Du das Geld dann zur Fälligkeit des derzeitigen Darlehens benötigst und genau dann könnte ein ungünstiger Moment zum Verkauf des Depots sein. Nobody knows.

Sehe ich genauso. Für jemanden der in der Niedrigzinsphase finanziert hat ist das auf der anderen Seite ein no brainer. Habe selber verschiedene Kredite mit unterschiedlichen Laufzeiten zwischen 1,1%-1,6%. Sondertilgungen gestrichen und Tilgungsraten habe ich auf das absolute Minimum reduziert. Anfang des Jahres Festgeld mit knapp über 4% abgeschlossen, welche jeweils bis zum Ende der jeweiligen Kreditlaufzeiten laufen.
Somit risikofrei das 1,x% geliehene Geld zu 4,x% angelegt und ca. 2,5%-3,0% free lunch.
Bei Aktien wäre vielleicht eine höhere Rendite möglich, aber verbunden mit dem von dir genannten Risiko, dass diese an Tag X verkauft werden müssen, egal ob der Markt gerade günstig oder schlecht ist.

Am Ende kennt natürlich niemand die Renditen, aber ich (nicht der Poster von oben) würde im Zweifel auch immer auf den breit gestreuten ETF setzen. Wohl wissend, dass es natürlich ein Restrisiko zum Stichtag und durch generelle Schwankungen gibt.

Die "Überrendite" im Vergleich zu Fest- oder Tagesgeld (vermutlich pro Jahre 2-4%) haben bei längeren Laufzeiten (meist ja 10 bis 15 Jahre) einen signifikanten Effekte und für dieses mögliche Mehr an Rendite, würde ich auch das aus meiner Sicht vorhandene aber überschaubare Risiko jederzeit in Kauf nehmen.

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

Sehe ich genauso. Für jemanden der in der Niedrigzinsphase finanziert hat ist das auf der anderen Seite ein no brainer. Habe selber verschiedene Kredite mit unterschiedlichen Laufzeiten zwischen 1,1%-1,6%. Sondertilgungen gestrichen und Tilgungsraten habe ich auf das absolute Minimum reduziert. Anfang des Jahres Festgeld mit knapp über 4% abgeschlossen, welche jeweils bis zum Ende der jeweiligen Kreditlaufzeiten laufen.
Somit risikofrei das 1,x% geliehene Geld zu 4,x% angelegt und ca. 2,5%-3,0% free lunch.
Bei Aktien wäre vielleicht eine höhere Rendite möglich, aber verbunden mit dem von dir genannten Risiko, dass diese an Tag X verkauft werden müssen, egal ob der Markt gerade günstig oder schlecht ist.

Also bei uns im Kreis (Umland Düsseldorf) ist das Transaktionsvolumen in 2023 ggü. 2021 für EFH, ZFH und MFH um 17,5% zurückgegangen und die Anzahl der Transaktionen um 15%.
Die Preise für EFH/ZFH sind um durchschnittlich 12% ggü. dem Peak um gefallen.

Quelle: Grundstücksmarktberichte des Gutachterausschusses

Ist jetzt kein so dramatischer Einbruch.

Den wesentlichen Einbruch am Immobilienmarkt gibt es im geweblichen Bereich und bei professionellen Investoren, aber nicht im Wohnbereich zur Selbstnutzung.

Denke das ist Auslegungssache. 12% nominalen Einbruch finde ich schon signifikant um ehrlich zu sein.

Vor allem wenn man mit niedriger Tilgung (1-1.5%) zum Peak gekauft und auf 10 Jahre finanziert hat, ist das Objekt zumindest finanziell betrachtet "under water" und eine Refinanzierung würde bei diesen Paramtern sehr viel teurer werden

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

Also bei uns im Kreis (Umland Düsseldorf) ist das Transaktionsvolumen in 2023 ggü. 2021 für EFH, ZFH und MFH um 17,5% zurückgegangen und die Anzahl der Transaktionen um 15%.
Die Preise für EFH/ZFH sind um durchschnittlich 12% ggü. dem Peak um gefallen.

Quelle: Grundstücksmarktberichte des Gutachterausschusses

Ist jetzt kein so dramatischer Einbruch.

Den wesentlichen Einbruch am Immobilienmarkt gibt es im geweblichen Bereich und bei professionellen Investoren, aber nicht im Wohnbereich zur Selbstnutzung.

Ich sehe das auch so. Daher kaufen wir auch nicht sondern mieten und legen 20 Jahre Geld an. Der Entnahmeplan sieht dann - zusätzlich zur Rente und bei konservativen Annahmen - 4000EUR versteuert im Monat vor, ohne das der Geldberg von dann ca. 1.4Mio kleiner wird. Ehrlich gesagt: ob ich dann miete oder kaufe, ist mir vollkommen wurscht, dann geht es nur darum schön zu wohnen

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

Am Ende kennt natürlich niemand die Renditen, aber ich (nicht der Poster von oben) würde im Zweifel auch immer auf den breit gestreuten ETF setzen. Wohl wissend, dass es natürlich ein Restrisiko zum Stichtag und durch generelle Schwankungen gibt.

Die "Überrendite" im Vergleich zu Fest- oder Tagesgeld (vermutlich pro Jahre 2-4%) haben bei längeren Laufzeiten (meist ja 10 bis 15 Jahre) einen signifikanten Effekte und für dieses mögliche Mehr an Rendite, würde ich auch das aus meiner Sicht vorhandene aber überschaubare Risiko jederzeit in Kauf nehmen.

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

Bei Aktien wäre vielleicht eine höhere Rendite möglich, aber verbunden mit dem von dir genannten Risiko, dass diese an Tag X verkauft werden müssen, egal ob der Markt gerade günstig oder schlecht ist.

Sehe ich auch so.

Zu den 12 % Nominalverlust kommen ja noch die realen Verluste, weil gleichzeitig eine Inflation von 6 % in 2023 und 7 % in 2022 on top gekommen ist. Heißt also 25 % Realverlust seit dem ATH aus 2022. Ein Viertel Verlust in nur zwei Jahren finde ich happig bei dem Klumpenrisiko. Am besten noch maximal gehebelt, d.h. nur wenig Eigenkapital eingesetzt, dann ist die Eigenkapitalverzinsung schnell nochmal deutlich negativer. Als Geldanlage waren Immobilien in den letzten Jahren jedenfalls ein dickes Minusgeschäft.

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

Denke das ist Auslegungssache. 12% nominalen Einbruch finde ich schon signifikant um ehrlich zu sein.

Vor allem wenn man mit niedriger Tilgung (1-1.5%) zum Peak gekauft und auf 10 Jahre finanziert hat, ist das Objekt zumindest finanziell betrachtet "under water" und eine Refinanzierung würde bei diesen Paramtern sehr viel teurer werden

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

Die Aussage ist nicht falsch, sie ist völlig korrekt. Nimm dir einen Rechner und rechne selber nach.

1% Zins und 2% Tilgung bei 500k Darlehen ergibt eine Tilgungsdauer von 40 Jahren.
4% Zins und 2% Tilgung ergibt bei 500k Darlehen eine Tilgungsdauer von 27,5 Jahren.

Die Annahme ist die gleiche Tilgungshöhe und nicht die Annuität.

Auch das ist absolut realistisch, denn der Großteil der Käufer 2020-2021 hat die hohen Kaufpreise nur mit sehr geringer Tilgung zahlen können. Trotz 1% Zins wurde kaum mehr als 2% Tilgung vereinbart, da wurde lieber noch 1% Tilgung genommen.

Scheint dir ja nicht sehr bekannt zu sein als langjähriger "Immobilieninvestor", aber man lernt ja nie aus.

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

Ist mir alles bekannt, da ich bereits seit über 30 Jahren diverse Immobilien erworben habe.
Dass die Marktpreise mit den Zinsen zusammenhängen, ist ein uralter Hut, Aber die Aussage, dass man bei höheren Zinsen schneller tilgt, ist eine Irreführung, die schlicht falsch ist. Die Annahme dabei ist natürlich immer eine gleichhohe Annuität. Und unter dieser Annahme tilgt man am schnellsten bei niedrigen Zinsen und nicht bei hohen Zinsen. Alles andere ist "Schönrechnerei", um sich hohe Zinsen "schönzurechnen".

Die Investmentgurus die täglich Millionenbeträge investieren hier haben wie immer den vollen Durchblick. Genauso wie die Immobilinebesitzer die sich über Wertsteigerungen freuen, die sie nicht realisieren können weil es das Eigenheim ist.

Der absolute Großteil hier will entweder eine Immobilie zur Selbstnutzung kaufen (ist zum Schluss Konsum, kannst/ willst du es dir leisten Kauf es und gut, da über Wertzuwächse zu diskutieren ist humbug, verkauft man ja auch nicht), dann gibt es noch einen kleinen Teil der ein Mietobjekt sucht das dauerhaft vermietet werden soll hier kann man sich über Alternativanlagen gedanken machen, zum Schluss ist aber immer die Frage bleibt von der Vermietung nach Abzug der (Finanzierungs-)Kosten noch was übrig oder nicht. Eine wirkliche Spekulation auf Wertsteigerungen macht bei Immobilien nur begrenzt Sinn, hohe Transaktionskosten und innerhalb der 10 Jahresfrist fällt auch Steuer an und zwar mit dem persönlichen Steuersatz.

Was hat das mit Gurus zu tun? Das sind doch erstmal nur Fakten und die kann man diskutieren.

Und das sind eben deutlich Preisrückgänge im Moment. In den letzten 10-15 Jahren ging es daher gefühlt nur bergauf mit den Preisen. So ist das nun mal

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

Die Investmentgurus die täglich Millionenbeträge investieren hier haben wie immer den vollen Durchblick. Genauso wie die Immobilinebesitzer die sich über Wertsteigerungen freuen, die sie nicht realisieren können weil es das Eigenheim ist.

Der absolute Großteil hier will entweder eine Immobilie zur Selbstnutzung kaufen (ist zum Schluss Konsum, kannst/ willst du es dir leisten Kauf es und gut, da über Wertzuwächse zu diskutieren ist humbug, verkauft man ja auch nicht), dann gibt es noch einen kleinen Teil der ein Mietobjekt sucht das dauerhaft vermietet werden soll hier kann man sich über Alternativanlagen gedanken machen, zum Schluss ist aber immer die Frage bleibt von der Vermietung nach Abzug der (Finanzierungs-)Kosten noch was übrig oder nicht. Eine wirkliche Spekulation auf Wertsteigerungen macht bei Immobilien nur begrenzt Sinn, hohe Transaktionskosten und innerhalb der 10 Jahresfrist fällt auch Steuer an und zwar mit dem persönlichen Steuersatz.

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

Denke das ist Auslegungssache. 12% nominalen Einbruch finde ich schon signifikant um ehrlich zu sein.

Vor allem wenn man mit niedriger Tilgung (1-1.5%) zum Peak gekauft und auf 10 Jahre finanziert hat, ist das Objekt zumindest finanziell betrachtet "under water" und eine Refinanzierung würde bei diesen Paramtern sehr viel teurer werden

12% nominal ist massiv, denn da kommen nochmal 10-15% Inflation von 2021 bis 2023 drauf. Heißt also real einen Wertverlust von 20-25%. Das wäre historisch einzigartig seit Gründung der Bundesrepublik.

Überhaupt ist es das erste Mal, dass Immobilienpreise nominal wirklich nachgeben, abseits von kleinen 2-3% Schwankungen. Der Häuserpreisindex hat über die letzten 75 Jahre immer nominale Wersteigerungen gezeigt, auch wenn diese abseits von Niedrigzinsphasen quasi nur auf Inflationsniveau lagen, daher werterhaltend waren (Quelle Destatis).
Man kann also argumentieren, dass jetzt zum ersten Mal Immobilien in der Fläche nominal und vorallem real an Wert verloren haben. Das ist durchaus historisch.

Nicht die Immobilienpreise sind leicht gesunken, sondern die Angebotspreise! Das ist ein Unterschied. 6% sind fast nichts. Sieht so aus wie Stagnation auf hohem Niveau.

WiWi Gast schrieb am 09.07.2024:

"Die Preise für Immobilien in Deutschland setzen ihren Abwärtstrend fort. Im vergangenen Jahr verzeichnete der Markt laut dem Statistischen Bundesamt den stärksten Rückgang seit der Jahrtausendwende, mit einem durchschnittlichen Preisverfall von 8,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Stellt sich eine Stabilisierung in Sicht? Die neueste GeoMap-Analyse untersucht die Preisentwicklung von Bestandsimmobilien im Wohnbereich von Juni 2022 bis Juni 2024 und bestätigt weiterhin sinkende Preise.
...
Die GeoMap-Analyse der Kaufpreisentwicklung von Bestandsimmobilien, darunter Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungen, zeigt, dass die Immobilienpreise in den meisten deutschen Regionen im Zeitraum von Juni 2023 bis Juni 2024 im Vergleich zum Vorjahr deutlich gesunken sind.
...
In den zehn größten deutschen Metropolen sind die Preise für Bestandsimmobilien im Schnitt um 6 Prozent gesunken.
...
Die Preise für Neubauimmobilien in den deutschen Metropolen haben sich im vergangenen Jahr ebenfalls verändert. In unserer Analyse von knapp 60.000 Neubauangeboten zeigte sich ein durchschnittlicher Rückgang der Quadratmeterpreise um 4,1 Prozent.
...
Analysiert wurde die durchschnittliche Kaufpreisentwicklung von Bestandsimmobilien im Wohnbereich, ohne Grundstücke, Bauprojekte und Zwangsversteigerungen, die im Zeitraum vom 01.06.2023 bis 01.06.2024 sowie im Vorjahr vom 01.06.2022 bis 01.06.2023 online waren.

Die Analyse basiert auf einer umfassenden Datenbasis von knapp 2 Millionen Kaufangeboten auf regionaler Ebene, die alle 400 deutschen Kreise und kreisfreien Städte abdecken. Zur Sicherstellung repräsentativer Ergebnisse wurden Extremwerte und Ausreißer innerhalb der Angebotsverteilung mithilfe statistischer Verfahren entfernt. Die prozentuale Entwicklung im Vergleich zum Vorjahr wurde berechnet und dargestellt.

Zusätzlich wurde die Preisentwicklung für Neubauimmobilien in den zehn deutschen Metropolen analysiert, basierend auf knapp 60.000 Neubauangeboten. Die Daten für diese Analyse wurden am 25. Juni 2024 aus der Online-Datenbank GeoMap entnommen."

Quelle: www.konii.de/news/immobilienpreise-2022-2024-weiterhin-sinkende-preise-in-bestand-und-neubau

Die Inflation wäre nur interessant, wenn man die Immobilie mit 100% Eigenkapital gekauft hätte. Dann hätte man wirklich was verloren. Die meisten finanzieren den Kaufpreis. Ich habe 0,8% Zinsen und 4%Tilgung. Die Inflation interessiert mich nur, wenn ich zum Supermarkt gehe.

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

12% nominal ist massiv, den da kommen nochmal 10-15% Inflation von 2021 bis 2023 drauf. Heißt also real einen Wertverlust von 20-25%. Das wäre historisch einzigartig seit Gründung der Bundesrepublik.

Überhaupt ist es das erste Mal, dass Immobilienpreise nominal wirklich nachgeben, abseits von kleinen 2-3% Schwankungen. Der Häuserpreisindex hat über die letzten 75 Jahre immer nominale Wersteigerungen gezeigt, auch wenn diese abseits von Niedrigzinsphasen quasi nur auf Inflationsniveau lagen, daher werterhaltend waren (Quelle Destatis).
Man kann also argumentieren, dass jetzt zum ersten Mal Immobilien in der Fläche nominal und vorallem real an Wert verloren haben. Das ist durchaus historisch.

Das Thema Finanzierung hilft dir nur dann, wenn dein Gehaltserhöhungen mindestens mit dem Inflationsniveau laufen. Ansonsten entwerten sich deinen Schulden nicht.

Am Ende des Tages in deine Betrachtung sowieso viel zu kurz gedacht, da dein Asset (in dem Fall deine Immobilie) an Wert verloren hat. Es ist zwar zunächst nur ein Buchverlust, aber ändert nichts daran, dass es ein Verlust ist. Das verstehen hier aber leider einige Eigennutzer in diesem Forum nicht

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

Die Inflation wäre nur interessant, wenn man die Immobilie mit 100% Eigenkapital gekauft hätte. Dann hätte man wirklich was verloren. Die meisten finanzieren den Kaufpreis. Ich habe 0,8% Zinsen und 4%Tilgung. Die Inflation interessiert mich nur, wenn ich zum Supermarkt gehe.

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

Man kann also argumentieren, dass jetzt zum ersten Mal Immobilien in der Fläche nominal und vorallem real an Wert verloren haben. Das ist durchaus historisch.

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

12% nominal ist massiv, denn da kommen nochmal 10-15% Inflation von 2021 bis 2023 drauf. Heißt also real einen Wertverlust von 20-25%. Das wäre historisch einzigartig seit Gründung der Bundesrepublik.

Überhaupt ist es das erste Mal, dass Immobilienpreise nominal wirklich nachgeben, abseits von kleinen 2-3% Schwankungen. Der Häuserpreisindex hat über die letzten 75 Jahre immer nominale Wersteigerungen gezeigt, auch wenn diese abseits von Niedrigzinsphasen quasi nur auf Inflationsniveau lagen, daher werterhaltend waren (Quelle Destatis).
Man kann also argumentieren, dass jetzt zum ersten Mal Immobilien in der Fläche nominal und vorallem real an Wert verloren haben. Das ist durchaus historisch.

Reale Wertverluste sind nicht atypisch, die gab es im Großteil Deutschlands zwischen Anfang der 90er Jahre und Finanzkrise Mitte/Ende der 2000er auch.

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

Die Inflation wäre nur interessant, wenn man die Immobilie mit 100% Eigenkapital gekauft hätte. Dann hätte man wirklich was verloren. Die meisten finanzieren den Kaufpreis. Ich habe 0,8% Zinsen und 4%Tilgung. Die Inflation interessiert mich nur, wenn ich zum Supermarkt gehe.

Kaufst du zur Eigennutzung mit Finanzierung hast du faktisch keinen FK Hebel, den du zahlst den gesamten Kaufbetrag+Zinsen+Nebenkosten über die nächsten 30 Jahre ab.

Verliert das Haus 10% Realwert durch Inflation, ist das Geld für dich weg egal ob zu 100% mit EK gekauft oder finanziert.

Einfache Rechnung:
Du kaufst das Haus 2024 für 500k bei 100% Finanzierung mit 1%.
Bis 2054 zahlst du ca. 580k an die Bank + 10% Nebenkosten macht also 630k Gesamtaufwendung.
Auf 30 Jahre haben wir ca. 80% Inflation (bei angestrebten 2% p.a.).
Dein Haus müsste also 1,134 Millionen in 2054 wert sein um deine gezahlten 630k an Kaufkraft bei einem theoretischen Verkauf wiederzuspiegeln. Liegt der Wert darunter, dann hast du Kaufkraft verloren.

Und Kaufkraft nur zu konservieren (daher Wertzuwachs = Inflation) ist eigentlich keine Leistung, das schaffen selbst Staatsanleihen und andere Assetformen problemlos. Die meisten sogar noch mit Überrendite, daher Vermögenszuwachs.

Richtig, wer mit wenig Eigenkapital in der Niedrigzinsphase zum Eigennutz und am besten mit längerer Kreditlaufzeit gekauft hat, der profitiert von den derzeitigen Bedingungen.

Nominale Wertverluste interessieren den Eigenheimbesitzer in der Regel nicht, da er nicht verkaufen will. Durch die Inflation sind die Löhne und Gehälter gestiegen und werden noch weiter steigen, wodurch der Kredit Stück für Stück entwertet wird. Zudem kann wie oben beschrieben die Tilgung auf ein Minimum herabgesetzt werden und die eingesparte Tilgungsrate sowie Sondertilgungen anderweitig investiert werden.

Durch die anhaltende Inflation und den angespannten Wohnungsmarkt, welcher sich durch zu wenig Neubauten weiter verschärfen wird, können die Mieten in den nächsten Jahren nur nach oben gehen. Mietpreisbremse hin oder her. Und irgendwann ist der Punkt erreicht, wo kaufen/bauen wieder in einem gesunden Verhältnis zum Mieten liegt. Ab dann werden die Immobilienpreise ebenfalls wieder steigen und ich glaube dass das nicht mehr in allzu weiter Ferne liegt...

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

Die Inflation wäre nur interessant, wenn man die Immobilie mit 100% Eigenkapital gekauft hätte. Dann hätte man wirklich was verloren. Die meisten finanzieren den Kaufpreis. Ich habe 0,8% Zinsen und 4%Tilgung. Die Inflation interessiert mich nur, wenn ich zum Supermarkt gehe.

Man kann also argumentieren, dass jetzt zum ersten Mal Immobilien in der Fläche nominal und vorallem real an Wert verloren haben. Das ist durchaus historisch.

Sag das mal denen, die aus vorher ungeplanten Gründen verkaufen müssen.

Sicher nicht die Mehrheit, aber auch nicht so eine wahnsinnige Seltenheit. Meinen Bruder hat es leider mit Scheidung erwischt. Seit mittlerweile einem Jahr findet sich kein Käufer, der ihm den Kaufpreis aus Mitte 2019 bezahlen will für eine damalige Neubau DHH.

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

Richtig, wer mit wenig Eigenkapital in der Niedrigzinsphase zum Eigennutz und am besten mit längerer Kreditlaufzeit gekauft hat, der profitiert von den derzeitigen Bedingungen.
Nominale Wertverluste interessieren den Eigenheimbesitzer in der Regel nicht, da er nicht verkaufen will. Durch die Inflation sind die Löhne und Gehälter gestiegen und werden noch weiter steigen, wodurch der Kredit Stück für Stück entwertet wird. Zudem kann wie oben beschrieben die Tilgung auf ein Minimum herabgesetzt werden und die eingesparte Tilgungsrate sowie Sondertilgungen anderweitig investiert werden.

Durch die anhaltende Inflation und den angespannten Wohnungsmarkt, welcher sich durch zu wenig Neubauten weiter verschärfen wird, können die Mieten in den nächsten Jahren nur nach oben gehen. Mietpreisbremse hin oder her. Und irgendwann ist der Punkt erreicht, wo kaufen/bauen wieder in einem gesunden Verhältnis zum Mieten liegt. Ab dann werden die Immobilienpreise ebenfalls wieder steigen und ich glaube dass das nicht mehr in allzu weiter Ferne liegt...

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

Man kann also argumentieren, dass jetzt zum ersten Mal Immobilien in der Fläche nominal und vorallem real an Wert verloren haben. Das ist durchaus historisch.

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

Kaufst du zur Eigennutzung mit Finanzierung hast du faktisch keinen FK Hebel, den du zahlst den gesamten Kaufbetrag+Zinsen+Nebenkosten über die nächsten 30 Jahre ab.

Verliert das Haus 10% Realwert durch Inflation, ist das Geld für dich weg egal ob zu 100% mit EK gekauft oder finanziert.

Einfache Rechnung:
Du kaufst das Haus 2024 für 500k bei 100% Finanzierung mit 1%.
Bis 2054 zahlst du ca. 580k an die Bank + 10% Nebenkosten macht also 630k Gesamtaufwendung.
Auf 30 Jahre haben wir ca. 80% Inflation (bei angestrebten 2% p.a.).
Dein Haus müsste also 1,134 Millionen in 2054 wert sein um deine gezahlten 630k an Kaufkraft bei einem theoretischen Verkauf wiederzuspiegeln. Liegt der Wert darunter, dann hast du Kaufkraft verloren.

Und Kaufkraft nur zu konservieren (daher Wertzuwachs = Inflation) ist eigentlich keine Leistung, das schaffen selbst Staatsanleihen und andere Assetformen problemlos. Die meisten sogar noch mit Überrendite, daher Vermögenszuwachs.

Das würde passen, wenn du direkt heute die 630k zahlen würdest. Das ist aber nicht der Fall, sondern du zahlst 30 Jahre lang etwa 21k und das auch bei der letzten Rate. Das bedeutet, du zahlst keine 630k heutige Kaufkraft, sondern 630k nominal. Bei der letzten Rate sind die 21k nominal nur noch ca. 12k heutige Kaufkraft (21k/1,8).

Dazu kommt, dass du in Staatsanleihen nicht wohnen und Miete sparen kannst .

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

Kaufst du zur Eigennutzung mit Finanzierung hast du faktisch keinen FK Hebel, den du zahlst den gesamten Kaufbetrag+Zinsen+Nebenkosten über die nächsten 30 Jahre ab.

Verliert das Haus 10% Realwert durch Inflation, ist das Geld für dich weg egal ob zu 100% mit EK gekauft oder finanziert.

Einfache Rechnung:
Du kaufst das Haus 2024 für 500k bei 100% Finanzierung mit 1%.
Bis 2054 zahlst du ca. 580k an die Bank + 10% Nebenkosten macht also 630k Gesamtaufwendung.
Auf 30 Jahre haben wir ca. 80% Inflation (bei angestrebten 2% p.a.).
Dein Haus müsste also 1,134 Millionen in 2054 wert sein um deine gezahlten 630k an Kaufkraft bei einem theoretischen Verkauf wiederzuspiegeln. Liegt der Wert darunter, dann hast du Kaufkraft verloren.

Und Kaufkraft nur zu konservieren (daher Wertzuwachs = Inflation) ist eigentlich keine Leistung, das schaffen selbst Staatsanleihen und andere Assetformen problemlos. Die meisten sogar noch mit Überrendite, daher Vermögenszuwachs.

1,134 Millionen müsste es Wert sein damit du die letzten 30 Jahre kostenlos gewohnt oder kostenlos vermietet hast, um keine Kaufkraft zu verlieren. Wenn man das Ganze mit einer fiktiven Miete die ebenfalls 2% inflationiert berechnet, dann sieht die Rechnung denke ich ganz anders aus.

Man kann es drehen und wenden, wie man möchte. Die meisten Immobilien zur Eigennutzung sind emotionale Entscheidungen und keine guten Entscheidungen aus finanzieller Sicht.

Da spreche ich auch für uns bzw. mich selbst. Wir haben ein Objekt gekauft, damit wir uns dort verwirklichen konnten, umbauen, etc. und langfristig einfach ein Eigenheim haben, welches wir später vererben können. Rein finanziell betrachtet wäre es aber viel sinnvoller gewesen, in unserem damaligen etwa gleich großen Objekt zur Miete zu bleiben und unser EK (waren damals knapp 500k) und die Einsparung Miete ggü. Kreditrate weiterhin in einen ETF zu legen.

Wir bereuen es zu keinem Zeitpunkt, aber man muss eben schon auch rational betrachtet zugeben, dass es keine finanziell getriebene bzw. Nicht die finanziell beste Entscheidung war.

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

Das würde passen, wenn du direkt heute die 630k zahlen würdest. Das ist aber nicht der Fall, sondern du zahlst 30 Jahre lang etwa 21k und das auch bei der letzten Rate. Das bedeutet, du zahlst keine 630k heutige Kaufkraft, sondern 630k nominal. Bei der letzten Rate sind die 21k nominal nur noch ca. 12k heutige Kaufkraft (21k/1,8).

Dazu kommt, dass du in Staatsanleihen nicht wohnen und Miete sparen kannst .

Den Inflationsverlust hat man ja auf alles - selbst wenn man das EK nicht in eine Immobilie gesteckt hätte. Im Gegenzug ist auch das Immobiliendarlehen durch Inflation entwertet worden, so dass am Ende maximal der Nominalverlust zu Buche schlägt. Real hat auch das Aktiendepot und das Sparbuch die 6% Entwertung durch Inflation abbekommen.

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

Sehe ich auch so.

Zu den 12 % Nominalverlust kommen ja noch die realen Verluste, weil gleichzeitig eine Inflation von 6 % in 2023 und 7 % in 2022 on top gekommen ist. Heißt also 25 % Realverlust seit dem ATH aus 2022. Ein Viertel Verlust in nur zwei Jahren finde ich happig bei dem Klumpenrisiko. Am besten noch maximal gehebelt, d.h. nur wenig Eigenkapital eingesetzt, dann ist die Eigenkapitalverzinsung schnell nochmal deutlich negativer. Als Geldanlage waren Immobilien in den letzten Jahren jedenfalls ein dickes Minusgeschäft.

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

12% nominal ist massiv, denn da kommen nochmal 10-15% Inflation von 2021 bis 2023 drauf. Heißt also real einen Wertverlust von 20-25%. Das wäre historisch einzigartig seit Gründung der Bundesrepublik.

Überhaupt ist es das erste Mal, dass Immobilienpreise nominal wirklich nachgeben, abseits von kleinen 2-3% Schwankungen. Der Häuserpreisindex hat über die letzten 75 Jahre immer nominale Wersteigerungen gezeigt, auch wenn diese abseits von Niedrigzinsphasen quasi nur auf Inflationsniveau lagen, daher werterhaltend waren (Quelle Destatis).
Man kann also argumentieren, dass jetzt zum ersten Mal Immobilien in der Fläche nominal und vorallem real an Wert verloren haben. Das ist durchaus historisch.

Ja und nein. Diejenigen, die vor der Niedrigzinsphase bereits Immobilien hatten, haben auch einige Jahre sehr überdurchschnittliche Wertsteigerungen, die jetzt wieder teilweise zurückgenommen wurden. Auf langfristige Betrachtung wurde nur eine Übertreibung wieder eliminiert und daher ist der Werterhalt geblieben. Nur diejenigen, die zum ATH gekauft haben, haben jetzt Buchverluste dafür aber historisch günstige Zinsen mitgenommen.

Auch wenn das hier immer wieder gepostet wird, stimmt es nicht. Ein Darlehen entwertet sich nicht durch die Inflation.

Sondern durch Lohnsteigerungen, die es geben kann bei Inflation, aber noch lange kein Automatismus.

Korrekt, auch ein Aktiendepot muss man real betrachten. Aber breit gestreute ETFs haben in den letzten zwei Jahren im Schnitt 20% (manche teils mehr) nominal zugelegt und nicht wie Immobilien, im Schnitt 10-15% nominal verloren

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

Den Inflationsverlust hat man ja auf alles - selbst wenn man das EK nicht in eine Immobilie gesteckt hätte. Im Gegenzug ist auch das Immobiliendarlehen durch Inflation entwertet worden, so dass am Ende maximal der Nominalverlust zu Buche schlägt. Real hat auch das Aktiendepot und das Sparbuch die 6% Entwertung durch Inflation abbekommen.

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

Spannend wird es wenn es an die Refinanzierungen geht (vor allem bei geringer Tilgung) und wenn ungeplante Ereignisse zu einem Verkauf führen.

Für Selbstnutzer mit sehr langer Zinsbindung und hoher Tilgung, ist es tatsächlich entspannt. Aber zumindest aus meinem Freundeskreis ist das eher die Seltenheit

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

Ja und nein. Diejenigen, die vor der Niedrigzinsphase bereits Immobilien hatten, haben auch einige Jahre sehr überdurchschnittliche Wertsteigerungen, die jetzt wieder teilweise zurückgenommen wurden. Auf langfristige Betrachtung wurde nur eine Übertreibung wieder eliminiert und daher ist der Werterhalt geblieben. Nur diejenigen, die zum ATH gekauft haben, haben jetzt Buchverluste dafür aber historisch günstige Zinsen mitgenommen.

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

Kaufst du zur Eigennutzung mit Finanzierung hast du faktisch keinen FK Hebel, den du zahlst den gesamten Kaufbetrag+Zinsen+Nebenkosten über die nächsten 30 Jahre ab.

Verliert das Haus 10% Realwert durch Inflation, ist das Geld für dich weg egal ob zu 100% mit EK gekauft oder finanziert.

Einfache Rechnung:
Du kaufst das Haus 2024 für 500k bei 100% Finanzierung mit 1%.
Bis 2054 zahlst du ca. 580k an die Bank + 10% Nebenkosten macht also 630k Gesamtaufwendung.
Auf 30 Jahre haben wir ca. 80% Inflation (bei angestrebten 2% p.a.).
Dein Haus müsste also 1,134 Millionen in 2054 wert sein um deine gezahlten 630k an Kaufkraft bei einem theoretischen Verkauf wiederzuspiegeln. Liegt der Wert darunter, dann hast du Kaufkraft verloren.

Und Kaufkraft nur zu konservieren (daher Wertzuwachs = Inflation) ist eigentlich keine Leistung, das schaffen selbst Staatsanleihen und andere Assetformen problemlos. Die meisten sogar noch mit Überrendite, daher Vermögenszuwachs.

In anderen Assetformen (Staatsanleien...) kann man schlecht wohnen. Daher muss man die Mietersparnis (Kaltmiete) als zusätzliche STEUERFREIE Rendite draufrechnen. Und das kann sogar am Ende der Betrachtungszeit der Rabenanteil der Gesamtrendite einer Immobilie sein.

Mietersparnis? Das gab es vielleicht mal in wenigen Jahren der Niedrigzinsen.

Ansonsten (und vor allem aktuell) hast du deutliche Mehrkosten beim Kauf im Vergleich zur Miete jeden Monat. Was du also als Ersparnis beschreibst, ist im aktuellen Markt genau das Gegenteil. Zusätzliche Kosten, die den Kauf finanziell betrachtet noch deutlich unattraktiver machen

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

In anderen Assetformen (Staatsanleien...) kann man schlecht wohnen. Daher muss man die Mietersparnis (Kaltmiete) als zusätzliche STEUERFREIE Rendite draufrechnen. Und das kann sogar am Ende der Betrachtungszeit der Rabenanteil der Gesamtrendite einer Immobilie sein.

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

1,134 Millionen müsste es Wert sein damit du die letzten 30 Jahre kostenlos gewohnt oder kostenlos vermietet hast, um keine Kaufkraft zu verlieren. Wenn man das Ganze mit einer fiktiven Miete die ebenfalls 2% inflationiert berechnet, dann sieht die Rechnung denke ich ganz anders aus.

Hier nochmal der Vorposter.
Bei 550k Kaufpreis inkl. Nebenkosten und einer Mietrendite von 4% soweit 2% jährliche Mietsteigerung, kommen über 30 Jahre insgesamt 915k Kaltmiete zusammen.
Selbst wenn man 500k Kaufpreis ohne Nebenkosten und 4% Mietrendite + 2% Steigerung annimmt, kommen über 30 Jahre insgesamt ca. 832k zusammen.
Wenn nach Abzug der Instandhaltungskosten die Kaltmieten immer noch über den Wert der angelegten 50k liegt, könnte die Immobilie theoretisch 0 Euro Wert sein und man würde immer noch besser fahren.

Immobilien in der Vermietung ist viel mehr als so mancher glaubt. Ja es ist richtig, die Immo macht an sich keine Arbeit. Wenn man einen halbwegs pflegeleichten Mieter hat.

Wenn nicht, ist das halt einfach sehr anstrengend. Alles erlebt, von einzel Personen die mich wegen einer klobrille gerade zu nerven und die Unverschämtheit besitzen, den Betrag für eine Klobrille von der Miete abzuziehen (lol zum Glück gibt es eine kaution) und nein der Vermieter ist nicht zuständig für den Deckel.

Bis hin zu Kettenrauchende Messi’s.

All das gibt es.
Gibt aber auch entspannte Zeiten.
Ob als Renditeobjekt sinnvoll ?
Ich sage es mal so, wenn die abbezahlt ist, ist die abbezahlt. Je nach Lage wird die halt immer und immer und immer vermietet.
Es kann also ein sehr attraktives Erbe sein. Das über Generationen andauernd. Das sollte man nicht aus dem Blick verlieren.
Einige Wohnungen kann man dann verkaufen nach zehn Jahren und damit andere „auszahlen“ also schuldenfrei boxen.

Alles in allem, bin ich gemischter Gefühle, naja ein Immokauf hat auch immer eine Hebel Wirkung, 50k Eigenkapital zur Immo mit wert von ca. 400k, ist als Vermögensaufbau schon was anderes als 50k im MSCI Global zu haben.

Man sollte aber immer (!) mit einem sehr spitzen Bleistift rechnen. Eher 1% Tilgung dafür aber einen übersichtlichen Kapitaldienst der von der Miete gedeckt wird.
Das berücksichtigt halt keiner und viele beeinflussen ihr Netto Einkommen damit…

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

Die Investmentgurus die täglich Millionenbeträge investieren hier haben wie immer den vollen Durchblick. Genauso wie die Immobilinebesitzer die sich über Wertsteigerungen freuen, die sie nicht realisieren können weil es das Eigenheim ist.

Der absolute Großteil hier will entweder eine Immobilie zur Selbstnutzung kaufen (ist zum Schluss Konsum, kannst/ willst du es dir leisten Kauf es und gut, da über Wertzuwächse zu diskutieren ist humbug, verkauft man ja auch nicht), dann gibt es noch einen kleinen Teil der ein Mietobjekt sucht das dauerhaft vermietet werden soll hier kann man sich über Alternativanlagen gedanken machen, zum Schluss ist aber immer die Frage bleibt von der Vermietung nach Abzug der (Finanzierungs-)Kosten noch was übrig oder nicht. Eine wirkliche Spekulation auf Wertsteigerungen macht bei Immobilien nur begrenzt Sinn, hohe Transaktionskosten und innerhalb der 10 Jahresfrist fällt auch Steuer an und zwar mit dem persönlichen Steuersatz.

Zwei Anmerkungen hierzu noch:
Die Differenz zwischen Kreditrate und Kaltmiete kann der Mieter oder der Käufer ebenfalls anlegen. Bei der 1% Finanzierung wird die Differenz nämlich durch die Mietsteigerungen immer weiter zunehmen. Daraus ergibt sich, sofern das Geld angelegt wird, ein weiterer Vorteil für den Käufer von damals. Bei den derzeitigen Kreditzinsen ist dieser Vorteil natürlich zunächst auf Seiten der Mieter.
Und als zweites hat der Käufer in dem Beispiel nach 30 Jahren keine Finanzierungskosten mehr, während der Mieter weiter ca. 36-40k jährliche Kaltmiete fürs vergleichbare wohnen aufbringen muss, welche wahrscheinlich auch noch weiter steigen werden.

Spielt man all diese Parameter mit den heutigen Kreditzinsen durch, dann ergibt sich natürlich ein anderes Bild. Da muss jeder für sich dann selber durchrechnen und abschätzen ob sich ein Kauf lohnt. Das musste der Käufer aus der Niedrigzinsphase nicht wirklich machen, es war in den meisten Fällen ein no brainer.

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

Hier nochmal der Vorposter.
Bei 550k Kaufpreis inkl. Nebenkosten und einer Mietrendite von 4% soweit 2% jährliche Mietsteigerung, kommen über 30 Jahre insgesamt 915k Kaltmiete zusammen.
Selbst wenn man 500k Kaufpreis ohne Nebenkosten und 4% Mietrendite + 2% Steigerung annimmt, kommen über 30 Jahre insgesamt ca. 832k zusammen.
Wenn nach Abzug der Instandhaltungskosten die Kaltmieten immer noch über den Wert der angelegten 50k liegt, könnte die Immobilie theoretisch 0 Euro Wert sein und man würde immer noch besser fahren.

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Spielt man all diese Parameter mit den heutigen Kreditzinsen durch, dann ergibt sich natürlich ein anderes Bild. Da muss jeder für sich dann selber durchrechnen und abschätzen ob sich ein Kauf lohnt. Das musste der Käufer aus der Niedrigzinsphase nicht wirklich machen, es war in den meisten Fällen ein no brainer.

Doch, selbst mit 1% Zinsen ist das ganz und gar nicht ein no brainer, das kommt einfach auf zu viele Parameter an. Nur mal ein kleines Beispiel:
https://i.ibb.co/8cymmWR/Unbenannt.jpg

Der Mieter steht in diesem Beispiel nach 50 Jahren besser da, obwohl Kaufpreis-Miet-Verhältnis sogar eher ungünstig für den Mieter ist. Gerade in Großstädten liegt das eher bei 40-50.
Klar, man kann da an einzelnen Parameter etwas drehen und schon ist es wieder zugunsten des Käufers, aber es zeigt einfach, ein no brainer ist es in keinster Weise und war es auch nicht zur Niedrigzinsphase.

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

Den Inflationsverlust hat man ja auf alles - selbst wenn man das EK nicht in eine Immobilie gesteckt hätte. Im Gegenzug ist auch das Immobiliendarlehen durch Inflation entwertet worden, so dass am Ende maximal der Nominalverlust zu Buche schlägt. Real hat auch das Aktiendepot und das Sparbuch die 6% Entwertung durch Inflation abbekommen.

Also mein Aktiendepot hat die letzten 20 Jahre immer deutlich über der Inflation performed. Inzwischen bekommt man sogar wieder Tagesgeld/Festgeld mit Rendite > Inflation.
Insofern stimmt die Aussage nur, wenn man seine Sachen irgendwo ohne Rendite parkt (Sparbuch, Girokonto etc.).

Tatsache ist übrigens, dass ein breit gestreutes Welt-Aktienportfolio seit Beginn der Aufzeichnung noch nie länger unterhalb der Inflation performed hat.
Das ist auch ökonomisch gar nicht möglich, den die höheren Preise werden am Ende durch höhere Umsätze und Gewinne an den Kapitalmarkt weitergegeben, was zu Wertsteigerung der Unternehmen führt.

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Also mein Aktiendepot hat die letzten 20 Jahre immer deutlich über der Inflation performed. Inzwischen bekommt man sogar wieder Tagesgeld/Festgeld mit Rendite > Inflation.
Insofern stimmt die Aussage nur, wenn man seine Sachen irgendwo ohne Rendite parkt (Sparbuch, Girokonto etc.).

Tatsache ist übrigens, dass ein breit gestreutes Welt-Aktienportfolio seit Beginn der Aufzeichnung noch nie länger unterhalb der Inflation performed hat.
Das ist auch ökonomisch gar nicht möglich, den die höheren Preise werden am Ende durch höhere Umsätze und Gewinne an den Kapitalmarkt weitergegeben, was zu Wertsteigerung der Unternehmen führt.

Das gleiche wird wenn auch etwas zeitverzögernd mit den Immobilien passieren. Höhere Preise werden zu höheren Mieten führen, welche durch den Wohnraummangel noch verschärft werden. Die Mietrendite steigt und der derzeitige Vorteil von Mieten gegenüber Kaufen schmilzt, bis dieser komplett aufgebraucht ist. Spätestens ab dann werden die Immobilienpreise wieder steigen.

Wieso soll das Gleiche bei Mietverträgen passieren? Dafür muss der Vermieter aktiv werden. Und das wird er höchst selten, wie die durchschnittlichen Mieten in Deutschland zeigen. Die sind nämlich immer noch sehr günstig. Die einzigen Ausnahmen in deinem Beispiel sind Indexmietverträge, die allerdings kaum verbreitet sind, weil sie lange sehr unattraktiv für Vermieter waren. Sie machen derzeit lediglich 2,2% aller Mietverträge aus, laut IW Köln. Neuvertragsmieten sind ebenfalls nur mit 7,4 % vertreten. Der überwiegende Rest aller deutschen Mieter wohnt seit vielen Jahren in derselben Wohnung, wo sich viele Vermieter schwer tun, regelmäßige Mietanpassungen zu tätigen. Darum kaufen in der Regel auch nur junge Familien überhaupt Immobilien.

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Das gleiche wird wenn auch etwas zeitverzögernd mit den Immobilien passieren. Höhere Preise werden zu höheren Mieten führen, welche durch den Wohnraummangel noch verschärft werden. Die Mietrendite steigt und der derzeitige Vorteil von Mieten gegenüber Kaufen schmilzt, bis dieser komplett aufgebraucht ist. Spätestens ab dann werden die Immobilienpreise wieder steigen.

Man kann sich ja die Lohnentwicklung gut über die Durchschnittsentgelte anschauen, die für die Rentenversicherung berechnet werden.

Da sieht man, dass über Jahrzehnte gesehen die Gehälter immer nach oben gegangen sind und das sind die für den Immobilienerwerb relevanten Zeiträume.

Auch wenn das hier immer wieder gepostet wird, stimmt es nicht. Ein Darlehen entwertet sich nicht durch die Inflation.

Sondern durch Lohnsteigerungen, die es geben kann bei Inflation, aber noch lange kein Automatismus.

Korrekt, auch ein Aktiendepot muss man real betrachten. Aber breit gestreute ETFs haben in den letzten zwei Jahren im Schnitt 20% (manche teils mehr) nominal zugelegt und nicht wie Immobilien, im Schnitt 10-15% nominal verloren

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

Es reicht aber nicht, wenn die Löhne „nach oben gehen“. Diese müssen für deine individuellen Fall über der Inflationsrate liegen.

Würde mal schwer anzweifeln, dass das für jeden Käufer in den letzten Jahren so der Fall war. Aber lasse mich gerne eines besseren belehren

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Man kann sich ja die Lohnentwicklung gut über die Durchschnittsentgelte anschauen, die für die Rentenversicherung berechnet werden.

Da sieht man, dass über Jahrzehnte gesehen die Gehälter immer nach oben gegangen sind und das sind die für den Immobilienerwerb relevanten Zeiträume.

Auch das ist nur teilweise und bei eindimensionaler Betrachtung richtig: Die Inflation wirkt unterschiedlich auf Miete und Eigentum und wenn ich z.B. auf 20 Jahre festgeschrieben (auf einen Drittel meiner Ausgaben) keine Inflation habe (weil meine Darlehensrate stagniert), während beim Mieter die Miete gem. Inflation angehoben wird, ist das nach ein paar Jahren ein mehr als "nicht zu vernachlässigender Unterschied".

Ganz unabhängig vom Einkommen. Da kann ich mir heute als Investmentpunk meine Miete schönrechnen oder aber ich beziehe diese Differenz mit ein... bei 3 Prozent Inflation wären das nach 20 Jahren 80 Prozent. Seit 2010 lief das so und trotzdem, das kann man diesem Thread entnehmen, war der Kauf "falsch".

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

Das Thema Finanzierung hilft dir nur dann, wenn dein Gehaltserhöhungen mindestens mit dem Inflationsniveau laufen. Ansonsten entwerten sich deinen Schulden nicht.

Am Ende des Tages in deine Betrachtung sowieso viel zu kurz gedacht, da dein Asset (in dem Fall deine Immobilie) an Wert verloren hat. Es ist zwar zunächst nur ein Buchverlust, aber ändert nichts daran, dass es ein Verlust ist. Das verstehen hier aber leider einige Eigennutzer in diesem Forum nicht

Natürlich muss der Vermieter aktiv werden. Das Unternehmen muss doch auch aktiv werden und die Preise anpassen.
Das Vermieter höchst selten die Miete anpassen, halte ich für ein Gerücht. Wenn du dafür eine Quelle hast, dann lasse ich mich gerne eines besseren belehren.

Gestern war im Handelsblatt noch ein Artikel
"Mietpreise für Wohnungen steigen auf Rekordniveau"

Zitat:
Wohnimmobilien werden in deutschen Metropolen wie München, Berlin oder Hamburg extrem nachgefragt. Steigende Mieten sind jedoch nicht nur ein Problem der Ballungsräume.
[...]
Diese Entwicklung führt zwangsläufig dazu, dass Suchende ausweichen. „Das Umland der Metropolen sowie regionale Zentren und gut angebundene Wirtschaftsstandorte ziehen immer mehr Menschen an“, berichtet Crockford.
Dieser Trend zeigt sich auch beim Blick auf die Nachfrage nach Mietwohnungen. Hier werden im Wohnbarometer vier Regionen unterschieden: Metropolen und deren Umland, andere Städten und ländliche Gebiete. Laut den Daten ist die Nachfrage im Vergleich zum ersten Quartal im Umland der acht Metropolen um 18 Prozent gestiegen.

Für Käufer wird es nicht teurer – noch nicht

Bei den Kaufpreisen von Bestandsimmobilien wird sich die steigende Nachfrage nach und nach bemerkbar machen, vermutet die Immoscout-Geschäftsführerin. Aktuell sind bereits bestehende Häuser und Wohnungen gar nicht oder nur minimal teurer geworden. Auch hier liegt Köln wieder mit einem durchschnittlichen Preisplus von 2,1 Prozent vorn.
Mittelfristig sollen die Preise wieder steigen, vor allem von Immobilien im Bestand, wie Gesa Crockford erklärt. Das liege neben der großen Nachfrage auch daran, dass zu wenig gebaut werde. Im vergangenen Jahr sind laut Statistischem Bundesamt deutschlandweit 293.000 Wohnungen gebaut worden. Die Bundesregierung hat sich zum Ziel gesetzt, dass jährlich 400.000 Wohneinheiten entstehen sollen.

Dem Artikel zufolge steigen die Mieten sehr wohl und zwar rasant. Und dass führt irgendwann natürlich wieder zu steigenden Immobilienpreisen. Wann der Turnaround erreicht ist, kann natürlich niemand Vorhersagen. Ich glaube aber dass dieser nicht mehr in allzu weiter Zukunft liegen wird.

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Wieso soll das Gleiche bei Mietverträgen passieren? Dafür muss der Vermieter aktiv werden. Und das wird er höchst selten, wie die durchschnittlichen Mieten in Deutschland zeigen. Die sind nämlich immer noch sehr günstig. Die einzigen Ausnahmen in deinem Beispiel sind Indexmietverträge, die allerdings kaum verbreitet sind, weil sie lange sehr unattraktiv für Vermieter waren. Sie machen derzeit lediglich 2,2% aller Mietverträge aus, laut IW Köln. Neuvertragsmieten sind ebenfalls nur mit 7,4 % vertreten. Der überwiegende Rest aller deutschen Mieter wohnt seit vielen Jahren in derselben Wohnung, wo sich viele Vermieter schwer tun, regelmäßige Mietanpassungen zu tätigen. Darum kaufen in der Regel auch nur junge Familien überhaupt Immobilien.

Einfach so die Miete erhöhen geht in Dtl nicht so einfach. Auch kann man nicht einfach so die Miete erhöhen. Gibt genug Mieter die das ignorieren. Auch wenn das rechtlich bestand hat. Vor Gericht ist das alles zeh und verursacht noch mehr Kosten. Die man mit einem Investment nicht benötigt.

Ich persönlich bin dazu übergangen sämtliche Mietverträge als staffelmietverträge aufzusetzen. Das ist transparent. Der Mieter weiß worauf er sich einlässt und sagt das verbindlich zu.
Bisher bin ich damit am besten gefahren. Vielleicht wäre eine höhere Anhebung möglich gewesen ABER ob ich diese realisiert hätte steht auf einem Blatt.
Das was ich habe, habe ich. Und es gibt kaum einen Mieter der die staffelmietvertrag verweigert, damit es das bindender.
Die lose Mietanhebung (sieht man hier schon im Forum) wird gerne angefochten.
Das ist ein unterschied.

Nur als Tipp, falls einer auch in die Vermietung gehen will.
Zweiter Tipp, macht getrennte Konten. Gab eine Zeit da waren nahezu alle kostenlos. Mittlerweile nicht mehr.
Naja ist ein anderes Thema. Noch ein Tipp:

Kreditvermittler sind hierin besser als die eigene Hausbank, hat mir persönlich schon den ein oder anderen 1%-Punkt raus geholt, bei einen Finanzbedarf von >100k ist das bare Münze und so groß sollte die Loyalität zum Weltspartag Girokonto das man mit 12 abgeschlossen hat von der Voba/Spk das nicht sein….

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Wieso soll das Gleiche bei Mietverträgen passieren? Dafür muss der Vermieter aktiv werden. Und das wird er höchst selten, wie die durchschnittlichen Mieten in Deutschland zeigen. Die sind nämlich immer noch sehr günstig. Die einzigen Ausnahmen in deinem Beispiel sind Indexmietverträge, die allerdings kaum verbreitet sind, weil sie lange sehr unattraktiv für Vermieter waren. Sie machen derzeit lediglich 2,2% aller Mietverträge aus, laut IW Köln. Neuvertragsmieten sind ebenfalls nur mit 7,4 % vertreten. Der überwiegende Rest aller deutschen Mieter wohnt seit vielen Jahren in derselben Wohnung, wo sich viele Vermieter schwer tun, regelmäßige Mietanpassungen zu tätigen. Darum kaufen in der Regel auch nur junge Familien überhaupt Immobilien.

In der Theorie richtig, aber Mieten entwickeln sich laut aktuellen Statistiken nicht im Rahmen der Inflation, sondern deutlich darunter. Das könnte sich künftig mit Indexmieten ändern, aber diese sind für den Bestand an Wohnungen in Deutschland immer noch eine Randerscheinung und nicht weit verbreitet.

Und selbst bei Indexmietverträgen erhöhen die Vermieter nicht zwingend, da sie es teils gar nicht wissen oder nicht aktiv werden wollen.

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Auch das ist nur teilweise und bei eindimensionaler Betrachtung richtig: Die Inflation wirkt unterschiedlich auf Miete und Eigentum und wenn ich z.B. auf 20 Jahre festgeschrieben (auf einen Drittel meiner Ausgaben) keine Inflation habe (weil meine Darlehensrate stagniert), während beim Mieter die Miete gem. Inflation angehoben wird, ist das nach ein paar Jahren ein mehr als "nicht zu vernachlässigender Unterschied".

Ganz unabhängig vom Einkommen. Da kann ich mir heute als Investmentpunk meine Miete schönrechnen oder aber ich beziehe diese Differenz mit ein... bei 3 Prozent Inflation wären das nach 20 Jahren 80 Prozent. Seit 2010 lief das so und trotzdem, das kann man diesem Thread entnehmen, war der Kauf "falsch".

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

Statistiken zu Mieterhöhungen wirst du nicht finden, aber wenn du 1-und-1 zusammenzählst, dann kannst du dir das über die offiziellen Statistiken zu durchschnittlichen Mietpreisen herleiten. Diese liegen überall in Deutschland unter den Referenzmieten laut Mietspiegel. Da eigentlich jede Neuvermietung entweder auf Niveau des Mietspiegel oder darüber liegt, muss der Bestand zwangsläufig darunter liegen.

Dies geht nur, weil der Bestand nicht regelmäßig bei der Miete erhöht wird

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Natürlich muss der Vermieter aktiv werden. Das Unternehmen muss doch auch aktiv werden und die Preise anpassen.
Das Vermieter höchst selten die Miete anpassen, halte ich für ein Gerücht. Wenn du dafür eine Quelle hast, dann lasse ich mich gerne eines besseren belehren.

Gestern war im Handelsblatt noch ein Artikel
"Mietpreise für Wohnungen steigen auf Rekordniveau"

Zitat:
Wohnimmobilien werden in deutschen Metropolen wie München, Berlin oder Hamburg extrem nachgefragt. Steigende Mieten sind jedoch nicht nur ein Problem der Ballungsräume.
[...]
Diese Entwicklung führt zwangsläufig dazu, dass Suchende ausweichen. „Das Umland der Metropolen sowie regionale Zentren und gut angebundene Wirtschaftsstandorte ziehen immer mehr Menschen an“, berichtet Crockford.
Dieser Trend zeigt sich auch beim Blick auf die Nachfrage nach Mietwohnungen. Hier werden im Wohnbarometer vier Regionen unterschieden: Metropolen und deren Umland, andere Städten und ländliche Gebiete. Laut den Daten ist die Nachfrage im Vergleich zum ersten Quartal im Umland der acht Metropolen um 18 Prozent gestiegen.

Für Käufer wird es nicht teurer – noch nicht

Bei den Kaufpreisen von Bestandsimmobilien wird sich die steigende Nachfrage nach und nach bemerkbar machen, vermutet die Immoscout-Geschäftsführerin. Aktuell sind bereits bestehende Häuser und Wohnungen gar nicht oder nur minimal teurer geworden. Auch hier liegt Köln wieder mit einem durchschnittlichen Preisplus von 2,1 Prozent vorn.
Mittelfristig sollen die Preise wieder steigen, vor allem von Immobilien im Bestand, wie Gesa Crockford erklärt. Das liege neben der großen Nachfrage auch daran, dass zu wenig gebaut werde. Im vergangenen Jahr sind laut Statistischem Bundesamt deutschlandweit 293.000 Wohnungen gebaut worden. Die Bundesregierung hat sich zum Ziel gesetzt, dass jährlich 400.000 Wohneinheiten entstehen sollen.

Dem Artikel zufolge steigen die Mieten sehr wohl und zwar rasant. Und dass führt irgendwann natürlich wieder zu steigenden Immobilienpreisen. Wann der Turnaround erreicht ist, kann natürlich niemand Vorhersagen. Ich glaube aber dass dieser nicht mehr in allzu weiter Zukunft liegen wird.

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Unglaublich das Menschen sowas eingehen aber ich glaube Dir dass es so ist.
Ich habe in meinem Leben nie Miete bezahlt da meine erste Wohnung (1 Zimmer) bereits meine eigene Immobilie war. Und so hab ich mich bis zum Haus hochgearbeitet.
Aber in Deutschland ist es ja Wahnsinn dass es ca. 50% Mieter gibt.
Ist doch klar dass Rentner in Miete Flaschen sammeln. Ich glaube sogar dass in 20 Jahren wenn einige von uns in Rente gehen die Mieten für 3 Zimmer in günstigen Gegenden statt 1000€ um die 3000€ Kosten. Rente liegt dann bei 2500€. Wie soll das gehen ?

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Einfach so die Miete erhöhen geht in Dtl nicht so einfach. Auch kann man nicht einfach so die Miete erhöhen. Gibt genug Mieter die das ignorieren. Auch wenn das rechtlich bestand hat. Vor Gericht ist das alles zeh und verursacht noch mehr Kosten. Die man mit einem Investment nicht benötigt.

Ich persönlich bin dazu übergangen sämtliche Mietverträge als staffelmietverträge aufzusetzen. Das ist transparent. Der Mieter weiß worauf er sich einlässt und sagt das verbindlich zu.
Bisher bin ich damit am besten gefahren. Vielleicht wäre eine höhere Anhebung möglich gewesen ABER ob ich diese realisiert hätte steht auf einem Blatt.
Das was ich habe, habe ich. Und es gibt kaum einen Mieter der die staffelmietvertrag verweigert, damit es das bindender.
Die lose Mietanhebung (sieht man hier schon im Forum) wird gerne angefochten.
Das ist ein unterschied.

Nur als Tipp, falls einer auch in die Vermietung gehen will.
Zweiter Tipp, macht getrennte Konten. Gab eine Zeit da waren nahezu alle kostenlos. Mittlerweile nicht mehr.
Naja ist ein anderes Thema. Noch ein Tipp:

Kreditvermittler sind hierin besser als die eigene Hausbank, hat mir persönlich schon den ein oder anderen 1%-Punkt raus geholt, bei einen Finanzbedarf von >100k ist das bare Münze und so groß sollte die Loyalität zum Weltspartag Girokonto das man mit 12 abgeschlossen hat von der Voba/Spk das nicht sein….

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Klar gibt es hier viele Mieter. Weil es eben von wenigen Jahren mit Niedrigzinsen mal ausgenommen, immer die günstigere Option war zu mieten. Vor allem in der kurzfristigen Betrachtung.

In vielen Jahrzenten (so auch jetzt) für eine Immobilie mit einem erheblichen Verzicht beim Konsum einhergegangen. Das wollen oder vielleicht können viele auch nicht.

Und dein Szenario zur Rente teile ich nicht. Vor allem bei Leuten im Bestand, sind die Mieten auch im Rentenalter sehr überschaubar. Gibt doch mittlerweile zig Beiträge und Statistiken dazu. Rentner sitzen auf sehr großen Wohnraum zu sehr guten Preisen. Aber der Anreiz in etwas kleineres zu ziehen, ist quasi nicht vorhanden, da kleinerer Wohnraum (zu jetzigen Preisen) oftmals teurer wäre als die aktuelle Miete.

Und wer will schon gerne eine kleinere / schlechtere Wohnung und dafür mehr zahlen? Genau, niemand

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Unglaublich das Menschen sowas eingehen aber ich glaube Dir dass es so ist.
Ich habe in meinem Leben nie Miete bezahlt da meine erste Wohnung (1 Zimmer) bereits meine eigene Immobilie war. Und so hab ich mich bis zum Haus hochgearbeitet.
Aber in Deutschland ist es ja Wahnsinn dass es ca. 50% Mieter gibt.
Ist doch klar dass Rentner in Miete Flaschen sammeln. Ich glaube sogar dass in 20 Jahren wenn einige von uns in Rente gehen die Mieten für 3 Zimmer in günstigen Gegenden statt 1000€ um die 3000€ Kosten. Rente liegt dann bei 2500€. Wie soll das gehen ?

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Es ging darum, dass Lohnsteigerungen zu der Entwertung der Darlehen führen. Dabei ist es natürlich völlig egal, ob diese Lohnsteigerungen über der Inflationsrate liegen oder nicht.

Die Raten bleiben nominal gleich. Wenn Löhne nominal steigen, dann führt dies zu einer Entwertung der Kreditbelastung im Vergleich zu en höheren Nominallöhnen. Dafür ist es irrelevant, ob die Steigerung der Nominallöhne über der Inflationsrate liegt.

Es reicht aber nicht, wenn die Löhne „nach oben gehen“. Diese müssen für deine individuellen Fall über der Inflationsrate liegen.

Würde mal schwer anzweifeln, dass das für jeden Käufer in den letzten Jahren so der Fall war. Aber lasse mich gerne eines besseren belehren

Da sieht man, dass über Jahrzehnte gesehen die Gehälter immer nach oben gegangen sind und das sind die für den Immobilienerwerb relevanten Zeiträume.

Du solltest erklären können, wie die von dir für günstige Gegenden erwarteten 3k Mieten bezahlt werden können, anstatt danach zu fragen.

Wenn es nicht genug Mieter gibt, die 3k zahlen können, dann gibt es auch nicht diese Mieten.

Unglaublich das Menschen sowas eingehen aber ich glaube Dir dass es so ist.
Ich habe in meinem Leben nie Miete bezahlt da meine erste Wohnung (1 Zimmer) bereits meine eigene Immobilie war. Und so hab ich mich bis zum Haus hochgearbeitet.
Aber in Deutschland ist es ja Wahnsinn dass es ca. 50% Mieter gibt.
Ist doch klar dass Rentner in Miete Flaschen sammeln. Ich glaube sogar dass in 20 Jahren wenn einige von uns in Rente gehen die Mieten für 3 Zimmer in günstigen Gegenden statt 1000€ um die 3000€ Kosten. Rente liegt dann bei 2500€. Wie soll das gehen ?

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Unglaublich das Menschen sowas eingehen aber ich glaube Dir dass es so ist.
Ich habe in meinem Leben nie Miete bezahlt da meine erste Wohnung (1 Zimmer) bereits meine eigene Immobilie war. Und so hab ich mich bis zum Haus hochgearbeitet.
Aber in Deutschland ist es ja Wahnsinn dass es ca. 50% Mieter gibt.
Ist doch klar dass Rentner in Miete Flaschen sammeln. Ich glaube sogar dass in 20 Jahren wenn einige von uns in Rente gehen die Mieten für 3 Zimmer in günstigen Gegenden statt 1000€ um die 3000€ Kosten. Rente liegt dann bei 2500€. Wie soll das gehen ?

Das geht gar nicht, denn wenn in einer günstigen Gegend die Miete in keinem Verhältnis zum Einkommen steht, findest du keinen Mieter. Das man mit nahezu jeder Miete jemanden findet funktioniert nur in Großstädten mit viel Zuzug.

Die Realität ist eher in güngstigen Gegenden ohne starken Zuzug stagnieren die Mieten schon länger bzw. entwickeln sich historisch nur sehr moderat.

• a) Wenig neue Mietverträge geschlossen werden und damit der Mietanstieg stark gesetzlich reguliert ist
• b) Es wenig Nachfrage gibt und entsprechend keine 100 Leute für eine Wohnung Schlange stehen.
• c) Viele Regionen abseits der Metropolen haben Bevölkerungsschwund, aber die Anzahl der Wohnungen bleibt dort gleich.

Für die meisten Leute hier, die anscheinend in den Top7 Städten+Umland wohnen ist das schwer vorstellbar, aber es gibt auch schon jetzt viele Regionen wo du als solventer, zuverlässiger Mieter mind. auf Augenhöhe mit dem Vermieter bist. Tendenz steigend.

Ich wohne seit >5 Jahren ohne Mieterhöhung zu 6 Euro kalt. Und wenn ich meinen Vermieter anrufe, dass irgendwas repariert werden muss, springt der sofort. Warum? Wirtschaftlich schwache Region, >6% Leerstand, gutverdiendene ruhige Singles als Mieter absolute Mangelware. Und wenn ich Immoscout aufmache, finde ich problemlos ein dutzend vergleichbarer Wohnungen, teilweise sogar noch billiger.

Nochmal nachrechnen. Und nein, ein Lohnwachstum unterhalb der Inflation hilft dir in der Betrachtung bei Fremdfinanzierung nicht

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Es ging darum, dass Lohnsteigerungen zu der Entwertung der Darlehen führen. Dabei ist es natürlich völlig egal, ob diese Lohnsteigerungen über der Inflationsrate liegen oder nicht.

Die Raten bleiben nominal gleich. Wenn Löhne nominal steigen, dann führt dies zu einer Entwertung der Kreditbelastung im Vergleich zu en höheren Nominallöhnen. Dafür ist es irrelevant, ob die Steigerung der Nominallöhne über der Inflationsrate liegt.

Da sieht man, dass über Jahrzehnte gesehen die Gehälter immer nach oben gegangen sind und das sind die für den Immobilienerwerb relevanten Zeiträume.

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Ich wohne seit >5 Jahren ohne Mieterhöhung zu 6 Euro kalt. Und wenn ich meinen Vermieter anrufe, dass irgendwas repariert werden muss, springt der sofort. Warum? Wirtschaftlich schwache Region, >6% Leerstand, gutverdiendene ruhige Singles als Mieter absolute Mangelware. Und wenn ich Immoscout aufmache, finde ich problemlos ein dutzend vergleichbarer Wohnungen, teilweise sogar noch billiger.

Bin voll bei dir.
Rein aus Neugierde: wo wohnst du, und vor allem warum wohnst du da?

Du kannst ja in einer wirtschaftlich schwachen Region Leben aber 99,9999% der Menschen in DE wollen in so einer Einöde einfach nicht Leben.
Deshalb passt mein Beispiel ganz gut.

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Das geht gar nicht, den wenn in einer günstigen Gegend die Miete in keinem Verhältnis zum Einkommen steht, findest du keinen Mieter. Das man mit nahezu jeder Miete jemanden findet funktioniert nur in Großstädten mit viel Zuzug.

Die Realität ist eher in güngstigen Gegenden ohne starken Zuzug stagnieren die Mieten schon länger bzw. entwickeln sich historisch nur sehr moderat.
a) Wenig neue Mietverträge geschlossen werden und damit der Mietanstieg stark gesetzlich reguliert ist
b) Es wenig Nachfrage gibt und entsprechend keine 100 Leute für eine Wohnung Schlange stehen.
c) Viele Regionen abseits der Metropolen haben Bevölkerungsschwund, aber die Anzahl der Wohnungen bleibt dort gleich.

Für die meisten Leute hier, die anscheinend in den Top7 Städten+Umland wohnen ist das schwer vorstellbar, aber es gibt auch schon jetzt viele Regionen wo du als solventer, zuverlässiger Mieter mind. auf Augenhöhe mit dem Vermieter bist. Tendenz steigend.
Ich wohne seit >5 Jahren ohne Mieterhöhung zu 6 Euro kalt. Und wenn ich meinen Vermieter anrufe, dass irgendwas repariert werden muss, springt der sofort. Warum? Wirtschaftlich schwache Region, >6% Leerstand, gutverdiendene ruhige Singles als Mieter absolute Mangelware. Und wenn ich Immoscout aufmache, finde ich problemlos ein dutzend vergleichbarer Wohnungen, teilweise sogar noch billiger.

Die Mieter gibt es immer. Denn bevor einer mit 4K Einkommen auf der Strasse sitzt nimmt er sich die Wohnung für 3K und hat dann noch 1K für Essen und trinken zur Verfügung.

Ich kenne etliche Menschen die 80% ihres Einkommens für die Miete raushauen. Also leisten kann man sich das immer. Aber mit einer Immobilie im Rentenalter wirst Du keine immensen Wohnkosten mehr haben. Das ist nun mal der Vorteil.

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Du solltest erklären können, wie die von dir für günstige Gegenden erwarteten 3k Mieten bezahlt werden können, anstatt danach zu fragen.

Wenn es nicht genug Mieter gibt, die 3k zahlen können, dann gibt es auch nicht diese Mieten.

Natürlich liegt der Bestand darunter, die ziehen aufgrund der Mietpreisbremse immer nach. Aber dennoch steigen die Mieten dadurch im Durchschnitt. Sicherlich mag es einige nette kulante Vermieter geben die keine Mieterhöhung aber das ist eher die Ausnahme und nicht die Regel. Und wie gesagt haben wir in Deutschland ein Wohnraummangel. In den acht Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf und Leipzig) stehen nur 13 von 1000 Wohnungen leer. Fachleute sprechen aber bereits von einer Vollvermietung, wenn 30 von 1000 Wohnungen leer stehen.
Daher wird es denke ich in den nächsten Jahren für die Miete verstärkt nur in eine Richtung gehen. Und dieser Run wird denke ich solange gehen, bis die Mieten ein Niveau erreicht haben, in dem sich Neubauprojekte wieder rentieren.

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Statistiken zu Mieterhöhungen wirst du nicht finden, aber wenn du 1-und-1 zusammenzählst, dann kannst du dir das über die offiziellen Statistiken zu durchschnittlichen Mietpreisen herleiten. Diese liegen überall in Deutschland unter den Referenzmieten laut Mietspiegel. Da eigentlich jede Neuvermietung entweder auf Niveau des Mietspiegel oder darüber liegt, muss der Bestand zwangsläufig darunter liegen.

Dies geht nur, weil der Bestand nicht regelmäßig bei der Miete erhöht wird

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Mieten sind immer Nachfragepreise. Die medial grassierende Wohnungsnot ist eine solche nicht, wenn man genauer hinschaut. Während man in HH und München nahezu jede Wohnung vermietet bekommt, sieht das in Iserlohn, Hagen, Plauen, Görlitz, Stendal, Chemnitz oder Quedlinburg schon ganz anders aus. Da kann man froh sein, wenn sich überhaupt meldet, der kein Mietnomade ist.

In großen Teilen der Republik herrscht derzeit eher ein Mietermangel, kein Wohnungsmangel. Der bestehende Eindruck der Wohnungsnot bezieht sich meist auf die Top7 Städte und deren Einzugsgebiet, was am Lock-In-Effekt liegt. Viele ältere Menschen wohnen dort in großen bis sehr großen Wohnungen mit alten Mietverträgen und würden sich gerne verkleinern, müssten aber für einen neuen Mietvertrag locker das Doppelte zahlen und blockieren darum weiter enormen Wohnraum.

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Bin voll bei dir.
Rein aus Neugierde: wo wohnst du, und vor allem warum wohnst du da?

Hier der Vorposter:

Wohne in der Eifel, Nähe Gerolstein.

Warum wohne ich hier? Familie und soziales Umfeld aus Kindertagen.
Hab zum Studium in Berlin gelebt und habe da gemerkt so richtige Großstädte sind einfach nicht mein Ding. Zu laut, zu voll, zu dreckig, zu schnelllebig für mich. Dazu halt der absurde Wohnungsmarkt.

Bin Prä-Corona 3x die Woche nach Köln gependelt (hatte schon vorher 2 Tage HO) und seit Corona arbeite ich full remote.
Durch den Full Remote Bias verdiene ich vermutlich etwas weniger als in der Großstadt, aber mit meinen ~80k bin ich hier in der Gegend der absolute King.
Haus mit Garten auch als Alleinverdiener kein Problem (spare gerade noch EK und warte bis sich die Zinsen wieder beruhigt haben). Das kommt sicher auch als Grund dazu.

Ich habe hier eine Lebensqualität, für die ich in der Großstadt mal locker 150k oder mehr verdienen müsste. Und das ist in meinem Berufsfeld einfach nicht drin ohne Ausnahmekarriere.

Ich hatte auch schon Angebote aus Großstädten Onsite (München, Frankfurt), aber die lagen alle im Bereich 90-100k, womit ich enorme Abstriche alleine wegen der Miet/Immobilienpreise machen müsste.

Offensichtlich gibt es diese solventen Mieter nicht immer, denn sonst würden die Wohnungen in günstigen Gegenden auch jetzt schon für 3k vermietet werden.

Du sagst selber, dass die Rentner sich solche Mieten nicht von ihrer Rente leisten können. Jetzt geht die Zahl der Rentner hoch und fällt damit größtenteils aus der Nachfrage raus. Und ein Blick auf die Demographie, dass nicht eine riesige Zahl gut verdienender jungen Leute nachkommt, die auch in günstigen Gegenden die Preise explodieren lassen.

Die Mieter gibt es immer. Denn bevor einer mit 4K Einkommen auf der Strasse sitzt nimmt er sich die Wohnung für 3K und hat dann noch 1K für Essen und trinken zur Verfügung.

Ich kenne etliche Menschen die 80% ihres Einkommens für die Miete raushauen. Also leisten kann man sich das immer. Aber mit einer Immobilie im Rentenalter wirst Du keine immensen Wohnkosten mehr haben. Das ist nun mal der Vorteil.

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Du kannst ja in einer wirtschaftlich schwachen Region Leben aber 99,9999% der Menschen in DE wollen in so einer Einöde einfach nicht Leben.
Deshalb passt mein Beispiel ganz gut.

Der Effekt ist genau anders herum als von dir beschrieben.
Es leben nur ca. 30% der Deutschen in den wirtschaftsstarken Metropolregionen (übrigens offiziell definiert). Die restlichen 70% leben nach deiner Meinung dann wohl in der „Einöde“.

Würden die Mieten, wie hier weiter oben behauptet wurde, so regelmäßig angepasst, dann dürfte der Bestand nicht viel günstiger sein. Da der Bestand dies aber ist, können die Erhöhungen nicht entsprechend erfolgt sein. Das ist einfach nur die logische Konsequenz auf Basis der verfügbaren Fakten und Statistiken

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Natürlich liegt der Bestand darunter, die ziehen aufgrund der Mietpreisbremse immer nach. Aber dennoch steigen die Mieten dadurch im Durchschnitt. Sicherlich mag es einige nette kulante Vermieter geben die keine Mieterhöhung aber das ist eher die Ausnahme und nicht die Regel. Und wie gesagt haben wir in Deutschland ein Wohnraummangel. In den acht Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf und Leipzig) stehen nur 13 von 1000 Wohnungen leer. Fachleute sprechen aber bereits von einer Vollvermietung, wenn 30 von 1000 Wohnungen leer stehen.
Daher wird es denke ich in den nächsten Jahren für die Miete verstärkt nur in eine Richtung gehen. Und dieser Run wird denke ich solange gehen, bis die Mieten ein Niveau erreicht haben, in dem sich Neubauprojekte wieder rentieren.

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

Was hat das mit Gurus zu tun? Das sind doch erstmal nur Fakten und die kann man diskutieren.

Und das sind eben deutlich Preisrückgänge im Moment. In den letzten 10-15 Jahren ging es daher gefühlt nur bergauf mit den Preisen. So ist das nun mal

Das mag sein und was bringt dir das jetzt als Eigentümer bei selbstbgenutzem Wohnraum bringt dir die Preisentwicklung weder positiv noch negativ was. Bei V+V interessiert dich die Preisentwicklung auch nicht da dein CF relevant ist aus der Vermietung. Nur wenn du auf Wertentwicklungen spekulierst ist der Wert als Eigentümer spannend, nur als "Normalanleger" handelst du in der Regel nicht mit Immobilien wegen Transaktionskosten etc.
Als jemand der jetzt potenziell überlegt ist es noch spannend, wobei auch da die Frage ist warum kaufst du wenn du das als Selbstnutzer kaufst sind in der Regel noch andere Faktoren relevant

Der absolute Großteil hier will entweder eine Immobilie zur Selbstnutzung kaufen (ist zum Schluss Konsum, kannst/ willst du es dir leisten Kauf es und gut, da über Wertzuwächse zu diskutieren ist humbug, verkauft man ja auch nicht), dann gibt es noch einen kleinen Teil der ein Mietobjekt sucht das dauerhaft vermietet werden soll hier kann man sich über Alternativanlagen gedanken machen, zum Schluss ist aber immer die Frage bleibt von der Vermietung nach Abzug der (Finanzierungs-)Kosten noch was übrig oder nicht. Eine wirkliche Spekulation auf Wertsteigerungen macht bei Immobilien nur begrenzt Sinn, hohe Transaktionskosten und innerhalb der 10 Jahresfrist fällt auch Steuer an und zwar mit dem persönlichen Steuersatz.

Leider etwas zu kurz gedacht. Für Banken (vor allem bei anstehenden Refinanzierungen von ehemals Niedrigzinsen) sind die Objektwette und die daraus resultierenden Beleihungswerte sehr entscheidend.

Außerdem wird aus diversen Gründen aus ehemaligen Käufern zur Eigennutzung gar nicht mal so selten ein eher ungewollter Verkauf. Sei es wegen familiären Themen, beruflichen Veränderungen, Mehrbedarf an Wohnfläche,..

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

WiWi Gast schrieb am 10.07.2024:

Das mag sein und was bringt dir das jetzt als Eigentümer bei selbstbgenutzem Wohnraum bringt dir die Preisentwicklung weder positiv noch negativ was. Bei V+V interessiert dich die Preisentwicklung auch nicht da dein CF relevant ist aus der Vermietung. Nur wenn du auf Wertentwicklungen spekulierst ist der Wert als Eigentümer spannend, nur als "Normalanleger" handelst du in der Regel nicht mit Immobilien wegen Transaktionskosten etc.
Als jemand der jetzt potenziell überlegt ist es noch spannend, wobei auch da die Frage ist warum kaufst du wenn du das als Selbstnutzer kaufst sind in der Regel noch andere Faktoren relevant

Der absolute Großteil hier will entweder eine Immobilie zur Selbstnutzung kaufen (ist zum Schluss Konsum, kannst/ willst du es dir leisten Kauf es und gut, da über Wertzuwächse zu diskutieren ist humbug, verkauft man ja auch nicht), dann gibt es noch einen kleinen Teil der ein Mietobjekt sucht das dauerhaft vermietet werden soll hier kann man sich über Alternativanlagen gedanken machen, zum Schluss ist aber immer die Frage bleibt von der Vermietung nach Abzug der (Finanzierungs-)Kosten noch was übrig oder nicht. Eine wirkliche Spekulation auf Wertsteigerungen macht bei Immobilien nur begrenzt Sinn, hohe Transaktionskosten und innerhalb der 10 Jahresfrist fällt auch Steuer an und zwar mit dem persönlichen Steuersatz.

Wenn du vor 15-20 Jahren gekauft hast, sind die jetzigen Preise ja immer noch deutlich höher als die damaligen Preise. Selbst bei 10 Jahren stehst du noch gut da.

Wenn man vor 5 Jahren gekauft hat und jetzt schon eine große Restschuld refinanzieren muss, dann hat man gezockt und verloren. So blöd muss man aber auch erst mal sein, sich die niedrigen Zinsen nicht langfristig zu sichern.

Leider etwas zu kurz gedacht. Für Banken (vor allem bei anstehenden Refinanzierungen von ehemals Niedrigzinsen) sind die Objektwette und die daraus resultierenden Beleihungswerte sehr entscheidend.

Außerdem wird aus diversen Gründen aus ehemaligen Käufern zur Eigennutzung gar nicht mal so selten ein eher ungewollter Verkauf. Sei es wegen familiären Themen, beruflichen Veränderungen, Mehrbedarf an Wohnfläche,..

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Der absolute Großteil hier will entweder eine Immobilie zur Selbstnutzung kaufen (ist zum Schluss Konsum, kannst/ willst du es dir leisten Kauf es und gut, da über Wertzuwächse zu diskutieren ist humbug, verkauft man ja auch nicht), dann gibt es noch einen kleinen Teil der ein Mietobjekt sucht das dauerhaft vermietet werden soll hier kann man sich über Alternativanlagen gedanken machen, zum Schluss ist aber immer die Frage bleibt von der Vermietung nach Abzug der (Finanzierungs-)Kosten noch was übrig oder nicht. Eine wirkliche Spekulation auf Wertsteigerungen macht bei Immobilien nur begrenzt Sinn, hohe Transaktionskosten und innerhalb der 10 Jahresfrist fällt auch Steuer an und zwar mit dem persönlichen Steuersatz.

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Also mein Aktiendepot hat die letzten 20 Jahre immer deutlich über der Inflation performed. Inzwischen bekommt man sogar wieder Tagesgeld/Festgeld mit Rendite > Inflation.
Insofern stimmt die Aussage nur, wenn man seine Sachen irgendwo ohne Rendite parkt (Sparbuch, Girokonto etc.).

Tatsache ist übrigens, dass ein breit gestreutes Welt-Aktienportfolio seit Beginn der Aufzeichnung noch nie länger unterhalb der Inflation performed hat.
Das ist auch ökonomisch gar nicht möglich, den die höheren Preise werden am Ende durch höhere Umsätze und Gewinne an den Kapitalmarkt weitergegeben, was zu Wertsteigerung der Unternehmen führt.

Das ist Unfug. Dein Aktiendepot hat sich durch die Inflation ebenfalls um die Höhe der Inflation entwertet. Selbst, wenn Dein Depot heute nominal und auch real wertvoller geworden ist, dann ist es eben real WENIGER wertvoll geworden, als ohne Inflation.
Das ist doch wirklich nicht so schwer.....
Jedes Asset wurde durch Inflation real in gleicher Höhe entwertet, selbst bei realem Zuwachs, der inflationsbedingt kleiner ausgefallen ist.

Bei Interhyp findest du eine Statistik, dass die durchschnittliche Laufzeit der abgeschlossenen Kredite zwischen 2020 und 2023 bei etwas unter 9 Jahren liegt.

Also ja, da waren wohl viele „blöd“, wenn man bedenkt, dass in diesem Durchschnitt auch 15 oder 20 Jahre enthalten sind

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Wenn du vor 15-20 Jahren gekauft hast, sind die jetzigen Preise ja immer noch deutlich höher als die damaligen Preise. Selbst bei 10 Jahren stehst du noch gut da.

Wenn man vor 5 Jahren gekauft hat und jetzt schon eine große Restschuld refinanzieren muss, dann hat man gezockt und verloren. So blöd muss man aber auch erst mal sein, sich die niedrigen Zinsen nicht langfristig zu sichern.

Der absolute Großteil hier will entweder eine Immobilie zur Selbstnutzung kaufen (ist zum Schluss Konsum, kannst/ willst du es dir leisten Kauf es und gut, da über Wertzuwächse zu diskutieren ist humbug, verkauft man ja auch nicht), dann gibt es noch einen kleinen Teil der ein Mietobjekt sucht das dauerhaft vermietet werden soll hier kann man sich über Alternativanlagen gedanken machen, zum Schluss ist aber immer die Frage bleibt von der Vermietung nach Abzug der (Finanzierungs-)Kosten noch was übrig oder nicht. Eine wirkliche Spekulation auf Wertsteigerungen macht bei Immobilien nur begrenzt Sinn, hohe Transaktionskosten und innerhalb der 10 Jahresfrist fällt auch Steuer an und zwar mit dem persönlichen Steuersatz.

Nicht der Vorposter, aber wieso sollte das Unfug sein? Aktien / ETFs haben real an Wert zugelegt (und damit natürlich auch nominal), während Immobilien nominal und damit real sogar noch stärker an Wert verloren haben

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Das ist Unfug. Dein Aktiendepot hat sich durch die Inflation ebenfalls um die Höhe der Inflation entwertet. Selbst, wenn Dein Depot heute nominal und auch real wertvoller geworden ist, dann ist es eben real WENIGER wertvoll geworden, als ohne Inflation.
Das ist doch wirklich nicht so schwer.....
Jedes Asset wurde durch Inflation real in gleicher Höhe entwertet, selbst bei realem Zuwachs, der inflationsbedingt kleiner ausgefallen ist.

Das ist durchaus sehr wohl möglich:

Beispiel: 110% Inflation bei 100% Lohnentwicklung:

Aus 30% Belastung für die Annuität werden 15% Belastung.
Aus vorher 70% restlichen verfügbaren Einkommen werden 85%.
Von den 85% bleiben real nach Inflation 77,27% übrig.
=>Trotz höherer Inflation vs Lohnentwicklung bleibt mehr verfügbares Einkommen nach Annuität übrig.
Einzige Ursache: Entwertung der Annuität durch Inflation.

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Nochmal nachrechnen. Und nein, ein Lohnwachstum unterhalb der Inflation hilft dir in der Betrachtung bei Fremdfinanzierung nicht

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Da sieht man, dass über Jahrzehnte gesehen die Gehälter immer nach oben gegangen sind und das sind die für den Immobilienerwerb relevanten Zeiträume.

Auch Aktien / ETF´s hätten ohne Inflation bei gleichem nominalen Wert einen höheren realen Wert, als mit Inflation. Was ist daran so schwer?
100K nominaler Depotwert sind real heute weniger wert, als vor 3 Jahren. Der nominale Zuwachs ist real ein geringerer Zuwachs, als ohne Inflation, auch wenn Aktien / ETF´s stärker gestiegen sind, als die Inflation.
ALLES!!!, was man in Geldwert beziffern kann, hat sich durch die Inflation real entwertet, oder ist im Idealfall eben real weniger stark gestiegen, als ohne Inflationsfaktoren.

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Nicht der Vorposter, aber wieso sollte das Unfug sein? Aktien / ETFs haben real an Wert zugelegt (und damit natürlich auch nominal), während Immobilien nominal und damit real sogar noch stärker an Wert verloren haben

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Jedes Asset wurde durch Inflation real in gleicher Höhe entwertet, selbst bei realem Zuwachs, der inflationsbedingt kleiner ausgefallen ist.

Hmm, du verstehst es glaube ich noch nicht. Daher mal ein einfaches Beispiel mit Zahlen. Nehmen wir an 100k Investment ins Depot mit 30% nominalen Wertanstieg, 100k Invest in Immobilien mit 15% nominalen Wertverlust und 15% Inflation für beide Fälle.

Depot: 30% nominale Steigerung abzgl. 15% Inflation = 15% reale Wertsteigerung
Immobilie: 15% nominaler Wertverlust abzgl. 15% Inflation = 30% realer Wertverlust

Da beide Anlageformen von Inflation betroffen sind, verschiebt die Inflation nicht die Differenz der beiden Anlageformen, sondern beeinflusst nur die reale Betrachtung. Daher wärst du mit dem Depot in diesem Beispiel in der Lage gewesen 15% realen Wert zu generieren. Mit der Immobilie hast du 30% wert vernichtet.

Sobald also deine nominale Wertentwicklung über die Inflation liegt, generierst du damit realen Wert

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Auch Aktien / ETF´s hätten ohne Inflation bei gleichem nominalen Wert einen höheren realen Wert, als mit Inflation. Was ist daran so schwer?
100K nominaler Depotwert sind real heute weniger wert, als vor 3 Jahren. Der nominale Zuwachs ist real ein geringerer Zuwachs, als ohne Inflation, auch wenn Aktien / ETF´s stärker gestiegen sind, als die Inflation.
ALLES!!!, was man in Geldwert beziffern kann, hat sich durch die Inflation real entwertet, oder ist im Idealfall eben real weniger stark gestiegen, als ohne Inflationsfaktoren.

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Jedes Asset wurde durch Inflation real in gleicher Höhe entwertet, selbst bei realem Zuwachs, der inflationsbedingt kleiner ausgefallen ist.

Ach Herrje - was möchtest Du mir hier erklären?
Das Depot hat durch Inflation ebenfalls 15% an Wert verloren, das es real nur 15% statt 30% wertvoller geworden ist und aus den nominalen 30% Wertzuwachs ist durch Inflation die hälfte des (nominalen) Gewinns den Jordan runter gegangen.
Ich behaupte doch hier nicht, das Aktien real an Wert verloren haben, so wie die Immobilien, aber der Faktor der Inflation wirkt sich auf beide Assetklassen gleichermaßen aus.
Man könnte sogar sagen, dass der nominale Preisverfall der Immobilien real durch Inflation geringer geworden ist.
Beispiel: ich bekomme für meine Immobilie heute 50K weniger, als vor 2 Jahren. Die 50K "Verlust" schmerzen aber heute weniger, da sie inflationsbereinigt real nur noch 42,5K wert sind.

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Hmm, du verstehst es glaube ich noch nicht. Daher mal ein einfaches Beispiel mit Zahlen. Nehmen wir an 100k Investment ins Depot mit 30% nominalen Wertanstieg, 100k Invest in Immobilien mit 15% nominalen Wertverlust und 15% Inflation für beide Fälle.

Depot: 30% nominale Steigerung abzgl. 15% Inflation = 15% reale Wertsteigerung
Immobilie: 15% nominaler Wertverlust abzgl. 15% Inflation = 30% realer Wertverlust

Da beide Anlageformen von Inflation betroffen sind, verschiebt die Inflation nicht die Differenz der beiden Anlageformen, sondern beeinflusst nur die reale Betrachtung. Daher wärst du mit dem Depot in diesem Beispiel in der Lage gewesen 15% realen Wert zu generieren. Mit der Immobilie hast du 30% wert vernichtet.

Sobald also deine nominale Wertentwicklung über die Inflation liegt, generierst du damit realen Wert

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Jedes Asset wurde durch Inflation real in gleicher Höhe entwertet, selbst bei realem Zuwachs, der inflationsbedingt kleiner ausgefallen ist.

Ich habe dir aufgezeigt, dass dein obiger Beitrag (in dem du einen anderen Post als „Unfug“ bezeichnest) nicht zutreffend ist.

Der Poster hat nichts anderes ausgesagt als ich. Die Performance des Depot lag über der Inflation und damit wurde real wert generiert. Anders als bei Immobilien. Dies hast du fälschlicherweise als Unfug bezeichnet.

Daher musste man das mal klarstellen

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Ach Herrje - was möchtest Du mir hier erklären?
Das Depot hat durch Inflation ebenfalls 15% an Wert verloren, das es real nur 15% statt 30% wertvoller geworden ist und aus den nominalen 30% Wertzuwachs ist durch Inflation die hälfte des (nominalen) Gewinns den Jordan runter gegangen.
Ich behaupte doch hier nicht, das Aktien real an Wert verloren haben, so wie die Immobilien, aber der Faktor der Inflation wirkt sich auf beide Assetklassen gleichermaßen aus.
Man könnte sogar sagen, dass der nominale Preisverfall der Immobilien real durch Inflation geringer geworden ist.
Beispiel: ich bekomme für meine Immobilie heute 50K weniger, als vor 2 Jahren. Die 50K "Verlust" schmerzen aber heute weniger, da sie inflationsbereinigt real nur noch 42,5K wert sind.

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Jedes Asset wurde durch Inflation real in gleicher Höhe entwertet, selbst bei realem Zuwachs, der inflationsbedingt kleiner ausgefallen ist.

Ich rechne beim Kauf einer Immobilie zum Eigennutz grundsätzlich in "Lebens- und Tilgungsjahren".

Mal eine ganz andere Perspektive die u.a. berücksichtigt, wie stabil und sicher mein AG ist. Dazu kommt noch ob ich ein Einkommen habe das einem vernünftigen Tarif unterliegt, Stichwort Lohnsteigerung. Ich finde es immer wieder super wie einige Kommentatoren von günstigen Finanzierungen mit ziemlich großen Summen auf zwanzig Jahren schreiben.

Wie stabil ist deren Arbeitsplatz und das damit verbundene Einkommen? Welche Fähigkeiten besitzen diese im Notfall eigenständig Kapital zu generieren damit das kein Margin Call mit Zwangsversteigerung wird? Ich habe es schon im Bekanntenkreis erlebt wie solche Zwischenfälle Familien runiert haben. Deshalb habe ich lieber bedacht konsumiert, mich weitergebildet und mir eine solide Erdgeschosswohnung mit kleinem Garten ohne Schulden vor kurzem gekauft. War für mich ein solider Weg mit etwas Verzicht.

Der Lohn ist "für mich" etwas mehr Freiheit. Die aktuellen Immobilienpreise in den Portalen sind für mich teilweise vollkommen daneben. Ich sehe hier keine neue Hausse, im Gegenteil eine gesunde Korrektur die wahrscheinlich länger anhalten wird. Ist ja nicht so das wir gerade einen wirtschaftlichen Aufschwung haben.

Ich gebe dir jetzt mal ein unrealistisches, aber anschauliches Beispiel, damit du es auch begreifst.

Du hast 500k Schulden bei 50k Nettoeinkommen. Das bedeutet 10 Jahresgehälter Schulden.

Jetzt gibt es im nächsten Jahr 10.000% Inflation und du bräuchtest ein Gehalt von 5 Millionen um die Inflation auszugleichen. Aber auch wenn du ein Gehalt von 4.9 Millionen hast, also Lohnsteigerung unter der Inflationsrate, hat die nominal gleich gebliebene Schuld 500k im Vergleich zu deinem neuen Einkommen weniger Bedeutung.

Genau das gleiche Prinzip gilt, wenn du realistischere Beispiele mit realistischeren Inflationsraten und Gehaltssteigerungen über eine Zeitraum von 30 Jahren rechnest.

Wenn du es jetzt nicht kapiert hast, können wir die Diskussion auch sein lassen, da ich es nicht noch einfacher erklären kann.

Nochmal nachrechnen. Und nein, ein Lohnwachstum unterhalb der Inflation hilft dir in der Betrachtung bei Fremdfinanzierung nicht

Da sieht man, dass über Jahrzehnte gesehen die Gehälter immer nach oben gegangen sind und das sind die für den Immobilienerwerb relevanten Zeiträume.

Noch einmal: Obwohl Dein Aktiendepot nominal um 30% gestiegen ist, sind Dir nur15% realer Wertzuwachs geblieben. Die Performance lag über der Inflation, aber die Performance hat durch Inflation real genauso gelitten, wie die Performance von Immobilien.
Du hast mit Deinem Aktiendepot auf Grund der Inflation 15% realen Wertverlust erlitten - von den 30% Performance-Zuwachs ist die Hälfte inflationsbedingt futsch.

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Ich habe dir aufgezeigt, dass dein obiger Beitrag (in dem du einen anderen Post als „Unfug“ bezeichnest) nicht zutreffend ist.

Der Poster hat nichts anderes ausgesagt als ich. Die Performance des Depot lag über der Inflation und damit wurde real wert generiert. Anders als bei Immobilien. Dies hast du fälschlicherweise als Unfug bezeichnet.

Daher musste man das mal klarstellen

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Jedes Asset wurde durch Inflation real in gleicher Höhe entwertet, selbst bei realem Zuwachs, der inflationsbedingt kleiner ausgefallen ist.

Bei Interhyp kannst du auch eine Studie finden, bei der die Entwicklung der durchschnittlichen Zinsbindung genannt wird. Auf S.6 wird da beschrieben, dass diese Dauer von durchschnittlich 11,6 Jahren in 2010 auf durchschnittlich 13,7 Jahre in 2020 angestiegen ist.

www.interhyp.de/medien/ueber-interhyp/presse/baufinanzierung-in-deutschland-2020-interhyp-studie.pdf

Und du solltest bitte nicht den Zusatz in meinem Post vergessen: "und jetzt schon eine große Restschuld refinanzieren muss". Es gibt z.B. auch Kredite für Restfinanzierungen und die brauchten gerade in der Zeit der Niedrigzinsen häufig keine langen Laufzeiten, um vollständig abbezahlt zu werden.

Bei Interhyp findest du eine Statistik, dass die durchschnittliche Laufzeit der abgeschlossenen Kredite zwischen 2020 und 2023 bei etwas unter 9 Jahren liegt.

Also ja, da waren wohl viele „blöd“, wenn man bedenkt, dass in diesem Durchschnitt auch 15 oder 20 Jahre enthalten sind

Ich bin es leid dir zu erklären, dass dir eine Steigerung des Gehalts unter der Inflationsrate nicht hilft.

Aber ist mir die Zeit auch nicht wert, dir die Basis zu erklären. Schönen Abend wünsche ich dir noch

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Ich gebe dir jetzt mal ein unrealistisches, aber anschauliches Beispiel, damit du es auch begreifst.

Du hast 500k Schulden bei 50k Nettoeinkommen. Das bedeutet 10 Jahresgehälter Schulden.

Jetzt gibt es im nächsten Jahr 10.000% Inflation und du bräuchtest ein Gehalt von 5 Millionen um die Inflation auszugleichen. Aber auch wenn du ein Gehalt von 4.9 Millionen hast, also Lohnsteigerung unter der Inflationsrate, hat die nominal gleich gebliebene Schuld 500k im Vergleich zu deinem neuen Einkommen weniger Bedeutung.

Genau das gleiche Prinzip gilt, wenn du realistischere Beispiele mit realistischeren Inflationsraten und Gehaltssteigerungen über eine Zeitraum von 30 Jahren rechnest.

Wenn du es jetzt nicht kapiert hast, können wir die Diskussion auch sein lassen, da ich es nicht noch einfacher erklären kann.

Da sieht man, dass über Jahrzehnte gesehen die Gehälter immer nach oben gegangen sind und das sind die für den Immobilienerwerb relevanten Zeiträume.

Nicht der Vorposter, aber ich kann Dir versichern, dass Du auf mit der Annahme auf dem Holzweg bist. Wurde auch in 2 vorigen Post´s anhand von Beispielen korrekt nachgewiesen.

WiWi Gast schrieb am 12.07.2024:

Ich bin es leid dir zu erklären, dass dir eine Steigerung des Gehalts unter der Inflationsrate nicht hilft.

Aber ist mir die Zeit auch nicht wert, dir die Basis zu erklären. Schönen Abend wünsche ich dir noch

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Da sieht man, dass über Jahrzehnte gesehen die Gehälter immer nach oben gegangen sind und das sind die für den Immobilienerwerb relevanten Zeiträume.

Diene Kosten im Gesamten steigen in dem Fall stärker als dein Gehalt, was natürlich erstmal schlecht ist.
Allerdings kann dein Wohnanteil ohne Nebenkosten ja potentiell bei hoher Inflation gegen 0% deiner Ausgaben schrumpfen, da dieser durch die gleichbleibende Rate fix ist, sodass der Gehaltsanteil, der nicht für Wohnen gedacht ist, trotzdem verglichen mit vorher oberhalb der Inflation gestiegen ist, obwohl das Gesamtgehalt unterhalb der Inflation gestiegen ist.
Somit kann dir auch in diesem Fall die Erhöhung unterhalb der Inflation helfen.
Beispiel:

• Einkommen: 4000 netto, 2000 Kreditrate, 2000 Lifestyle
  -Inflation: 100 Prozent, Gehalt: 90 Prozent Steigerung:
• Einkommen: 7600 Euro, 2000 Kreditrate, Lifestyle 5600 (+280 Prozent oberhalb der Inflation)

Du kannst dir also jetzt für deine Lifestyle mehr leisten als zuvor, obwohl dein Gehalt nur unterhalb der Inflation gestiegen ist.

WiWi Gast schrieb am 12.07.2024:

Ich bin es leid dir zu erklären, dass dir eine Steigerung des Gehalts unter der Inflationsrate nicht hilft.

Aber ist mir die Zeit auch nicht wert, dir die Basis zu erklären. Schönen Abend wünsche ich dir noch

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Da sieht man, dass über Jahrzehnte gesehen die Gehälter immer nach oben gegangen sind und das sind die für den Immobilienerwerb relevanten Zeiträume.

Auch nicht der Vorposter, aber derjenige, den du kritisierst, hat schon recht. Auch wenn er sich vielleicht nicht präzise genug ausgedrückt habt, sodass ihr es versteht.

Die Inflation schlägt durch auf den realen Wert der Immobilie und eine Gehaltserhöhung kann dir zwar helfen, den nominalen Kreditbetrag (als Multiple vom Gehalt betrachtet) zu senken, aber die Gehaltserhöhung muss auch den realen Verlust der Immobilie ausgleichen. Und dafür genügt in vielen Fällen nicht mal eine Erhöhung des Gehaltes im Maße der Inflation. Das ist bedingt dadurch, dass das Gehalt nur ein Bruchteil des Immowertes ausmacht und daher das Gehalt deutlich überproportional steigen müsste

WiWi Gast schrieb am 12.07.2024:

Nicht der Vorposter, aber ich kann Dir versichern, dass Du auf mit der Annahme auf dem Holzweg bist. Wurde auch in 2 vorigen Post´s anhand von Beispielen korrekt nachgewiesen.

WiWi Gast schrieb am 12.07.2024:

Da sieht man, dass über Jahrzehnte gesehen die Gehälter immer nach oben gegangen sind und das sind die für den Immobilienerwerb relevanten Zeiträume.

Ich bin keiner der zum Inflationsthema bisher geschrieben hat, aber ich versuche auch mal mein Glück im Beschreiben meiner Sicht:
Beispiel, jemand verdient 50k, er gibt 30% (= 15k) für die Immobilie aus, 50% (= 25k) für den Lebensunterhalt all-in und 20% (= 10k) spart er. Ich denke, das ist eine recht realistische Aufteilung.
Wir haben nun eine Inflation von 10%, seine Gehaltssteigerung ist aber nur 5%, er verdient also nun 52,5k.

Was passiert?
Er muss für den Lebensunterhalt nun 27,5k ausgeben, das sind nicht mehr 50% seines Einkommens, sondern über 52%.
Er muss nun ebenfalls seinen Sparbetrag um 10% erhöhen, weil er will damit ja Absicherung betreiben, welche ebenfalls der Inflation unterliegt. Das macht dann 11k und knapp 21% seines Einkommens.

Was bleibt übrig?
52,5k - 27,5k - 11k = 14k
Das ist weniger, als seine Rate für die Immobilie. Er muss sich nun als entweder im Lebensunterhalt einschränken oder spart weniger. Beides führt zu einem geringeren Lebensstandard, entweder jetzt, oder in der Rente (wenn man davon ausgeht, das langfristiges Sparen = Altersvorsorge ist).

Das ganze zeigt sehr schön, dass die Gehaltssteigerung schon mit der Inflation mithalten muss (zumindest stärker als in diesem BEispiel), ansonsten übertreffen die gestiegenen Preise den Mehrverdienst. "Weginflationiert" wird gar nichts, das ist ein total irreführender Begriff.

Welchen Immobilien-Verlust muss ich mit dem Gehalt ausgleichen? Solange ich drin wohne und keine Verkaufsabsicht habe, ist es völlig irrelevant, wie sich der Immobilienwert entwickelt. Durch Inflation werden Immobilie langfristig automatisch nominal teurer und das eingesetzte Fremdkapital sinkt nominal durch Tilgung und zusätzlich real durch Inflation. Selbst ohne Tilgung steigt durch die Inflation langfristig der EK-Anteil, da der Immobilienwert nominal steigt und die Schuldenlast nicht mit steigt.

WiWi Gast schrieb am 12.07.2024:

Auch nicht der Vorposter, aber derjenige, den du kritisierst, hat schon recht. Auch wenn er sich vielleicht nicht präzise genug ausgedrückt habt, sodass ihr es versteht.

Die Inflation schlägt durch auf den realen Wert der Immobilie und eine Gehaltserhöhung kann dir zwar helfen, den nominalen Kreditbetrag (als Multiple vom Gehalt betrachtet) zu senken, aber die Gehaltserhöhung muss auch den realen Verlust der Immobilie ausgleichen. Und dafür genügt in vielen Fällen nicht mal eine Erhöhung des Gehaltes im Maße der Inflation. Das ist bedingt dadurch, dass das Gehalt nur ein Bruchteil des Immowertes ausmacht und daher das Gehalt deutlich überproportional steigen müsste

WiWi Gast schrieb am 12.07.2024:

Da sieht man, dass über Jahrzehnte gesehen die Gehälter immer nach oben gegangen sind und das sind die für den Immobilienerwerb relevanten Zeiträume.

Sehe ich anders. Ich würde in diesem Szenario, vor allem, wenn dieses langfristig anhält, die Tilgung komplett aussetzen und dazu auch die Sparrate aussetzen.
Die Immobilie würde langfristig unter diesem Szenario nominal dermaßen steigen, dass weitere Tilgung und Ansparen einer solch geringen Summe langfristig eine völlig untergeordnete Rolle spielt.

WiWi Gast schrieb am 12.07.2024:

Ich bin keiner der zum Inflationsthema bisher geschrieben hat, aber ich versuche auch mal mein Glück im Beschreiben meiner Sicht:
Beispiel, jemand verdient 50k, er gibt 30% (= 15k) für die Immobilie aus, 50% (= 25k) für den Lebensunterhalt all-in und 20% (= 10k) spart er. Ich denke, das ist eine recht realistische Aufteilung.
Wir haben nun eine Inflation von 10%, seine Gehaltssteigerung ist aber nur 5%, er verdient also nun 52,5k.

Was passiert?
Er muss für den Lebensunterhalt nun 27,5k ausgeben, das sind nicht mehr 50% seines Einkommens, sondern über 52%.
Er muss nun ebenfalls seinen Sparbetrag um 10% erhöhen, weil er will damit ja Absicherung betreiben, welche ebenfalls der Inflation unterliegt. Das macht dann 11k und knapp 21% seines Einkommens.

Was bleibt übrig?
52,5k - 27,5k - 11k = 14k
Das ist weniger, als seine Rate für die Immobilie. Er muss sich nun als entweder im Lebensunterhalt einschränken oder spart weniger. Beides führt zu einem geringeren Lebensstandard, entweder jetzt, oder in der Rente (wenn man davon ausgeht, das langfristiges Sparen = Altersvorsorge ist).

Das ganze zeigt sehr schön, dass die Gehaltssteigerung schon mit der Inflation mithalten muss (zumindest stärker als in diesem BEispiel), ansonsten übertreffen die gestiegenen Preise den Mehrverdienst. "Weginflationiert" wird gar nichts, das ist ein total irreführender Begriff.

WiWi Gast schrieb am 12.07.2024:

Ich bin keiner der zum Inflationsthema bisher geschrieben hat, aber ich versuche auch mal mein Glück im Beschreiben meiner Sicht:
Beispiel, jemand verdient 50k, er gibt 30% (= 15k) für die Immobilie aus, 50% (= 25k) für den Lebensunterhalt all-in und 20% (= 10k) spart er. Ich denke, das ist eine recht realistische Aufteilung.
Wir haben nun eine Inflation von 10%, seine Gehaltssteigerung ist aber nur 5%, er verdient also nun 52,5k.

Was passiert?
Er muss für den Lebensunterhalt nun 27,5k ausgeben, das sind nicht mehr 50% seines Einkommens, sondern über 52%.
Er muss nun ebenfalls seinen Sparbetrag um 10% erhöhen, weil er will damit ja Absicherung betreiben, welche ebenfalls der Inflation unterliegt. Das macht dann 11k und knapp 21% seines Einkommens.

Was bleibt übrig?
52,5k - 27,5k - 11k = 14k
Das ist weniger, als seine Rate für die Immobilie. Er muss sich nun als entweder im Lebensunterhalt einschränken oder spart weniger. Beides führt zu einem geringeren Lebensstandard, entweder jetzt, oder in der Rente (wenn man davon ausgeht, das langfristiges Sparen = Altersvorsorge ist).

Das ganze zeigt sehr schön, dass die Gehaltssteigerung schon mit der Inflation mithalten muss (zumindest stärker als in diesem BEispiel), ansonsten übertreffen die gestiegenen Preise den Mehrverdienst. "Weginflationiert" wird gar nichts, das ist ein total irreführender Begriff.

Du zeigst, dass der Lebensstandard negativ betroffen wird, aber darum geht es nicht. Diese negative Auswirkung hast du auch, wenn du keine Immobilie gekauft hast und stattdessen Miete zahlst. Bei der Miete kann es aber zumindest langfristig durch die Anpassung an die Inflation zu Mieterhöhungen kommen, während dein Schuldendienst während der fixen Zinsphase ein sicher nominal gleich bleibender Kostenpunkt ist.

Die Schulden werden auch in deinem Beispiel durch den steigenden Lohn "weginflationiert". Sofern du nicht auf sinkende Mieten hoffst, sind bei hoher Inflation solche nominal fixen Kostenpunkte besser als variable Kostenpunkte, die das Problem des real sinkenden Lohns noch weiter verstärken können.

Oder um dein Beispiel zu nehmen, sind Mietkosten von 30% des Einkommens auch nicht selten. Da muss man schon extrem viel Glück haben, wenn die Miete 20-30 Jahre nominal konstant bei diesen 15k bleibt, obwohl es hohe Inflation gibt.

Wenn der Wert deiner Immobilie nominal sinkt und dein Gehalt gleich bleibt, besteht ein größeres Risiko für die Bank und es kann schlimmsten Fall zurm Verkauf der Immobilie kommen.
Das dürfte in der Praxis aber sogut wie keine Relevanz haben, da ich bezweifle das Banken in einer laufenden Finanzierung regelmäßig den Wert des Hauses und das aktuelle Gehalt prüfen, solange die Rate normal bedient wird. Man müsste die Immobilie schon refinanzieren müssen, während es einen Crash im Immobilien Markt gibt und man selbst weniger verdient als vorher. Ich kann mir höchstens jemanden Vorstellen der 2019 nur eine 5 jährige Zinsbindung gewählt hat und dessen AG pleite gegangen ist.

Grundsätzlich bin ich kein großer Freund davon Immobilien zwischen Kauf und Verkauf mit aktuellen Marktwerten zu berechnen. Zumindest für Privatleute. Man neigt ein bisschen dazu sich durch steigende Immobilienpreise reicher zu rechnen und sinkende Preise zu ignorieren, da man "eh nicht verkaufen will". Einfluss aufs eigene Leben hat beides nicht.

WiWi Gast schrieb am 12.07.2024:

Welchen Immobilien-Verlust muss ich mit dem Gehalt ausgleichen? Solange ich drin wohne und keine Verkaufsabsicht habe, ist es völlig irrelevant, wie sich der Immobilienwert entwickelt. Durch Inflation werden Immobilie langfristig automatisch nominal teurer und das eingesetzte Fremdkapital sinkt nominal durch Tilgung und zusätzlich real durch Inflation. Selbst ohne Tilgung steigt durch die Inflation langfristig der EK-Anteil, da der Immobilienwert nominal steigt und die Schuldenlast nicht mit steigt.

WiWi Gast schrieb am 12.07.2024:

Da sieht man, dass über Jahrzehnte gesehen die Gehälter immer nach oben gegangen sind und das sind die für den Immobilienerwerb relevanten Zeiträume.

WiWi Gast schrieb am 12.07.2024:

Ich bin keiner der zum Inflationsthema bisher geschrieben hat, aber ich versuche auch mal mein Glück im Beschreiben meiner Sicht:
Beispiel, jemand verdient 50k, er gibt 30% (= 15k) für die Immobilie aus, 50% (= 25k) für den Lebensunterhalt all-in und 20% (= 10k) spart er. Ich denke, das ist eine recht realistische Aufteilung.
Wir haben nun eine Inflation von 10%, seine Gehaltssteigerung ist aber nur 5%, er verdient also nun 52,5k.

Was passiert?
Er muss für den Lebensunterhalt nun 27,5k ausgeben, das sind nicht mehr 50% seines Einkommens, sondern über 52%.
Er muss nun ebenfalls seinen Sparbetrag um 10% erhöhen, weil er will damit ja Absicherung betreiben, welche ebenfalls der Inflation unterliegt. Das macht dann 11k und knapp 21% seines Einkommens.

Was bleibt übrig?
52,5k - 27,5k - 11k = 14k
Das ist weniger, als seine Rate für die Immobilie. Er muss sich nun als entweder im Lebensunterhalt einschränken oder spart weniger. Beides führt zu einem geringeren Lebensstandard, entweder jetzt, oder in der Rente (wenn man davon ausgeht, das langfristiges Sparen = Altersvorsorge ist).

Das ganze zeigt sehr schön, dass die Gehaltssteigerung schon mit der Inflation mithalten muss (zumindest stärker als in diesem BEispiel), ansonsten übertreffen die gestiegenen Preise den Mehrverdienst. "Weginflationiert" wird gar nichts, das ist ein total irreführender Begriff.

Beispiele die deine These belegen sind ja nachvollziehbar aber auch nicht zielführend.

Was interessiert mich der Wertverlust, wenn ich einfach mal 30 Jahre wohnen möchte in meinem Haus.
Interessanter ist ja der Anteil der "Wohnkosten" der über die Jahre weniger wird. Ich habe vor 3 Jahren gekauft und durch Jobwechsel und Gehaltserhöhung ist der Wohnkostenanteil vom Nettoeinkommen (Kreditrate, Nebenkosten, Versicherung) von 32% auf 21% gesunken. Da bleiben die gestiegenen Kosten für den Rest der Ausgaben (Auto, Lebensmittel, Urlaub) unberücksichtigt. Die kann ich aber frei anpassen.

Die aktuell hohe Inflation (die höchste in den letzten Jahrzehnten) hat dir genau das Gegenteil gezeigt. Die Inflation war hoch und die Immopreise sind trotzdem nominal gefallen. Ich denke damit sollte alles gesagt sein

WiWi Gast schrieb am 12.07.2024:

Welchen Immobilien-Verlust muss ich mit dem Gehalt ausgleichen? Solange ich drin wohne und keine Verkaufsabsicht habe, ist es völlig irrelevant, wie sich der Immobilienwert entwickelt. Durch Inflation werden Immobilie langfristig automatisch nominal teurer und das eingesetzte Fremdkapital sinkt nominal durch Tilgung und zusätzlich real durch Inflation. Selbst ohne Tilgung steigt durch die Inflation langfristig der EK-Anteil, da der Immobilienwert nominal steigt und die Schuldenlast nicht mit steigt.

WiWi Gast schrieb am 12.07.2024:

Da sieht man, dass über Jahrzehnte gesehen die Gehälter immer nach oben gegangen sind und das sind die für den Immobilienerwerb relevanten Zeiträume.

ihr sprecht leicht aneinander vorbei. Der eine meint, das in einer lfd. Finanzierung die Wertentwicklung der Immobilie erstmal egal ist (ggf. wenn eine Anschlussfinanzierung ansteht ist der Zins spannend). Der Zusammenhang Inflation und Wertentwicklung ist nicht direkt gegeben. Grds. treibt eine Inflation auch Sachwerte nach oben) für die (kurzfristige) Wertentwicklung ist die Zinsentwicklung wesentlich spannender und stärker im Einfluss. Langfristig aber sind Inflationstreiber aber auch Preistreiber für Immobilien, da einfach die Kosten für die Errichtung (Material, Arbeitszeit...) steigen was dazu führt dass bei steigenden Neubauskosten auch Bestandsimmobilien im Wert steigen.

WiWi Gast schrieb am 12.07.2024:

Die aktuell hohe Inflation (die höchste in den letzten Jahrzehnten) hat dir genau das Gegenteil gezeigt. Die Inflation war hoch und die Immopreise sind trotzdem nominal gefallen. Ich denke damit sollte alles gesagt sein

WiWi Gast schrieb am 12.07.2024:

Da sieht man, dass über Jahrzehnte gesehen die Gehälter immer nach oben gegangen sind und das sind die für den Immobilienerwerb relevanten Zeiträume.

Ich verstehe die ganze Argumentation nicht hier.
Wer eine abbezahlte Immobilie hat ist immer besser dran als jemand der 70 Jahre lang mieten muss. Was ist daran unklar?

1. Besitzer wohnt unabhängiger. Mieter ist sein Leben lang abhängig vom Vermieter.
2. Besitzer muss im Rentendasein keine hohen Wohnkosten zahlen. Mieter muss mindestens die Hälfte seiner Rente dafür opfern, vermutlich aber mehr.
3. Besitzer kann verkaufen und Geld generieren. Mieter kann nicht die Immobilie des Vermieters verkaufen und bleibt auf den Mietkosten sitzen.

WiWi Gast schrieb am 11.07.2024:

Das ist Unfug. Dein Aktiendepot hat sich durch die Inflation ebenfalls um die Höhe der Inflation entwertet. Selbst, wenn Dein Depot heute nominal und auch real wertvoller geworden ist, dann ist es eben real WENIGER wertvoll geworden, als ohne Inflation.
Das ist doch wirklich nicht so schwer.....
Jedes Asset wurde durch Inflation real in gleicher Höhe entwertet, selbst bei realem Zuwachs, der inflationsbedingt kleiner ausgefallen ist.

Du verstehst den Zusammenhang von Inflation und Rendite nicht richtig.

Die Inflation ist bei vielen Assetklassen Teil der Rendite. Bei einer hypothetischen 0% Inflation würde auch die Rendite kleiner ausfallen, den ohne Lohn/Preissteigerungen ist gesamtwirtschaftlich nur begrenztes Wachstum möglich.
Und ja, es gibt eine zeitliche Verzögerung, den Preiserhöhungen schlagen sehr schnell auf die Inflation durch während höhere Umsätze/Gewinne 1-2 Jahre Verzögerung haben bis sich das in Bilanzen und damit auch dem Aktienkurs widerspiegelt.

Faktisch ist nur die Überrendite, daher die Rendite - Inflation interessant. Und genau das hat der Vorposter beschrieben. Mache ich 8% Rendite bei 4% Inflation, sind nur die 4% Überrendite wirklich relevant. Den die vermehren mein Vermögen am Ende real.
Man muss Rendite immer relativ betrachten. 20% Rendite bringt mir gar nichts in einer Volkswirtschaft mit 30% Inflation.

Und darum ging es dem Vorposter, das bei summiert 15% Inflation eine negative Rendite von -10% (Preisverfall bei Immobilien) eine ziemlich dramatische Sache ist (-25% Realwert), während andere Assetklassen (z.B. ETFs, Aktien) die Inflation trotzdem outperformed haben, mit ca. 25% Rendite, macht nach 15% Inflation immer noch einen realen Gewinn von 10%.

Es ist ein typisches Zeichen von finanziellen Laien, Werte und Rendite nominal zu betrachten.

Wichtig ist eben der Kaufpreisfaktor.

In den Hochzeiten der Nullzinsära lagen die Kaufpreise jedenfalls bei uns jenseits des 50-fachen der Jahresmiete. Für diesen Faktor kann sich der Kauf gar nicht lohnen im Vergleich zur Miete. Alles über Faktor 30 ist praktisch Liebhaberei, aufgrund der Kosten die mit dem Kauf einhergehen (Nebenkosten und langfristige Kosten).

Wer vernünftig bepreiste Objekte kaufen bzw. selbst bauen kann (Faktor deutlich unter 30) und die Immobilie in 20 bzw. max 25 Jahren abzahlen kann, der fährt mit Eigentum auf jeden Fall besser als mit Miete. Wichtige Faktoren wie Wohnwert und eigener Gestaltungsspielraum sind da noch völlig ausgeblendet.

WiWi Gast schrieb am 12.07.2024:

Ich verstehe die ganze Argumentation nicht hier.
Wer eine abbezahlte Immobilie hat ist immer besser dran als jemand der 70 Jahre lang mieten muss. Was ist daran unklar?

1. Besitzer wohnt unabhängiger. Mieter ist sein Leben lang abhängig vom Vermieter.
2. Besitzer muss im Rentendasein keine hohen Wohnkosten zahlen. Mieter muss mindestens die Hälfte seiner Rente dafür opfern, vermutlich aber mehr.
3. Besitzer kann verkaufen und Geld generieren. Mieter kann nicht die Immobilie des Vermieters verkaufen und bleibt auf den Mietkosten sitzen.

Durch die sinkende Inflation in den USA und die sinkende Inflation im Euroraum, ist mit weiteren Zinssenkungen bis Jahresende zu rechnen

Ich bin gespannt, aber große Senkungen erwarte ich erstmal nicht, da die für 2024 geplanten Leitzinsanpassungen sowieso schon in den Immozinsen eingepreist waren

WiWi Gast schrieb am 12.07.2024:

Durch die sinkende Inflation in den USA und die sinkende Inflation im Euroraum, ist mit weiteren Zinssenkungen bis Jahresende zu rechnen

Was gibt es da nicht zu verstehen? Du blendest den finanziellen Aspekt komplett aus.

Oftmals hast du durch einen Kauf eine monatlich viel höhere Belastung als durch Miete (die Jahre der Niedrigzinsen waren da eine historisch nie vorhandene Ausnahme). Diese Differenz kannst du über Jahrzehnte gewinnbringend anlegen. Ob du dann am Ende finanziell besser oder schlechter steht hängt von vielen Parametern ab, die heute schwer einzuschätzen sind.

Außerdem haben durch die oben beschriebene höhere Belastung Menschen die Möglichkeit eine gewisse Immobilie zu mieten, aber können diese nicht kaufen. Der "Wohnwert" kann also durch Mieten erhöht werden.

Noch dazu sichert Miete einem eine viel höhere Flexibilität als der Kauf. Ob das wichtig ist, ist sehr subjektiv aber bei jeder gewünschten Wohnraumveränderung zu kaufen und zu verkaufen ist die größtmögliche Wertvernichtung und allein schon wegen der Nebenkosten wirtschaftlich nie sinnvoll

WiWi Gast schrieb am 12.07.2024:

Ich verstehe die ganze Argumentation nicht hier.
Wer eine abbezahlte Immobilie hat ist immer besser dran als jemand der 70 Jahre lang mieten muss. Was ist daran unklar?

1. Besitzer wohnt unabhängiger. Mieter ist sein Leben lang abhängig vom Vermieter.
2. Besitzer muss im Rentendasein keine hohen Wohnkosten zahlen. Mieter muss mindestens die Hälfte seiner Rente dafür opfern, vermutlich aber mehr.
3. Besitzer kann verkaufen und Geld generieren. Mieter kann nicht die Immobilie des Vermieters verkaufen und bleibt auf den Mietkosten sitzen.

WiWi Gast schrieb am 12.07.2024:

Ich verstehe die ganze Argumentation nicht hier.
Wer eine abbezahlte Immobilie hat ist immer besser dran als jemand der 70 Jahre lang mieten muss. Was ist daran unklar?

1. Besitzer wohnt unabhängiger. Mieter ist sein Leben lang abhängig vom Vermieter.
2. Besitzer muss im Rentendasein keine hohen Wohnkosten zahlen. Mieter muss mindestens die Hälfte seiner Rente dafür opfern, vermutlich aber mehr.
3. Besitzer kann verkaufen und Geld generieren. Mieter kann nicht die Immobilie des Vermieters verkaufen und bleibt auf den Mietkosten sitzen.

Bitte einmal mit dem Unterschied Eigentümer vs. Besitzer beschäftigen. Mieter sind auch Besitzer!

WiWi Gast schrieb am 12.07.2024:

Durch die sinkende Inflation in den USA und die sinkende Inflation im Euroraum, ist mit weiteren Zinssenkungen bis Jahresende zu rechnen

Abwarten. Und die Bauzinsen, auf die es ja beim Immobilienkauf ankommt, liegen derzeit auf einem 6-Monats-Hoch und auch nur ca. 0,1% niedriger als vor ca. einem Jahr.

Permanent wird hier und dort eine neue Niedrigzins - oder gar Nullzinsphase ausgerufen. Die kann zumindest ich überhaupt nicht erkennen. Sprich: Dadurch werden die Immobilienpreise schonmal nicht steigen.

Mieter besitzen kein Eigentum.
Mieter nutzen eine Dienstleistung. Genau wie jemand der ein Auto least.
Ich selber halte nichts davon weil ich alle Sachen kaufe und dann wieder nach Kostenaufstellung hinsichtlich Nutzen und Abnutzung der Sache insgesamt Gewinnbringend weiterverkaufe.
Immobilie in meinen 20ern mal für 80K gekauft und drin gewohnt. Nach 10 Jahren für 190K gewinnbringend verkauft. Auto gebraucht gekauft für 8K und für 7K nach 5 Jahren verkauft.
Die Rechnungen sind sehr einfach. Hätte ich all das gemietet wäre das komplette Geld weg. EINFACH WEG. Ganz einfache Rechnung. Und wer den Pfennig nicht ehrt ist den Taler nicht wert.

WiWi Gast schrieb am 12.07.2024:

Bitte einmal mit dem Unterschied Eigentümer vs. Besitzer beschäftigen. Mieter sind auch Besitzer!