Der Einkäufer schrieb am 16.11.2023:

In Buxtehude und Göttingen bestimmt.
In unseren diskutierten Grossstädten? Mit Sicherheit werden die günstiger, gibt ja mehr als genug :-)

Wenn die zu teuer werden will keiner mehr in euren tollen Großstädten wohnen. Außer ihr wollt dann 30km zum Supermarkt pendeln, dem Handwerker +200€ Wegepauschale zahlen und dem Friseur 150€ für einen Haarschnitt geben. Viel Spaß dabei! Aber ihr verdient ja alle so gut, da ist das kein Problem.

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WiWi Gast schrieb am 16.11.2023:

Der Einkäufer schrieb am 16.11.2023:

Wenn die zu teuer werden will keiner mehr in euren tollen Großstädten wohnen. Außer ihr wollt dann 30km zum Supermarkt pendeln, dem Handwerker +200€ Wegepauschale zahlen und dem Friseur 150€ für einen Haarschnitt geben. Viel Spaß dabei! Aber ihr verdient ja alle so gut, da ist das kein Problem.

In den Großwohnsiedlungen wie Neuperlach oder Chorweiler macht das Grundstück nur einen minimalen Anteil aus. Ich will dir jetzt keine Illusionen rauben, aber Friseure, Einzelhandelsangestellte und auch die meisten Handwerker haben schon immer in solchen Großwohnsiedlungen gewohnt (wo die Arbeitslosigkeit auch nur 10-20%, je nach Stadt, beträgt - d.h. 80-90% leben dort trotz Arbeit).

Und viele wohnen auch gerne zentral dort und nicht 20 Kilometer außerhalb, weil man auch von dort relativ komfortabel (Straßenbahn, U-Bahn, S-Bahn - je nach Stadt) und günstig (D-Ticket, Einzelfahrt in der Stadt) in die Innenstadt kommt. Stell dir vor, auch Friseure, Handwerker und Supermarkt-Angestellte sind soziale Wesen und wollen nicht irgendwo im Dorf hocken, arbeiten und wieder Zuhause rumhocken.

Schau dir mal an, wo sich die Migranten fast ausschließlich ansiedeln. Alleine in Städten, bevorzugt, neben dem Ruhrgebiet, in wirtschaftlich aufstrebenden Städten. Da wird halt lieber zu fünft auf 70 qm gewohnt, bevor man aufs Dorf zieht. Weil Großstadtleben für viele Menschen Lebensqualität bedeutet.

Deswegen ziehen die Menschen weiterhin in die Städte. Deswegen werden dort auch die Preise nicht purzeln. Deswegen wird der Supermarkt in Köln, München oder Nürnberg auch weniger Probleme haben, Personal zu finden, also der Supermarkt in Hinter-Buxtehude.

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WiWi Gast schrieb am 16.11.2023:

Natürlich ist Mieten günstiger als eine Immobilie zu kaufen und zu besitzen.
War immer so und wird immer so sein. Etwas zu besitzen wird immer teurer sein als sich etwas zu leihen.

Wer ernsthaft glaubt, dass im allgemeinen Mieten auf lange Sicht günstiger ist, als Kaufen, der muss auch ernsthaft daran glauben, dass in DE keine Mietobjekte existieren. Wieviel Vermieter würden auf lange Sicht das Spiel mitmachen, eine Immobilie mit permanentem Verlust zu vermieten. So viel Verrückte kann es nicht geben. und gibt es auch nicht. Wenn der Vermieter jedoch langfristig betrachtet an der Vermietung Geld verdient, dann kann Mieten langfristig nicht günstiger sein, als Kaufen. Ist es auch nicht. (Ausnahmen bestätigen die Regel.)

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WiWi Gast schrieb am 16.11.2023:

Der Einkäufer schrieb am 16.11.2023:

Du meinst wie 1990 in Tokyo? :-)

Wenn wir 35 Jahre Dauer-Krise und Dauer-Stagnation wie in Japan haben, könnten auch die Immobilienpreise darunter etwas leiden. Sehe ich jetzt noch nicht.

Zur Information: Der Nikkei 225 hat nach wie vor nicht den Stand von 1989 erreicht. Deutschland hat Japan auch gerade als drittgrößte Volkswirtschaft abgelöst (Japan hat 126 Mio. Einwohner und war mal Pro-Kopf vor uns).

Japan ist eine sehr strikte Null-Einwanderungs-Gesellschaft. Das Land befindet sich seit 35 Jahren in Niedergang und ehe man Einwanderung zulässt, schaut man lieber dabei zu. Deutschland im Gegensatz dazu, ist jetzt ein Land, welches sich nicht gerade der Einwanderung verschließt. Allen Protesten zum Trotz, ist Deutschland Einwanderungsland Nr. 1 in Europa.

Hätten wir 2015 die Politik von Japan/Australien verfolgt und würden diese konsequent 30+ Jahre weiterverfolgen, dann würde ich so etwas wie in Japan in Betracht ziehen. Aber aktuell befinden wir uns auf einem anderen Pfad.

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.11.2023:

Genau so ist es doch. Nie im Leben werden die Preise für Grundstücke nachgeben.
Man muss eher hoffen, dass die Preise auf dem aktuellen Niveau bleiben und nicht noch weiter ansteigen.

Auch von dieser Hoffnung sollte man sich verabschieden. Langfristig werden Grundstücke nominal im Preis steigen. Das war schon immer so und das bleibt immer so.

antworten

Der Einkäufer schrieb am 16.11.2023:

In Buxtehude und Göttingen bestimmt.
In unseren diskutierten Grossstädten? Mit Sicherheit werden die günstiger, gibt ja mehr als genug :-)

Auch das wieder aus deinem Buch "Ich hab viel Meinung aber keine Ahnung?"

Das erste Kapitel "Nominale Immobilienpreisen können. nicht. fallen." ist ja schon mal sehr gut angekommen. Danke dafür!

Zu deinem zweiten Kapitel. Guck dir doch mal die Immopreise in Tokio an. Die Höchstpreise von 90 hat man nach dem Crash immer noch nicht wieder eingeholt.

Fundamentaldaten stimmen nicht mehr. Darum fallen Immobilienpreise weiter. Auch in beliebten Großstädten.

antworten

Ich denke du hast die Fragestellung gar nicht verstanden.

Ob jemand zur Selbstnutzung kauft oder mietet hat doch mit der Rendite des Vermieters nichts zu tun. Wie kommst du auf sowas?

WiWi Gast schrieb am 16.11.2023:

Wer ernsthaft glaubt, dass im allgemeinen Mieten auf lange Sicht günstiger ist, als Kaufen, der muss auch ernsthaft daran glauben, dass in DE keine Mietobjekte existieren. Wieviel Vermieter würden auf lange Sicht das Spiel mitmachen, eine Immobilie mit permanentem Verlust zu vermieten. So viel Verrückte kann es nicht geben. und gibt es auch nicht. Wenn der Vermieter jedoch langfristig betrachtet an der Vermietung Geld verdient, dann kann Mieten langfristig nicht günstiger sein, als Kaufen. Ist es auch nicht. (Ausnahmen bestätigen die Regel.)

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WiWi Gast schrieb am 16.11.2023:

Vielleicht möchte ja nicht jeder so viel Bankguthaben haben.
Teilweise Sachwerte, darunter mindestens eine Immobilie, ist sicher nicht verkehrt.
Außerdem macht es Sinn eine Wohnung in sehr guter Lage zu halten, insbesondere dann, wenn sie nicht alten Baujahres ist.

This! Darum behalte ich auch die geerbte DHH, ist mir lieber als ein dickes Konto

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.11.2023:

Der Einkäufer schrieb am 16.11.2023:

Auch das wieder aus deinem Buch "Ich hab viel Meinung aber keine Ahnung?"

Das erste Kapitel "Nominale Immobilienpreisen können. nicht. fallen." ist ja schon mal sehr gut angekommen. Danke dafür!

Zu deinem zweiten Kapitel. Guck dir doch mal die Immopreise in Tokio an. Die Höchstpreise von 90 hat man nach dem Crash immer noch nicht wieder eingeholt.

Fundamentaldaten stimmen nicht mehr. Darum fallen Immobilienpreise weiter. Auch in beliebten Großstädten.

Bist echt hartnäckig, du wirst aber auch in 5 Jahren keinen Schnapper machen. Ich zitier mich gerne :-)

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.11.2023:

Dieses Phänomen hatten wir 20 Jahre lang in Deutschland. Aber da waren wohl viele der Poster hier noch nicht geborenb (oder noch Kinder).

Die Zinsen lagen nämlich in den 80ern bis in die späten 90er bei 7-11%.
Legt man den realen Häuserpreisindex daneben dann sieht man, dass in dieser Phase die Immobilien 20 Jahre real (nach Inflation) nur günstiger geworden sind. Nominal gab es nämlich maximal Preisstagnation, weil es kaum Käufer gab die es sich damals noch leisten konnten. Entsprechend gab es auch selten mehr als einen Interessenten und an so Sachen wie Bieterverfahren hätte niemand im Traum gedacht.
Viele Verkäufer waren froh, wenn sie nach Monaten manchmal Jahren jemanden fanden, der auch nur im entferntesten den angestrebten Preis bezahlen wollte (und auch konnte).

Ich weiß hier sind viele junge Leute unterwegs. Aber macht nicht den Fehler die letzten 10-15 Jahre Ausnahmesituation auf die nächsten 50 Jahre zu extrapolieren.

So ist es. Dieses Phänomen lässt sich auf diverse Sachverhalte übertragen.
Sie Situation hat sich erst geändert, als mehrere Faktoren zusammengekommen sind. Sinkende Zinsen, steigende Gehälter, verstärkte Zuwanderung und geringe Neubautätigkeit sowie der starke Zuzug in die Städte haben die Preise getrieben.
Es bleibt einfach abzuwarten, wie sich die Rahmenbedingungen entwickeln. Die demografischen Trends sind bis auf zu Zuwanderung gut zu fassen. Bei anderen Faktoren ist es schon deutlich schwieriger.

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WiWi Gast schrieb am 16.11.2023:

Wenn wir 35 Jahre Dauer-Krise und Dauer-Stagnation wie in Japan haben, könnten auch die Immobilienpreise darunter etwas leiden. Sehe ich jetzt noch nicht.

Zur Information: Der Nikkei 225 hat nach wie vor nicht den Stand von 1989 erreicht. Deutschland hat Japan auch gerade als drittgrößte Volkswirtschaft abgelöst (Japan hat 126 Mio. Einwohner und war mal Pro-Kopf vor uns).

Japan ist eine sehr strikte Null-Einwanderungs-Gesellschaft. Das Land befindet sich seit 35 Jahren in Niedergang und ehe man Einwanderung zulässt, schaut man lieber dabei zu. Deutschland im Gegensatz dazu, ist jetzt ein Land, welches sich nicht gerade der Einwanderung verschließt. Allen Protesten zum Trotz, ist Deutschland Einwanderungsland Nr. 1 in Europa.

Hätten wir 2015 die Politik von Japan/Australien verfolgt und würden diese konsequent 30+ Jahre weiterverfolgen, dann würde ich so etwas wie in Japan in Betracht ziehen. Aber aktuell befinden wir uns auf einem anderen Pfad.

Das wir Japan aktuell überholt haben, liegt aber auch an Währungseffekten, soweit ich es verstanden haben. Das nur zur Einordnung.

antworten

Das sehe ich genauso.
Mehrfach von schlauen, vermögenden Menschen gehört: „(Gute) Immobilien verkauft man nicht.“

Zu viel Guthaben auf Konten kann durchaus auch zum Problem werden.

WiWi Gast schrieb am 17.11.2023:

This! Darum behalte ich auch die geerbte DHH, ist mir lieber als ein dickes Konto

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WiWi Gast schrieb am 16.11.2023:
Auch von dieser Hoffnung sollte man sich verabschieden. Langfristig werden Grundstücke nominal im Preis steigen. Das war schon immer so und das bleibt immer so.

Also das ist wirklich nachweislich falsch. Es gibt unzählige historische Gegenbeispiele weltweit und aktuell fallen die Grundstückspreise in Deutschland ja auch schon.

Hier scheinen immer noch genügend Leute am Start zu sein, die die derzeit fallenden Immobilienpreise und die fallenden Grundstückspreise leugnen bzw. nicht wahrhaben wollen und immer noch davon ausgehen, dass wir bald zum "new normal" zurückkehren. Wahnsinn! Spricht für mich dafür, dass wir uns immer noch ganz am Anfang der Korrekturphase befinden, auch wenn jetzt schon etwa rund 18 Monate seit dem Allzeithoch vergangen sind. Da haben wir ja noch was vor uns. In zwei Jahren wird hier im Forum vermutlich die Frage gestellt, ob Immobilienpreise überhaupt real steigen können ;-)

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WiWi Gast schrieb am 16.11.2023:

Der Einkäufer schrieb am 16.11.2023:

Auch das wieder aus deinem Buch "Ich hab viel Meinung aber keine Ahnung?"

Das erste Kapitel "Nominale Immobilienpreisen können. nicht. fallen." ist ja schon mal sehr gut angekommen. Danke dafür!

Zu deinem zweiten Kapitel. Guck dir doch mal die Immopreise in Tokio an. Die Höchstpreise von 90 hat man nach dem Crash immer noch nicht wieder eingeholt.

Fundamentaldaten stimmen nicht mehr. Darum fallen Immobilienpreise weiter. Auch in beliebten Großstädten.

Stimmt nicht, letzten Monat wurde endlich vermeldet dass man jetzt die Bubble Preise wieder übertroffen hat.

antworten

Meine 2Cents zum Kauf vs. Mieten einer Immobilie über einen Zeitraum von 25 Jahren:

Fiktiver Immobilienkauf im Jahr 2020,
Kosten: Finanzierung 25 Jahre Laufzeit/2.5k€ Monatlich Abzahlung.
Veränderung der Kosten: Keine, die Rate bleibt 2.5k€ bis die Immobilie abbezhalt ist
Gesamtkosten bis 2045: 750.000€.

Äquivelente Miete 2020:
Kosten: ca. 1.3k Monatlich (kalt)
Veränderung: 3% Inflation p.a. im Durchschnitt Vergleichbare Endmiete 2045 dann 2.721€
Gesamtkosten: im definierten Zeitraum: 601.427€. Außerdem hat der Mieter die Differenz Kreditrate in einen ETF Sparplan angelegt und mit 7% p.a verzinst. Er bekommt hier 2045 nochmal 492.391€ raus.

D.h. in dem Beispiel hat der Mieter nach 25 Jahren noch einen Vorsprung von 150k€ + 492k€ aus dem ETF. Allerdings leben die beisden vermutlich noch weitere 20 Jahre. Also betrachten wir auch den weiteren Zeitraum zwischen Jahr 2045 bis Jahr 2065.

Mieter zahlt für den weiteren Zeitraum Miete in Höhe von: 936.000€ für Miete (kalt), Weiterhin mit 3% Inflation p.a. gerechnet.

Eigentümer hat ggf. Kosten von ca. 250.000€ für erste Instandhaltungen bzw. kleinere Sanierungen. Keine weiteren Kosten. Er kann jetzt 2.5k€ in einen ETF investieren für 20 Jahre bei 7% p.a. = 1.267.015€.

Deshalb ist der Kauf meistens die bessere Entscheidung. Unterschätzt nicht Zeit nachdem die Immobilie bezhalt ist. Der Mieter kann die Miete ja auch nicht in einen ETF investieren. Die Miete ist einfach weg. Und zusätzlich hat die Immobilie auch immernoch einen "Restwert".

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.11.2023:

Wer ernsthaft glaubt, dass im allgemeinen Mieten auf lange Sicht günstiger ist, als Kaufen, der muss auch ernsthaft daran glauben, dass in DE keine Mietobjekte existieren. Wieviel Vermieter würden auf lange Sicht das Spiel mitmachen, eine Immobilie mit permanentem Verlust zu vermieten. So viel Verrückte kann es nicht geben. und gibt es auch nicht. Wenn der Vermieter jedoch langfristig betrachtet an der Vermietung Geld verdient, dann kann Mieten langfristig nicht günstiger sein, als Kaufen. Ist es auch nicht. (Ausnahmen bestätigen die Regel.)

lol, Kollege, das in einem Wiwi Forum. Ich erklärs dir wie einem 5 Jährigen:

Fiktives Beispiel: Ich kann 1 Mio in eine Immobilie stecken und vermieten und dann 10k im Jahr Gewinn machen. Ich kann stattdessen 1 Mio in einen ETF stecken und 100k Gewinn Jahr machen.

Was ist jetzt die bessere Alternative?

antworten

Für Menschen ohne Kenntnisse in Fianzmathematik eine durchaus gute Sichtweise!

Wer Ahnung von der Materie hat sollte sich nicht auf solche Binsenweisheiten verlassen.

Viele vergessen beim Thema Immobilien, dass Instandhaltung viel Geld und Zeit kostet. Wenn man nicht in der Nähe einer Immobilie wohnt, dann kann das richtig zum Problem werden.

Der andere Punkt der oft nicht beachtet wird ist, dass Leute auf der einen Seite eine Hypothek auf ihre selbst bewohnte Immobilie haben und auf der anderen Seite eine Immobilie erben oder sogar kaufen. Das ist nur sinnvoll natürlich, wenn man aufgrund niedriger Zinsen der eigenen Hypothek einen Spread verdient.

Und der dritte Punkt ist natürlich die Diversifikation. Die ist bei normal bürgerlichen Invrstmentgrößen bei Immobilien meist nicht gegeben.

Meiner Meinung nach ist der größte Vorteil einer Immobilie - insbesondere für finanzmathematisch wenig gebildete Investoren - dass es sich um ein nicht liquides und schwer teilbares Investment handelt. Wer eine Immobilie hat vermeidet meist sehr aktiv diese verkaufen zu müssen - das ist ein enormer Anreiz zu sparsamen Verhalten. Wenn man liquide Assets hat ist die Versuchung einfach groß da mal paar tausend Euro für Urlaube und Autos rauszunehnen.

Viele die Immobilien anpreisen tun das mit meiner Meinung nach kaum haltbaren Argumenten aber vergessen den wesentlich wichtigsten Punkt einer Immobilie:

Ich komme aus einer Familie mit relativ viel Immobilienbesitz, der weit weg von meinem Wohnort ist. Sollte ich das erben werde ich alles verkaufen und zeitlich diversifiziert in Aktien umschichten. Ich werde jeden Tag mich freuen mich nicht mir Habdwerkern, Immobilienverwaltern oder Mietern beschäftigen zu müssen. Ich werde die Zwit nutzen, den wirtschsftsteil der Zeitung studieren und mein Aktienportfolio beim wachsen zusehen.

Als sehr quantitativen Mensch mit entsprechender akademischer Bildung für mich genau der richtige Weg.

WiWi Gast schrieb am 17.11.2023:

Das sehe ich genauso.
Mehrfach von schlauen, vermögenden Menschen gehört: „(Gute) Immobilien verkauft man nicht.“

Zu viel Guthaben auf Konten kann durchaus auch zum Problem werden.

WiWi Gast schrieb am 17.11.2023:

This! Darum behalte ich auch die geerbte DHH, ist mir lieber als ein dickes Konto

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.11.2023:

This! Darum behalte ich auch die geerbte DHH, ist mir lieber als ein dickes Konto

Würde ich genauso machen. Allerdings verkaufen im Moment auch meist nur Leute die müssen. Erben, Scheidungen etc. Da sie die Häuser oft nicht los werden, sammeln sich die Angebote auf Immoscout. Also es ist fast egal was man persönlich macht, der Markt bestimmt den Preis. Langsam geht dieser auch nach unten. Ist nun Mal so.

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WiWi Gast schrieb am 16.11.2023:

Wer ernsthaft glaubt, dass im allgemeinen Mieten auf lange Sicht günstiger ist, als Kaufen, der muss auch ernsthaft daran glauben, dass in DE keine Mietobjekte existieren. Wieviel Vermieter würden auf lange Sicht das Spiel mitmachen, eine Immobilie mit permanentem Verlust zu vermieten. So viel Verrückte kann es nicht geben. und gibt es auch nicht. Wenn der Vermieter jedoch langfristig betrachtet an der Vermietung Geld verdient, dann kann Mieten langfristig nicht günstiger sein, als Kaufen. Ist es auch nicht. (Ausnahmen bestätigen die Regel.)

So rational funktioniert Wirtschaft nicht. Es gibt z.B. genug Studien die aussagen, dass private Vermieter mehrheitlich ein Verlustgeschäft nach Opportunitätskosten mit ihrer Vermietung machen, sie vermieten trotzdem. Erstens, weil sie evtl. einfach an der Immobilie hängen und sie nicht verkaufen wollen, zweitens, weil sie das schon immer so gemacht haben und nicht ändern wollen oder drittens, weil sie es schlicht nicht realisieren, dass sie damit eigentlich Verluste machen.
Auch gesamtwirtschaftlich gibt es genug nicht rationale Verhaltensweisen. Warum investiert jemand Geld in ein Unternehmen, dass auf absehbare Zeit nicht die 7% EK-Rendite des Aktienmarkts erreicht? Da gibt es ja weiß Gott genug. Müsste man eigentlich sofort abstoßen. Warum gibt es überhaupt Insolvenzen, wo jedem Investor schon vorher klar ist, wohin der Hase läuft? Rational betrachtet müsste man das Unternehmen vorher abwickeln und noch so viel Geld wie möglich rausholen, passiert aber nicht. Warum? Weil Wirtschaft nicht nur rational ist, sondern eben auch emotional. Der Immobilienmarkt, egal ob Kauf oder Vermietung, ist nochmal stärker emotional geladen, dazu muss man sich nur den Thread hier ansehen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.11.2023:

lol, Kollege, das in einem Wiwi Forum. Ich erklärs dir wie einem 5 Jährigen:

Fiktives Beispiel: Ich kann 1 Mio in eine Immobilie stecken und vermieten und dann 10k im Jahr Gewinn machen. Ich kann stattdessen 1 Mio in einen ETF stecken und 100k Gewinn Jahr machen.

Was ist jetzt die bessere Alternative?

Und für den 3 Jährigen: Mann kann auch 1M in nen ETF stecken und 2 Jahre später ist der nur noch 500k wert...
Ab einem gewissen Vermögen macht es die Mischung aus Wertpapieren, Immobilien, etc.

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Sorry, aber dein Ansatz klingt total verkehrt. Wenn man Immobilienbesitz hat, der bereits vermietet ist, und vermutlich irgendwie läuft. Warum alles verkaufen?

Ich meine Aktien sind schön und gut und von mir aus hat man 80% des Vermögens in Aktien. Aber ist doch nicht verkehrt einen Teil in Immobilien zu halten. Der Aktienmarkt ist aktuell zumindest meiner Meinung nach auch in den USA sehr hoch bewertet. Man weiß halt nicht wie sich alles in 10-20Jahren entwickelt. Also Diversifikation, dazu gehört auch eben Real Estate.

WiWi Gast schrieb am 17.11.2023:

Für Menschen ohne Kenntnisse in Fianzmathematik eine durchaus gute Sichtweise!

Wer Ahnung von der Materie hat sollte sich nicht auf solche Binsenweisheiten verlassen.

Viele vergessen beim Thema Immobilien, dass Instandhaltung viel Geld und Zeit kostet. Wenn man nicht in der Nähe einer Immobilie wohnt, dann kann das richtig zum Problem werden.

Der andere Punkt der oft nicht beachtet wird ist, dass Leute auf der einen Seite eine Hypothek auf ihre selbst bewohnte Immobilie haben und auf der anderen Seite eine Immobilie erben oder sogar kaufen. Das ist nur sinnvoll natürlich, wenn man aufgrund niedriger Zinsen der eigenen Hypothek einen Spread verdient.

Und der dritte Punkt ist natürlich die Diversifikation. Die ist bei normal bürgerlichen Invrstmentgrößen bei Immobilien meist nicht gegeben.

Meiner Meinung nach ist der größte Vorteil einer Immobilie - insbesondere für finanzmathematisch wenig gebildete Investoren - dass es sich um ein nicht liquides und schwer teilbares Investment handelt. Wer eine Immobilie hat vermeidet meist sehr aktiv diese verkaufen zu müssen - das ist ein enormer Anreiz zu sparsamen Verhalten. Wenn man liquide Assets hat ist die Versuchung einfach groß da mal paar tausend Euro für Urlaube und Autos rauszunehnen.

Viele die Immobilien anpreisen tun das mit meiner Meinung nach kaum haltbaren Argumenten aber vergessen den wesentlich wichtigsten Punkt einer Immobilie:

Ich komme aus einer Familie mit relativ viel Immobilienbesitz, der weit weg von meinem Wohnort ist. Sollte ich das erben werde ich alles verkaufen und zeitlich diversifiziert in Aktien umschichten. Ich werde jeden Tag mich freuen mich nicht mir Habdwerkern, Immobilienverwaltern oder Mietern beschäftigen zu müssen. Ich werde die Zwit nutzen, den wirtschsftsteil der Zeitung studieren und mein Aktienportfolio beim wachsen zusehen.

Als sehr quantitativen Mensch mit entsprechender akademischer Bildung für mich genau der richtige Weg.

WiWi Gast schrieb am 17.11.2023:

This! Darum behalte ich auch die geerbte DHH, ist mir lieber als ein dickes Konto

antworten

Der Einkäufer schrieb am 17.11.2023:

WiWi Gast schrieb am 16.11.2023:

Bist echt hartnäckig, du wirst aber auch in 5 Jahren keinen Schnapper machen. Ich zitier mich gerne :-)

Meine Schnapper habe ich bei Immobilien wie bei Aktien schon gemacht. Das ist ganz einfach wenn man sich vorurteilsfrei auf Fundamentaldaten beruft. Schnapper gibt es übrigens jede Menge in Großstädten - für jeden der sich eine große Renovierung zutraut.

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Was soll ich an der Fragestellung nicht verstanden haben?
Wenn es sich für den Vermieter langfristig rechnet, eine Immobilie zu vermieten, dann rechnet es sich auch, eine gleichartige Immobilie zum Eigenbedarf zu kaufen. Man wird quasi sein eigener Vermieter. Und komm mir jetzt nicht mit Steuervorteilen bei der Vermietung. Nach Abtragung ist die ersparte Miete ebenfalls steuerfrei bis zum Lebensende. Das gleicht sich langfristig betrachtet ziemlich aus.
PS: Ich bin Vermieter und Eigennutzer und glaube ernsthaft, dass ich das beurteilen kann.

WiWi Gast schrieb am 17.11.2023:

Ich denke du hast die Fragestellung gar nicht verstanden.

Ob jemand zur Selbstnutzung kauft oder mietet hat doch mit der Rendite des Vermieters nichts zu tun. Wie kommst du auf sowas?

WiWi Gast schrieb am 16.11.2023:

Wer ernsthaft glaubt, dass im allgemeinen Mieten auf lange Sicht günstiger ist, als Kaufen, der muss auch ernsthaft daran glauben, dass in DE keine Mietobjekte existieren. Wieviel Vermieter würden auf lange Sicht das Spiel mitmachen, eine Immobilie mit permanentem Verlust zu vermieten. So viel Verrückte kann es nicht geben. und gibt es auch nicht. Wenn der Vermieter jedoch langfristig betrachtet an der Vermietung Geld verdient, dann kann Mieten langfristig nicht günstiger sein, als Kaufen. Ist es auch nicht. (Ausnahmen bestätigen die Regel.)

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.11.2023:

lol, Kollege, das in einem Wiwi Forum. Ich erklärs dir wie einem 5 Jährigen:

Fiktives Beispiel: Ich kann 1 Mio in eine Immobilie stecken und vermieten und dann 10k im Jahr Gewinn machen. Ich kann stattdessen 1 Mio in einen ETF stecken und 100k Gewinn Jahr machen.

Was ist jetzt die bessere Alternative?

Ich frage jetzt fiktiv wie ein 5 jähriger:
Wer garantiert mir, dass ich mit 1 Mio im ETF langfristig 100K p.a. Gewinn mache und nicht 100K Verlust?
Warum sollte bei 1 Mio und dann 10K Gewinn durch Mieteinkünfte im 1. Jahr dieser langfristig bei 10K verharren? Wieviel ist nach z.B. 30 Jahren die Immobilie Wert? Nichts oder 1 Mio oder 4 Mio oder wieviel/-wenig?
Danke für eine plausible Antwort.

antworten

Interessant:

"Die VON POLL IMMOBILIEN-Experten haben auch bei den Verkäufern nachgehakt, ob sie an ihren alten Preisvorstellungen festhalten. In 21,6% der Fälle sind Immobilieneigentümer derzeit noch nicht bereit, von ihrem ursprünglich anvisierten Angebotspreis abzurücken. Lediglich 7,2% der Verkäufer verabschieden sich von ihren alten Preiswünschen und geben beim Angebotspreis nach. Mit 71,2% ist die Mehrheit der Eigentümer jedoch noch unentschlossen, was Preisanpassungen angeht. Hier sind Preisverhandlungen mit Interessenten sehr wahrscheinlich.

Zu diesen Nachlässen sind Verkäufer bereit
Von den Immobilieneigentümern, die bereit sind, den Preis nach unten anzupassen, verringern ihn etwa 35,1% davon um bis zu 10%. Etwas mehr als ein Viertel der Verkäufer (26,4%) ist mit einer Preissenkung von bis zu 15% einverstanden, gefolgt von 19%, in denen Verkäufer den Preis um bis zu 20% reduzieren. 9,8% der Verkäufer senken den Immobilienpreis um bis zu 30%, wohingegen 5,2% zu einer Preiskorrektur von bis zu 25% bereit sind. Mit einem Nachlass von mehr als 30% des ursprünglichen Angebotspreises sind nur noch 2,9% der Eigentümer bereit. Lediglich 1,7% der Verkäufer sind zu Preisnachlässen von weniger als 5% bereit."

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Zahlen und Renditen wird dir nie jemand garantieren können. Dennoch ist das Umfeld momentan einfach so, dass die Mietrenditen bei der Kombination aus Zinsen, Kaufpreise und Mieten mies sind.

Das verstärkt sich noch weiter durch den "Deckel" bei vielen Mieten durch den Mietpreisspiegel.

Selbst konservative ETFs haben da einfach andere Erwartungen (natürlich nie eine Garantie)

WiWi Gast schrieb am 17.11.2023:

Ich frage jetzt fiktiv wie ein 5 jähriger:
Wer garantiert mir, dass ich mit 1 Mio im ETF langfristig 100K p.a. Gewinn mache und nicht 100K Verlust?
Warum sollte bei 1 Mio und dann 10K Gewinn durch Mieteinkünfte im 1. Jahr dieser langfristig bei 10K verharren? Wieviel ist nach z.B. 30 Jahren die Immobilie Wert? Nichts oder 1 Mio oder 4 Mio oder wieviel/-wenig?
Danke für eine plausible Antwort.

antworten

lol, Kollege, das in einem Wiwi Forum. Ich erklärs dir wie einem 5 Jährigen:

Fiktives Beispiel: Ich kann 1 Mio in eine Immobilie stecken und vermieten und dann 10k im Jahr Gewinn machen. Ich kann stattdessen 1 Mio in einen ETF stecken und 100k Gewinn Jahr machen.

Was ist jetzt die bessere Alternative?

Ich kann 1 Mio in einen ETF stecken und 300K Verlust im 1. Jahr machen. Ich kann stattdessen 1 Mio in eine Immobilie stecken und 10€ Gewinn im 1. Jahr machen.

Was ist jetzt die bessere Alternative?

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.11.2023:

Ich frage jetzt fiktiv wie ein 5 jähriger:
Wer garantiert mir, dass ich mit 1 Mio im ETF langfristig 100K p.a. Gewinn mache und nicht 100K Verlust?
Warum sollte bei 1 Mio und dann 10K Gewinn durch Mieteinkünfte im 1. Jahr dieser langfristig bei 10K verharren? Wieviel ist nach z.B. 30 Jahren die Immobilie Wert? Nichts oder 1 Mio oder 4 Mio oder wieviel/-wenig?
Danke für eine plausible Antwort.

Die 100k garantiert Dir niemand. Aber auf 10Year US Bonds gibt es 4,4% also 44.000

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.11.2023:

Ich kann 1 Mio in einen ETF stecken und 300K Verlust im 1. Jahr machen. Ich kann stattdessen 1 Mio in eine Immobilie stecken und 10€ Gewinn im 1. Jahr machen.

Was ist jetzt die bessere Alternative?

Naja, das sind erstens lediglich Buchverluste (die Geschichte hat gezeigt, dass wenn man lange genug investiert bleibt bisher jeden Crash/Korrektur mit Gewinn überlebt hat) und zweitens impliziert deine Antwort ein bisschen, als würdest du davon ausgehen, dass eine Immobilie nicht an Wert verlieren kann.
Schaut mal auf Immoscout wie viele im Moment 20-30% preisreduziert wurden und trotzdem kein Mensch die kaufen möchte.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.11.2023:

Ich kann 1 Mio in einen ETF stecken und 300K Verlust im 1. Jahr machen. Ich kann stattdessen 1 Mio in eine Immobilie stecken und 10€ Gewinn im 1. Jahr machen.

Was ist jetzt die bessere Alternative?

Long auf den Hummus Optionsscheinmarkt gehen

antworten

Weil Immobilien auch nur eine x beliebige Assetklasse sind, die mit sehr viel arbeit verbunden ist. Man kann einen Immobilie nur gut bewirtschaften, wenn man in der Nähe wohnt oder Großinvestor ist.

Mit der Logik musst du auch sagen: Infrastruktur, gesdheitswesen etc gehört alles in ein Portfolio. Wenn ich denke dass Immobilien eine gute Anlageklasse sind und ich sie zu diversifizierung einstreuen möchte, dann kann ich auch Aktien einer Wohnungsbaugesellschaft kaufen.

Investitionen in Aktien sollten zeitlich diversifiziert sein, um sich von temporären Marktsituationen unabhängig zu machen. Wer in Aktien investiert als wäre es eine Immobilie, der macht das auf jahrzente langen Horizont und orientiert sich bei etwaigen Ausschüttungen an den tatsächlich gezahlten Dividenden und nicht an de Marktpreisentwicklungen.

WiWi Gast schrieb am 17.11.2023:

Sorry, aber dein Ansatz klingt total verkehrt. Wenn man Immobilienbesitz hat, der bereits vermietet ist, und vermutlich irgendwie läuft. Warum alles verkaufen?

Ich meine Aktien sind schön und gut und von mir aus hat man 80% des Vermögens in Aktien. Aber ist doch nicht verkehrt einen Teil in Immobilien zu halten. Der Aktienmarkt ist aktuell zumindest meiner Meinung nach auch in den USA sehr hoch bewertet. Man weiß halt nicht wie sich alles in 10-20Jahren entwickelt. Also Diversifikation, dazu gehört auch eben Real Estate.

This! Darum behalte ich auch die geerbte DHH, ist mir lieber als ein dickes Konto

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Bleibt doch einfach bei zu erwartenden Renditen für verschiedene Anlageklassen.

Dort ist es einfach so, dass dir ein konservativer ETF mit großer Wahrscheinlichkeit eine bessere Rendite bringt als ein jetzt gekauftes Mietobjekt. Ist das eine Garantie, dass die beiden Anlagen so laufen werden? Nein, natürlich nicht. Ist die Wahrscheinlichkeit sehr hoch? Ja, auf alle Fälle

WiWi Gast schrieb am 17.11.2023:

Ich kann 1 Mio in einen ETF stecken und 300K Verlust im 1. Jahr machen. Ich kann stattdessen 1 Mio in eine Immobilie stecken und 10€ Gewinn im 1. Jahr machen.

Was ist jetzt die bessere Alternative?

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.11.2023:

Ich frage jetzt fiktiv wie ein 5 jähriger:
Wer garantiert mir, dass ich mit 1 Mio im ETF langfristig 100K p.a. Gewinn mache und nicht 100K Verlust?
Warum sollte bei 1 Mio und dann 10K Gewinn durch Mieteinkünfte im 1. Jahr dieser langfristig bei 10K verharren? Wieviel ist nach z.B. 30 Jahren die Immobilie Wert? Nichts oder 1 Mio oder 4 Mio oder wieviel/-wenig?
Danke für eine plausible Antwort.

Da du, wie ich annehme, ebenfalls in WiWi bewandert bist, lautet die Antwort:

Unser globales Wirtschaftssystem garantiert dir das. ETF sind zwar moderne Produkte, aber "breit gestreut, nie bereut" galt auch davor schon immer. Unternehmenswerte können in der Regel nur steigen, denn wir haben ein Zinseszinssystem und jedes Unternehmen auf der Welt muss im laufenden Geschäftsjahr zwingend mehr Umsatz und Gewinn machen als im Jahr davor. Oder im Jahr davor. Oder davor. Und zwar ad infinitum.

Darum drehen auch alle durch, wenn man ein Jahr mal ein Nullwachstum hat. Stetiges Wachstum ist schlicht ein Muss. Daher können kumulierte Aktienwerte langfristig auch nur steigen und tun dies auch seit es Aktien gibt. Sonst wäre das System inhärent defekt und dann hätten wir ein ganz anderes Problem.

Dass es ab und an mal zu großen Rücksetzern kommt, ist auch normal. Die Haltedauer ist entscheidend und natürlich der Zeitpunkt des Verkaufs. Ähnliches gilt auch für Immobilien, die allerdings vom Aktienmarkt seit 120 Jahren outperformt werden und bei der demographischen Zukunft der westlichen Länder wird sich das auch noch weiter verschlechtern.

antworten

Nö tuts nicht, denn das sind schonmal zwei unterschiedliche Kaufzeitpunkte.

Ob man vor 20 Jahren eine Wohnung in München kauft und seitdem vermietet ist etwas völlig anderes ob ich sie heute kaufe und vermiete. Beim letzteren Fall wird die Mietrendite deutlich geringer sein. Selbstverständlich kann sich die Rendite deshalb deutlich unterscheiden. Gab auch schon Statistiken dazu, wie wenig manche Vermieter am Ende überhaupt rausbekommen.

Wenn ich ein selbstgenutztes und gemietetes Objekt kaufen muss zu einem Multiple von 50, dann lohnt sich der Kauf garantiert nicht im Vergleich zur Miete.
Inwiefern sollte man hier als Käufer einen Vorteil haben im Vergleich zur Miete, wenn er 50 Jahresmieten überweisen muss? Plus Zinsen?
Genau, gar nicht.

WiWi Gast schrieb am 17.11.2023:

Was soll ich an der Fragestellung nicht verstanden haben?
Wenn es sich für den Vermieter langfristig rechnet, eine Immobilie zu vermieten, dann rechnet es sich auch, eine gleichartige Immobilie zum Eigenbedarf zu kaufen. Man wird quasi sein eigener Vermieter. Und komm mir jetzt nicht mit Steuervorteilen bei der Vermietung. Nach Abtragung ist die ersparte Miete ebenfalls steuerfrei bis zum Lebensende. Das gleicht sich langfristig betrachtet ziemlich aus.
PS: Ich bin Vermieter und Eigennutzer und glaube ernsthaft, dass ich das beurteilen kann.

antworten

Selbst wenn es so wäre, was heißt "nur"? Die Währung spiegelt die Wirtschaftsstärke wider.
Deshalb hat der Euro auch gegenüber dem Dollar seit 2010 rund 30% an Wert verloren.

WiWi Gast schrieb am 17.11.2023:

Das wir Japan aktuell überholt haben, liegt aber auch an Währungseffekten, soweit ich es verstanden haben. Das nur zur Einordnung.

antworten

Gibt die Lage des Markts wider.

Im Endeffekt muss sich aber jeder der Realität anpassen.

Typisches Verhaltensmuster nach egal welcher Assetrallye: man will es erstmal nicht wahrhaben.

Die Käufer haben sich der neuen Realität angepasst, wer verkaufen will, muss das ebenfalls tun.

WiWi Gast schrieb am 17.11.2023:

Interessant:

"Die VON POLL IMMOBILIEN-Experten haben auch bei den Verkäufern nachgehakt, ob sie an ihren alten Preisvorstellungen festhalten. In 21,6% der Fälle sind Immobilieneigentümer derzeit noch nicht bereit, von ihrem ursprünglich anvisierten Angebotspreis abzurücken. Lediglich 7,2% der Verkäufer verabschieden sich von ihren alten Preiswünschen und geben beim Angebotspreis nach. Mit 71,2% ist die Mehrheit der Eigentümer jedoch noch unentschlossen, was Preisanpassungen angeht. Hier sind Preisverhandlungen mit Interessenten sehr wahrscheinlich.

Zu diesen Nachlässen sind Verkäufer bereit
Von den Immobilieneigentümern, die bereit sind, den Preis nach unten anzupassen, verringern ihn etwa 35,1% davon um bis zu 10%. Etwas mehr als ein Viertel der Verkäufer (26,4%) ist mit einer Preissenkung von bis zu 15% einverstanden, gefolgt von 19%, in denen Verkäufer den Preis um bis zu 20% reduzieren. 9,8% der Verkäufer senken den Immobilienpreis um bis zu 30%, wohingegen 5,2% zu einer Preiskorrektur von bis zu 25% bereit sind. Mit einem Nachlass von mehr als 30% des ursprünglichen Angebotspreises sind nur noch 2,9% der Eigentümer bereit. Lediglich 1,7% der Verkäufer sind zu Preisnachlässen von weniger als 5% bereit."

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.11.2023:

Ich frage jetzt fiktiv wie ein 5 jähriger:
Wer garantiert mir, dass ich mit 1 Mio im ETF langfristig 100K p.a. Gewinn mache und nicht 100K Verlust?
Warum sollte bei 1 Mio und dann 10K Gewinn durch Mieteinkünfte im 1. Jahr dieser langfristig bei 10K verharren? Wieviel ist nach z.B. 30 Jahren die Immobilie Wert? Nichts oder 1 Mio oder 4 Mio oder wieviel/-wenig?
Danke für eine plausible Antwort.

Da ist wieder the German Angst und die irrationale Flucht in Betongold. Niemand garantiert dir irgend etwas. Niemand garantiert dir, dass du keine Mietnomaden hast, niemand deine Bude abbrennt oder ein 3. WK kommt und deine Bude zerstört. Risiken hast du sowohl bei der Immobilie als auch im Aktienmarkt.
Das einzige Argument, das zählt, ist Diversifikation. Wenn ihr bereits ein dickes Depot habt, dann vermietet halt.

Im historischen Schnitt hat der Aktienmarkt deutsche Immobilien outperformed. Mehr Glaskugel gibt es nicht.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.11.2023:

Da du, wie ich annehme, ebenfalls in WiWi bewandert bist, lautet die Antwort:

Unser globales Wirtschaftssystem garantiert dir das. ETF sind zwar moderne Produkte, aber "breit gestreut, nie bereut" galt auch davor schon immer. Unternehmenswerte können in der Regel nur steigen, denn wir haben ein Zinseszinssystem und jedes Unternehmen auf der Welt muss im laufenden Geschäftsjahr zwingend mehr Umsatz und Gewinn machen als im Jahr davor. Oder im Jahr davor. Oder davor. Und zwar ad infinitum.

Darum drehen auch alle durch, wenn man ein Jahr mal ein Nullwachstum hat. Stetiges Wachstum ist schlicht ein Muss. Daher können kumulierte Aktienwerte langfristig auch nur steigen und tun dies auch seit es Aktien gibt. Sonst wäre das System inhärent defekt und dann hätten wir ein ganz anderes Problem.

Dass es ab und an mal zu großen Rücksetzern kommt, ist auch normal. Die Haltedauer ist entscheidend und natürlich der Zeitpunkt des Verkaufs. Ähnliches gilt auch für Immobilien, die allerdings vom Aktienmarkt seit 120 Jahren outperformt werden und bei der demographischen Zukunft der westlichen Länder wird sich das auch noch weiter verschlechtern.

Jetzt noch eine Frage: Würde mir die Bank, die mir 1 Mio für einen Immobilienkauf leiht, auch eine Mio für ein ETF Investment leihen oder geht es hier nur um Theorie von ETF-Investments, die für meisten hier mangels entsprechendem EK gar nicht realisierbar wären, aber als Immobilen Investment deutlich realistischer umsetzbar wäre?
Bitte auch den Namen der Bank nennen. Ich frage für einen guten Freund.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.11.2023:

Jetzt noch eine Frage: Würde mir die Bank, die mir 1 Mio für einen Immobilienkauf leiht, auch eine Mio für ein ETF Investment leihen oder geht es hier nur um Theorie von ETF-Investments, die für meisten hier mangels entsprechendem EK gar nicht realisierbar wären, aber als Immobilen Investment deutlich realistischer umsetzbar wäre?
Bitte auch den Namen der Bank nennen. Ich frage für einen guten Freund.

Ganz generell: Natürlich kannst du dir 1 Mio. für was auch immer leihen, entsprechende Bonität vorausgesetzt.

Jedoch: Bei deiner Hausbank wird es das für Otto-Normal-Verbraucher eher nicht geben, denn das Investmentgeschäft wird bei Banken generell nur inhouse getätigt. Kredite für mobile Assets wie Aktien, Autos oder Wertgegenstände vergeben Banken außerdem nur als in der Höhe begrenzten und höher verzinsten Verbraucherkredit, da sie sonst erstens der Geldwäsche Tür und Tor öffnen würden und zweitens das Risiko, dass der Kreditnehmer "Danke" sagt und mit dem Geld verschwindet, mangels Grundbuchschuldeintrag auch deutlich höher ist. Daher bekommen Privatpersonen lediglich für immobile Assets größere Summen geliehen, bei denen sichergestellt ist, dass der Gegenstand bis zur Abzahlung der Bank gehört und im Ausfall pfändungswirksam ist.

Wie ich mal anschaulich gelernt habe und das zu verdeutlichen: Für Wohnmobile egal welcher Preisklasse gibt es keine Immobilienkredite, obwohl man in ihnen wohnen kann. Man kann in ihnen nämlich auch wegfahren.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.11.2023:

Ganz generell: Natürlich kannst du dir 1 Mio. für was auch immer leihen, entsprechende Bonität vorausgesetzt.

Jedoch: Bei deiner Hausbank wird es das für Otto-Normal-Verbraucher eher nicht geben, denn das Investmentgeschäft wird bei Banken generell nur inhouse getätigt. Kredite für mobile Assets wie Aktien, Autos oder Wertgegenstände vergeben Banken außerdem nur als in der Höhe begrenzten und höher verzinsten Verbraucherkredit, da sie sonst erstens der Geldwäsche Tür und Tor öffnen würden und zweitens das Risiko, dass der Kreditnehmer "Danke" sagt und mit dem Geld verschwindet, mangels Grundbuchschuldeintrag auch deutlich höher ist. Daher bekommen Privatpersonen lediglich für immobile Assets größere Summen geliehen, bei denen sichergestellt ist, dass der Gegenstand bis zur Abzahlung der Bank gehört und im Ausfall pfändungswirksam ist.

Wie ich mal anschaulich gelernt habe und das zu verdeutlichen: Für Wohnmobile egal welcher Preisklasse gibt es keine Immobilienkredite, obwohl man in ihnen wohnen kann. Man kann in ihnen nämlich auch wegfahren.

Und damit hat sich die Frage für die meisten erübrigt, ob man besser 1 Mio in ETF´s stecken sollte oder 1 Mio in Immobilien. Mehr wollte ich nicht wissen.

antworten

Zum Thema unendlich steigende Mieten. Aktuell fällt mir für Berlin auf, dass in den bekannten Portalen die aufgerufenen Netto-Kaltmieten für neuere Wohnungen zT sinken (zT -10%). In einem Portal wird das sogar ausgewiesen, wobei man natürlich nicht weiss ob der Preis vorher nicht schon entsprechend höher angesetzt war. Aber sowas gab es jedenfalls die letzten Jahre nicht & zeigt ja am Ende doch, dass man eben nicht jeden schöne Wohnung auch für jeden Preis vermietet bekommt. Bei der aktuellen Gemengelage sowie insbesondere der demografischen Entwicklung, die auch durch Armutsmigration nicht wird geheilt werden können - hätte das aber auch verwundert.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.11.2023:

Und damit hat sich die Frage für die meisten erübrigt, ob man besser 1 Mio in ETF´s stecken sollte oder 1 Mio in Immobilien. Mehr wollte ich nicht wissen.

Naja, FK-gehebelte Investitionen in Immobilien sind aber nur dann sinnvoll, wenn Rendite > Zinskosten, sofern keine Wertsteigerung vorliegt. Das ist ja seit Ende 2022 nicht mehr der Fall. Dazu kommt, dass der Multiple derzeit noch bei um die 35 liegt, also die Rendite bei knapp 2,8 % p.a. und damit deutlich unterhalb der Inflationsrate, man real also sogar Geld verliert. Erst ab einem Multiple von ca. 25 lohnt sich die Investition derzeit, dafür müssten die Preise aber nochmals um weitere knapp 30 % sinken, in etwa auf den Stand von Anfang 2016.

Da sind ETF-Sparer also derzeit deutlich im Vorteil.

antworten

Bei möblierten und komplett überteuerten Wohnungen vielleicht, nicht im Gesamtmarkt. Siehe Statistiken.

WiWi Gast schrieb am 17.11.2023:

Zum Thema unendlich steigende Mieten. Aktuell fällt mir für Berlin auf, dass in den bekannten Portalen die aufgerufenen Netto-Kaltmieten für neuere Wohnungen zT sinken (zT -10%). In einem Portal wird das sogar ausgewiesen, wobei man natürlich nicht weiss ob der Preis vorher nicht schon entsprechend höher angesetzt war. Aber sowas gab es jedenfalls die letzten Jahre nicht & zeigt ja am Ende doch, dass man eben nicht jeden schöne Wohnung auch für jeden Preis vermietet bekommt. Bei der aktuellen Gemengelage sowie insbesondere der demografischen Entwicklung, die auch durch Armutsmigration nicht wird geheilt werden können - hätte das aber auch verwundert.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.11.2023:

Und damit hat sich die Frage für die meisten erübrigt, ob man besser 1 Mio in ETF´s stecken sollte oder 1 Mio in Immobilien. Mehr wollte ich nicht wissen.

Genau hier liegt die Magie der Immobilien-Investments: Gehebelt waren in den letzten Jahren Anfangsrenditen von 20-25% aufs EK möglich, und das in Großstädten sehr sicher (geringes Mietausfall und Mietnomadenrisiko durch sehr hohe Nachfrage). Das wird nun mit steigenden Zinsen deutlich schwieriger. Jeder Wiwi sollte aber erkennen, dass gehebelte Immobilien als Asset in den letzten Jahren jeden ETF enorm outperformed haben.

antworten

Immer wieder diese stumpfen Argumente in einem WiWi Forum. Schöner 100% Hebel auf Immobilien als free-money-glitch. Dann husch husch auf Immoscout, da gibt's aktuell einige Mehrparteienhäuser zur Auswahl. Schnell, bevor jemand anderes Dir zuvorkommt.

WiWi Gast schrieb am 17.11.2023:

Und damit hat sich die Frage für die meisten erübrigt, ob man besser 1 Mio in ETF´s stecken sollte oder 1 Mio in Immobilien. Mehr wollte ich nicht wissen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.11.2023:

Naja, FK-gehebelte Investitionen in Immobilien sind aber nur dann sinnvoll, wenn Rendite > Zinskosten, sofern keine Wertsteigerung vorliegt. Das ist ja seit Ende 2022 nicht mehr der Fall. Dazu kommt, dass der Multiple derzeit noch bei um die 35 liegt, also die Rendite bei knapp 2,8 % p.a. und damit deutlich unterhalb der Inflationsrate, man real also sogar Geld verliert. Erst ab einem Multiple von ca. 25 lohnt sich die Investition derzeit, dafür müssten die Preise aber nochmals um weitere knapp 30 % sinken, in etwa auf den Stand von Anfang 2016.

Da sind ETF-Sparer also derzeit deutlich im Vorteil.

Immer der gleiche Fehler hier. Es wird die derzeitige Situation hochskaliert auf ein Langzeit-Invest von 30 Jahren und mehr und man rechnet mit den aktuellen Parametern, was Zinssatz, Mieteinnahme und Kaufpreismultiple angeht. Das sich diese Parameter auf einen langen Investitionszeitraum DRAMATISCH verändern, scheint hier niemanden zu interessieren. Ich habe ein solches Invest vor über 20 Jahren unter deutlich schlechteren Anfangsvoraussetzungen getätigt und damit inzwischen ein massiv höheres Vermögen gebildet, als mit den ach so tollen ETF-Renditen.

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WiWi Gast schrieb am 17.11.2023:

Genau hier liegt die Magie der Immobilien-Investments: Gehebelt waren in den letzten Jahren Anfangsrenditen von 20-25% aufs EK möglich, und das in Großstädten sehr sicher (geringes Mietausfall und Mietnomadenrisiko durch sehr hohe Nachfrage). Das wird nun mit steigenden Zinsen deutlich schwieriger. Jeder Wiwi sollte aber erkennen, dass gehebelte Immobilien als Asset in den letzten Jahren jeden ETF enorm outperformed haben.

Du schreibst schon richtig "Anfangsrendite". Bei der typisch privaten Immobilie die man das Leben lang hält, spielt dieser Hebel quasi keine Rolle (selbst zu besten Zeiten hat er etwa nur 0,2% Rendite p.a. ausgemacht, wenn man eine Immobilie 50 Jahre hält).
Das heißt im Umkehrschluss, man muss das FK konstant hoch halten, indem man zukauft oder eine andere, teurere Immobilie kauft. Beides ist nicht so einfach möglich und zusätzlich knallen dann jedes Mal die Kaufnebenkosten rein und machen die Rendite kaputt.

Von daher, der "Hebel" ist für die meisten Privatleute Augenwischerei und nicht der Rede wert. Neben anderen Punkten einer derer, womit sich viele sowas schönrechnen. Einfach mal so ein Investment in Excel abbilden und schauen, wie man den höchsten IZF erreicht. Das war auch zu besten Zeiten bei den meisten Wohnimmobilien im Bereich 10-15 Jahren Haltedauer, davor spielen die Kaufnebenkosten eine zu große Rolle, danach ist schon zu viel FK abbezahlt, der Hebel also zu klein. Und die EK Rendite ist dann auch nicht exorbitant groß, sondern lag meist nur wenige Prozentpunkte über der Mietrendite.

antworten

WiWi Gast schrieb am 17.11.2023:

Du schreibst schon richtig "Anfangsrendite". Bei der typisch privaten Immobilie die man das Leben lang hält, spielt dieser Hebel quasi keine Rolle (selbst zu besten Zeiten hat er etwa nur 0,2% Rendite p.a. ausgemacht, wenn man eine Immobilie 50 Jahre hält).
Das heißt im Umkehrschluss, man muss das FK konstant hoch halten, indem man zukauft oder eine andere, teurere Immobilie kauft. Beides ist nicht so einfach möglich und zusätzlich knallen dann jedes Mal die Kaufnebenkosten rein und machen die Rendite kaputt.

Von daher, der "Hebel" ist für die meisten Privatleute Augenwischerei und nicht der Rede wert. Neben anderen Punkten einer derer, womit sich viele sowas schönrechnen. Einfach mal so ein Investment in Excel abbilden und schauen, wie man den höchsten IZF erreicht. Das war auch zu besten Zeiten bei den meisten Wohnimmobilien im Bereich 10-15 Jahren Haltedauer, davor spielen die Kaufnebenkosten eine zu große Rolle, danach ist schon zu viel FK abbezahlt, der Hebel also zu klein. Und die EK Rendite ist dann auch nicht exorbitant groß, sondern lag meist nur wenige Prozentpunkte über der Mietrendite.

Da kann ich aus eigener Erfahrung auf einen Zeitraum von knapp 23 Jahren nur schmunzeln. Meine EK-Rendite bezogen auf das bisher eingebrachte Kapital liegt im Jahr 22 nach Anschaffung bei derzeit 18% p.a. vor Steuern. Dies widerspricht Deinem Kommentar restlos. Deutlich verschlechtern kann sich dieser Wert nicht mehr, da ich kaum noch weiteres EK in diese Immobilie einbringen kann/muss.

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WiWi Gast schrieb am 17.11.2023:

Du schreibst schon richtig "Anfangsrendite". Bei der typisch privaten Immobilie die man das Leben lang hält, spielt dieser Hebel quasi keine Rolle (selbst zu besten Zeiten hat er etwa nur 0,2% Rendite p.a. ausgemacht, wenn man eine Immobilie 50 Jahre hält).
Das heißt im Umkehrschluss, man muss das FK konstant hoch halten, indem man zukauft oder eine andere, teurere Immobilie kauft. Beides ist nicht so einfach möglich und zusätzlich knallen dann jedes Mal die Kaufnebenkosten rein und machen die Rendite kaputt.

Von daher, der "Hebel" ist für die meisten Privatleute Augenwischerei und nicht der Rede wert. Neben anderen Punkten einer derer, womit sich viele sowas schönrechnen. Einfach mal so ein Investment in Excel abbilden und schauen, wie man den höchsten IZF erreicht. Das war auch zu besten Zeiten bei den meisten Wohnimmobilien im Bereich 10-15 Jahren Haltedauer, davor spielen die Kaufnebenkosten eine zu große Rolle, danach ist schon zu viel FK abbezahlt, der Hebel also zu klein. Und die EK Rendite ist dann auch nicht exorbitant groß, sondern lag meist nur wenige Prozentpunkte über der Mietrendite.

Verstehe zwar deine Argumentation. Die ist aber im Grunde nicht richtig. Denn wenn man Jung ist, sich hoch verschuldet (bei niedrigem Zinssatz) und die Preise steigen hast du den doppelten Effekt. Im Grunde ist dein Hebel schon relevant, da du das viele Geld relativ früh bekommst und lange damit sozusagen arbeiten kannst. Ist so als ob dir jemand jetzt 1MM$ gibt und du es in Aktien anlegst, mit etwas Glück ist deine Rendite sagen wir 2% über den Zinssatz (bei Häuser war diese deutlich höher in den letzten Jahren). Damit hast du im Prinzip nach 20 Jahren 500k "gratis" gemacht. Einige haben die Summe in ein paar Jahren erzielt. Klar man muss nicht verkaufen, aber wenn man es doch tut ist es schon nice Gewinne gemacht zuhaben. Ist halt die einzige Möglichkeit einen so hohen Kredit zu kriegen.

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WiWi Gast schrieb am 17.11.2023:

Du schreibst schon richtig "Anfangsrendite". Bei der typisch privaten Immobilie die man das Leben lang hält, spielt dieser Hebel quasi keine Rolle (selbst zu besten Zeiten hat er etwa nur 0,2% Rendite p.a. ausgemacht, wenn man eine Immobilie 50 Jahre hält).
Das heißt im Umkehrschluss, man muss das FK konstant hoch halten, indem man zukauft oder eine andere, teurere Immobilie kauft. Beides ist nicht so einfach möglich und zusätzlich knallen dann jedes Mal die Kaufnebenkosten rein und machen die Rendite kaputt.

Von daher, der "Hebel" ist für die meisten Privatleute Augenwischerei und nicht der Rede wert. Neben anderen Punkten einer derer, womit sich viele sowas schönrechnen. Einfach mal so ein Investment in Excel abbilden und schauen, wie man den höchsten IZF erreicht. Das war auch zu besten Zeiten bei den meisten Wohnimmobilien im Bereich 10-15 Jahren Haltedauer, davor spielen die Kaufnebenkosten eine zu große Rolle, danach ist schon zu viel FK abbezahlt, der Hebel also zu klein. Und die EK Rendite ist dann auch nicht exorbitant groß, sondern lag meist nur wenige Prozentpunkte über der Mietrendite.

Korrekt, die EK Rendite sinkt durch die gebundene Tilgung stetig.
Auf 10 Jahre gesehen sinkt die Rendite zB einer meiner 60m2 Wohnungen von anfangs 25% auf im 10. Jahr 8%. Der IRR liegt stärker Richtung 8%, da hintenrum Menge EK verzinst wird als anfangs, sagen wir geschätzt insgesamt bei 10%. Immobilien haben aber diverse weitere Vorteile ggü. einem alternativen Invest in ETF:

• Gewinn aus Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei (Meine Annahme, dass die Wohnung in Köln City in 2030 nominal teurer sein wird als in 2020)
• Erträge aus Vermietung zu 90% steuerfrei da Zinsen und Abschreibung gegengerechnert werden dürfen
• Mieten steigen jährlich durch Indexmiete, BankRate ist fixiert. Dies erhöht jährlich den positiven Cash Flow, den ich parallel in ETFs anlege.

Immos haben auch Nachteile: Mehr Zeitaufwand, potentiell hohe Instandhaltung, Mieterrisiken, geringe Liquidität. Wenn man aber die gehebelten Niedrigzinsinvestments in Immos unter konservativen Annahmen ggü ETFs auf 10 Jahre vergleicht, sieht man dass die Immos sehr deutlich gewinnen.

Aktuell geht das nicht mehr wirklich, da Mietrendite nicht mehr (deutlich) >Zinssatz, außer mit spezialvermietung, die aber zusätzliche Risiken und Aufwand mit sich bringt.
Daher gehe ich aktuell auch nur in ETFs, aber bin sehr froh ein paar Immos zwischen 2019 und 2022 erworben zu haben.

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WiWi Gast schrieb am 16.11.2023:

Wer ernsthaft glaubt, dass im allgemeinen Mieten auf lange Sicht günstiger ist, als Kaufen, der muss auch ernsthaft daran glauben, dass in DE keine Mietobjekte existieren. Wieviel Vermieter würden auf lange Sicht das Spiel mitmachen, eine Immobilie mit permanentem Verlust zu vermieten. So viel Verrückte kann es nicht geben. und gibt es auch nicht. Wenn der Vermieter jedoch langfristig betrachtet an der Vermietung Geld verdient, dann kann Mieten langfristig nicht günstiger sein, als Kaufen. Ist es auch nicht. (Ausnahmen bestätigen die Regel.)

Das Problem ist die Leute "rechnen es sich schön". Meistens vergleichen sie dann mit "Geld bar ohne Zinsen auf dem Konto" und dagegen sind Immo natürlich besser. Ausserdem werden Aufwendungen und Renovierungskosten oftmals weggewischt. Desweiteren wird ignoriert, wieviel höhere Renditen Aktien erzielen. Niemand will sich eingestehen, dass das eigene Investment nicht so dolle war und rechnet es sich schön.

Immo: Rendite - kümmerlich
Aufwand, Arbeit mit Mieter - schrecklich
Einfachheit Verkauf - grauenvoll
Wertzuwachs langfristig (nicht letzte 10 Jahre sondern letzte 40 Jahre) - kaum mehr als Inflation

Aber wer Aktien als "Teufelszeugs" sieht für denn ist dann Immo vielleicht die einzige Alternative.

antworten

Genau hier liegt die Magie der Immobilien-Investments: Gehebelt waren in den letzten Jahren Anfangsrenditen von 20-25% aufs EK möglich, und das in Großstädten sehr sicher (geringes Mietausfall und Mietnomadenrisiko durch sehr hohe Nachfrage). Das wird nun mit steigenden Zinsen deutlich schwieriger. Jeder Wiwi sollte aber erkennen, dass gehebelte Immobilien als Asset in den letzten Jahren jeden ETF enorm outperformed haben.

Nö, schau einfach den Kursverlauf eines beliebigen Nasdaq ETF an.

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.11.2023:

Nö, schau einfach den Kursverlauf eines beliebigen Nasdaq ETF an.

Wenn der Nasdaq ETF in den nächsten 20 Jahren genauso performt, wie in den letzten 2 Jahren, dann kann man das Geld auch unterm Kopfkissen liegen lassen.

antworten

Immobilien Experte der Commerzbank geht von weiter fallenden Preisen aus. 10-15 Prozent sollte es im Schnitt nochmal nach unten gehen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.11.2023:

Nö, schau einfach den Kursverlauf eines beliebigen Nasdaq ETF an.

Nö. Dieser „beliebige“ von Dir ganz zufällig ausgewählte ETF war wahrscheinlich der bestperformende ETF der letzten Jahre, und dennoch hat mein Immoinvest in 2020 diesen (bislang) locker outperformed:

Anlage 25k in Wohnung (Nebenkosten ca 8% aus EK, Kaufpreis 100% zu 1.1% finanziert):

• cash flow monatlich nach nicht umlegbaren Kosten und Instandhaltungsrücklage: 100EUR ab erstem Monat (bei 11eur/m2 Kaltmiete), macht 1200Eur Rendite/Jahr
• Tilgung 2% (=Vermögensaufbau) monatlich 500EUR, 6000EUR jährlich
• Insgesamt 7200EUR Rendite und damit 29% im ersten Jahr, nach 3 Jahren bereits über 20k Vermögensaufbau (ca 85%)

Dein NASDAQ ETF hat in der gleichen Zeit ca die Hälfte gemacht (ca 45%).
Zudem sind die Steuern auf Immoerträge stark begünstigt (sowohl laufend durch Gegenrechnen von Zinsen und Abschreibung auf Mieten, als vor allem bei Verkauf steuerfrei nach 10 Jahren).
Zuletzt habe ich in der Zwischenzeit die Miete um 80Eur erhöht (jetzt 12,2eur kalt/m2), was den jährlichen Cashflow (schiebe ich in ETFs) auf 2160Eur erhöht.

Liquidität ist sicher schlechter und Aufwand höher, aber zur Nullzinsphase waren Immos einfach nur geil und gleichzeitig deutlich weniger volatil.
Mal schauen wie es weitergeht.

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.11.2023:

Nö. Dieser „beliebige“ von Dir ganz zufällig ausgewählte ETF war wahrscheinlich der bestperformende ETF der letzten Jahre, und dennoch hat mein Immoinvest in 2020 diesen (bislang) locker outperformed:

Anlage 25k in Wohnung (Nebenkosten ca 8% aus EK, Kaufpreis 100% zu 1.1% finanziert):

• cash flow monatlich nach nicht umlegbaren Kosten und Instandhaltungsrücklage: 100EUR ab erstem Monat (bei 11eur/m2 Kaltmiete), macht 1200Eur Rendite/Jahr
• Tilgung 2% (=Vermögensaufbau) monatlich 500EUR, 6000EUR jährlich
• Insgesamt 7200EUR Rendite und damit 29% im ersten Jahr, nach 3 Jahren bereits über 20k Vermögensaufbau (ca 85%)

Dein NASDAQ ETF hat in der gleichen Zeit ca die Hälfte gemacht (ca 45%).
Zudem sind die Steuern auf Immoerträge stark begünstigt (sowohl laufend durch Gegenrechnen von Zinsen und Abschreibung auf Mieten, als vor allem bei Verkauf steuerfrei nach 10 Jahren).
Zuletzt habe ich in der Zwischenzeit die Miete um 80Eur erhöht (jetzt 12,2eur kalt/m2), was den jährlichen Cashflow (schiebe ich in ETFs) auf 2160Eur erhöht.

Liquidität ist sicher schlechter und Aufwand höher, aber zur Nullzinsphase waren Immos einfach nur geil und gleichzeitig deutlich weniger volatil.
Mal schauen wie es weitergeht.

Lernt man das so auf der Immocation Universität?

Bei 10% Preisrückgang stehst Du erstmal im Equity Wipeout.

Hebel wirken in beide Richtungen, hat man nur in Zeiten scheinbar ewig steigender Preise vergessen.

Hältst Du Deine FK Quote nun konstant oder flacht sich Deine EK Rendite sogar ganz ohne Preissenkung über die nächsten Jahre ziemlich ab?

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.11.2023:

Das Problem ist die Leute "rechnen es sich schön". Meistens vergleichen sie dann mit "Geld bar ohne Zinsen auf dem Konto" und dagegen sind Immo natürlich besser. Ausserdem werden Aufwendungen und Renovierungskosten oftmals weggewischt. Desweiteren wird ignoriert, wieviel höhere Renditen Aktien erzielen. Niemand will sich eingestehen, dass das eigene Investment nicht so dolle war und rechnet es sich schön.

Immo: Rendite - kümmerlich
Aufwand, Arbeit mit Mieter - schrecklich
Einfachheit Verkauf - grauenvoll
Wertzuwachs langfristig (nicht letzte 10 Jahre sondern letzte 40 Jahre) - kaum mehr als Inflation

Aber wer Aktien als "Teufelszeugs" sieht für denn ist dann Immo vielleicht die einzige Alternative.

Kleiner Tipp, es gibt REITs, es gibt börsennotierte Immobilienkonzerne. Immobilien zur Vermietung sind ein rentables Geschäftsmodell, auch ohne die Preissteigerungen der letzten 10 Jahre. Die waren ein Bonbon on Top. Bei dieser Vermietung wird der ganze Aufwand, die ganze Arbeit mit den Mietern von Mitarbeitern für Geld erledigt, d.h. selbst wenn man dafür jemanden bezahlt, lohnt es sich.

Die eigene Immobilie lohnt sich noch viel mehr, denn man ist selbst der Mieter. 0% Mietnomadenrisiko, 0% Risiko, dass der Mieter übermäßigen Gebrauch verursacht, 0% Risiko, dass der Mieter absichtlich Sachen kaputtgehen lässt (Stichwort Schimmel überstreichen & Co.). 0% Leerstandsrisiko.

Der angebliche Steuervorteil von gewerblichen Vermietern, welche Kosten absetzen können, gleicht sich aus, weil einem die Rendite (d.h. die Mietersparnis) ebenfalls netto zufließt. In Summe hat der Eigennutzer neben deutlich geringerem Risiko (Mietnomaden, Schäden, Leerstand) auch einen Steuervorteil, weil ihm der Gewinn steuerfrei zufließt.

Aktien natürlich on Top. Selbstverständlich. 1kk Hauptwohnsitz, 1kk ETFs - so ist meine Zielallokation mit ca. 50 Jahren. Natürlich schulden- und lastenfrei.

antworten

Wir sollten wieder zurück zum Thema kommen.

Aktuell driftet das ganze doch sehr Richtung Asset "Schwanzvergleich" ab.
Was macht es für einen Sinn, eine Finanzierung mit Parametern (100% finanziert, 1,1%Zinsen) , zu verwenden, die es aktuell nicht mehr gibt und auch unter aktuellen Bedingungen nicht mehr funktionieren würde ??

Genauso kann ich sagen, investiert in Bitcoin, weil der 2020 unter 10.000€ stand.. Oder hättet ihr nur rechtzeitig in Nvidia investiert.

WiWi Gast schrieb am 18.11.2023:

Nö. Dieser „beliebige“ von Dir ganz zufällig ausgewählte ETF war wahrscheinlich der bestperformende ETF der letzten Jahre, und dennoch hat mein Immoinvest in 2020 diesen (bislang) locker outperformed:

Anlage 25k in Wohnung (Nebenkosten ca 8% aus EK, Kaufpreis 100% zu 1.1% finanziert):

• cash flow monatlich nach nicht umlegbaren Kosten und Instandhaltungsrücklage: 100EUR ab erstem Monat (bei 11eur/m2 Kaltmiete), macht 1200Eur Rendite/Jahr
• Tilgung 2% (=Vermögensaufbau) monatlich 500EUR, 6000EUR jährlich
• Insgesamt 7200EUR Rendite und damit 29% im ersten Jahr, nach 3 Jahren bereits über 20k Vermögensaufbau (ca 85%)

Dein NASDAQ ETF hat in der gleichen Zeit ca die Hälfte gemacht (ca 45%).
Zudem sind die Steuern auf Immoerträge stark begünstigt (sowohl laufend durch Gegenrechnen von Zinsen und Abschreibung auf Mieten, als vor allem bei Verkauf steuerfrei nach 10 Jahren).
Zuletzt habe ich in der Zwischenzeit die Miete um 80Eur erhöht (jetzt 12,2eur kalt/m2), was den jährlichen Cashflow (schiebe ich in ETFs) auf 2160Eur erhöht.

Liquidität ist sicher schlechter und Aufwand höher, aber zur Nullzinsphase waren Immos einfach nur geil und gleichzeitig deutlich weniger volatil.
Mal schauen wie es weitergeht.

antworten

WiWi Gast schrieb am 19.11.2023:

Lernt man das so auf der Immocation Universität?

Bei 10% Preisrückgang stehst Du erstmal im Equity Wipeout.

Hebel wirken in beide Richtungen, hat man nur in Zeiten scheinbar ewig steigender Preise vergessen.

Hältst Du Deine FK Quote nun konstant oder flacht sich Deine EK Rendite sogar ganz ohne Preissenkung über die nächsten Jahre ziemlich ab?

Für eine konstruktive Diskussion wäre es hilfreich, auf meine Punkte einzugehen. Ich war nicht an der immocation Uni, sondern habe Finance an einer der 3 besten Business Schools weltweit studiert.

Dieser Equity wipeout ist theoretischer Natur während der Zinsbindung. Genauso wie einem ETF Investor zwischenzeitliche dips (MSCI World dieses Jahr zwischenzeitlich 7% unter all time high) egal sind, sind es dem Immo Investor zwischenzeitliche Preisrückgänge.

Das Nachbesicherungsrisiko halte ich für überschaubar, da es nicht im Sinne der Bank ist eine Krise selbst zu erzeugen, könnte höchstens aus der Regulatorik kommen. Breite Nachbesicherungen würden aber zu sozialen Verwerfungen führen. Zuletzt gehe ich nicht davon aus, dass in deutschen Großstädten durch mangelnden Neubau und extremen Nachfrageüberhang in den nächsten Jahren Preise dramatisch einbrechen können.

Natürlich flacht sich meine EK Rendite bis Jahr 10 stetig ab, bleibt jedoch stets deutlich über den 7% eines World ETFs. Mietsteigerungen arbeiten ebenfalls in die Gegenrichtung. In Jahr 10 verkaufe ich die Immo dann und nehme den wahrscheinlichen nominalen Wertzuwachs dann on top steuerfrei mit.

antworten

Wie mies die Mietrenditen bei den derzeitigen Zinsen sind zeigt gerade ein reales Fallbeispiel. Eine 2 ZKB Wohnung wird für 211.000€ versteigert. Da es bereits der Zweittermin ist könnte man es theoretisch für 50% ersteigern. Ich kenne die Gegend und weiß das die Bausubstanz in Ordnung ist. Aber selbst wenn ich mit 105.500€ und 20% EK kalkuliere, stehe ich mit einem negativen Cashflow nach Steuern da und zahle die ersten Jahre drauf.

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WiWi Gast schrieb am 19.11.2023:

Wie mies die Mietrenditen bei den derzeitigen Zinsen sind zeigt gerade ein reales Fallbeispiel. Eine 2 ZKB Wohnung wird für 211.000€ versteigert. Da es bereits der Zweittermin ist könnte man es theoretisch für 50% ersteigern. Ich kenne die Gegend und weiß das die Bausubstanz in Ordnung ist. Aber selbst wenn ich mit 105.500€ und 20% EK kalkuliere, stehe ich mit einem negativen Cashflow nach Steuern da und zahle die ersten Jahre drauf.

Der Cashflow sagt aber erst einmal gar nichts über die Rendite aus. Wenn ich z.B. die Bude mit einer Annuität von 100% p.a. tilge, dann habe ich vermutlich einen exorbitant negativen Cashflow nach Steuern und zahle extrem drauf. Was sagt das dann über die Rendite aus? Nichts!

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Ein paar mehr Angaben hätten ja nicht geschadet...

Die Wohnung, in der ich gerade zu Miete wohne, wird verkauft und ich hatte ein Vorkaufsrecht auf das ich zu dem Preis verzichtet habe.

80QM, 3Zimmer, 1995 Baujahr (Sanierungsstand "okay"), 650k Euro, Berlin A-Lage.

Ich zahle lediglich 10k Kaltmiete pro Jahr (Mietvertrag von 2017).

Wenn man Nebenkostenkosten und 150k mit Eigenkapital abgedeckt und somit noch 500k Kredit aufnehmen muss zu 4,5% zahlt meine Kaltmiete nicht einmal die Hälfte der KREDITKOSTEN und keinen Cent von der eigentlichen Tilgung.

Für mich müsste das Objekt auf 400k fallen, bevor ich einen Kauf in Betracht ziehe - habe 10Jahre Eigenbedarfskündigungsschutz und eh nicht mein Leben lang hier zu wohnen.

WiWi Gast schrieb am 19.11.2023:

Wie mies die Mietrenditen bei den derzeitigen Zinsen sind zeigt gerade ein reales Fallbeispiel. Eine 2 ZKB Wohnung wird für 211.000€ versteigert. Da es bereits der Zweittermin ist könnte man es theoretisch für 50% ersteigern. Ich kenne die Gegend und weiß das die Bausubstanz in Ordnung ist. Aber selbst wenn ich mit 105.500€ und 20% EK kalkuliere, stehe ich mit einem negativen Cashflow nach Steuern da und zahle die ersten Jahre drauf.

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Wie du bei aktuellen Preisen / Zinsen auf eine Rendite für dein EK über 7% kommst pro Jahr, erschließt sich mir leider nicht.

Oder planst du pauschal mit Wertzuwächsen? Wie gehst du mit den ersten Jahren um, die definitiv erstmal "Cash negativ" sein werden

WiWi Gast schrieb am 19.11.2023:

Für eine konstruktive Diskussion wäre es hilfreich, auf meine Punkte einzugehen. Ich war nicht an der immocation Uni, sondern habe Finance an einer der 3 besten Business Schools weltweit studiert.

Dieser Equity wipeout ist theoretischer Natur während der Zinsbindung. Genauso wie einem ETF Investor zwischenzeitliche dips (MSCI World dieses Jahr zwischenzeitlich 7% unter all time high) egal sind, sind es dem Immo Investor zwischenzeitliche Preisrückgänge.

Das Nachbesicherungsrisiko halte ich für überschaubar, da es nicht im Sinne der Bank ist eine Krise selbst zu erzeugen, könnte höchstens aus der Regulatorik kommen. Breite Nachbesicherungen würden aber zu sozialen Verwerfungen führen. Zuletzt gehe ich nicht davon aus, dass in deutschen Großstädten durch mangelnden Neubau und extremen Nachfrageüberhang in den nächsten Jahren Preise dramatisch einbrechen können.

Natürlich flacht sich meine EK Rendite bis Jahr 10 stetig ab, bleibt jedoch stets deutlich über den 7% eines World ETFs. Mietsteigerungen arbeiten ebenfalls in die Gegenrichtung. In Jahr 10 verkaufe ich die Immo dann und nehme den wahrscheinlichen nominalen Wertzuwachs dann on top steuerfrei mit.

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WiWi Gast schrieb am 20.11.2023:

Die Wohnung, in der ich gerade zu Miete wohne, wird verkauft und ich hatte ein Vorkaufsrecht auf das ich zu dem Preis verzichtet habe.

80QM, 3Zimmer, 1995 Baujahr (Sanierungsstand "okay"), 650k Euro, Berlin A-Lage.

Ich zahle lediglich 10k Kaltmiete pro Jahr (Mietvertrag von 2017).

Wenn man Nebenkostenkosten und 150k mit Eigenkapital abgedeckt und somit noch 500k Kredit aufnehmen muss zu 4,5% zahlt meine Kaltmiete nicht einmal die Hälfte der KREDITKOSTEN und keinen Cent von der eigentlichen Tilgung.

Geht mir ähnlich. Ich habe zwar kein Vorkaufsrecht, aber mein Vermieter hatte letztes Jahr auch mal überlegt einige seiner Wohnungen zu verkaufen.
Weil er ja mein Einkommen kennt und ich die letzten 5 Jahre ein zuverlässiger guter Mieter war, hatten wir da auch mal drüber gesprochen.

Er hätte sich ~300k vorgestellt, was bei einer Kaltmiete von gut 550 Euro aber lächerlich ist. Das ist Multiple 45...

Theoretisch könnte er mir die Miete erhöhen. Aber einerseits würde er lange brauchen (max. 20% in 36 Monaten) und selbst wenn er die gesetzliche Grenze von 20% über Mietspiegel ausreizen würde (wofür er ab jetzt mind. 5-6 Jahre brauchen würde), wäre das immer noch ein Multiple >30.
Und so viele solvente gute Mieter stehen hier jetzt auch nicht Schlange. Würde er die Mieterhöhungen ausreizen, wäre ich auch in absehbarer Zeit weg. Gute Wohnungen gibt es hier genug.

Habe ihm dann freundlich erklärt, dass sich das für mich nicht lohnt. Ich habe ihm gesagt er könne sich ja melden wenn er sonst niemanden findet und dann reden wir nochmal über den Preis.
Bis jetzt ist er immer noch Eigentümer der Wohnung...

Beim aktuellen Zinsniveau wäre meine Schmerzgrenze bei ~180k. Das wäre immer noch ein 27er Multiple. Aus emotionalen Gründen und für die Diversifikation würde ich das aber vermutlich machen.

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WiWi Gast schrieb am 19.11.2023:

Lernt man das so auf der Immocation Universität?

Bei 10% Preisrückgang stehst Du erstmal im Equity Wipeout.

Hebel wirken in beide Richtungen, hat man nur in Zeiten scheinbar ewig steigender Preise vergessen.

Hältst Du Deine FK Quote nun konstant oder flacht sich Deine EK Rendite sogar ganz ohne Preissenkung über die nächsten Jahre ziemlich ab?

Endlich mal jemand mit Fachwissen. Was hier in der Diskussion nämlich völlig fehlte, ist die Tatsache, dass eine komplette Tilgung der Immobilie vor dem Verkauf die EK-Rendite wieder senkt, Preissteigerung überhaupt mal vorausgesetzt. Sinkt der Immopreis hingegen, liegen wir, wie der Vorposter schon richtig schreibt, im EK-Totalverlustbereich. Das ist quasi im Kleinen, was gerade bei Signa im Großen passiert.

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WiWi Gast schrieb am 20.11.2023:

Wie du bei aktuellen Preisen / Zinsen auf eine Rendite für dein EK über 7% kommst pro Jahr, erschließt sich mir leider nicht.

Oder planst du pauschal mit Wertzuwächsen? Wie gehst du mit den ersten Jahren um, die definitiv erstmal "Cash negativ" sein werden

WiWi Gast schrieb am 19.11.2023:

Steht doch oben, das war 2020 zu Niedrigzinszeiten, wo die Mietrendite teils 3x höher war als der Zins, was viele Chancen geboten hat und von der Rendite her alles outperformed hat.

Aktuell liegt die Mietrendite unter FK Zins (außer Spezialvermietung in extrem nachgefragten Großstädten). Daher kaufen auch Anleger zu aktuellen Preise kaum noch und die Transaktionen sind eingebrochen und die Preise von Wohnungen nominal gesunken.

Um weiter beim Thema zu bleiben meine Erfahrung in Köln, beobachte seit Jahren alles was aus den Markt kommt und frage alle interessanten Angebote an: zum Peak Anfang 2022 bekam man gute 2-3 Zimmer Wohnungen (gute linksrheinische Lage, 1950-1990 gebaut, guter Zustand Haus und Wohnung) für ca 5500-6000eur/m2.

Jetzt stehen solche Wohnungen teilweise für 5000eur/m2 drin. Anfang des Jahres konnte ich eine in guter Lage und gutem Hauszustand für 4200/m2 kaufen. Nur Renovierungen über 8k EUR notwendig.
Spannend wie es weitergeht, eigtl müssten die Preise stark nachgeben da sie bei gegebenen Zinsen viel zu hoch sind.
Wer aber dieses Jahr in Köln eine Wohnung gesucht hat wird feststellen, dass der Nachfrageüberhang gigantisch ist, was Miet und KaufPreise derzeit stützt. In Berlin soll es noch schlimmer sein.

antworten

Dann verstehe ich dein Argument noch viel weniger.

Wieso skizzierst du denn ehemalige Ausgangslagen bzw. Datenlagen, die heute nicht mehr zutreffen? Wem soll das etwas bringen?

WiWi Gast schrieb am 20.11.2023:

Steht doch oben, das war 2020 zu Niedrigzinszeiten, wo die Mietrendite teils 3x höher war als der Zins, was viele Chancen geboten hat und von der Rendite her alles outperformed hat.

Aktuell liegt die Mietrendite unter FK Zins (außer Spezialvermietung in extrem nachgefragten Großstädten). Daher kaufen auch Anleger zu aktuellen Preise kaum noch und die Transaktionen sind eingebrochen und die Preise von Wohnungen nominal gesunken.

Um weiter beim Thema zu bleiben meine Erfahrung in Köln, beobachte seit Jahren alles was aus den Markt kommt und frage alle interessanten Angebote an: zum Peak Anfang 2022 bekam man gute 2-3 Zimmer Wohnungen (gute linksrheinische Lage, 1950-1990 gebaut, guter Zustand Haus und Wohnung) für ca 5500-6000eur/m2.

Jetzt stehen solche Wohnungen teilweise für 5000eur/m2 drin. Anfang des Jahres konnte ich eine in guter Lage und gutem Hauszustand für 4200/m2 kaufen. Nur Renovierungen über 8k EUR notwendig.
Spannend wie es weitergeht, eigtl müssten die Preise stark nachgeben da sie bei gegebenen Zinsen viel zu hoch sind.
Wer aber dieses Jahr in Köln eine Wohnung gesucht hat wird feststellen, dass der Nachfrageüberhang gigantisch ist, was Miet und KaufPreise derzeit stützt. In Berlin soll es noch schlimmer sein.

antworten

Die Regierung muss sich jetzt erstmal mit einer veritablen Haushaltskrise herumschlagen.
Irgendwie will man dort nicht verstehen, dass Geld endlich ist.
Es war ja auch zu schön für die große Transformation alle möglichen Sondervermögen und Spezialfonds aufzulegen.

Jetzt überlegt man die Steuern zu erhöhen, womit die Regierung mal wieder eine Dreistigkeit an den Tag legt, die man so noch nie gesehen hat. Jahr für Jahr werden die Ausgaben über alle Maßen gesteigert und anstatt zu kürzen, müssen die Einnahmen weiter steigen.

Dieses Land hat wirklich fertig. Man kann eigentlich nur auf Neuwahlen hoffen oder dass die nächste Wahl schnell kommt. Aber was die Ampelregierung am Ende in vier Jahren angerichtet hat, wird man nicht so schnell kitten.

antworten

Dann verstehe ich dein Argument noch viel weniger.

Wieso skizzierst du denn ehemalige Ausgangslagen bzw. Datenlagen, die heute nicht mehr zutreffen? Wem soll das etwas bringen?
Wie du bei aktuellen Preisen / Zinsen auf eine Rendite für dein EK über 7% kommst pro Jahr, erschließt sich mir leider nicht.

Ich habe vor über 20 Jahren zu ebenfalls schlechterer Ausgangslage gekauft.
Vollfinanzierung inkl. Kaufnebenkosten.

Zinssatz damals 5,75% / 5,95% bei Brutto-Mietrendite 5% - somit nicht einmal die Anfangszinsen gedeckt, aber das Finanzamt hat das mit finanziert. (Verluste aus Vermietung). Alle haben mir davon abgeraten - so wie hier aktuell auch jeder abraten würde. Das war im Nachgang eine der besten Investitionen, die ich gemacht habe.

Es macht überhaupt keinen Sinn, nur auf Grund der Ausgangslage zu investieren. Man muss den gesamten Zeitraum der Investition betrachten. Alles andere ist Mumpitz.

antworten

Dann verstehe ich dein Argument noch viel weniger.

Wieso skizzierst du denn ehemalige Ausgangslagen bzw. Datenlagen, die heute nicht mehr zutreffen? Wem soll das etwas bringen?
Wie du bei aktuellen Preisen / Zinsen auf eine Rendite für dein EK über 7% kommst pro Jahr, erschließt sich mir leider nicht.

Ich habe vor über 20 Jahren zu ebenfalls schlechterer Ausgangslage gekauft.
Vollfinanzierung inkl. Kaufnebenkosten.

Zinssatz damals 5,75% / 5,95% bei Brutto-Mietrendite 5% - somit nicht einmal die Anfangszinsen gedeckt, aber das Finanzamt hat das mit finanziert. (Verluste aus Vermietung). Alle haben mir davon abgeraten - so wie hier aktuell auch jeder abraten würde. Das war im Nachgang eine der besten Investitionen, die ich gemacht habe.
Es macht überhaupt keinen Sinn, nur auf Grund der Ausgangslage zu investieren. Man muss den gesamten Zeitraum der Investition betrachten. Alles andere ist Mumpitz.

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Volksbank führt Sofortverkauf-Option für Immobilienbesitzer ein

Die Volksbank-Tochter Vobahome verspricht Hausverkäufern eine erste Teilauszahlung, auch wenn die Immobilie noch nicht verkauft wurde. Dabei gibt es eine Klausel, die befremdlich wirkt. Für Verkäufer mit schnellem Geldbedarf kann es sich dennoch lohnen, sich das Angebot zumindest einmal anzusehen.

Der Immobilienmarkt schwächelt. Während vor nicht allzu langer Zeit Immobilien weggingen wie warme Semmeln, müssen sich Verkäufer nun gedulden. „Die Makler aus unserem Verbund spiegeln uns, dass die durchschnittliche Verweildauer bei sieben Monaten liegt“, berichtet Thomas Weiss. Er ist Geschäftsführer der Volksbank-Tochter Vobahome. Diese bietet Lösungen für Immobilienbesitzer an, die Geld aus ihrem Eigentum generieren möchten.

Ihr neuestes Produkt ist der sogenannte Sofortverkauf. „Der Hintergrund ist, dass viele Verkäufer nicht warten können, bis ihre Immobilie verkauft wurde, weil sie sofort Liquidität benötigen“, so Weiss. Etwa, weil sie eine andere Immobilie anzahlen möchten oder in eine Seniorenresidenz ziehen und dafür eine Abschlagszahlung leisten müssten. „Gerade für ältere Menschen ist es aber sehr viel schwieriger geworden, ein Darlehen oder besser gesagt eine Zwischenfinanzierung zu bekommen.“ Verkäufer, die unter Zeitdruck stehen, seien daher sehr schnell bereit, hohe Preisabschläge von zehn Prozent und mehr aufgrund des Kapitalbedarfs in Kauf zu nehmen. Solchen Menschen will die Volksbank nun eine Lösung anbieten, die sofort Liquidität bringt und dem Käufer mehr Zeit verschafft.

So funktioniert der Sofortverkauf

Die Verkäufer wenden sich dazu an einen Makler aus dem Vobahome-Verbund oder direkt an die Vobahome GmbH. Im Normalfall berechnet der Makler den Verkehrswert mit einem Wertermittlungstool. Von diesem Verkehrswert erhält der Käufer 40 Prozent sofort ausgezahlt. Vobahome spricht hier von Reservierungsgebühr. Auf Basis der Wertermittlung wird die Gebühr in Höhe von 4,5 Prozent, die der Käufer zahlt, abgezogen. Vertraglich wird die Gebühr, die die Zinsen und Notarkosten abdecken soll, Sicherheitseinbehalt genannt. Weiss betont, dass außer diesem Sicherheitseinbehalt und der Maklercourtage keine Gebühren auf den Verkäufer zukommen. Die Courtage kann der Makler frei wählen. Sie wird zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. In der Regel liegt sie bei 7,14 Prozent, wovon der Verkäufer dann 3,57 Prozent bezahlt.

Bei einem geschätzten Verkehrswert von 500.000 Euro erhält der Käufer dann eine Reservierungsgebühr von 200.000 Euro. Davon geht der Sicherheitseinbehalt von 22.500 Euro ab. Das ist nicht billig. Und es gibt noch eine weitere Klausel, die bei so manchem für Stirnrunzeln sorgen dürfte. Der Makler hat 13 Monate Zeit, um die Immobilie zu verkaufen. Gelingt dies nicht, hat der Verkäufer ein Problem. Denn nach diesem Zeitraum muss der Verkäufer entweder die 200.000 Euro zurückzahlen oder die Immobilie wird von Vobahome übernommen. Dies sei jedoch ausdrücklich nicht gewünscht. „Rechtlich gesehen ist der Vertrag ein notariell beurkundeter Ankaufsvertrag, der durch einen besseren Verkaufspreis als 40 Prozent garantiert hinfällig wird“, so Weiss.

Eieiei, was für Blüten die zinsbedingte Null-Nachfrage inzwischen treibt. Hier in der Region Hamburg liegen Immobilien jedenfalls weiterhin wie Blei in den Regalen und der Angebotsberg wächst und wächst.

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Das lohnt sich dann aber nur, wenn du signifikante Wertsteigerungen und Mieterhöhungen haben kannst.

Beides aktuell und auf absehbare eher das Gegenteil. Mietspiegel / Kappungsgrenze erlauben kaum Erhöhungen und die Korrektur weg vom ATH wird erstmal anhalten

WiWi Gast schrieb am 20.11.2023:

Wie du bei aktuellen Preisen / Zinsen auf eine Rendite für dein EK über 7% kommst pro Jahr, erschließt sich mir leider nicht.

Ich habe vor über 20 Jahren zu ebenfalls schlechterer Ausgangslage gekauft.
Vollfinanzierung inkl. Kaufnebenkosten.

Zinssatz damals 5,75% / 5,95% bei Brutto-Mietrendite 5% - somit nicht einmal die Anfangszinsen gedeckt, aber das Finanzamt hat das mit finanziert. (Verluste aus Vermietung). Alle haben mir davon abgeraten - so wie hier aktuell auch jeder abraten würde. Das war im Nachgang eine der besten Investitionen, die ich gemacht habe.

Es macht überhaupt keinen Sinn, nur auf Grund der Ausgangslage zu investieren. Man muss den gesamten Zeitraum der Investition betrachten. Alles andere ist Mumpitz.

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Deine Ausgangslage war damals trotz höherer Zinsen deutlich besser als heute.

In quasi jeder deutschen Stadt sind die Multiples (Mietertrag zu Kaufpreis) hoch bzw. Schlecht wie nie (ein Blick in die Statistik zeigt dir das). Du hattest vielleicht höhere Zinsen als heute, aber sicher keine schlechtere Ausgangslage.

WiWi Gast schrieb am 20.11.2023:

Wie du bei aktuellen Preisen / Zinsen auf eine Rendite für dein EK über 7% kommst pro Jahr, erschließt sich mir leider nicht.

Ich habe vor über 20 Jahren zu ebenfalls schlechterer Ausgangslage gekauft.
Vollfinanzierung inkl. Kaufnebenkosten.

Zinssatz damals 5,75% / 5,95% bei Brutto-Mietrendite 5% - somit nicht einmal die Anfangszinsen gedeckt, aber das Finanzamt hat das mit finanziert. (Verluste aus Vermietung). Alle haben mir davon abgeraten - so wie hier aktuell auch jeder abraten würde. Das war im Nachgang eine der besten Investitionen, die ich gemacht habe.

Es macht überhaupt keinen Sinn, nur auf Grund der Ausgangslage zu investieren. Man muss den gesamten Zeitraum der Investition betrachten. Alles andere ist Mumpitz.

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Nach Steuern ist die aktuelle Ausgangslage eher besser wegen deutlich höherer nominaler AfA bei niedrigeren Zinsen (Zinsen=Kosten / Tilgung=Vermögensbildung!) sowie den zu erwartenden Mietsteigerungen und den zu erwartenden noch günstigeren Zinsen in nur wenigen Jahren. Das Multiple ist lediglich eine vorübergehende Größe zum Kaufzeitpunkt, die sich im laufe der Jahre ändert.

Fakt ist, dass man auch heute mit einem negativen Brutto-Cashflow von ca. 1% vor Instandhaltungsrücklage in den meisten Regionen Deutschlands ein solches Invest machen kann. Das macht heute aber niemand, da es natürlich in den vergangenen 10 Jahren deutlich attraktiver war und dies hat eine Erwartungshaltung geschürt, die nicht mehr realisierbar ist.

WiWi Gast schrieb am 20.11.2023:

Deine Ausgangslage war damals trotz höherer Zinsen deutlich besser als heute.

In quasi jeder deutschen Stadt sind die Multiples (Mietertrag zu Kaufpreis) hoch bzw. Schlecht wie nie (ein Blick in die Statistik zeigt dir das). Du hattest vielleicht höhere Zinsen als heute, aber sicher keine schlechtere Ausgangslage.

Es macht überhaupt keinen Sinn, nur auf Grund der Ausgangslage zu investieren. Man muss den gesamten Zeitraum der Investition betrachten. Alles andere ist Mumpitz.

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Ich bin ziemlich sicher dass dein Vermögen deutlich größer wäre wenn du die Raten und das EK stattdessen in Aktien investiert hättest

WiWi Gast schrieb am 20.11.2023:

Wie du bei aktuellen Preisen / Zinsen auf eine Rendite für dein EK über 7% kommst pro Jahr, erschließt sich mir leider nicht.

Ich habe vor über 20 Jahren zu ebenfalls schlechterer Ausgangslage gekauft.
Vollfinanzierung inkl. Kaufnebenkosten.

Zinssatz damals 5,75% / 5,95% bei Brutto-Mietrendite 5% - somit nicht einmal die Anfangszinsen gedeckt, aber das Finanzamt hat das mit finanziert. (Verluste aus Vermietung). Alle haben mir davon abgeraten - so wie hier aktuell auch jeder abraten würde. Das war im Nachgang eine der besten Investitionen, die ich gemacht habe.
Es macht überhaupt keinen Sinn, nur auf Grund der Ausgangslage zu investieren. Man muss den gesamten Zeitraum der Investition betrachten. Alles andere ist Mumpitz.

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Ich kann Dir garantieren, dass Du Dich da völlig irrst.

1. Ich habe bei Kauf gar kein EK eingebracht (Vollfinanzierung inkl. Kaufnebenkosten), da ich kein EK übrig hatte und somit keine Aktien hätte kaufen können.
2. In den ersten ca. 10 Jahren hat das Finanzamt mein bis dahin eingebrachtes Kapital in Form von Steuerersparnis (negative Mieteinkünfte) praktisch komplett übernommen.
3. Insgesamt habe ich innerhalb von 22 Jahren ca. 65k EK eingebracht inkl. 1x Badsanierung in 2019 (ca. 10K).
   4 Abzüglich ca 27K Steuerersparnis - bleiben somit 43K auf 22 Jahre eingebrachtes EK.
4. Immobilienwert aktuell ca. 450K (lag mal bei ca. 525K Anfang 2022)
5. Meine Restschuld liegt bei 75K zu 1,59% Zinsen mit 5 Jahren Restlaufzeit. Diese 75K Restschuld wird mein Mieter zu einem Anteil von ca. 90% in den nächsten 5 Jahren an mich entrichten.

Nie - niemals hätte man das mit Aktien (7% Regel) erreichen können, zumal damals gar kein EK dafür vorhanden war.

WiWi Gast schrieb am 20.11.2023:

Ich bin ziemlich sicher dass dein Vermögen deutlich größer wäre wenn du die Raten und das EK stattdessen in Aktien investiert hättest

Es macht überhaupt keinen Sinn, nur auf Grund der Ausgangslage zu investieren. Man muss den gesamten Zeitraum der Investition betrachten. Alles andere ist Mumpitz.

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Was sehr spannend wird: Der Gas und Energiepreisdeckel fällt und wird zu deutlich steigenden Energiepreisen führen. Das könnte dann doch den ein oder anderen dazu bewegen zu verkaufen. Ich gehe von weiter steigendem Angebot und sinkenden Preisen aus

WiWi Gast schrieb am 20.11.2023:

Die Regierung muss sich jetzt erstmal mit einer veritablen Haushaltskrise herumschlagen.
Irgendwie will man dort nicht verstehen, dass Geld endlich ist.
Es war ja auch zu schön für die große Transformation alle möglichen Sondervermögen und Spezialfonds aufzulegen.

Jetzt überlegt man die Steuern zu erhöhen, womit die Regierung mal wieder eine Dreistigkeit an den Tag legt, die man so noch nie gesehen hat. Jahr für Jahr werden die Ausgaben über alle Maßen gesteigert und anstatt zu kürzen, müssen die Einnahmen weiter steigen.

Dieses Land hat wirklich fertig. Man kann eigentlich nur auf Neuwahlen hoffen oder dass die nächste Wahl schnell kommt. Aber was die Ampelregierung am Ende in vier Jahren angerichtet hat, wird man nicht so schnell kitten.

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Für Dein Beispiel nimmst Du den Minimalzins kombiniert mit einer dauerhaft extrem hohe Inflationsrate.

Nimmt man stattdessen aktuelle Bedingungen zu 4% Zins wäre die Kreditsumme bei diesen Parametern (25 Jahre, Annuität 30k€ pro Jahr) dann bei 469k€.
Je nach Kaufnebenkosten reden wir da dann von ca. 420k€ Kaufpreis.

Eine solche Bude, die dann 30k€ pro Jahr an Kaltmiete abwirft, hätte einen Mietzins von schlappen 7,15%/a bei einem Neubau!

In der Realität liegt der Mietzins bei Neubauten heute aber eher bei 2-3%/a.

Aber ja, man kann sich alles schön rechnen.

Eine Inflation der Mieten mit 3% pro Jahr (wohlgemerkt bei einer immer älter werdenden Immobilie!) bei Lohnsteigerungen von 1,5%/a und einer Mietbelastung von heute 40% des Lohns würde in Deinem Beispiel dazu führen, dass die Mietbelastung in 25 Jahren auf 58% des Lohns und in 50 Jahren auf 83% des Lohns ansteigen würde.

Kannst ja mal selber nachdenken, wie realistisch das wohl ist.

Übrigens sind auch Deine Annahmen beim Mieter zur Verzinsung des Kapitals nach Steuern unrealistisch hoch.

Die Mietsteigerung in meiner Wohnung in einer Bestandsimmobilie(!) in einer deutschen 500.000 EW Stadt lag die letzten 10 Jahre in der "Immobilien-Boomphase" übrigens bei 1,5%/Jahr.

WiWi Gast schrieb am 17.11.2023:

Meine 2Cents zum Kauf vs. Mieten einer Immobilie über einen Zeitraum von 25 Jahren:

Fiktiver Immobilienkauf im Jahr 2020,
Kosten: Finanzierung 25 Jahre Laufzeit/2.5k€ Monatlich Abzahlung.
Veränderung der Kosten: Keine, die Rate bleibt 2.5k€ bis die Immobilie abbezhalt ist
Gesamtkosten bis 2045: 750.000€.

Äquivelente Miete 2020:
Kosten: ca. 1.3k Monatlich (kalt)
Veränderung: 3% Inflation p.a. im Durchschnitt Vergleichbare Endmiete 2045 dann 2.721€
Gesamtkosten: im definierten Zeitraum: 601.427€. Außerdem hat der Mieter die Differenz Kreditrate in einen ETF Sparplan angelegt und mit 7% p.a verzinst. Er bekommt hier 2045 nochmal 492.391€ raus.

D.h. in dem Beispiel hat der Mieter nach 25 Jahren noch einen Vorsprung von 150k€ + 492k€ aus dem ETF.

antworten

Wozu? Weil man so geil auf Arbeit und Ärger ist.

Egal ob ich jetzt 200k, 1M oder 5M im Depot hätte: Vermieter wäre ich nie.

Immobilie zum selber wohnen könnte ich mir zumindest noch vorstellen, insbesondere weil man damit hierzulande bei Steuern und Subventionen stark begünstigt wird und man den Aufwand dann selber planen kann.

Das Vermieten überlasse ich anderen, die da scheinbar Freude damit haben.

WiWi Gast schrieb am 17.11.2023:

Sorry, aber dein Ansatz klingt total verkehrt. Wenn man Immobilienbesitz hat, der bereits vermietet ist, und vermutlich irgendwie läuft. Warum alles verkaufen?

Ich meine Aktien sind schön und gut und von mir aus hat man 80% des Vermögens in Aktien. Aber ist doch nicht verkehrt einen Teil in Immobilien zu halten.

antworten

Zum vierten Mal innerhalb weniger Monate kündigt das einst gefeierte Immobilien-Start-up McMakler Dutzenden Mitarbeitern. In der Branche wird schon über einen Notverkauf spekuliert
Beim kriselnden Berliner Makler-Start-up McMakler kommt es zu einer weiteren Entlassungswelle. Entsprechende Informationen von Capital bestätigte das Unternehmen auf Anfrage. Von den Kündigungen seien 58 Mitarbeitende betroffen, der überwiegende Teil davon betriebsbedingt. Dies entspricht nach Firmenangaben rund rund neun Prozent der Belegschaft.

Außerdem musste am vergangenen Donnerstag die bekannte norddeutsche Maklerfirma Pipping Immobilien Insolvenz anmelden. Hiervon betroffen sind ingesamt 45 Angestellte in Schleswig-Holstein, Hamburg und Niedersachsen.

antworten

Mensch Leute, es ist doch viel besser mit einer Immobilie Land und Gut und auch einen Sachwert zu besitzen als fiktives Geld in Digitaler Form.
Das hat doch was. Wir Menschen sind viel zu viel Digital unterwegs was mit der heutigen Möglichkeit der Hacker von heut auf morgen weg ist und sogar Beweismittel weg sind. Dann ist das Geld weg.
Eine Immobilie ist immer da wenn nicht grad ein Taifun über Deutschland fegt.
Man kann sie anfassen und sie gehört einem.

Also ich bin ganz klar pro Immobilie und sogar vor allem selbstbewohnt.
Bin soooo zufrieden wenn ich mal nach Hause komme und unser schönes Haus bewundern kann. Ich liebe das zu sehen was ich geschaffen habe was mir immer ein Lächeln ins Gesicht beschert. Auch jetzt mit Weihnachten alles schmücken und sogar einen kleinen Weihnachtsmarkt im eigenen Garten aufbauen und mit Familie den Kindern und Freunden tolle Abende mit Lumumba und Glühwein geniessen. Einfach genial.
Das gibt mir kein ETF wieder den ich bis zu meinem Lebensende horte und dann vermutlich vererbe und einen Teil der Staat erhält um seine Schulden abzubauen oder den Clans in den Rachen zu stecken.

WiWi Gast schrieb am 20.11.2023:

Ich bin ziemlich sicher dass dein Vermögen deutlich größer wäre wenn du die Raten und das EK stattdessen in Aktien investiert hättest

Es macht überhaupt keinen Sinn, nur auf Grund der Ausgangslage zu investieren. Man muss den gesamten Zeitraum der Investition betrachten. Alles andere ist Mumpitz.

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Wo ist eigentlich der Typ der 2022 alle 2 Tage von den steigenden Bauzinsen berichtet hat?
Seit 3 Wochen fallen diese wieder kontinuierlich. Da müsste er doch wieder vorbei schauen um von denen zu berichten ....

antworten

Es gibt noch andere Proptechs, bei denen man auch Probleme vermuten kann. Also Hausfrage und andere.

Der Verkauf von leads an Makler war wohl auch noch nie wirklich erfolgreich. Ich kenne keinen Makler, der so dumm ist, dafür Geld zu bezahlen.

WiWi Gast schrieb am 21.11.2023:

Zum vierten Mal innerhalb weniger Monate kündigt das einst gefeierte Immobilien-Start-up McMakler Dutzenden Mitarbeitern. In der Branche wird schon über einen Notverkauf spekuliert
Beim kriselnden Berliner Makler-Start-up McMakler kommt es zu einer weiteren Entlassungswelle. Entsprechende Informationen von Capital bestätigte das Unternehmen auf Anfrage. Von den Kündigungen seien 58 Mitarbeitende betroffen, der überwiegende Teil davon betriebsbedingt. Dies entspricht nach Firmenangaben rund rund neun Prozent der Belegschaft.

Außerdem musste am vergangenen Donnerstag die bekannte norddeutsche Maklerfirma Pipping Immobilien Insolvenz anmelden. Hiervon betroffen sind ingesamt 45 Angestellte in Schleswig-Holstein, Hamburg und Niedersachsen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 21.11.2023:

Wo ist eigentlich der Typ der 2022 alle 2 Tage von den steigenden Bauzinsen berichtet hat?
Seit 3 Wochen fallen diese wieder kontinuierlich. Da müsste er doch wieder vorbei schauen um von denen zu berichten ....

Ja die sinken tatsächlich wieder. Wobei immer noch über 4%. Nächstes Jahr wird spannend!

Frage an die Runde, was sind die Konsequenzen wenn man ein Haus kauft und in einem Jahr wieder verkauft ? Wie hoch sind die Kosten mit denen Man rechnen muss?

Hintergrund, wir haben ein Haus gefunden. Gefällt uns, ist aber irgendwie nicht 100% perfekt und wird auch sozusagen innerhalb der Familie vermietet. Ist eigentlich der Worst Case, aber wenn es dann irgendwie doch nicht passt. Ist es ein riesen Verlustgeschäft?

Auf der anderen Seite sinken evtl. die Zinsen und man hat sozusagen eine Wertsteigerung. Wir haben den Vorteil, das kein Kredit benötigt wird.

antworten

WiWi Gast schrieb am 21.11.2023:

Wo ist eigentlich der Typ der 2022 alle 2 Tage von den steigenden Bauzinsen berichtet hat?
Seit 3 Wochen fallen diese wieder kontinuierlich. Da müsste er doch wieder vorbei schauen um von denen zu berichten ....

Naja, von 4,23% auf 4% sind die Bauzinsen jetzt zurückgegangen. Sieht für mich jetzt nicht so dramatisch aus.

antworten

Für diejenigen, die die aktuellen Konditionen interessiert

Sparkasse:
10% EK
4,2% Zins
1.5% Tilgung

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Geil und dann den Meter für 2k shoppen und die Miete > 10 Euro schrauben.

WiWi Gast schrieb am 21.11.2023:

Wo ist eigentlich der Typ der 2022 alle 2 Tage von den steigenden Bauzinsen berichtet hat?
Seit 3 Wochen fallen diese wieder kontinuierlich. Da müsste er doch wieder vorbei schauen um von denen zu berichten ....

antworten

In dem von dir genannten Zeitraum war die Rendite viel höher als 7% im Jahr.

Ein Blick bei einem Broker hätte dir das gezeigt. Aber übernehme das gerne für dich und unterstreiche die Aussage des anderen Poster. Mit Aktien hättest du heute ein größeres Vermögen und dieses sogar viel liquider als eine Immobilie

WiWi Gast schrieb am 21.11.2023:

Ich kann Dir garantieren, dass Du Dich da völlig irrst.

1. Ich habe bei Kauf gar kein EK eingebracht (Vollfinanzierung inkl. Kaufnebenkosten), da ich kein EK übrig hatte und somit keine Aktien hätte kaufen können.
2. In den ersten ca. 10 Jahren hat das Finanzamt mein bis dahin eingebrachtes Kapital in Form von Steuerersparnis (negative Mieteinkünfte) praktisch komplett übernommen.
3. Insgesamt habe ich innerhalb von 22 Jahren ca. 65k EK eingebracht inkl. 1x Badsanierung in 2019 (ca. 10K).
   4 Abzüglich ca 27K Steuerersparnis - bleiben somit 43K auf 22 Jahre eingebrachtes EK.
4. Immobilienwert aktuell ca. 450K (lag mal bei ca. 525K Anfang 2022)
5. Meine Restschuld liegt bei 75K zu 1,59% Zinsen mit 5 Jahren Restlaufzeit. Diese 75K Restschuld wird mein Mieter zu einem Anteil von ca. 90% in den nächsten 5 Jahren an mich entrichten.

Nie - niemals hätte man das mit Aktien (7% Regel) erreichen können, zumal damals gar kein EK dafür vorhanden war.

WiWi Gast schrieb am 20.11.2023:

Es macht überhaupt keinen Sinn, nur auf Grund der Ausgangslage zu investieren. Man muss den gesamten Zeitraum der Investition betrachten. Alles andere ist Mumpitz.

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Bei mir fällt es nicht kontinuierlich? Wo bekomme ich fallende bzw. niedrigere zinsen?

WiWi Gast schrieb am 21.11.2023:

Wo ist eigentlich der Typ der 2022 alle 2 Tage von den steigenden Bauzinsen berichtet hat?
Seit 3 Wochen fallen diese wieder kontinuierlich. Da müsste er doch wieder vorbei schauen um von denen zu berichten ....

antworten

Der mit den (nun) über 70 Wohneinheiten:

Exakt das mache ich gerade im Rhein-Neckar-Kreis.

Kleine Anmerkung für Selbstnutzer:

Wir haben nun auch das Eigenheim upgegradet. Inseratspreis 740k. Ich habe auf 610k und Verkäufer zahlt die komplette Maklergebühr heruntergehandelt. Schätze Ende 2021 wäre die Bude für 850k weggegangen. Tatsächlich fiel mir auf, dass die Eigenheimbesitzer (wie zu erwarten) mehr an ihrer Kaufpreisforderung festhalten. Habe ca. 10 Objekt verhandeln müssen bis zum finalen Kauf.

WiWi Gast schrieb am 22.11.2023:

Geil und dann den Meter für 2k shoppen und die Miete > 10 Euro schrauben.

WiWi Gast schrieb am 21.11.2023:

Seit 3 Wochen fallen diese wieder kontinuierlich. Da müsste er doch wieder vorbei schauen um von denen zu berichten ....

antworten

WiWi Gast schrieb am 21.11.2023:

Wo ist eigentlich der Typ der 2022 alle 2 Tage von den steigenden Bauzinsen berichtet hat?
Seit 3 Wochen fallen diese wieder kontinuierlich. Da müsste er doch wieder vorbei schauen um von denen zu berichten ....

;-)
Genau wie die Personen, die hier von baldigen Schnäpochen schreiben.
Die werden bald für immer verstummen, garantiert.

antworten

Glaubst du eigentlich immer noch, dass Immobilien nie im Preis fallen können. Weder nominal, noch real?

Dazu kam schon lange keine Beitrag mehr von dir zu diesem Thema

Der Einkäufer schrieb am 22.11.2023:

;-)
Genau wie die Personen, die hier von baldigen Schnäpochen schreiben.
Die werden bald für immer verstummen, garantiert.

antworten

WiWi Gast schrieb am 22.11.2023:

Glaubst du eigentlich immer noch, dass Immobilien nie im Preis fallen können. Weder nominal, noch real?

Dazu kam schon lange keine Beitrag mehr von dir zu diesem Thema
,

Der Einkäufer schrieb am 22.11.2023:

Ich hab das noch nie gesagt, du verwechselst mich :-)
Aber gut bin ich beruhigt, du liest noch mit :-)

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WiWi Gast schrieb am 22.11.2023:

Der mit den (nun) über 70 Wohneinheiten:

Exakt das mache ich gerade im Rhein-Neckar-Kreis.

Hallo, hier auch Rhein-Neckar-Kreis. Was genau machst Du gerade? Hab dein posting nicht verstanden. Würde mich interessieren wie Du den Markt in Hockenheim einschätzt, eine DHH (Wasserturmviertel) besser vermieten oder verkaufen?

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Das ist doch super, wenn du das Richtige für dich gefunden hast.
Aber der Fehler liegt wie immer darin, von sich auf andere zu schließen. Was für dich passt muss ja nicht für andere passen.

Es gibt Leute, denen ist ein Leben im eignen Haus am immer gleichen Ort vll zu langweilig und eintönig und ziehen Lebensfreude aus anderen Dingen.
Es gibt Leute denen ist ein Haus nicht wichtig und eher mit Stress als mit Erfülkung verbunden.

Jedem das Seine;)

WiWi Gast schrieb am 21.11.2023:

Mensch Leute, es ist doch viel besser mit einer Immobilie Land und Gut und auch einen Sachwert zu besitzen als fiktives Geld in Digitaler Form.
Das hat doch was. Wir Menschen sind viel zu viel Digital unterwegs was mit der heutigen Möglichkeit der Hacker von heut auf morgen weg ist und sogar Beweismittel weg sind. Dann ist das Geld weg.
Eine Immobilie ist immer da wenn nicht grad ein Taifun über Deutschland fegt.
Man kann sie anfassen und sie gehört einem.

Also ich bin ganz klar pro Immobilie und sogar vor allem selbstbewohnt.
Bin soooo zufrieden wenn ich mal nach Hause komme und unser schönes Haus bewundern kann. Ich liebe das zu sehen was ich geschaffen habe was mir immer ein Lächeln ins Gesicht beschert. Auch jetzt mit Weihnachten alles schmücken und sogar einen kleinen Weihnachtsmarkt im eigenen Garten aufbauen und mit Familie den Kindern und Freunden tolle Abende mit Lumumba und Glühwein geniessen. Einfach genial.
Das gibt mir kein ETF wieder den ich bis zu meinem Lebensende horte und dann vermutlich vererbe und einen Teil der Staat erhält um seine Schulden abzubauen oder den Clans in den Rachen zu stecken.

WiWi Gast schrieb am 20.11.2023:

Es macht überhaupt keinen Sinn, nur auf Grund der Ausgangslage zu investieren. Man muss den gesamten Zeitraum der Investition betrachten. Alles andere ist Mumpitz.

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Beck sagt, dass er auch von 2024 - 2025 von weiter fallenden Immobilienpreisen ausgeht. Da sollte sich jetzt nochmal eine gewisse Dynamik nach unten entwickeln

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Meine Rendite liegt über den gesamten Zeitraum betrachtet bei über 16%. Dabei habe ich auf 22 Jahre gerechnet, obwohl ich in den ersten 10 Jahren dank Steuererklärung faktisch gar kein EK eingebracht habe. Daher müsste ich die Rendite auf 12 Jahre runter brechen und dann läge sie bei über 30%. Der Blick bei einem Broker zeigt mir, dass auch Du nicht verstehen willst, dass ich diese Rendite nicht kalkulierbar mit Aktien erzielt hätte, Rückblickend finden sich natürlich genügend Aktien, die besser performed haben aber genauso viele, die deutlich schlechter performed haben bis hin zum Totalverlust. Ich habe meine Entscheidung vor über 22 Jahren getroffen und hatte keine Glaskugel.

Aktien sind auch nicht liquide, wenn man sie nicht verkaufen möchte. Ich möcthte und muss nicht verkaufen. Aktuell liegt meine Rendite bei 18%. p.a. und damit deutlich über der zu erwartenden Rendite von Aktien/ETF´s, die ich natürlich auch habe.

WiWi Gast schrieb am 22.11.2023:

In dem von dir genannten Zeitraum war die Rendite viel höher als 7% im Jahr.

Ein Blick bei einem Broker hätte dir das gezeigt. Aber übernehme das gerne für dich und unterstreiche die Aussage des anderen Poster. Mit Aktien hättest du heute ein größeres Vermögen und dieses sogar viel liquider als eine Immobilie

WiWi Gast schrieb am 21.11.2023:

Es macht überhaupt keinen Sinn, nur auf Grund der Ausgangslage zu investieren. Man muss den gesamten Zeitraum der Investition betrachten. Alles andere ist Mumpitz.

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Hast Du für das Eigenheim ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten?

WiWi Gast schrieb am 22.11.2023:

Der mit den (nun) über 70 Wohneinheiten:

Exakt das mache ich gerade im Rhein-Neckar-Kreis.

Kleine Anmerkung für Selbstnutzer:

Wir haben nun auch das Eigenheim upgegradet. Inseratspreis 740k. Ich habe auf 610k und Verkäufer zahlt die komplette Maklergebühr heruntergehandelt. Schätze Ende 2021 wäre die Bude für 850k weggegangen. Tatsächlich fiel mir auf, dass die Eigenheimbesitzer (wie zu erwarten) mehr an ihrer Kaufpreisforderung festhalten. Habe ca. 10 Objekt verhandeln müssen bis zum finalen Kauf.

WiWi Gast schrieb am 22.11.2023:

Seit 3 Wochen fallen diese wieder kontinuierlich. Da müsste er doch wieder vorbei schauen um von denen zu berichten ....

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Zwischen "fallende Immobilienpreise" und "Schnäppchen" gibt es einen großen Unterschied. Sinken Preise für Immobilien? Ja, zumindest unter Berücksichtigung der Inflation. Gibt es deswegen Schnäppchen? Nein. Das Geld, das du beim Kaufpreis sparst, zahlst du in Form höherer Zinsen an die Bank oder für die Sanierung an Handwerker.

WiWi Gast schrieb am 22.11.2023:

Glaubst du eigentlich immer noch, dass Immobilien nie im Preis fallen können. Weder nominal, noch real?

Dazu kam schon lange keine Beitrag mehr von dir zu diesem Thema

Der Einkäufer schrieb am 22.11.2023:

Die werden bald für immer verstummen, garantiert.

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Da ja auch immer gerne nach den Gutachterausschüssen gefragt bin.

Heute kamen die neuen Zahlen der Gutachter zu München. Anzahl der Aktionen und Preise sind deutlich nach unten gegangen. Selbst im Neubau gab es eine reale Korrektur bei ca. konstanten nominalen Preisen.

Der Trend geht weiter und die Experten sehen auch keine Trendwende im kommenden Jahr. Aber wie auch, wenn die Zinsen weiter so hoch sind und die Lohnerhöhungen das bei weitem nicht ausgleichen. Woher soll die Nachfrage dann auch kommen

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