+1 :D
wahrscheinlich weil der Gesamtindex minimal im Vergleich zum Vormonat gestiegen ist.
Ausgeblendet wird hierbei das viel geringere Transaktionsvolumen. Einige EK Käufer gibt es ja noch, aber das verfälscht eben so einen Index gravierend. Fakt: Preise brechen ein. Neubau kaum vorhanden.

WiWi Gast schrieb am 13.11.2023:

Stimme zu, aber ich verstehe die ganze Diskussion offen gesagt nicht. Wenn man sich auf der Webseite die aktuellen Zahlen des Europace anschaut, dann sieht man, dass sowohl für Eigentumswohnungen als auch für Bestandshäuser der letzte aktuelle Wert (09/2023) den niedrigsten Wert seit 04 bzw. 05/2021 markiert (noch nicht mal inflationsbereinigt!), Tendenz weiter sinkend. Auf die Neubauhäuser kann man vermutlich überhaupt nichts mehr geben: 20% mal Nahezu Null ist noch näher an der Null dran ;-)

Insofern bestätigt der Europace doch nur den Rückgang der Immobilienpreise. Wie man aus den Statistiken einen (Wieder-)Anstieg der Preise herauslesen kann, ist mir ein völliges Rätsel.

WiWi Gast schrieb am 13.11.2023:

Nun ja, die Zeiten werden nicht besser (leider)

antworten

WiWi Gast schrieb am 13.11.2023:

Nochmal zurück zu Statistik 1 im 2. Semester. Der Europace bildet mit ca. (mehr als) 20% eine mehr als ausreichend große Stichprobe ab, um auf den Gesamtmarkt zu schließen. Und zwar sehr genau, aufgrund der Unmenge an Transaktionen.

Welche Unmengen an Transaktionen meinst du genau?

Das Transaktionsvolumen ist von 2021 > 2022 um die Hälfte eingebrochen. Wohnimmobilien sogar um 75%.
Zahlen für 2023 gibt es noch nicht, aber wenn man sich die Situation der Immobilienunternehmen anguckt, wird es wohl dieses Jahr noch Schlimmer aussehen.
Es ist durchaus möglich, dass wir dieses Jahr bei 10 bis max. 20% des Transaktionsvolumens von 2021 sein werden.

Jetzt kannst du deine Aussage mit der Stichprobengröße nochmal überdenken.
Kleiner Tipp: Kein Statistiker dieser Welt hält zwei Zahlenwerte für vergleichbar, wenn einer über n=10.000 und einer über n=1.000 ermittelt wurde...

antworten

Ich weiß noch immer nicht, was sich mancher hier zusammenreimt. Das Transaktionsvolumen ist normal bis hoch, siehe hier:

https://de.statista.com/statistik/daten/studie/190256/umfrage/transaktionsvolumen-auf-dem-immobilienmarkt-seit-2004/

2022 war im Bereich Wohnen auf dem Niveau 2014 und 2016, weit vor fast allen Jahren 2004 bis 2012 (Ausnahme: 2005).

Es war 2015-2021 für absolut jeden extrem einfach, sich eine großzügige Immobilie zu leisten. Das haben viele genutzt. Jetzt sind wir wieder bei normalem bis hohem Volumen, aber eben nicht mehr Friseurin Gertrud und LKW-Fahrer Hermann kaufen sich eine Neubau-DHH in der Stadt und sichern sich 0,9% auf 25 Jahre fest. Das gibt es nicht mehr.

Das wird auch so nie wieder kommen, deswegen werden die Volumina, sofern es nicht erneut zu Niedrigzinsen kommt, nie wieder das Niveau erreichen.

Etwas anderes sind die Preise. Diese haben sich erwiesenermaßen stabilisiert. Ja, minimale Steigerung tatsächlich - lassen wir das außen vor.

Und ja, der Fokus vom Europace-Index sind private Immobilienkäufer, welche einen Kredit zur Finanzierung benötigen und nicht komplett bar kaufen. Immobilienkäufer, welche evtl. etwas Internet-affiner sind und Vermittler wie Dr. Klein et al. bemühen. Nicht Gertrud und Herrmann, die 2023 eine 2-Zimmer-60er-Jahre-Wohnung mit ihrer Sparkasse finanzieren (ja, das sind die gleichen Gertrud und Herrmann wie 2015-2021 - sie haben ihre Chance damals leider verpasst und können sich jetzt keine Neubau-DHH mehr leisten, nur noch eine Bestandswohnung mit 2 Zimmern).

Aber genau das ist doch der Markt, wo wir hier auch alle suchen. Privater Immobilienkauf, kein Barkauf, sondern Finanzierung notwendig. Wenn Dr. Klein die günstigsten Zinsen bietet, dann gerne Dr. Klein statt der Sparkasse. Das ist doch GENAU unserer Markt.

WiWi Gast schrieb am 13.11.2023:

+1 :D
wahrscheinlich weil der Gesamtindex minimal im Vergleich zum Vormonat gestiegen ist.
Ausgeblendet wird hierbei das viel geringere Transaktionsvolumen. Einige EK Käufer gibt es ja noch, aber das verfälscht eben so einen Index gravierend. Fakt: Preise brechen ein. Neubau kaum vorhanden.

Stimme zu, aber ich verstehe die ganze Diskussion offen gesagt nicht. Wenn man sich auf der Webseite die aktuellen Zahlen des Europace anschaut, dann sieht man, dass sowohl für Eigentumswohnungen als auch für Bestandshäuser der letzte aktuelle Wert (09/2023) den niedrigsten Wert seit 04 bzw. 05/2021 markiert (noch nicht mal inflationsbereinigt!), Tendenz weiter sinkend. Auf die Neubauhäuser kann man vermutlich überhaupt nichts mehr geben: 20% mal Nahezu Null ist noch näher an der Null dran ;-)

antworten

Frage mich gerade, ob du deinen eigenen Beitrag gelesen hast. Du sagst selbst, dass die Transaktionen auf dem Level von vor 8 Jahren sind und sagst wiederum, dass die Transaktionen nicht gesunken wären.

WiWi Gast schrieb am 13.11.2023:

Ich weiß noch immer nicht, was sich mancher hier zusammenreimt. Das Transaktionsvolumen ist normal bis hoch, siehe hier:

de.statista.com/statistik/daten/studie/190256/umfrage/transaktionsvolumen-auf-dem-immobilienmarkt-seit-2004/

2022 war im Bereich Wohnen auf dem Niveau 2014 und 2016, weit vor fast allen Jahren 2004 bis 2012 (Ausnahme: 2005).

Es war 2015-2021 für absolut jeden extrem einfach, sich eine großzügige Immobilie zu leisten. Das haben viele genutzt. Jetzt sind wir wieder bei normalem bis hohem Volumen, aber eben nicht mehr Friseurin Gertrud und LKW-Fahrer Hermann kaufen sich eine Neubau-DHH in der Stadt und sichern sich 0,9% auf 25 Jahre fest. Das gibt es nicht mehr.

Das wird auch so nie wieder kommen, deswegen werden die Volumina, sofern es nicht erneut zu Niedrigzinsen kommt, nie wieder das Niveau erreichen.

Etwas anderes sind die Preise. Diese haben sich erwiesenermaßen stabilisiert. Ja, minimale Steigerung tatsächlich - lassen wir das außen vor.

Und ja, der Fokus vom Europace-Index sind private Immobilienkäufer, welche einen Kredit zur Finanzierung benötigen und nicht komplett bar kaufen. Immobilienkäufer, welche evtl. etwas Internet-affiner sind und Vermittler wie Dr. Klein et al. bemühen. Nicht Gertrud und Herrmann, die 2023 eine 2-Zimmer-60er-Jahre-Wohnung mit ihrer Sparkasse finanzieren (ja, das sind die gleichen Gertrud und Herrmann wie 2015-2021 - sie haben ihre Chance damals leider verpasst und können sich jetzt keine Neubau-DHH mehr leisten, nur noch eine Bestandswohnung mit 2 Zimmern).

Aber genau das ist doch der Markt, wo wir hier auch alle suchen. Privater Immobilienkauf, kein Barkauf, sondern Finanzierung notwendig. Wenn Dr. Klein die günstigsten Zinsen bietet, dann gerne Dr. Klein statt der Sparkasse. Das ist doch GENAU unserer Markt.

WiWi Gast schrieb am 13.11.2023:

Stimme zu, aber ich verstehe die ganze Diskussion offen gesagt nicht. Wenn man sich auf der Webseite die aktuellen Zahlen des Europace anschaut, dann sieht man, dass sowohl für Eigentumswohnungen als auch für Bestandshäuser der letzte aktuelle Wert (09/2023) den niedrigsten Wert seit 04 bzw. 05/2021 markiert (noch nicht mal inflationsbereinigt!), Tendenz weiter sinkend. Auf die Neubauhäuser kann man vermutlich überhaupt nichts mehr geben: 20% mal Nahezu Null ist noch näher an der Null dran ;-)

antworten

Das ist Falsch auf Basis deiner Daten ; ) denn, ich denke hier können wir uns einig sein, sollte das Transaktionsvolumen in Anzahl der Häuser und nicht in Euro gemessen werden.

Du hast 2022: 12.8 Mlrd
Du hast 2014: 12,8 Mlrd

Nun sind aber die Immobilienpreise vermutlich um Faktor 2x oder mehr in dieser Periode gestiegen. Damit ist der tatsächliche Umsatz halb so hoch. Keine Ahnung wie es 2023 ist aber innerhalb der Zeitperiode ist das wohl eines der absoluten Tiefpunkte...

WiWi Gast schrieb am 13.11.2023:

Ich weiß noch immer nicht, was sich mancher hier zusammenreimt. Das Transaktionsvolumen ist normal bis hoch, siehe hier:

de.statista.com/statistik/daten/studie/190256/umfrage/transaktionsvolumen-auf-dem-immobilienmarkt-seit-2004/

2022 war im Bereich Wohnen auf dem Niveau 2014 und 2016, weit vor fast allen Jahren 2004 bis 2012 (Ausnahme: 2005).

Es war 2015-2021 für absolut jeden extrem einfach, sich eine großzügige Immobilie zu leisten. Das haben viele genutzt. Jetzt sind wir wieder bei normalem bis hohem Volumen, aber eben nicht mehr Friseurin Gertrud und LKW-Fahrer Hermann kaufen sich eine Neubau-DHH in der Stadt und sichern sich 0,9% auf 25 Jahre fest. Das gibt es nicht mehr.

Das wird auch so nie wieder kommen, deswegen werden die Volumina, sofern es nicht erneut zu Niedrigzinsen kommt, nie wieder das Niveau erreichen.

Etwas anderes sind die Preise. Diese haben sich erwiesenermaßen stabilisiert. Ja, minimale Steigerung tatsächlich - lassen wir das außen vor.

Und ja, der Fokus vom Europace-Index sind private Immobilienkäufer, welche einen Kredit zur Finanzierung benötigen und nicht komplett bar kaufen. Immobilienkäufer, welche evtl. etwas Internet-affiner sind und Vermittler wie Dr. Klein et al. bemühen. Nicht Gertrud und Herrmann, die 2023 eine 2-Zimmer-60er-Jahre-Wohnung mit ihrer Sparkasse finanzieren (ja, das sind die gleichen Gertrud und Herrmann wie 2015-2021 - sie haben ihre Chance damals leider verpasst und können sich jetzt keine Neubau-DHH mehr leisten, nur noch eine Bestandswohnung mit 2 Zimmern).

Aber genau das ist doch der Markt, wo wir hier auch alle suchen. Privater Immobilienkauf, kein Barkauf, sondern Finanzierung notwendig. Wenn Dr. Klein die günstigsten Zinsen bietet, dann gerne Dr. Klein statt der Sparkasse. Das ist doch GENAU unserer Markt.

WiWi Gast schrieb am 13.11.2023:

Stimme zu, aber ich verstehe die ganze Diskussion offen gesagt nicht. Wenn man sich auf der Webseite die aktuellen Zahlen des Europace anschaut, dann sieht man, dass sowohl für Eigentumswohnungen als auch für Bestandshäuser der letzte aktuelle Wert (09/2023) den niedrigsten Wert seit 04 bzw. 05/2021 markiert (noch nicht mal inflationsbereinigt!), Tendenz weiter sinkend. Auf die Neubauhäuser kann man vermutlich überhaupt nichts mehr geben: 20% mal Nahezu Null ist noch näher an der Null dran ;-)

antworten

Ich beobachte als Kaufinteressentin schon seit längerem eine Stagnation in meinem Suchsegment, oder sollte ich besser von Stillstand sprechen? Alle paar Tage wiederhole ich meine Suche bei einem bekannten Portal nach meinen Kriterien, es kommt kaum was dazu aber noch weniger geht weg und die angebotenen Objekte haben oft seit Monaten den gleichen Preis, wenige minimal reduziert. So "belauern" sich Käufer und Verkäufer gegenseitig, der Verkäufer hofft noch auf einen ordentlichen Gewinn, der Käufer auf ein Schnäppchen. Erlebt ihr die Situation auch so oder liegt das nur an meiner eher speziellen Suche (Resthof in der Pampa mit möglichst großem Grundstück)?

antworten

Genau so erlebe ich es auch!

Allerdings glaube ich, dass die Käufer mittlerweile am längeren Hebel sitzen. Die Immobilienbesitzer verlieren aktuell Geld, je länger sie warten (wegen sinkenden Immobilienpreisen, alternativen Geldanlagen, selbst Tagesgeld gibt derzeit 4% Zinsen, Inflationsrate). Für die Immobilienkäufer wird es hingegen mit der Zeit (zumindest aktuell) immer günstiger.

Vor wenigen Jahren war es noch genau umgekehrt.

WiWi Gast schrieb am 13.11.2023:

Ich beobachte als Kaufinteressentin schon seit längerem eine Stagnation in meinem Suchsegment, oder sollte ich besser von Stillstand sprechen? Alle paar Tage wiederhole ich meine Suche bei einem bekannten Portal nach meinen Kriterien, es kommt kaum was dazu aber noch weniger geht weg und die angebotenen Objekte haben oft seit Monaten den gleichen Preis, wenige minimal reduziert. So "belauern" sich Käufer und Verkäufer gegenseitig, der Verkäufer hofft noch auf einen ordentlichen Gewinn, der Käufer auf ein Schnäppchen. Erlebt ihr die Situation auch so oder liegt das nur an meiner eher speziellen Suche (Resthof in der Pampa mit möglichst großem Grundstück)?

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.11.2023:

Genau so erlebe ich es auch!

Allerdings glaube ich, dass die Käufer mittlerweile am längeren Hebel sitzen. Die Immobilienbesitzer verlieren aktuell Geld, je länger sie warten (wegen sinkenden Immobilienpreisen, alternativen Geldanlagen, selbst Tagesgeld gibt derzeit 4% Zinsen, Inflationsrate). Für die Immobilienkäufer wird es hingegen mit der Zeit (zumindest aktuell) immer günstiger.

Vor wenigen Jahren war es noch genau umgekehrt.

Was oft unterschätzt wird: Als Käufer verbessert sich meine Position jeden Tag. Preise stagnieren oder fallen aber auf mein EK bekomme ich fast per Mausklick jetzt >3% Zinsen. Sprich mit warten und selbst ohne zusätzliches Sparen erhöht sich der EK Anteil von selbst. Die Leitzinsen sind auch auf dem Peak.

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.11.2023:

Was oft unterschätzt wird: Als Käufer verbessert sich meine Position jeden Tag. Preise stagnieren oder fallen aber auf mein EK bekomme ich fast per Mausklick jetzt >3% Zinsen. Sprich mit warten und selbst ohne zusätzliches Sparen erhöht sich der EK Anteil von selbst. Die Leitzinsen sind auch auf dem Peak.

Das bringt aber nicht viel. Um da nennenswerte Beträge über der Immobilienpreissteigerungsrate rauszubekommen, müsstest du so viel Eigenkapital haben dass du die Immobilie quasi jetzt schon in bar kaufen könntest.
Der typische Kaufinteressent mit max. 100-200k Eigenkapital kann da lange drauf warten.

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.11.2023:

Was oft unterschätzt wird: Als Käufer verbessert sich meine Position jeden Tag. Preise stagnieren oder fallen aber auf mein EK bekomme ich fast per Mausklick jetzt >3% Zinsen. Sprich mit warten und selbst ohne zusätzliches Sparen erhöht sich der EK Anteil von selbst. Die Leitzinsen sind auch auf dem Peak.

Das ist aber doch nur die eine Seite der Medaille. Auf der anderen Seite verpasse ich als Käufer zur Selbstnutzung in der Zeit, in der ich warte, das Wohnen in der gewünschten Immobilie. Das ist auch eine Form von Opportunität. Meist kauft man ein Objekt, um sich räumlich zu verändern (Größe, Wohnort, etc.), und das kann eben nicht unendlich lange warten.

Persönlich würde ich jedem, der die gewünschte Immobilie zu einem für sich passenden Preis gefunden hat und sie finanzieren kann, zum Kauf raten. Ob die Zeiten für Käufer noch besser werden als jetzt, weiß doch niemand.

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.11.2023:

Persönlich würde ich jedem, der die gewünschte Immobilie zu einem für sich passenden Preis gefunden hat und sie finanzieren kann, zum Kauf raten. Ob die Zeiten für Käufer noch besser werden als jetzt, weiß doch niemand.

Das ist ein ganz wichtiger Punkt. Vor allem, wenn man "sein Traumobjekt" gefunden hat (also man spezielle Ansprüche hat und nicht jedes 0815-Haus nehmen würde, Hauptsache der Preis stimmt) sollte man zuschlagen, wenn sich die Gelegenheit ergibt und die Finanzierung machbar. Ich spreche aus Erfahrung: Wir haben vor 3 Jahren bei "unserem Traumobjekt" leider gezögert, seitdem haben wir nichts vergleichbares mehr gefunden und trauern diesem Haus nach.

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.11.2023:

Das ist ein ganz wichtiger Punkt. Vor allem, wenn man "sein Traumobjekt" gefunden hat (also man spezielle Ansprüche hat und nicht jedes 0815-Haus nehmen würde, Hauptsache der Preis stimmt) sollte man zuschlagen, wenn sich die Gelegenheit ergibt und die Finanzierung machbar. Ich spreche aus Erfahrung: Wir haben vor 3 Jahren bei "unserem Traumobjekt" leider gezögert, seitdem haben wir nichts vergleichbares mehr gefunden und trauern diesem Haus nach.

Das ist leichter gesagt als getan. Ich dachte auch immer egal wie sich die Immobilienpreise entwickeln, wenn man wie wir verkaufen will um zu kaufen (sprich eine Veränderung) ist es egal ob es rauf oder runter geht. Das ist ein Irrtum, denn als die Zeiten gut zu verkaufen waren hätten wir zwar unser Haus schnell für viel Kohle verkaufen können, hätten aber kaum Auswahl gehabt und wahrscheinlich auch nicht den Zuschlag fürs gewünschte Objekt bekommen. Ergo haben wir zum Peak nicht verkauft. Jetzt sehen wir zwar viel Auswahl aber haben das Problem das bisherige Haus nicht mehr loszuwerden, auch nicht das was wir wollen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 13.11.2023:

Ich beobachte als Kaufinteressentin schon seit längerem eine Stagnation in meinem Suchsegment, oder sollte ich besser von Stillstand sprechen? Alle paar Tage wiederhole ich meine Suche bei einem bekannten Portal nach meinen Kriterien, es kommt kaum was dazu aber noch weniger geht weg und die angebotenen Objekte haben oft seit Monaten den gleichen Preis, wenige minimal reduziert. So "belauern" sich Käufer und Verkäufer gegenseitig, der Verkäufer hofft noch auf einen ordentlichen Gewinn, der Käufer auf ein Schnäppchen. Erlebt ihr die Situation auch so oder liegt das nur an meiner eher speziellen Suche (Resthof in der Pampa mit möglichst großem Grundstück)?

Erlebe ich ähnlich. Allerdings "befürchte" ich zumindest hier im Großraum Stuttgart das große Aussitzen. Viele Objekte inseriert, geht kaum was weg. Aber die Preise bleiben stabil und es wird lieber ein Leerstand in Kauf genommen als unter dem erwarteten Erlös verkauft.

Wie schonmal erwähnt: In den Boomjahren hat sich nach meinem Empfinden ein Club von Besitzern gebildet, die es sich aufgrund mehrerer Objekte im Portfolio leisten können einfach abzuwarten - oder man vermietet notfalls....

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.11.2023:

Was oft unterschätzt wird: Als Käufer verbessert sich meine Position jeden Tag. Preise stagnieren oder fallen aber auf mein EK bekomme ich fast per Mausklick jetzt >3% Zinsen. Sprich mit warten und selbst ohne zusätzliches Sparen erhöht sich der EK Anteil von selbst. Die Leitzinsen sind auch auf dem Peak.

Jeden Monat mehr zahlst du Miete statt Tilgung. Wir haben unser EFH Ende 20 gekauft und sind mit Anfang 40 mit der Abzahlung durch. Warum? Weil man eben 15-20 Jahre abzahlt - macht nahezu jeder so. Je eher man beginnt, desto eher ist man fertig.

Würdest du jetzt noch 5 oder 10 Jahre abwarten? Noch 15 Jahre abwarten? Deine "Traumimmobilie" vielleicht erst mit 70 oder 80 kaufen und bis dahin mit einer Zwischenlösung zur Miete wohnen? Das will keiner und auch 3-6 Monate weiter abwarten will keiner - mancher muss es machen, weil die finanziellen Mitteln nicht zu den aktuell verfügbaren Angeboten passen. Andere wohnen schön längst in der eigenen Immobilie. Die Lehre der letzten 10 Jahre war bisher immer: Abwarten hat sich nie gelohnt.

Auch aktuell nicht im Vergleich zu bspw. 2021. Damals waren die Preise 5-10% höher. Okay. Dafür sind die Zinsen 3-4x so hoch. Die Monatsrate für die gleiche Immobilie ist heute deutlich höher als 2021.

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.11.2023:

Das ist leichter gesagt als getan. Ich dachte auch immer egal wie sich die Immobilienpreise entwickeln, wenn man wie wir verkaufen will um zu kaufen (sprich eine Veränderung) ist es egal ob es rauf oder runter geht. Das ist ein Irrtum, denn als die Zeiten gut zu verkaufen waren hätten wir zwar unser Haus schnell für viel Kohle verkaufen können, hätten aber kaum Auswahl gehabt und wahrscheinlich auch nicht den Zuschlag fürs gewünschte Objekt bekommen. Ergo haben wir zum Peak nicht verkauft. Jetzt sehen wir zwar viel Auswahl aber haben das Problem das bisherige Haus nicht mehr loszuwerden, auch nicht das was wir wollen.

Von welcher Differenz reden wir da? Allzu stark sind die Preise ja nicht gefallen. Vielleicht sind es 10% im schlimmsten Fall. Da kannst du ja einen lange laufenden Kredit für aufnehmen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.11.2023:

Jeden Monat mehr zahlst du Miete statt Tilgung. Wir haben unser EFH Ende 20 gekauft und sind mit Anfang 40 mit der Abzahlung durch. Warum? Weil man eben 15-20 Jahre abzahlt - macht nahezu jeder so. Je eher man beginnt, desto eher ist man fertig.

Würdest du jetzt noch 5 oder 10 Jahre abwarten? Noch 15 Jahre abwarten? Deine "Traumimmobilie" vielleicht erst mit 70 oder 80 kaufen und bis dahin mit einer Zwischenlösung zur Miete wohnen? Das will keiner und auch 3-6 Monate weiter abwarten will keiner - mancher muss es machen, weil die finanziellen Mitteln nicht zu den aktuell verfügbaren Angeboten passen. Andere wohnen schön längst in der eigenen Immobilie. Die Lehre der letzten 10 Jahre war bisher immer: Abwarten hat sich nie gelohnt.

Auch aktuell nicht im Vergleich zu bspw. 2021. Damals waren die Preise 5-10% höher. Okay. Dafür sind die Zinsen 3-4x so hoch. Die Monatsrate für die gleiche Immobilie ist heute deutlich höher als 2021.

Sorry, aber ich glaube viele sehen es schlicht nicht ein, mehr Geld für Zinsen auszugeben als ihre Freunde, Nachbarn oder Geschwister, die einfach früher dran waren und daher noch zu niedrigen Zinsen kaufen konnten. Die Zeit spielt ja eher für die Fraktion Warten, denn die Preise sinken und jeden Tag kommen mehr Objekte auf den Markt. Irgendwann bricht der Damm. Demographisch sind die Preise eh schon nicht mehr gegeben.

Auf der anderen Seite haben wir die Verkäufer, die noch auf den inzwischen völlig illusorischen Preisen aus der Assetbubble beharren und auch nicht runtergehen wollen. Diese haben aber laufende Kosten und dazu noch Opportunitätskosten, weil sie auf 4 % Tagesgeld-Zinsen auf die Verkaufserlöse verzichten.

Mal sehen, wer als erster zuckt.
Meine Wette läuft auf die Verkäufer.

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.11.2023:

Von welcher Differenz reden wir da? Allzu stark sind die Preise ja nicht gefallen. Vielleicht sind es 10% im schlimmsten Fall. Da kannst du ja einen lange laufenden Kredit für aufnehmen.

Das geht in unserem Fall nicht, da wir schon relativ alt sind und wir wollten uns nicht ins Rentenalter hinein verschulden. Es geht nicht um die Differenz, sondern wir wollen mit dem Erlös auf unserem Hausverkauf ein anderes Objekt erwerben und solange nicht verkauft ist können wir nicht kaufen, sonst bräuchten wir eine komplette Zwischenfinanzierung. Nein es soll ohne Finanzierung sein, so wie oben einer schrieb wenn man kaufen und verkaufen will ist es egal was die Preise machen und ich sage nein es ist nicht egal. Nicht wegen dem Preis, sondern wegen dem Markt, früher kam man nicht an die Objekte, heute bekommt man sie nicht los.

antworten

Ich verfolge den Thread ab und zu. Bin Ende 20 und könnte mir vorstellen innerhalb der nächsten Jahre auch zu kaufen Haus oder ggf. Wohnung.

War es schon immer so, dass es in einigen Städten auch monatliche Infos der Gutachterausschüsse gab? Zumindest hinsichtlich der Transaktionsvolumina (Anzahl, Euro) und Sachwertfaktoren?

antworten

Also als Kaufinteressent warte ich einfach ab. Die Mietwohnung reicht noch zig Jahre und durch eine sehr moderate Staffelmiete bin ich sicher vor Mieterhöhungen. Gleichzeitig steigt das Vermögen dank 4% Zinsen risikolos immer weiter an. Die Bruchbuden der Boomer verlieren immer mehr an Wert und sobald die Demographie durchbricht, fallen auch die Immobilienpreise massiv. Die wenigen und eher mittellosen Einwanderer werden sind zunächst keine Immobilienkäufer.

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.11.2023:

Das ist aber doch nur die eine Seite der Medaille. Auf der anderen Seite verpasse ich als Käufer zur Selbstnutzung in der Zeit, in der ich warte, das Wohnen in der gewünschten Immobilie. Das ist auch eine Form von Opportunität. Meist kauft man ein Objekt, um sich räumlich zu verändern (Größe, Wohnort, etc.), und das kann eben nicht unendlich lange warten.

Persönlich würde ich jedem, der die gewünschte Immobilie zu einem für sich passenden Preis gefunden hat und sie finanzieren kann, zum Kauf raten. Ob die Zeiten für Käufer noch besser werden als jetzt, weiß doch niemand.

Ihr tut immer so als ob ihr in einer Wellblechhütte zur Miete wohnt aber einen Palast kaufen könntet.

Menge jetzige Mietwohnung entspricht grob dem Standard dem ich mir kaufen würde und könnte. Warum sollte es anders sein?

Bevor ihr über Mieter meckert. Ich bin auch Vermieter, von daher kann ich beide Seiten beurteilen.

antworten

Hoffentlich bist du kein Consultant.

Preis x Anzahl = Transaktionsvolumen

"Extrem einfach eine großzügige Immobilie zu kaufen" zeigt schon aus welcher Richtung du argumentieren willst. Das war und ist nachweislich falsch.

Ansonsten wäre der Anteil der jungen Eigentümer ja nicht stetig gesunken.

WiWi Gast schrieb am 13.11.2023:

Ich weiß noch immer nicht, was sich mancher hier zusammenreimt. Das Transaktionsvolumen ist normal bis hoch, siehe hier:

https://de.statista.com/statistik/daten/studie/190256/umfrage/transaktionsvolumen-auf-dem-immobilienmarkt-seit-2004/

2022 war im Bereich Wohnen auf dem Niveau 2014 und 2016, weit vor fast allen Jahren 2004 bis 2012 (Ausnahme: 2005).

Es war 2015-2021 für absolut jeden extrem einfach, sich eine großzügige Immobilie zu leisten. Das haben viele genutzt. Jetzt sind wir wieder bei normalem bis hohem Volumen, aber eben nicht mehr Friseurin Gertrud und LKW-Fahrer Hermann kaufen sich eine Neubau-DHH in der Stadt und sichern sich 0,9% auf 25 Jahre fest. Das gibt es nicht mehr.

Das wird auch so nie wieder kommen, deswegen werden die Volumina, sofern es nicht erneut zu Niedrigzinsen kommt, nie wieder das Niveau erreichen.

Etwas anderes sind die Preise. Diese haben sich erwiesenermaßen stabilisiert. Ja, minimale Steigerung tatsächlich - lassen wir das außen vor.

Und ja, der Fokus vom Europace-Index sind private Immobilienkäufer, welche einen Kredit zur Finanzierung benötigen und nicht komplett bar kaufen. Immobilienkäufer, welche evtl. etwas Internet-affiner sind und Vermittler wie Dr. Klein et al. bemühen. Nicht Gertrud und Herrmann, die 2023 eine 2-Zimmer-60er-Jahre-Wohnung mit ihrer Sparkasse finanzieren (ja, das sind die gleichen Gertrud und Herrmann wie 2015-2021 - sie haben ihre Chance damals leider verpasst und können sich jetzt keine Neubau-DHH mehr leisten, nur noch eine Bestandswohnung mit 2 Zimmern).

Aber genau das ist doch der Markt, wo wir hier auch alle suchen. Privater Immobilienkauf, kein Barkauf, sondern Finanzierung notwendig. Wenn Dr. Klein die günstigsten Zinsen bietet, dann gerne Dr. Klein statt der Sparkasse. Das ist doch GENAU unserer Markt.

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.11.2023:

Jeden Monat mehr zahlst du Miete statt Tilgung. Wir haben unser EFH Ende 20 gekauft und sind mit Anfang 40 mit der Abzahlung durch. Warum? Weil man eben 15-20 Jahre abzahlt - macht nahezu jeder so. Je eher man beginnt, desto eher ist man fertig.

Würdest du jetzt noch 5 oder 10 Jahre abwarten? Noch 15 Jahre abwarten? Deine "Traumimmobilie" vielleicht erst mit 70 oder 80 kaufen und bis dahin mit einer Zwischenlösung zur Miete wohnen? Das will keiner und auch 3-6 Monate weiter abwarten will keiner - mancher muss es machen, weil die finanziellen Mitteln nicht zu den aktuell verfügbaren Angeboten passen. Andere wohnen schön längst in der eigenen Immobilie. Die Lehre der letzten 10 Jahre war bisher immer: Abwarten hat sich nie gelohnt.

Auch aktuell nicht im Vergleich zu bspw. 2021. Damals waren die Preise 5-10% höher. Okay. Dafür sind die Zinsen 3-4x so hoch. Die Monatsrate für die gleiche Immobilie ist heute deutlich höher als 2021.

Ohne Kredit muss ich auch keine Zinsen zahlen und kann spsten wie ich will - ohne Klumpenrisiko. Bei den hohen Preisen und Zinsen, kann ich ja nur mit dem Zinsanteil schon ordentlich mieten - und erweitere mein Vermögen mehr als ein Besitzer.

Wann ich zur Eigennutzung kaufe (vermieten tu ich schon), ist mir egal. Gerne auch erst mit 65. Dann hab ich soviel EK zusammen, das ich auch eine größere Summe bar bezahlen kann.

Im Moment macht es finanziell Sinn nicht zu kaufen. Und genau das bleibt so bis sich was an den Parametern signifikant ändert.

antworten

Frag doch die Inserate einfach an.

So läuft doch Verhandeln. Man muss sich melden.

Die steigende Anzahl an Angeboten ist ein klares Zeichen für den Abschwung des Immobilienmarkts, der sich auch noch mindestens nächstes Jahr fortsetzen wird.

Projektentwickler kaufen mittlerweile fast gar keine Grundstücke an, nur mit deutlichen Abschlägen von 30-50%.

WiWi Gast schrieb am 13.11.2023:

Ich beobachte als Kaufinteressentin schon seit längerem eine Stagnation in meinem Suchsegment, oder sollte ich besser von Stillstand sprechen? Alle paar Tage wiederhole ich meine Suche bei einem bekannten Portal nach meinen Kriterien, es kommt kaum was dazu aber noch weniger geht weg und die angebotenen Objekte haben oft seit Monaten den gleichen Preis, wenige minimal reduziert. So "belauern" sich Käufer und Verkäufer gegenseitig, der Verkäufer hofft noch auf einen ordentlichen Gewinn, der Käufer auf ein Schnäppchen. Erlebt ihr die Situation auch so oder liegt das nur an meiner eher speziellen Suche (Resthof in der Pampa mit möglichst großem Grundstück)?

antworten

Am auffälligsten ist die Diskrepanz in kleineren Orten am Rand der Ballungsgebiete.

Aus irgendeinem Grund denken manche Verkäufer in RLP ihr Haus wäre so viel wert wie im Umland von München. Da werden 750k für ein Haus gefordert mit Energieeffizienz E. Vor einem halben Jahr wurde es erstmals für 850k inseriert, was wirklich völlig absurd war.

WiWi Gast schrieb am 14.11.2023:

Sorry, aber ich glaube viele sehen es schlicht nicht ein, mehr Geld für Zinsen auszugeben als ihre Freunde, Nachbarn oder Geschwister, die einfach früher dran waren und daher noch zu niedrigen Zinsen kaufen konnten. Die Zeit spielt ja eher für die Fraktion Warten, denn die Preise sinken und jeden Tag kommen mehr Objekte auf den Markt. Irgendwann bricht der Damm. Demographisch sind die Preise eh schon nicht mehr gegeben.

Auf der anderen Seite haben wir die Verkäufer, die noch auf den inzwischen völlig illusorischen Preisen aus der Assetbubble beharren und auch nicht runtergehen wollen. Diese haben aber laufende Kosten und dazu noch Opportunitätskosten, weil sie auf 4 % Tagesgeld-Zinsen auf die Verkaufserlöse verzichten.

Mal sehen, wer als erster zuckt.
Meine Wette läuft auf die Verkäufer.

antworten

Bei uns ist die Staffel alle zwei Jahre +50 EUR bis 2030 (München).

WiWi Gast schrieb am 14.11.2023:

Also als Kaufinteressent warte ich einfach ab. Die Mietwohnung reicht noch zig Jahre und durch eine sehr moderate Staffelmiete bin ich sicher vor Mieterhöhungen. Gleichzeitig steigt das Vermögen dank 4% Zinsen risikolos immer weiter an. Die Bruchbuden der Boomer verlieren immer mehr an Wert und sobald die Demographie durchbricht, fallen auch die Immobilienpreise massiv. Die wenigen und eher mittellosen Einwanderer werden sind zunächst keine Immobilienkäufer.

antworten

Ich suche in Berlin im gehobenen Segment (180qm, 5Zimmer) in beliebter Kiezlage.

Vor 2 Jahren bei 1% Zins hätten wir theoretisch 2Mio EUR finanzieren können, waren aber in einer anderen Lebensphase (wollten keine Kinder).

Seit dem sind die Immobilienpreise um 20% gestiegen, Zins hat sich mehr als vervierfacht und wir haben nun ein Kind :D

In dem Segment sehe ich seit einem halben Jahr immer wieder Preisrückgänge vom initialen Angebotspreis, in Summe so bei ~20%. Also sind wir wieder auf dem Preisniveau von 2021, aber durch den Zins können wir uns jetzt eigentlich nur noch 1Mio Euro Kredit leisten. Sprich, sollten sich die Preise nicht um weitere 40-50% nach unten bewegen sind wir in einer schlechteren Ausgangsposition. Und dazu wird es wohl leider nicht kommen.

Die Liste an Luxusimmobilien wird derzeitig immer länger (2Mio+). Preisnachlässe kommen ca. im 3Monatstakt.

antworten

Die Einwanderer sind zunächst keine Käufer. Es sei denn, man flüchtet mit einem Lexus-SUV nach D. Dann sind evtl. noch andere Reserven verfügbar.

WiWi Gast schrieb am 14.11.2023:

Also als Kaufinteressent warte ich einfach ab. Die Mietwohnung reicht noch zig Jahre und durch eine sehr moderate Staffelmiete bin ich sicher vor Mieterhöhungen. Gleichzeitig steigt das Vermögen dank 4% Zinsen risikolos immer weiter an. Die Bruchbuden der Boomer verlieren immer mehr an Wert und sobald die Demographie durchbricht, fallen auch die Immobilienpreise massiv. Die wenigen und eher mittellosen Einwanderer werden sind zunächst keine Immobilienkäufer.

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Aus einer anderen Diskussion hier im WiWi-TReFF zitiert, weil es meines Erachtens so gut zu den aktuellen Immobilienpreisen und der aktuellen Marktsituation passt:

"Die Finanzierung und die Zinsen sind nicht meine Aufgabe, darum muss der Käufer und seine Bank sich kümmern. Das Haus hat in 1,5 Jahren ja nicht an Wert verloren und ich sehe nicht ein, es billiger zu verkaufen nur weil jemand seiner Bank höhere Zinsen zahlen muss. Ich habe nichts zu verschenken und auch keine Bank zu alimentieren."

Das ist meines Erachtens ein wichtiger Grund dafür, warum das Transaktionsvolumen so massiv gesunken ist. Wenn man das mal auf Aktien übertragen würde (ich weiß, kann man nicht so ohne Weiteres machen!), dann wäre die analoge Aussage ja:
Die Firma (von der ich Anteile besitze) hat von einem Tag (z.B. schwarzer Montag) auf den anderen Tag ja nicht an Wert verloren und ich sehe nicht ein, meine Anteile an der Firma billiger zu verkaufen, nur weil...

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Also liebe Käufer. Ihr macht die ganze Zeit einen riesigen Denkfehler.
Ihr redet immer davon dass die Menschen verkaufen müssen. Ich frage mich die ganze Zeit warum die Immobilienbesitzer verkaufen müssen wenn sie nicht grad geschieden sind (und selbst da kann man doch vermieten).

Ich verstehe den Sinn einfach nicht. Und ich verstehe auch den Sinn nicht das Käufer warten und warten. Willst DU etwas kaufen weil Du das toll findest und es dein Lebenstraum ist dann kauf es. Kannst DU es dir nicht leisten dann lass es.

Ich zum Beispiel habe eine vermietete Wohnung (2010 um die 180K gezahlt was super teuer war damals) und ein Haus (2017 500K gezahlt) in dem wir leben.
Ich habe die Wohnung inseriert und zwar seit nun einem Jahr für einen immens hohen Preis von dem ich niemals runtergehen werde (eher rauf). Wenn einer kommt und zuschnappt gerne und wenn nicht dann wird sie weiter vermietet. Ich muss sie ja im Grunde nicht verkaufen aber man kann doch eine 70 qm Wohnung für 600K ins Netz stellen und vielleicht kommt einer der sie kauft. Wenn nicht dann nicht aber probieren kann man es mal. Denn wie wir alle wissen steht immer mal einer auf der sich das zutraut :-).

Bei unserem Haus ist es eher so das ich ab 1,5 mio nachdenken würde es abzugeben, aber ich inseriere es auch nicht da wir uns dort wohlfühlen und eigentlich bis ans Lebensende dort wohnen möchten.
Eines ist doch klar. Eine Immobilie ist immer Luxus und reiner Konsum. Um damit Geld zu machen muss irgendwo ein Dummer aufstehen. Wenn der nicht aufsteht wird nicht verkauft. So einfach ist das.
Kein Mensch muss eine abbezahlte Immobilie unter einem sehr hohen Wert verkaufen. Er kann sie vermieten, vererben oder auch selbst nutzen.

Ich rate jedem die Finger von einer Immobilie zu lassen wenn er sie nicht selbst bewohnen will und für immer darin Leben möchte. Wenn nicht legt Euer Geld bei der Bank für 4% an und gönnt Euch nen schönen Urlaub. Mach ich auch derzeit :-) bei den Zinsen.

WiWi Gast schrieb am 14.11.2023:

Also als Kaufinteressent warte ich einfach ab. Die Mietwohnung reicht noch zig Jahre und durch eine sehr moderate Staffelmiete bin ich sicher vor Mieterhöhungen. Gleichzeitig steigt das Vermögen dank 4% Zinsen risikolos immer weiter an. Die Bruchbuden der Boomer verlieren immer mehr an Wert und sobald die Demographie durchbricht, fallen auch die Immobilienpreise massiv. Die wenigen und eher mittellosen Einwanderer werden sind zunächst keine Immobilienkäufer.

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WiWi Gast schrieb am 14.11.2023:

Also als Kaufinteressent warte ich einfach ab. Die Mietwohnung reicht noch zig Jahre und durch eine sehr moderate Staffelmiete bin ich sicher vor Mieterhöhungen. Gleichzeitig steigt das Vermögen dank 4% Zinsen risikolos immer weiter an. Die Bruchbuden der Boomer verlieren immer mehr an Wert und sobald die Demographie durchbricht, fallen auch die Immobilienpreise massiv. Die wenigen und eher mittellosen Einwanderer werden sind zunächst keine Immobilienkäufer.

Ja wenn man das machen kann, why not. Du musst aber bedenken, dass du dann schon recht lange warten musst. Man sieht ja wie träge der Immobilienmarkt ist.
Sehe aber auch perspektivisch, keine wirklich stark steigenden Preise. Veilleicht eine Erhollung. Das Ding sind eben die "Bruchbuden", wir haben gerade so ein Objekt. Alle schön und gut nur 1958 Baujahr und um es energetisch zu Sanieren sind locker mehr als 200k nötig. Verkäufer wollen ca 500k was zu viel ist, ma gucken wie die Verhandlungen ausgehen - aber ich glaube die warten wohl eher noch ab.

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WiWi Gast schrieb am 14.11.2023:

Jeden Monat mehr zahlst du Miete statt Tilgung. Wir haben unser EFH Ende 20 gekauft und sind mit Anfang 40 mit der Abzahlung durch. Warum? Weil man eben 15-20 Jahre abzahlt - macht nahezu jeder so. Je eher man beginnt, desto eher ist man fertig.

Würdest du jetzt noch 5 oder 10 Jahre abwarten? Noch 15 Jahre abwarten? Deine "Traumimmobilie" vielleicht erst mit 70 oder 80 kaufen und bis dahin mit einer Zwischenlösung zur Miete wohnen? Das will keiner und auch 3-6 Monate weiter abwarten will keiner - mancher muss es machen, weil die finanziellen Mitteln nicht zu den aktuell verfügbaren Angeboten passen. Andere wohnen schön längst in der eigenen Immobilie. Die Lehre der letzten 10 Jahre war bisher immer: Abwarten hat sich nie gelohnt.

Auch aktuell nicht im Vergleich zu bspw. 2021. Damals waren die Preise 5-10% höher. Okay. Dafür sind die Zinsen 3-4x so hoch. Die Monatsrate für die gleiche Immobilie ist heute deutlich höher als 2021.

In vielen Gegenden wirst du kaum ein Haus unter 600-700k finden, wenn du Sanierungsarbeiten mit einpreist. Angenommen man kann 100k EK mitbringen, dann sind da immer boch 560-670k offen. Macht selbst auf 30 Jahre ein Rate von rund 2,8-3,3k zzgl. Nebenkosten und Rücklagen. 4k pro Monat können sich eben die wenigsten leisten bzw. wollen dies. Die Milchmädchenrechnung Miete/Tilgung kann man da trost bei Seite lassen. Der Kauf ist idR viel zu teuer und die (Alt)miete erheblich wirtschaftlicher. Klar, wollen ist was anderes, aber bei den aktuellen Kosten sind halt einfach die meisten Familien raus.

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WiWi Gast schrieb am 14.11.2023:

Also als Kaufinteressent warte ich einfach ab. Die Mietwohnung reicht noch zig Jahre und durch eine sehr moderate Staffelmiete bin ich sicher vor Mieterhöhungen. Gleichzeitig steigt das Vermögen dank 4% Zinsen risikolos immer weiter an.

Warum suchst du dann eine Immobilie? Wir haben uns vergrößert, weil es zu dritt in einer 2-Zimmer-Wohnung eben nicht ewig geht. Und da kenne ich auch andere Beispiele im Freundeskreis - die haben aktuell einfach Kaufzwang (wenn beide Eltern im Eigentum wohnen, empfindet man langfristig zur Miete wohnen auch als eine persönliche Niederlage - eine Familienwohnung mieten kommt für die nicht Betracht). Da fehlt das Kinderzimmer und das Kind ist schon bald 3. Nicht nur 1 Fall in der Art.

Die Bruchbuden der Boomer verlieren immer mehr an Wert und sobald die Demographie durchbricht, fallen auch die Immobilienpreise massiv. Die wenigen und eher mittellosen Einwanderer werden sind zunächst keine Immobilienkäufer.

Ich kenne niemanden, der solche Bruchbuden sucht. Meine Freunde suchen alle mindestens 90er Jahre, eher 2000er Jahre und neuer. Ab 2002 war eine relativ hochwertige Dämmung und relativ hochwertige Fenster Pflicht. In den 90ern oft trotzdem schon verbaut.

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WiWi Gast schrieb am 14.11.2023:

Sorry, aber ich glaube viele sehen es schlicht nicht ein, mehr Geld für Zinsen auszugeben als ihre Freunde, Nachbarn oder Geschwister, die einfach früher dran waren und daher noch zu niedrigen Zinsen kaufen konnten.

Ist halt so. Bis 2021 war auch einfach die Ausnahme. Wir sind jetzt wieder bei der Regel.

Die Zeit spielt ja eher für die Fraktion Warten, denn die Preise sinken und jeden Tag kommen mehr Objekte auf den Markt. Irgendwann bricht der Damm. Demographisch sind die Preise eh schon nicht mehr gegeben.

Geht es hier um Objekte auf dem platten Land? Ja, das stimmt. Geht es hier um wirtschaftlich starke Ballungsräume? Dann nö. Demographie hin oder her, diesen wirtschaftlich starken Ballungsräumen ist ein weiteres Wachstum bis 2050, 2060, 2070 vorhergesagt. Es reicht ja schon, wenn die Menschen sich bisschen in Deutschland umverteilen - was sie tun. Jedes Jahr, jeden Monat, jeden Tag ziehen Menschen vom platten Land in einem Ballungsraum und nie wieder zurück. Die Demographie-Karte wirkt in den Ballungsräumen nicht, weil es diese Karte dort gar nicht gibt. Da ist Bevölkerungswachstum, d.h. es wird mehr Wohnraum benötigt.

Gleichzeitig ist der Neubau auf einem historischen Tiefststand in Bezug auf die jüngere Vergangenheit. Es mangelt an Fachkräften am Bau und die wenigen, die es gibt, werden von Boomern in abgezahlten Häusern angeworben um dort Sanierungsarbeiten mit hoher Marge zu leisten.

Auf der anderen Seite haben wir die Verkäufer, die noch auf den inzwischen völlig illusorischen Preisen aus der Assetbubble beharren und auch nicht runtergehen wollen.

Die Preise werden gezahlt, zumindest in Ballungsräumen. Nix Bubble. Lt. offiziellen Indices sind wir ja tatsächlich nur 6% vom ATH entfernt. Klar, bei alten Bruchbuden auf dem Land mehr. Hier bei uns im Ballungsraum gehen einigermaßen passable Objekte immer noch recht schnell weg. Was liegen bleibt ist der Kernschrott wie ein altes Bauernhaus im ehemaligen Dorfkern, bisher nie saniert. 80qm Reihenhäuser mit niedrigen Decken und extrem altbacken für 600-800k. Ist aufgrund der Größe auch komplett nicht familientauglich, wer soll das kaufen? Für diesen Preis?

Weder Bauernhaus noch 80qm Reihenhaus interessieren uns oder passable Objekte auf dem Land. Im Ballungsgebiet sieht es anders aus. Alles, was passabel ist, geht weg. Neue Objekte gehen sehr schnell weg. Für siebenstellige Preise wie eh und je. D.h. wenn ein Objekt für 1,x Mio. inseriert wird, nach maximal 2 Wochen dann reserviert steht oder es dann gleich für immer aus den Portalen weg ist, gehe ich davon aus, dass da nicht extrem verhandelt wurde. Sonst würde man ja länger als 2 Wochen warten als Verkäufer und nicht das erstbeste Angebot annehmen.

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Um dir dann eine Bruchbude zu kaufen?

WiWi Gast schrieb am 14.11.2023:

Also als Kaufinteressent warte ich einfach ab. Die Mietwohnung reicht noch zig Jahre und durch eine sehr moderate Staffelmiete bin ich sicher vor Mieterhöhungen. Gleichzeitig steigt das Vermögen dank 4% Zinsen risikolos immer weiter an. Die Bruchbuden der Boomer verlieren immer mehr an Wert und sobald die Demographie durchbricht, fallen auch die Immobilienpreise massiv. Die wenigen und eher mittellosen Einwanderer werden sind zunächst keine Immobilienkäufer.

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WiWi Gast schrieb am 14.11.2023:

Also als Kaufinteressent warte ich einfach ab. Die Mietwohnung reicht noch zig Jahre und durch eine sehr moderate Staffelmiete bin ich sicher vor Mieterhöhungen. Gleichzeitig steigt das Vermögen dank 4% Zinsen risikolos immer weiter an. Die Bruchbuden der Boomer verlieren immer mehr an Wert und sobald die Demographie durchbricht, fallen auch die Immobilienpreise massiv. Die wenigen und eher mittellosen Einwanderer werden sind zunächst keine Immobilienkäufer.

Ich mache das Gleiche. Sitze super entspannt in meiner Bestandswohnung weit unter Durchschnittsmiete.
Würde ich eine vergleichbare Wohnung hier kaufen wollen, wäre ich bei einem Multiple von 40 und mehr. Das ist beim aktuellen Zinsniveau mehr als unsinnig.

Solange mein Vermieter nicht das Zeitliche segnet, habe ich wohl Ruhe. Der hat wie Wohnung vor ewigen Zeiten mal bar gekauft und ich zahle ihm jetzt quasi einen Teil seiner Zusatzrente mit meiner Miete. Und weil er glaubt, dass ich als junger Mensch eh wenig Kohle habe, hat er auch kein Interesse an einer Mieterhöhung.
Wenn er wüsste, dass ich jeden Monat ein Vielfaches der Miete ins Depot und Festgeld stecke... Glück gehabt, dass er nur meine Lohnabrechnung noch aus Werkstudentenzeiten hat.

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Die "Bruchbuden" der Boomer sind die Baujahre 1985 bis 2000.

Es kommt da auf die Lage an. Aber abgerissen werden die noch nicht. Da sind jetzt eher die Baujahre der 1960er und 1970er Jahre dran. Also der Boome-Eltern

WiWi Gast schrieb am 14.11.2023:

Also als Kaufinteressent warte ich einfach ab. Die Mietwohnung reicht noch zig Jahre und durch eine sehr moderate Staffelmiete bin ich sicher vor Mieterhöhungen. Gleichzeitig steigt das Vermögen dank 4% Zinsen risikolos immer weiter an. Die Bruchbuden der Boomer verlieren immer mehr an Wert und sobald die Demographie durchbricht, fallen auch die Immobilienpreise massiv. Die wenigen und eher mittellosen Einwanderer werden sind zunächst keine Immobilienkäufer.

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Baujahr 1958 = ganz schlechte Grundrisse. Winzige Bäder und Küchen!

WiWi Gast schrieb am 14.11.2023:

Ja wenn man das machen kann, why not. Du musst aber bedenken, dass du dann schon recht lange warten musst. Man sieht ja wie träge der Immobilienmarkt ist.
Sehe aber auch perspektivisch, keine wirklich stark steigenden Preise. Veilleicht eine Erhollung. Das Ding sind eben die "Bruchbuden", wir haben gerade so ein Objekt. Alle schön und gut nur 1958 Baujahr und um es energetisch zu Sanieren sind locker mehr als 200k nötig. Verkäufer wollen ca 500k was zu viel ist, ma gucken wie die Verhandlungen ausgehen - aber ich glaube die warten wohl eher noch ab.

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WiWi Gast schrieb am 14.11.2023:

"Extrem einfach eine großzügige Immobilie zu kaufen" zeigt schon aus welcher Richtung du argumentieren willst. Das war und ist nachweislich falsch.

Wir konnten uns 2014/2015/2016 ziemlich easy ein Haus in der Stadt am Stadtrand bauen. Für lächerliche 1,6% Zinsen bis zur Abzahlung festgeschrieben. Wir sind einfache Konzernmitarbeiter mit viel HO, 100% flexible Gleitzeit usw.

Ähnliche Objekte gehen aktuell für ca. 1 Mio. +/- über den Tisch. Kannst dir ja ausrechnen, was da aktuell für eine Kreditrate nötig wäre, wenn man auch noch in 15 Jahren abzahlen möchte.

Unsere Kreditrate ist geringer als die aktuelle Kaltmiete einer 4-Zimmer-Wohnung im Bestand (bei Neuvermietung). So stark sind auch die Mieten gestiegen. Dazu werden wir noch eine kleine Restschuld am Ende der Laufzeit sondertilgen, wobei wir das Geld natürlich bis dahin erstmal für 4% bzw. als ETF arbeiten lassen. Ich werde ja bei 1,6% Zinsen aktuell nicht sondertilgen.

Es war extrem einfach, damals und heute für uns unmöglich. Wenn in der Nachbarschaft mal jemand dazukommt, dann bspw. Abteilungsleiter (Leiter von Teamleitern, welche Akademiker anleiten), Unternehmer, höhere Beamte (eine Stufe oberhalb der Referendariatsleitung) oder ältere Ärzte. Dass hier einfach Lehrer, BWLer, Ingenieure oder Informatiker ohne Führungsposition relativ easy kaufen/bauen konnten, war aber damals der Standard und heute unmöglich. Damals haben hier auch Polizeibeamte (auf Streife), Krankenschwestern und einfache Mitarbeiter Bank oder Krankenkasse (mit Ausbildung am Schalter bzw. am Tisch) bauen bzw. kaufen können. Das ist heute in dieser Lage hier komplett illusorisch.

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WiWi Gast schrieb am 14.11.2023:

Ich mache das Gleiche. Sitze super entspannt in meiner Bestandswohnung weit unter Durchschnittsmiete.
Würde ich eine vergleichbare Wohnung hier kaufen wollen, wäre ich bei einem Multiple von 40 und mehr. Das ist beim aktuellen Zinsniveau mehr als unsinnig.

Solange mein Vermieter nicht das Zeitliche segnet, habe ich wohl Ruhe. Der hat wie Wohnung vor ewigen Zeiten mal bar gekauft und ich zahle ihm jetzt quasi einen Teil seiner Zusatzrente mit meiner Miete. Und weil er glaubt, dass ich als junger Mensch eh wenig Kohle habe, hat er auch kein Interesse an einer Mieterhöhung.
Wenn er wüsste, dass ich jeden Monat ein Vielfaches der Miete ins Depot und Festgeld stecke... Glück gehabt, dass er nur meine Lohnabrechnung noch aus Werkstudentenzeiten hat.

Danke für den reminder. Werde bei meinen 2 Mietern jetzt doch auch einmal die Miete zum Anfang nächsten Jahres erhöhen.

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Mal eine Frage in der Runde:

Ist ein Bauspardarlehensmittel zu seinem Sollzins von 0,95% gut oder eher weniger gut?

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WiWi Gast schrieb am 14.11.2023:

Also liebe Käufer. Ihr macht die ganze Zeit einen riesigen Denkfehler.
Ihr redet immer davon dass die Menschen verkaufen müssen. Ich frage mich die ganze Zeit warum die Immobilienbesitzer verkaufen müssen wenn sie nicht grad geschieden sind (und selbst da kann man doch vermieten).

Der absolut größte Anteil der Verkäufe dürfte auf Erbfälle zurückgehen. Da gibt es sehr oft keine Alternative zum Verkauf, weil mehrere Personen erben (Erbengemeinschaft) und eine Person die anderen nicht auszahlen kann. Allerdings gehört zur Wahrheit auch, dass wir hier oft von Immobilien mit sehr hohem Renovierungsaufwand bis hin zu Sanierungsaufwand sprechen.

Ansonsten gibt es sicher auch andere Gründe zum Verkauf, z.B. Scheidung und Wohnortwechsel. Aber ich gebe dir insofern schon recht, dass Besitzer von nicht selbst bewohnten Immobilien häufig auch warten können.

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WiWi Gast schrieb am 14.11.2023:

Ihr tut immer so als ob ihr in einer Wellblechhütte zur Miete wohnt aber einen Palast kaufen könntet.

Menge jetzige Mietwohnung entspricht grob dem Standard dem ich mir kaufen würde und könnte. Warum sollte es anders sein?

Bevor ihr über Mieter meckert. Ich bin auch Vermieter, von daher kann ich beide Seiten beurteilen.

Bin der Poster, auf den du geantwortet hast.

Wenn deine jetzige Mietwohnung genau deinem Bedarf entspricht, und du zusätzlich noch die Perspektive hast, dort auf absehbare Zeit bleiben zu können, ist doch alles prima. Ich würde sogar so weit gehen, dass es in dem Fall rein finanziell wenig Sinn macht, ein äquivalentes Objekt zu kaufen. Da würde ich lieber in der Mietwohnung bleiben und das Geld anderweitig investieren.

Die Sache ist nur die, dass deine Situation für sehr viele potentielle Immobilienkäufer nicht zutrifft. Oft steht z.B. mit Kindern eine Vergrößerung an, wo man vor der Frage steht, ob man nochmal mieten soll oder kaufen bzw. gibt es in einigen Segmenten (Wohnungen mit mehr als 4 Zimmern oder Häuser) auch nur sehr wenig Mietangebot.

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WiWi Gast schrieb am 15.11.2023:

Wir konnten uns 2014/2015/2016 ziemlich easy ein Haus in der Stadt am Stadtrand bauen. Für lächerliche 1,6% Zinsen bis zur Abzahlung festgeschrieben. Wir sind einfache Konzernmitarbeiter mit viel HO, 100% flexible Gleitzeit usw.

Ähnliche Objekte gehen aktuell für ca. 1 Mio. +/- über den Tisch. Kannst dir ja ausrechnen, was da aktuell für eine Kreditrate nötig wäre, wenn man auch noch in 15 Jahren abzahlen möchte.

Unsere Kreditrate ist geringer als die aktuelle Kaltmiete einer 4-Zimmer-Wohnung im Bestand (bei Neuvermietung). So stark sind auch die Mieten gestiegen. Dazu werden wir noch eine kleine Restschuld am Ende der Laufzeit sondertilgen, wobei wir das Geld natürlich bis dahin erstmal für 4% bzw. als ETF arbeiten lassen. Ich werde ja bei 1,6% Zinsen aktuell nicht sondertilgen.

Es war extrem einfach, damals und heute für uns unmöglich. Wenn in der Nachbarschaft mal jemand dazukommt, dann bspw. Abteilungsleiter (Leiter von Teamleitern, welche Akademiker anleiten), Unternehmer, höhere Beamte (eine Stufe oberhalb der Referendariatsleitung) oder ältere Ärzte. Dass hier einfach Lehrer, BWLer, Ingenieure oder Informatiker ohne Führungsposition relativ easy kaufen/bauen konnten, war aber damals der Standard und heute unmöglich. Damals haben hier auch Polizeibeamte (auf Streife), Krankenschwestern und einfache Mitarbeiter Bank oder Krankenkasse (mit Ausbildung am Schalter bzw. am Tisch) bauen bzw. kaufen können. Das ist heute in dieser Lage hier komplett illusorisch.

Bei uns ist das überall der Fall, nicht nur im Randbezirk. Eigentlich muss heute jeder 2-3 Stufen (Wohnung statt EFH, Kaff statt Vorort, ...) runtergehen, um eine vergleichbare Leistbarkeit wie vor 6-7 Jahren zu haben. Das ist meines Erachtens auch ein Grund für die zunehmende Resignation vieler junger Menschen.

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WiWi Gast schrieb am 15.11.2023:

Wir konnten uns 2014/2015/2016 ziemlich easy ein Haus in der Stadt am Stadtrand bauen. Für lächerliche 1,6% Zinsen bis zur Abzahlung festgeschrieben. Wir sind einfache Konzernmitarbeiter mit viel HO, 100% flexible Gleitzeit usw.

Ähnliche Objekte gehen aktuell für ca. 1 Mio. +/- über den Tisch. Kannst dir ja ausrechnen, was da aktuell für eine Kreditrate nötig wäre, wenn man auch noch in 15 Jahren abzahlen möchte.

Unsere Kreditrate ist geringer als die aktuelle Kaltmiete einer 4-Zimmer-Wohnung im Bestand (bei Neuvermietung). So stark sind auch die Mieten gestiegen. Dazu werden wir noch eine kleine Restschuld am Ende der Laufzeit sondertilgen, wobei wir das Geld natürlich bis dahin erstmal für 4% bzw. als ETF arbeiten lassen. Ich werde ja bei 1,6% Zinsen aktuell nicht sondertilgen.

Es war extrem einfach, damals und heute für uns unmöglich. Wenn in der Nachbarschaft mal jemand dazukommt, dann bspw. Abteilungsleiter (Leiter von Teamleitern, welche Akademiker anleiten), Unternehmer, höhere Beamte (eine Stufe oberhalb der Referendariatsleitung) oder ältere Ärzte. Dass hier einfach Lehrer, BWLer, Ingenieure oder Informatiker ohne Führungsposition relativ easy kaufen/bauen konnten, war aber damals der Standard und heute unmöglich. Damals haben hier auch Polizeibeamte (auf Streife), Krankenschwestern und einfache Mitarbeiter Bank oder Krankenkasse (mit Ausbildung am Schalter bzw. am Tisch) bauen bzw. kaufen können. Das ist heute in dieser Lage hier komplett illusorisch.

Ich verstehe die ganze Aufregung nicht. Mit 1,6% Zinsen sind entsprechend auch die Kaufpreise schon recht hoch gewesen. Jetzt steigen die Zinsen wieder an und die Häuserpreise fallen. Es geht hier ja nicht um Einzelfälle.

Den Banken war doch klar, dass die letzten 10 Jahre die Häuserpreise nicht mehr der Realität entsprachen. Aber irgendwie musste halt doch noch Geld verdient werden.
Jetzt ist der komplette Markt nahezu zum Stillstand gekommen. Die Zinsen werden so schnell auch nicht mehr sinken.
Die FED spielt doch ein ganz anderes Spiel. Die müssen die Zinsen hochhalten um China als größten US-Gläubiger zu schwächen und weiterhin Weltmacht zu bleiben.
Und die EZB müsste theoretisch den Leitzins auf mind. 15% erhöhen, um die Inflation einzufangen.
Die EFH/DHH-Häuserpreise (siehe jetzt bereits bei MFH -> 24% Preisverfall) werden demnächst auch fallen und sich wieder dem Niveau von vor 10 Jahren annähern. So massiv sind die Gehälter jetzt nicht gestiegen bzw. die Steuer frisst doch eh den Großteil wieder auf. Zusätzlich ist die Steigerung der Lebenshaltungskosten doch deutlich höher als etwaige Gehaltssteigerungen.

antworten

Vor allem in Städten gehe ich schon von einer weiteren Korrektur aus bei den Kaufpreisen.

Ich sehe es gut an meiner Freundin und mir (klassisches DINK, gute bis sehr gute Jobs). Wir kommen zusammen auf ein Haushaltsbrutto deutlich über 200k und haben etwa 150-200k EK, das wir einbringen können. Wir leben aktuell in München zur Miete und schauen uns seit knapp 1.5 Jahren nach Immobilien zum Kauf um.

Wenn man mal ehrlich ist, dass ist auch mit unseren Gehältern (gelten ja hier immer als Top 10%) nicht an Eigentum zu denken. Solange wir beide voll arbeiten, würde es noch gehen mit einer realistischen Kalkulation. Aber wenn mal Krankheit oder Elternzeit anstehen sollte, dann wäre das viel zu knapp.

Wenn ich mir vorstelle, dass gesamte Käufergruppen wie wir wegbrechen, dann muss es mit den Preisen eigentlich auch Stück für Stück nach unten gehen. Es gibt zwar nach wie vor Zuzug in der Stadt, aber die drängen zu 90% auf den Mietmarkt und sind keine Käufer.

Ich bin gespannt, aber da wir keine Index- oder Staffelmiete haben, sitzen wir es erstmal aus und sparen EK so gut es geht.

antworten

Der Kollege hat aber nicht von einem Paar mit Konzernjob geredet.
Sondern davon das sich quasi jeder das leisten konnte. Das ist faktisch falsch.

Deine Antwort zeigt nur, dass du den Beitrag gar nicht verstanden hast.

Aktuell geht gar nichts über den Tisch, da kannst du erzählen was du willst.

WiWi Gast schrieb am 15.11.2023:

Wir konnten uns 2014/2015/2016 ziemlich easy ein Haus in der Stadt am Stadtrand bauen. Für lächerliche 1,6% Zinsen bis zur Abzahlung festgeschrieben. Wir sind einfache Konzernmitarbeiter mit viel HO, 100% flexible Gleitzeit usw.

Ähnliche Objekte gehen aktuell für ca. 1 Mio. +/- über den Tisch. Kannst dir ja ausrechnen, was da aktuell für eine Kreditrate nötig wäre, wenn man auch noch in 15 Jahren abzahlen möchte.

Unsere Kreditrate ist geringer als die aktuelle Kaltmiete einer 4-Zimmer-Wohnung im Bestand (bei Neuvermietung). So stark sind auch die Mieten gestiegen. Dazu werden wir noch eine kleine Restschuld am Ende der Laufzeit sondertilgen, wobei wir das Geld natürlich bis dahin erstmal für 4% bzw. als ETF arbeiten lassen. Ich werde ja bei 1,6% Zinsen aktuell nicht sondertilgen.

Es war extrem einfach, damals und heute für uns unmöglich. Wenn in der Nachbarschaft mal jemand dazukommt, dann bspw. Abteilungsleiter (Leiter von Teamleitern, welche Akademiker anleiten), Unternehmer, höhere Beamte (eine Stufe oberhalb der Referendariatsleitung) oder ältere Ärzte. Dass hier einfach Lehrer, BWLer, Ingenieure oder Informatiker ohne Führungsposition relativ easy kaufen/bauen konnten, war aber damals der Standard und heute unmöglich. Damals haben hier auch Polizeibeamte (auf Streife), Krankenschwestern und einfache Mitarbeiter Bank oder Krankenkasse (mit Ausbildung am Schalter bzw. am Tisch) bauen bzw. kaufen können. Das ist heute in dieser Lage hier komplett illusorisch.

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Das Handelsblatt schreibt heute, dass 80 Prozent der jungen Eltern im Alter von 30 bis 44 Jahren haben weniger als 50.000 Euro auf der hohen Kante.

So viel zum Thema junge Familien als Nachfrager für die Neubauten.

antworten

Bin auch aus München und es gibt tatsächlich mit EK auch spannendere Objekte als noch vor einem Jahr. Speziell beim Neuebau gibt es deutliche Nachlässe.

Ich bin aber absolut kein Freund der Wärmepumpentechnik. Dafür ist Strom in Deutschland einfach zu teuer und wird es langfristig auch bleiben. Es wird sogar eher noch teurer weil Netzausbau und Backup finanziert werden müssen und teuer im Unterhalt sind.

Meiner Meinung nach ist Gas oder Fernwärme der beste Deal für jeden Hausbauer. Ja, noch steigt die CO2 Steuer, aber die Gasheizung ist trotzdem günstiger in Verbindung mit Unterhaltskosten. Die muss ich nicht alle 1-3 Jahre warten lassen. Die CO2 Steuer wird aber nach 2026 kaum mehr steigen, weil es politisch nicht durchsetzbar ist. Weder in der EU noch bei uns. Zudem rechne ich mit der Rückabwicklung des Heizungsgesetzes mit der nächsten Bundesregierung. Auch hier ganz einfach: weil es illusorisch ist und völliger Unsinn.
Habeck darf jetzt noch 1,5 Jahre rumfuhrwerken und träumen und dann ist Schicht im Schacht. Somit kann man 2026 oder 2027 wieder einen Neubau mit Gasheizung hochziehen. Energieeffizient 55 als Standard wird auch abgeschafft, dann braucht man auch kein teures Lüftungssystem.

Mit Anfang 30 und kleiner Tochter mache ich mir da keinen Stress und kann abwarten. Wir haben genug Platz und fühlen uns wohl, wir können auch erst in 5 Jahren in unser Eigentum ziehen. Denn so wie jetzt kann es für die Regierung nicht mehr lange weitergehen. Das Wohnthema ist politisch hochbrisant. Da wird noch viel abgeräumt werden müssen.

WiWi Gast schrieb am 15.11.2023:

Vor allem in Städten gehe ich schon von einer weiteren Korrektur aus bei den Kaufpreisen.

Ich sehe es gut an meiner Freundin und mir (klassisches DINK, gute bis sehr gute Jobs). Wir kommen zusammen auf ein Haushaltsbrutto deutlich über 200k und haben etwa 150-200k EK, das wir einbringen können. Wir leben aktuell in München zur Miete und schauen uns seit knapp 1.5 Jahren nach Immobilien zum Kauf um.

Wenn man mal ehrlich ist, dass ist auch mit unseren Gehältern (gelten ja hier immer als Top 10%) nicht an Eigentum zu denken. Solange wir beide voll arbeiten, würde es noch gehen mit einer realistischen Kalkulation. Aber wenn mal Krankheit oder Elternzeit anstehen sollte, dann wäre das viel zu knapp.

Wenn ich mir vorstelle, dass gesamte Käufergruppen wie wir wegbrechen, dann muss es mit den Preisen eigentlich auch Stück für Stück nach unten gehen. Es gibt zwar nach wie vor Zuzug in der Stadt, aber die drängen zu 90% auf den Mietmarkt und sind keine Käufer.

Ich bin gespannt, aber da wir keine Index- oder Staffelmiete haben, sitzen wir es erstmal aus und sparen EK so gut es geht.

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WiWi Gast schrieb am 15.11.2023:

Bin auch aus München und es gibt tatsächlich mit EK auch spannendere Objekte als noch vor einem Jahr. Speziell beim Neuebau gibt es deutliche Nachlässe.

Ich sehe aktuell kaum irgendwas auf dem Markt speziell im Neubau was ich kaufen möchte. Sei es Lage oder Ausstattung nichts ist wirklich attraktiv.

Gerade im Neubau gibt es mittlerweile nur noch so Geschichten wie Freiham oder kleine Anlagen im absoluten Luxussegment wo man niemals eine positive Mietrendite erzielen kann.

Von spannenden Projekten wie den zwei 155m Türmen beim Hirschgarten hört man auch nichts mehr. Da würde ich sogar von der Rendite absehen, wenn man da was schönes in den obersten Stockwerken zur Eigennutzung kriegt hat man einen einmaligen Ausblick.

Ich bin aber absolut kein Freund der Wärmepumpentechnik. Dafür ist Strom in Deutschland einfach zu teuer und wird es langfristig auch bleiben. Es wird sogar eher noch teurer weil Netzausbau und Backup finanziert werden müssen und teuer im Unterhalt sind.

Meiner Meinung nach ist Gas oder Fernwärme der beste Deal für jeden Hausbauer. Ja, noch steigt die CO2 Steuer, aber die Gasheizung ist trotzdem günstiger in Verbindung mit Unterhaltskosten. Die muss ich nicht alle 1-3 Jahre warten lassen. Die CO2 Steuer wird aber nach 2026 kaum mehr steigen, weil es politisch nicht durchsetzbar ist. Weder in der EU noch bei uns. Zudem rechne ich mit der Rückabwicklung des Heizungsgesetzes mit der nächsten Bundesregierung. Auch hier ganz einfach: weil es illusorisch ist und völliger Unsinn.
Habeck darf jetzt noch 1,5 Jahre rumfuhrwerken und träumen und dann ist Schicht im Schacht. Somit kann man 2026 oder 2027 wieder einen Neubau mit Gasheizung hochziehen. Energieeffizient 55 als Standard wird auch abgeschafft, dann braucht man auch kein teures Lüftungssystem.

Es steht ja noch die EU Regelung im Raum das Gebäude Energie Neutral sein müssen, was in allen wärmeren Ländern recht einfach umsetzbar ist aber hierzulande zu erheblichen Mehrkosten führen würde die noch weit über die deutschen Ideen hinausgehen.

Fernwärme ist gerade im Landkreis München auch ein irrwitziges Thema. Einfach mal im Internet suchen da werden von den SWM zum Teil einmalige Gebühren auf die eigentlichen Anschlusskosten aufgeschlagen in Summe kostet sowas dann mal schnell 50.000€ da sie es nur durchführen dürfen wenn es wirtschaftlich rentabel ist und ohne diese einmalige Abgabe ist es das nicht.

Ich persönlich heize mit einer Kombination aus Gas und Wärmepumpe bzw. Klimaanlage. Die selten genutzt Räume werden binnen weniger Minuten mit der Klimaanlage aufgeheizt wenn sie genutzt werden während in den anderen die Gas befeuerte Fußbodenheizung durchläuft.

Mit Anfang 30 und kleiner Tochter mache ich mir da keinen Stress und kann abwarten. Wir haben genug Platz und fühlen uns wohl, wir können auch erst in 5 Jahren in unser Eigentum ziehen. Denn so wie jetzt kann es für die Regierung nicht mehr lange weitergehen. Das Wohnthema ist politisch hochbrisant. Da wird noch viel abgeräumt werden müssen.

WiWi Gast schrieb am 15.11.2023:

Ich bin gespannt, aber da wir keine Index- oder Staffelmiete haben, sitzen wir es erstmal aus und sparen EK so gut es geht.

antworten

Das war vor 4-5 Jahren allerdings in München schon genauso. Bei Kaufpreisen im siebenstelligen Bereich auch für unsanierte Reihenhäuser in Feldmoching brauchte man ebenfalls mindestens 3k auf 30 Jahre und/oder höheres Eigenkapital. Heute ist noch utopischer, aber unter 500k Eigenkapital (nicht zwangsläufig eingebracht!) würde ich in München sowieso nichts kaufen.

WiWi Gast schrieb am 15.11.2023:

Vor allem in Städten gehe ich schon von einer weiteren Korrektur aus bei den Kaufpreisen.

Ich sehe es gut an meiner Freundin und mir (klassisches DINK, gute bis sehr gute Jobs). Wir kommen zusammen auf ein Haushaltsbrutto deutlich über 200k und haben etwa 150-200k EK, das wir einbringen können. Wir leben aktuell in München zur Miete und schauen uns seit knapp 1.5 Jahren nach Immobilien zum Kauf um.

Wenn man mal ehrlich ist, dass ist auch mit unseren Gehältern (gelten ja hier immer als Top 10%) nicht an Eigentum zu denken. Solange wir beide voll arbeiten, würde es noch gehen mit einer realistischen Kalkulation. Aber wenn mal Krankheit oder Elternzeit anstehen sollte, dann wäre das viel zu knapp.

Wenn ich mir vorstelle, dass gesamte Käufergruppen wie wir wegbrechen, dann muss es mit den Preisen eigentlich auch Stück für Stück nach unten gehen. Es gibt zwar nach wie vor Zuzug in der Stadt, aber die drängen zu 90% auf den Mietmarkt und sind keine Käufer.

Ich bin gespannt, aber da wir keine Index- oder Staffelmiete haben, sitzen wir es erstmal aus und sparen EK so gut es geht.

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Da hast du Recht. Bei Neubau bzw. bei vielen Bauträgerobjekten gibt es ordentliche Nachlässe im Bereich von 15-20%. Aber es ist leider dennoch so, dass die Kaufkosten (nach Nachlass) immer noch zu hoch sind in München. Bzw. die hohen Zinsen in Verbindung mit den Kaufpreisen die Leistbarkeit auch für vermeintliche Gutverdiener ausschließen. Deshalb gehe ich zwangsläufig von weiter fallenden Preisen aus. Zumindest für die Transaktionen die am Ende zustande kommen. Die "Angebotspreise" in den gängigen Portalen sinken bislang kaum, aber quasi jeder Verkäufer mit echter Verkaufsabsicht hat uns bei Kontaktaufnahme schon signalisiert, dass er zu einem Abschlag bereit ist. Daher nicht von den Angebotspreisen blenden lassen

Daher warten wir auch ab. Wir haben in der Wohnung auch noch Platz für ein Kinderzimmer, aber danach würde es sehr eng werden für uns.

WiWi Gast schrieb am 15.11.2023:

Bin auch aus München und es gibt tatsächlich mit EK auch spannendere Objekte als noch vor einem Jahr. Speziell beim Neuebau gibt es deutliche Nachlässe.

Ich bin aber absolut kein Freund der Wärmepumpentechnik. Dafür ist Strom in Deutschland einfach zu teuer und wird es langfristig auch bleiben. Es wird sogar eher noch teurer weil Netzausbau und Backup finanziert werden müssen und teuer im Unterhalt sind.

Meiner Meinung nach ist Gas oder Fernwärme der beste Deal für jeden Hausbauer. Ja, noch steigt die CO2 Steuer, aber die Gasheizung ist trotzdem günstiger in Verbindung mit Unterhaltskosten. Die muss ich nicht alle 1-3 Jahre warten lassen. Die CO2 Steuer wird aber nach 2026 kaum mehr steigen, weil es politisch nicht durchsetzbar ist. Weder in der EU noch bei uns. Zudem rechne ich mit der Rückabwicklung des Heizungsgesetzes mit der nächsten Bundesregierung. Auch hier ganz einfach: weil es illusorisch ist und völliger Unsinn.
Habeck darf jetzt noch 1,5 Jahre rumfuhrwerken und träumen und dann ist Schicht im Schacht. Somit kann man 2026 oder 2027 wieder einen Neubau mit Gasheizung hochziehen. Energieeffizient 55 als Standard wird auch abgeschafft, dann braucht man auch kein teures Lüftungssystem.

Mit Anfang 30 und kleiner Tochter mache ich mir da keinen Stress und kann abwarten. Wir haben genug Platz und fühlen uns wohl, wir können auch erst in 5 Jahren in unser Eigentum ziehen. Denn so wie jetzt kann es für die Regierung nicht mehr lange weitergehen. Das Wohnthema ist politisch hochbrisant. Da wird noch viel abgeräumt werden müssen.

WiWi Gast schrieb am 15.11.2023:

Ich bin gespannt, aber da wir keine Index- oder Staffelmiete haben, sitzen wir es erstmal aus und sparen EK so gut es geht.

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.11.2023:

Das Handelsblatt schreibt heute, dass 80 Prozent der jungen Eltern im Alter von 30 bis 44 Jahren haben weniger als 50.000 Euro auf der hohen Kante.

Das sagt wenig aus. Erstens sind da auch die Eltern mit bereits gekauftem Wohneigentum enthalten und zweitens sprechen wir hier ja eh nur von Akademikern und von denen sind immer mehr kinderlos.

antworten

Hier der chillende Kaufinteressent:

Ich sehe das ganz nüchtern. Das ist kein Lebenstraum. Ich rechne einfach durch, ob es sich lohnt. Wenn "Verkäufer" lieber "Vermieter" werden, dann miete ich die Bude auch gerne. Bei den heute üblichen Verhältnissen aus Miete zu Kaufpreis, lohnt sich mieten fast immer. Viele Verkäufer lassen die Buden aber leer stehen und das führt irgendwann zu Verkaufszwang.
Ich warte einfach darauf, dass sich das Verhältnis aus Zinsen und Kaufpreis wieder angleicht.

Aktuell ist wohl der schlechteste Kaufzeitpunkt der letzten 30 Jahre. Zinsen hoch und Kaufpreise hoch.

antworten

Warum stellst Du die 70 qm Wohnung nur für 600K ins Netz und nicht für 6 Mio.? Es muss sich doch nur ein Einziger das "zuzutrauen" und dann bist Du steinreich!

WiWi Gast schrieb am 14.11.2023:

Also liebe Käufer. Ihr macht die ganze Zeit einen riesigen Denkfehler.
Ihr redet immer davon dass die Menschen verkaufen müssen. Ich frage mich die ganze Zeit warum die Immobilienbesitzer verkaufen müssen wenn sie nicht grad geschieden sind (und selbst da kann man doch vermieten).

Ich verstehe den Sinn einfach nicht. Und ich verstehe auch den Sinn nicht das Käufer warten und warten. Willst DU etwas kaufen weil Du das toll findest und es dein Lebenstraum ist dann kauf es. Kannst DU es dir nicht leisten dann lass es.

Ich zum Beispiel habe eine vermietete Wohnung (2010 um die 180K gezahlt was super teuer war damals) und ein Haus (2017 500K gezahlt) in dem wir leben.
Ich habe die Wohnung inseriert und zwar seit nun einem Jahr für einen immens hohen Preis von dem ich niemals runtergehen werde (eher rauf). Wenn einer kommt und zuschnappt gerne und wenn nicht dann wird sie weiter vermietet. Ich muss sie ja im Grunde nicht verkaufen aber man kann doch eine 70 qm Wohnung für 600K ins Netz stellen und vielleicht kommt einer der sie kauft. Wenn nicht dann nicht aber probieren kann man es mal. Denn wie wir alle wissen steht immer mal einer auf der sich das zutraut :-).

Bei unserem Haus ist es eher so das ich ab 1,5 mio nachdenken würde es abzugeben, aber ich inseriere es auch nicht da wir uns dort wohlfühlen und eigentlich bis ans Lebensende dort wohnen möchten.
Eines ist doch klar. Eine Immobilie ist immer Luxus und reiner Konsum. Um damit Geld zu machen muss irgendwo ein Dummer aufstehen. Wenn der nicht aufsteht wird nicht verkauft. So einfach ist das.
Kein Mensch muss eine abbezahlte Immobilie unter einem sehr hohen Wert verkaufen. Er kann sie vermieten, vererben oder auch selbst nutzen.

Ich rate jedem die Finger von einer Immobilie zu lassen wenn er sie nicht selbst bewohnen will und für immer darin Leben möchte. Wenn nicht legt Euer Geld bei der Bank für 4% an und gönnt Euch nen schönen Urlaub. Mach ich auch derzeit :-) bei den Zinsen.

WiWi Gast schrieb am 14.11.2023:

Also als Kaufinteressent warte ich einfach ab. Die Mietwohnung reicht noch zig Jahre und durch eine sehr moderate Staffelmiete bin ich sicher vor Mieterhöhungen. Gleichzeitig steigt das Vermögen dank 4% Zinsen risikolos immer weiter an. Die Bruchbuden der Boomer verlieren immer mehr an Wert und sobald die Demographie durchbricht, fallen auch die Immobilienpreise massiv. Die wenigen und eher mittellosen Einwanderer werden sind zunächst keine Immobilienkäufer.

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WiWi Gast schrieb am 15.11.2023:

Mit Anfang 30 und kleiner Tochter mache ich mir da keinen Stress und kann abwarten. Wir haben genug Platz und fühlen uns wohl, wir können auch erst in 5 Jahren in unser Eigentum ziehen. Denn so wie jetzt kann es für die Regierung nicht mehr lange weitergehen. Das Wohnthema ist politisch hochbrisant. Da wird noch viel abgeräumt werden müssen.

Glaub ich kaum. Knapp 60% der Wähler sind Boomer und in München (Stadt) haben wir immer noch 40% Grünenwähler. Als kaufwilliger Nichterbe ist man zunehmen in der Minderheit in Deutschland.

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WiWi Gast schrieb am 15.11.2023:

Das Handelsblatt schreibt heute, dass 80 Prozent der jungen Eltern im Alter von 30 bis 44 Jahren haben weniger als 50.000 Euro auf der hohen Kante.

So viel zum Thema junge Familien als Nachfrager für die Neubauten.

Junge Familien sind in der Regel eben zu jung für ein großes Erbe und haben meistens zu hohe Kosten im Vergleich zum Einkommen, um Vermögen für den EK zu generieren. Und selbst wenn genug EK, wie auch immer, vorhanden ist: Laut Sparkassenverband müssen derzeit satte 44 % der Kaufinteressenten mit ernsthaften Absichten am Immobilienkauf wieder weggeschickt werden, weil schlicht das Einkommen nicht reicht.

Am besten ist es, wenn man jetzt 27 oder 28 Jahre alt ist und das Ganze noch locker zehn Jahre aussitzen kann, bis die Kinder drei oder vier Jahre alt sind und man sich festlegen muss auf einen Wohnort. Dann segnen auch die ersten großen Boomerjahrgänge bereits das Zeitliche und das Angebot wird sich schlagartig verzehnfachen.

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WiWi Gast schrieb am 14.11.2023:

Ist halt so. Bis 2021 war auch einfach die Ausnahme. Wir sind jetzt wieder bei der Regel.

Nö. Bei viel höheren Preisen brauche ich viel mehr EK um einen Kauf zu stemmen, d.h. ich muss sehr viel länger alles richtig machen und sparen. Das, sowie die Tatsache das Kaufnebenkosten signifikant gestiegen sind, klammert der Erschwinglichkeitsindex aus.

Geht es hier um Objekte auf dem platten Land? Ja, das stimmt. Geht es hier um wirtschaftlich starke Ballungsräume? Dann nö. Demographie hin oder her, diesen wirtschaftlich starken Ballungsräumen ist ein weiteres Wachstum bis 2050, 2060, 2070 vorhergesagt. Es reicht ja schon, wenn die Menschen sich bisschen in Deutschland umverteilen - was sie tun. Jedes Jahr, jeden Monat, jeden Tag ziehen Menschen vom platten Land in einem Ballungsraum und nie wieder zurück. Die Demographie-Karte wirkt in den Ballungsräumen nicht, weil es diese Karte dort gar nicht gibt. Da ist Bevölkerungswachstum, d.h. es wird mehr Wohnraum benötigt.

Gleichzeitig ist der Neubau auf einem historischen Tiefststand in Bezug auf die jüngere Vergangenheit. Es mangelt an Fachkräften am Bau und die wenigen, die es gibt, werden von Boomern in abgezahlten Häusern angeworben um dort Sanierungsarbeiten mit hoher Marge zu leisten.

Die Preise werden gezahlt, zumindest in Ballungsräumen. Nix Bubble. Lt. offiziellen Indices sind wir ja tatsächlich nur 6% vom ATH entfernt. Klar, bei alten Bruchbuden auf dem Land mehr. Hier bei uns im Ballungsraum gehen einigermaßen passable Objekte immer noch recht schnell weg. Was liegen bleibt ist der Kernschrott wie ein altes Bauernhaus im ehemaligen Dorfkern, bisher nie saniert. 80qm Reihenhäuser mit niedrigen Decken und extrem altbacken für 600-800k. Ist aufgrund der Größe auch komplett nicht familientauglich, wer soll das kaufen? Für diesen Preis?

Weder Bauernhaus noch 80qm Reihenhaus interessieren uns oder passable Objekte auf dem Land. Im Ballungsgebiet sieht es anders aus. Alles, was passabel ist, geht weg. Neue Objekte gehen sehr schnell weg. Für siebenstellige Preise wie eh und je. D.h. wenn ein Objekt für 1,x Mio. inseriert wird, nach maximal 2 Wochen dann reserviert steht oder es dann gleich für immer aus den Portalen weg ist, gehe ich davon aus, dass da nicht extrem verhandelt wurde. Sonst würde man ja länger als 2 Wochen warten als Verkäufer und nicht das erstbeste Angebot annehmen.

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WiWi Gast schrieb am 15.11.2023:

Mal eine Frage in der Runde:

Ist ein Bauspardarlehensmittel zu seinem Sollzins von 0,95% gut oder eher weniger gut?

Rechne es doch mal selber durch. Bausparvertrag ist reiner Betrug. Wenn du unterschreibst, kriegt der Vermittler schon 1-1,5% von dem Gesamtbetrag. In der Ansparzeit bekommst du keine Rendite. Nach der Zeit leiht man dir vielleicht 2 mal soviel wie du angespart hast. (Zuteilung findet nur statt wenn die Situation es zu lässt.)

Wenn du Geld ansparen willst für eine Immobilie, mache es einfach mit ETF. Je komplizierter das Produkt, desto mehr zocken die dich ab. Gucke bei sowas immer auf die Kosten.

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WiWi Gast schrieb am 15.11.2023:

Ich bin aber absolut kein Freund der Wärmepumpentechnik. Dafür ist Strom in Deutschland einfach zu teuer und wird es langfristig auch bleiben. Es wird sogar eher noch teurer weil Netzausbau und Backup finanziert werden müssen und teuer im Unterhalt sind.

Meiner Meinung nach ist Gas oder Fernwärme der beste Deal für jeden Hausbauer. Ja, noch steigt die CO2 Steuer, aber die Gasheizung ist trotzdem günstiger in Verbindung mit Unterhaltskosten. Die muss ich nicht alle 1-3 Jahre warten lassen. Die CO2 Steuer wird aber nach 2026 kaum mehr steigen, weil es politisch nicht durchsetzbar ist. Weder in der EU noch bei uns. Zudem rechne ich mit der Rückabwicklung des Heizungsgesetzes mit der nächsten Bundesregierung. Auch hier ganz einfach: weil es illusorisch ist und völliger Unsinn.
Habeck darf jetzt noch 1,5 Jahre rumfuhrwerken und träumen und dann ist Schicht im Schacht. Somit kann man 2026 oder 2027 wieder einen Neubau mit Gasheizung hochziehen. Energieeffizient 55 als Standard wird auch abgeschafft, dann braucht man auch kein teures Lüftungssystem.

Aus welcher Höhle kommst du denn jetzt gekrochen. Gas ist der beste Deal für jeden Hausbauer... ja Moin.

Wer jetzt noch meint Gas (in Deutschland) ist in irgend einerweise zukunftsträchtig, der kann nur hinter dem Mond leben.

Da wird rein gar nichts zurückgedreht. Der Ausbau von erneuerbaren Energien in Deutschland ist alternativlos.

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.11.2023:

Aus welcher Höhle kommst du denn jetzt gekrochen. Gas ist der beste Deal für jeden Hausbauer... ja Moin.

Wer jetzt noch meint Gas (in Deutschland) ist in irgend einerweise zukunftsträchtig, der kann nur hinter dem Mond leben.

Da wird rein gar nichts zurückgedreht. Der Ausbau von erneuerbaren Energien in Deutschland ist alternativlos.

Alternativlos ist eine Totschlag Platitude. Der politische Wille wird wieder da sein sobald die Grünen aus der Regierung sind und wenn wir nicht gleichzeitig ein Wirtschaftswunder erleben.

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.11.2023:

Geht es hier um Objekte auf dem platten Land? Ja, das stimmt. Geht es hier um wirtschaftlich starke Ballungsräume? Dann nö. Demographie hin oder her, diesen wirtschaftlich starken Ballungsräumen ist ein weiteres Wachstum bis 2050, 2060, 2070 vorhergesagt. Es reicht ja schon, wenn die Menschen sich bisschen in Deutschland umverteilen - was sie tun. Jedes Jahr, jeden Monat, jeden Tag ziehen Menschen vom platten Land in einem Ballungsraum und nie wieder zurück.

Vorhersagen 30-50 Jahre in die Zukunft sind unseriös. Hätte 2019 irgendjemand vorhergesehen, dass wir innerhalb von 3 Jahren eine globale Pandemie und einen neuen Krieg in Europa bekommen würden? Die Frage ist, wie lange das Wachstum der Ballungsräume noch weitergehen KANN. Das ganze ist ja nach oben begrenzt durch die Arbeiter. Wenn die irgendwann keinen Bock mehr haben für 2k kalt 1 Zimmer zu mieten (und so weit sind wir bald, wenn der Neubau nicht bald anzieht), dann finden die Arbeitgeber dort keine Mitarbeiter mehr. Für die wäre dann sogar Bürgergeld attraktiver als ein IGM-Job in z.B. München. Ergo sind die gezwungen, entweder die Gehälter massiv zu erhöhen (können sie sich nicht leisten wg. Konkurrenz) oder sich woanders niederzulassen.

Die "wirtschaftsstarken Standorte" sind sowieso die, wo man am meisten durch HomeOffice einsparen könnte. Irgendwann könnte der Staat z.B. notgedrungen eine Homeoffice-Pflicht einführen oder Ballungsräume steuerlich unattraktiver machen. Und dann gibt es keine Daseinsberechtigung mehr für diese Konzentration auf die großen Städte. Das ganze kann richtig schnell gehen. Viele Arbeitgeber haben ja nach dem Ukrainekrieg sofort begonnen, die Produktion auszulagern. Büroarbeiter kann man noch schneller umsiedeln.

Was man auch nicht vergessen darf: Je mehr Leute in einem Ballungsraum wohnen, desto mehr Fachkräfte aus dem Handwerk, Gesundheitswesen und Infrastruktur müssen ebenfalls dort sein. Und diese Leute können sich mehr und mehr die Jobs und auch den Standort aussuchen. Auch die werden entweder ihre Rechnungen massiv erhöhen (was wiederum das Wohnen + Arbeiten dort unattraktiver macht) oder halt einfach verschwinden.

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Na ja das ist dann extrem unrealistisch. Aber 600K kann durchaus passieren.

WiWi Gast schrieb am 15.11.2023:

Warum stellst Du die 70 qm Wohnung nur für 600K ins Netz und nicht für 6 Mio.? Es muss sich doch nur ein Einziger das "zuzutrauen" und dann bist Du steinreich!

Also als Kaufinteressent warte ich einfach ab. Die Mietwohnung reicht noch zig Jahre und durch eine sehr moderate Staffelmiete bin ich sicher vor Mieterhöhungen. Gleichzeitig steigt das Vermögen dank 4% Zinsen risikolos immer weiter an. Die Bruchbuden der Boomer verlieren immer mehr an Wert und sobald die Demographie durchbricht, fallen auch die Immobilienpreise massiv. Die wenigen und eher mittellosen Einwanderer werden sind zunächst keine Immobilienkäufer.

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Also ich sehe Gas immer noch als alternativlos an.
Die ganze andere Nummer ist ja klimatechnsich eine Bankroterklärung

WiWi Gast schrieb am 15.11.2023:

Aus welcher Höhle kommst du denn jetzt gekrochen. Gas ist der beste Deal für jeden Hausbauer... ja Moin.

Wer jetzt noch meint Gas (in Deutschland) ist in irgend einerweise zukunftsträchtig, der kann nur hinter dem Mond leben.

Da wird rein gar nichts zurückgedreht. Der Ausbau von erneuerbaren Energien in Deutschland ist alternativlos.

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WiWi Gast schrieb am 15.11.2023:

Ich verstehe die ganze Aufregung nicht. Mit 1,6% Zinsen sind entsprechend auch die Kaufpreise schon recht hoch gewesen. Jetzt steigen die Zinsen wieder an und die Häuserpreise fallen. Es geht hier ja nicht um Einzelfälle.

Die Preise für Häuser sind seit 2014/2015/2016 bei uns um ca. 65% gestiegen. Vielleicht sind sie auch schon wieder 5-10% gefallen, vielleicht auch nicht. Was bei Immoscout reingestellt wird, ist heute ca. 65% höher als damals. Und es geht auch heute innerhalb von 2 Wochen weg. Wir reden über Neubau (10, maximal 15-20 Jahre), großzügig (ab 150/160qm, große Fenster), komplett Fußbodenheizung, Stadtlage (im ÖPNV-Netz der Stadt, im Fahrradrouten-Netz der Stadt), neuwertig mit Extras. Ruhige Lage in Nebenstraßen.

Das war damals für sehr einfach finanzierbar. Heutzutage für mich und wahrscheinlich selbst für meinen Chef unbezahlbar.

Ich wüsste auch nicht, warum die Immobilienpreise hier fallen könnten. 5-10% Schwankungen sind möglich, klar. Aber die Objekte werden jetzt zu 1,x Mio. eingestellt und sind in 2 Wochen wieder raus aus den Portalen. Der Bedarf ist da und irgendwo steht immer ein Unternehmer, ein Abteilungsleiter, ein Richter auf und denkt sich, heute mal ein Haus kaufen. Der Markt braucht die einfachen BWLer, Ingenieure, Informatiker und Lehrer als Käufer nicht mehr, weil das Angebot zu 100% von deutlich besser situierten Personen aufgesogen wird.

Ebenso gab es bis 2021 viele ältere, die ihr Haus dann für einen Wahnsinnspreis verkauft haben. Das ist doch klar, wenn dir jemand eine Million Euro bietet für etwas, wo du 200-300k gezahlt hast und du hast auch den Platzbedarf nicht mehr, dann sagen viele ja. Für 800k verkauft da auch keiner mehr - warum auch? Bei diesen Verkäufen ging es nie um Not. Diese Paare sind auch ansonsten bestens abgesichert und stehen finanziell hervorragend da.

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WiWi Gast schrieb am 15.11.2023:

Wer jetzt noch meint Gas (in Deutschland) ist in irgend einerweise zukunftsträchtig, der kann nur hinter dem Mond leben.

Da wird rein gar nichts zurückgedreht. Der Ausbau von erneuerbaren Energien in Deutschland ist alternativlos.

Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis.

• Angebot: Unsere Ampelregierung (und davor CDU-SPD) verknappt das Angebot durch Verbote.
• Nachfrage: Durch weitere Verbote (Verbrenner-PKW, Ölheizungen, u.v.m.) und Steuern (Co2 u.a.) verlagert es massiv die Nachfrage hin zu Elektro.

Grundlagen der VWL: Was macht der Preis von Elektro? Was bedeuten stark steigende Elektro-Preise für die Attraktivität von Wärmepumpen?

Aktuell deckt DE 6% des Energiebedarf durch eneuerbare Energien ab... Alternativlos sieht anders aus.

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WiWi Gast schrieb am 15.11.2023:

Ich wüsste auch nicht, warum die Immobilienpreise hier fallen könnten. 5-10% Schwankungen sind möglich, klar. Aber die Objekte werden jetzt zu 1,x Mio. eingestellt und sind in 2 Wochen wieder raus aus den Portalen. Der Bedarf ist da und irgendwo steht immer ein Unternehmer, ein Abteilungsleiter, ein Richter auf und denkt sich, heute mal ein Haus kaufen.

Und diese Unternehmer und Abteilungsleiter gab es 2015 nicht, oder sind die alle gleichzeitig irgendwann zwischen 2015 und 2020 extrem erfolgreich geworden, oder wie?

antworten

Natürlich gab es die, in den letzten Jahren haben sie jedoch mit zig anderen auf dem Käufermarkt konkurriert, was die Preise in bekannte Höhen getrieben hat.
Jetzt ist die Konkurrenz weggefallen und diese Leute können sich in Ruhe die passende Idee Immo aussuchen

WiWi Gast schrieb am 15.11.2023:

Und diese Unternehmer und Abteilungsleiter gab es 2015 nicht, oder sind die alle gleichzeitig irgendwann zwischen 2015 und 2020 extrem erfolgreich geworden, oder wie?

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.11.2023:

Hier der chillende Kaufinteressent:

Ich sehe das ganz nüchtern. Das ist kein Lebenstraum. Ich rechne einfach durch, ob es sich lohnt. Wenn "Verkäufer" lieber "Vermieter" werden, dann miete ich die Bude auch gerne. Bei den heute üblichen Verhältnissen aus Miete zu Kaufpreis, lohnt sich mieten fast immer. Viele Verkäufer lassen die Buden aber leer stehen und das führt irgendwann zu Verkaufszwang.
Ich warte einfach darauf, dass sich das Verhältnis aus Zinsen und Kaufpreis wieder angleicht.

Aktuell ist wohl der schlechteste Kaufzeitpunkt der letzten 30 Jahre. Zinsen hoch und Kaufpreise hoch.

Aktuell ist bezogen auf die letzten 30 Jahre eine durchschnittlich gute Erschwinglichkeit vorhanden. Wer nur die letzten 10 Jahre im Sinn hat, sieht das anders. Die Erschwinglichkeit hat sich mit den gestiegenen Zinsen und den inzwischen reduzierten Kaufpreisen längst wieder normalisiert. (Normalisiert bedeutet, dass sie sich dramatisch verschlechtert hat..)
Das Einfordern des Ausnahmezustandes der letzten 10 Jahre ist die blanke Illusion der aktuellen Kaufinteressenten.
Langfristig werden die Immobilienpreise nominal steigen. Und das auch bei 5% Zinsen.

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WiWi Gast schrieb am 15.11.2023:

Vor allem in Städten gehe ich schon von einer weiteren Korrektur aus bei den Kaufpreisen.

Ich sehe es gut an meiner Freundin und mir (klassisches DINK, gute bis sehr gute Jobs). Wir kommen zusammen auf ein Haushaltsbrutto deutlich über 200k und haben etwa 150-200k EK, das wir einbringen können. Wir leben aktuell in München zur Miete und schauen uns seit knapp 1.5 Jahren nach Immobilien zum Kauf um.

Wenn man mal ehrlich ist, dass ist auch mit unseren Gehältern (gelten ja hier immer als Top 10%) nicht an Eigentum zu denken. Solange wir beide voll arbeiten, würde es noch gehen mit einer realistischen Kalkulation. Aber wenn mal Krankheit oder Elternzeit anstehen sollte, dann wäre das viel zu knapp.

Wenn ich mir vorstelle, dass gesamte Käufergruppen wie wir wegbrechen, dann muss es mit den Preisen eigentlich auch Stück für Stück nach unten gehen. Es gibt zwar nach wie vor Zuzug in der Stadt, aber die drängen zu 90% auf den Mietmarkt und sind keine Käufer.

Ich bin gespannt, aber da wir keine Index- oder Staffelmiete haben, sitzen wir es erstmal aus und sparen EK so gut es geht.

Klar geht Eigentum im München, aber halt nicht in den Toplagen. Aber dafür ist halt ehrlicherweise euer Einkommen auch nicht Top genug. Viele meiner studierten Pärchenfreunde verdienen HH knapp 200k. Mir ist klar, dass das nicht der Durchschnitt in München verdient.

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WiWi Gast schrieb am 15.11.2023:

Alternativlos ist eine Totschlag Platitude. Der politische Wille wird wieder da sein sobald die Grünen aus der Regierung sind und wenn wir nicht gleichzeitig ein Wirtschaftswunder erleben.

Die Politik kann da machen was sie möche. Die Industrie hat die Entscheidung getroffen und es geht in Richtung Wärmepumpe. Du kannst dir ja gerne noch eine Gasheizung einbauen. Wenn du dann in Zukunft ein Ersatzteil brauchst, dann hoffe ich dass du einen 3D Drucker hast. Die Firmen werden da nicht mehr lange Teile vorhalten.

Das gleiche gilt im Grunde auch für das Auto. Das E Auto wird kommen. Die Autoindustrie in China hat das (mit) entschieden bzw. der Weltmarkt und da kann der deutsche meckern wie er will.

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Die Diskussion um Gas ist sinnfrei. Die Gasheizung kostet quasi nix. Etwa 2.000 Euro plus Einbau.

Meine Eltern haben sich jetzt eine neue Gasheizung einbauen lassen. Inkl. Entsorgung der alten Anlage, inkl. Erneuerung vom Schornstein, inkl. neuem Warmwasserspeicher (der kann auch bei WP weitergenutzt werden und macht inkl. Einbau alleine schon 3.000 Euro aus) und neuer Regelung. Da waren die bei 7.500 Euro dabei, wobei man dann noch einen Teil der Montagekosten (Steuer) vom Staat wiederbekommt. Ohne Warmwasserspeicher, nach Anrechnung Steuer bleiben da vielleicht 4.000 Euro tatsächliche Kosten.

Ich habe ihnen abgeraten, aber was soll's? Die haben im Worst Case 4.000 Euro in den Sand gesetzt. Die haben ein EFH in der Stadt, Top-Lage, Depot mit Einzelaktien, Renten und Pensionen.

Das Haus ist dazu energetisch sehr hochwertig, sie verbrauchen etwa 12.000 kWh Gas im Jahr. Macht bei aktuell 10 Cent etwa 100 Euro Abschlag im Monat. Das stört die überhaupt nicht und mit einer WP kommt man auch nicht wesentlich billiger.

Im Best Case, für meine Eltern, haben die jetzt erstmal wieder bis 2045 Ruhe und heizen für 100-200 Euro im Monat.

Ich bin zwar auch für die Wärmepumpe, aber wenn sich jemand für ein paar Tausend Euro nochmal eine neue Gasheizung einbaut, warum auch nicht? Selbst wenn man morgen Gas verbietet, hat man halt gerade wenige Tausend Euro in den Sand gesetzt.

Ganz anders übrigens Öl-Heizung mit Tanks. Die kostet locker mal 20k, 25k und mehr.

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Nein, die Kaufpreise müssen nicht fallen. Es ist ja nicht so, dass die Objekte leer stehen müssten. Man kann sie exzellent vermieten!

WiWi Gast schrieb am 15.11.2023:

Vor allem in Städten gehe ich schon von einer weiteren Korrektur aus bei den Kaufpreisen.

Ich sehe es gut an meiner Freundin und mir (klassisches DINK, gute bis sehr gute Jobs). Wir kommen zusammen auf ein Haushaltsbrutto deutlich über 200k und haben etwa 150-200k EK, das wir einbringen können. Wir leben aktuell in München zur Miete und schauen uns seit knapp 1.5 Jahren nach Immobilien zum Kauf um.

Wenn man mal ehrlich ist, dass ist auch mit unseren Gehältern (gelten ja hier immer als Top 10%) nicht an Eigentum zu denken. Solange wir beide voll arbeiten, würde es noch gehen mit einer realistischen Kalkulation. Aber wenn mal Krankheit oder Elternzeit anstehen sollte, dann wäre das viel zu knapp.

Wenn ich mir vorstelle, dass gesamte Käufergruppen wie wir wegbrechen, dann muss es mit den Preisen eigentlich auch Stück für Stück nach unten gehen. Es gibt zwar nach wie vor Zuzug in der Stadt, aber die drängen zu 90% auf den Mietmarkt und sind keine Käufer.

Ich bin gespannt, aber da wir keine Index- oder Staffelmiete haben, sitzen wir es erstmal aus und sparen EK so gut es geht.

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.11.2023:

Nein, die Kaufpreise müssen nicht fallen. Es ist ja nicht so, dass die Objekte leer stehen müssten. Man kann sie exzellent vermieten!

WiWi Gast schrieb am 15.11.2023:

Na dann können die Mieter ja weiterhin wunderbar mieten und alle sind versorgt, ist doch spitze. Häuser gibt es eh viel zu selten als Mietobjekte. Die Kosten für eventuell notwendige Sanierungen tragen dann auch die Vermieter. Die abgerockten Häuser werden aber kaum hohe Mietpreise bekommen, oder man bekommt entsprechendes Klientel und hat viel Spaß bei der Vermietung.

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"Man kann auch vermieten"
Leute, man kriegt gerade locker 4,0% Tagesgeld, wer rechnen kann vertickt die Bude jnd legt das Geld sicher an. Da muss man keine Angst vor nervigen Mietern oder Wasserschäden haben.
100k werfen 4k Zins ab, jede Bude in München kostet über 600k, wirft also mal eben 24k ab beim Zins. Nein, man kann nicht jede Bude in München für 2k vermieten...

Ein Immobilirnmarkt bei dem man nur noch mit 150k HH mitspielen kann wird hier sicher nicht funktionieren. Einfach warten, man sieht soch deutlich, dass die Preise bereits ordentlch nachgeben

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Hier wird auch viel aneinander vorbei geredet. Für den Neubau ist die Situation für mich aber glasklar: Die zunehmende Verknappung führt dazu, dass die Preise in diesem Segment hoch bleiben werden. Aktuelle Projekte von Bauträgern, die noch nicht verkauft wurden, werden mit Abschlägen abgegeben oder behalten und selbst vermietet. Danach ist Schicht im Schacht. Die Verknappung im Angebot (sehr gering bis nicht mehr existent) trifft dann zwar auf eine ebenfalls stattfindende Verknappung in der Nachfrage (vermögende Leute mit viel EK), ich bin jedoch überzeugt dass erstere dominiert. Wie an anderer Stelle schon mal geschrieben: Mit dem richtigen Geldbeutel kann man sich dann viel Zeit nehmen, die richtige Immo auszuwählen, da es nicht mehr viel Konkurrenz gibt. Mindestens einer findet sich dann aber immer und die Objekte werden verkauft.

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Sag ich ja nicht, dass wir so gut verdienen. Mir geht es darum, dass wir trotz unseres HH Einkommen von deutlich über 200k nicht kaufen können.

Klar gibt es noch Pärchen, die mehr verdienen, aber ich bezweifle, dass es so viele gibt. Vor allem aber, dass diese die aktuellen Preise zahlen wollen. Und wenn diese Käufergruppen wegfallen, wird es auch bei den Preisen nach unten gehen. Was man ja schon an den vielen Objekten der Bauträger sieht

WiWi Gast schrieb am 15.11.2023:

Klar geht Eigentum im München, aber halt nicht in den Toplagen. Aber dafür ist halt ehrlicherweise euer Einkommen auch nicht Top genug. Viele meiner studierten Pärchenfreunde verdienen HH knapp 200k. Mir ist klar, dass das nicht der Durchschnitt in München verdient.

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WiWi Gast schrieb am 16.11.2023:

Die Verknappung im Angebot (sehr gering bis nicht mehr existent) trifft dann zwar auf eine ebenfalls stattfindende Verknappung in der Nachfrage (vermögende Leute mit viel EK), ich bin jedoch überzeugt dass erstere dominiert. Wie an anderer Stelle schon mal geschrieben: Mit dem richtigen Geldbeutel kann man sich dann viel Zeit nehmen, die richtige Immo auszuwählen, da es nicht mehr viel Konkurrenz gibt. Mindestens einer findet sich dann aber immer und die Objekte werden verkauft.

Dieses Phänomen hatten wir 20 Jahre lang in Deutschland. Aber da waren wohl viele der Poster hier noch nicht geborenb (oder noch Kinder).

Die Zinsen lagen nämlich in den 80ern bis in die späten 90er bei 7-11%.
Legt man den realen Häuserpreisindex daneben dann sieht man, dass in dieser Phase die Immobilien 20 Jahre real (nach Inflation) nur günstiger geworden sind. Nominal gab es nämlich maximal Preisstagnation, weil es kaum Käufer gab die es sich damals noch leisten konnten. Entsprechend gab es auch selten mehr als einen Interessenten und an so Sachen wie Bieterverfahren hätte niemand im Traum gedacht.
Viele Verkäufer waren froh, wenn sie nach Monaten manchmal Jahren jemanden fanden, der auch nur im entferntesten den angestrebten Preis bezahlen wollte (und auch konnte).

Ich weiß hier sind viele junge Leute unterwegs. Aber macht nicht den Fehler die letzten 10-15 Jahre Ausnahmesituation auf die nächsten 50 Jahre zu extrapolieren.

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Ernstgemeinte Frage: Ist das nicht zu "statisch" gedacht? Klar, momentan liegt der Neubau brach, aber wenn die Grundstückspreise erheblich fallen, dann kann es ja auch wieder Neubautätigkeiten zu deutlich geringeren Preisen geben, die gewinnbringend verkauft werden können? Für mich sind die horrend teuren Grundstückspreise das Problem und die werden meines Erachtens erheblich günstiger werden (müssen).

WiWi Gast schrieb am 16.11.2023:

Hier wird auch viel aneinander vorbei geredet. Für den Neubau ist die Situation für mich aber glasklar: Die zunehmende Verknappung führt dazu, dass die Preise in diesem Segment hoch bleiben werden. Aktuelle Projekte von Bauträgern, die noch nicht verkauft wurden, werden mit Abschlägen abgegeben oder behalten und selbst vermietet. Danach ist Schicht im Schacht. Die Verknappung im Angebot (sehr gering bis nicht mehr existent) trifft dann zwar auf eine ebenfalls stattfindende Verknappung in der Nachfrage (vermögende Leute mit viel EK), ich bin jedoch überzeugt dass erstere dominiert. Wie an anderer Stelle schon mal geschrieben: Mit dem richtigen Geldbeutel kann man sich dann viel Zeit nehmen, die richtige Immo auszuwählen, da es nicht mehr viel Konkurrenz gibt. Mindestens einer findet sich dann aber immer und die Objekte werden verkauft.

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Sorry aber du hast ja wirklich gar keine Ahnung.

"Die Industrie" hat gar keine Entscheidung getroffen, es gibt wie bei jeder Sache eine Menge Lobbygruppen und so eben auch für die Wärmepumpe. Es lag eine gewisse Goldgräberstimmung mit dem Heizungsgesetz in der Luft, womit die Preise für Wärmepumpen durch die Decke gingen. Da wurden Preise aufgerufen, die durch nichts gerechtfertigt sind. Japanische Wärmepumpen kosten einen Bruchteil der deutschen Produkte. Nachdem klar wurde dasss das Gesetz in der Form der ersten Entwürfe nicht kommt, ist die Nachfrage nach Wärmepumpen wieder eingebrochen. Es ist sowieso fraglich ob deutsche Hersteller überhaupt profitieren. Die Viessmann Familie hat ihr Unternehmen in die USA verkauft und in 10 Jahren wird Deutschland mit Wärempumpen aus Japan etc. geflutet.

Was bleibt ist aber das deutsche Stromproblem und Stromnetz. Die Leistung der Stromnetze müsste langfristig vervielfacht werden, was aber auch wiederum nicht mit dem Plan der Erneuerbaren Energien funktioniert. Stichwort Grundlast.

Zudem hat die CDU doch längst bekanntgegeben dass sie das Gesetz bei der nächsten Regierungsbeteiligung kippt. Der CDU ist das in dem Fall auch zu glauben, denn die haben die Rentner als Hauptwähler. Unabhängig davon bleibt das Gesetz schlecht gemacht und du hast die Dimension des Problems nicht begriffen: wir brauchen mehr denn je günstigen Wohnraum und das ist mit Wärmepumpe nicht zu machen.

Und das E-Auto? In den USA und im Rest der Welt gibt es kein Verbrennerverbot. BMW und Mercedes werden auch weiterhin Verbrenner in diesen Regionen produzieren und verkaufen. In weiten Teilen Asiens ist E-Mobilität infrastrukturtechnisch sowieos nicht möglich.
China ist die E-Mobilität auch egal, die freuen sich wenn die EU ihre Verbrennerproduktion einstampft und den dortigen Markt mit billigen chinesischen E-Autos übernimmt. Denn rein von den Produktionskosten können wir niemals mit China konkurrieren.

WiWi Gast schrieb am 15.11.2023:

Die Politik kann da machen was sie möche. Die Industrie hat die Entscheidung getroffen und es geht in Richtung Wärmepumpe. Du kannst dir ja gerne noch eine Gasheizung einbauen. Wenn du dann in Zukunft ein Ersatzteil brauchst, dann hoffe ich dass du einen 3D Drucker hast. Die Firmen werden da nicht mehr lange Teile vorhalten.

Das gleiche gilt im Grunde auch für das Auto. Das E Auto wird kommen. Die Autoindustrie in China hat das (mit) entschieden bzw. der Weltmarkt und da kann der deutsche meckern wie er will.

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Was passiert denn wenn kein Projektentwickler mehr Grundstücke ankauft?
Richtig, die Grundstücke verlieren an Wert.
Solange bis sie wieder nachfragt werden. Ganz einfach, aber dauert eben bisschen.
Wir reden hier ja nicht von virtuellen Grundstückswerten aus der Luft gegriffen, sondern das Grundstück muss den wirtschaftlichen Wert widerspiegeln. Wenn dieser aber gleich Null ist, weil niemand das Grundstück bebauen würde, dann sinkt der Wert.

Schon im Frühjahr hat sich ein Projektentwickler im Handelsblatt geäußert, dass die Grundstückspreise noch um 30-50% nachgeben werden. Das kommt noch auf uns zu.

Hat nicht sogar Olaf Scholz zuletzt gesagt, dass eine massive Ausweisung von Bauland politisch in den letzten Jahren nicht gewollt war, jetzt aber nötig ist?
Meine Prognose auch hier: der poltische Druck mehr Bauland auszuweisen wird kommen, damit die Privatleute wieder mehr bauen können. Eine Baulandoffensive ist nötig.

WiWi Gast schrieb am 16.11.2023:

Hier wird auch viel aneinander vorbei geredet. Für den Neubau ist die Situation für mich aber glasklar: Die zunehmende Verknappung führt dazu, dass die Preise in diesem Segment hoch bleiben werden. Aktuelle Projekte von Bauträgern, die noch nicht verkauft wurden, werden mit Abschlägen abgegeben oder behalten und selbst vermietet. Danach ist Schicht im Schacht. Die Verknappung im Angebot (sehr gering bis nicht mehr existent) trifft dann zwar auf eine ebenfalls stattfindende Verknappung in der Nachfrage (vermögende Leute mit viel EK), ich bin jedoch überzeugt dass erstere dominiert. Wie an anderer Stelle schon mal geschrieben: Mit dem richtigen Geldbeutel kann man sich dann viel Zeit nehmen, die richtige Immo auszuwählen, da es nicht mehr viel Konkurrenz gibt. Mindestens einer findet sich dann aber immer und die Objekte werden verkauft.

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WiWi Gast schrieb am 15.11.2023:

Baujahr 1958 = ganz schlechte Grundrisse. Winzige Bäder und Küchen!

Hat alles Vor- und Nachteile:

Vorteile:
Grundrisse lassen sich anpassen (Durchbrüche Küche/Esszimmer/SZ z.Bsp. - auch ohne Kernsanierung)
Beste Lagen, Innenstadtnah, jüngere BJ liegen weiter weg, ganz neue Baujahre noch weiter (Schlafsiedlung)
Große Grundstücke (Parkplatz, Garten, Teehaus, Pool - sind mit 400 - 500m² nicht möglich
Sanierung wollen einige Käufer teilweise auch selber machen
Preisverhandlung möglich (Verkaufsmuss wegen Erbschaft)
teilw. gute Bausubstanz (ggü. Fertighaus)

Nachteile:
Sanierung muss gemacht werden
teuer wegen Lage und Größe (aber absehbare Preissenkungen)
meist weniger Wohnfläche

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WiWi Gast schrieb am 15.11.2023:

Klar geht Eigentum im München, aber halt nicht in den Toplagen. Aber dafür ist halt ehrlicherweise euer Einkommen auch nicht Top genug. Viele meiner studierten Pärchenfreunde verdienen HH knapp 200k. Mir ist klar, dass das nicht der Durchschnitt in München verdient.

Das Hauptproblem ist, dass man solche Gehälter nicht planbar dauerhaft verdienen kann. Vielleicht schafft es der ein oder andere Ingenieur als AT beim OEM in München mit viel Glück 120k+ zu verdienen. Aber wenn der mal den Job wechseln muss oder will, ist nicht garantiert dass gerade beim anderen OEM auch so eine Stelle frei ist. Wenn es blöd läuft, muss man dann wieder irgendwo für 60-80k anfangen. Das Gehalt kann auch ohne Jobwechsel sinken. VW möchte die Personalkosten z.B. jetzt um 20% reduzieren. Auch der Bonus, den viele leichtsinnigerweise zum Gehalt dazurechnen, kann wegfallen.

Unter solchen Voraussetzungen kann man sich keine 3000€-Kreditrate auf 30 Jahre ans Bein binden. Man muss mit dem Branchendurchschnitt rechnen und der liegt in den allermeisten Akademiker-Disziplinen nun mal irgendwo bei 70-80k. Wenn man mehr verdient ist es schön, aber das hilft nur wenn man damit dann viel Eigenkapital oder passives Einkommen aufbaut. Als Rechtfertigung für eine hohe monatliche Belastung würde ich ein überdurchschnittlich hohes Einkommen nicht nehmen (höchstens als Arzt oder Anwalt).

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Allianz-Studie: Wohneigentum weiterhin deutlich teurer als Mieten

Trotz gesunkener Kaufpreise und steigender Mieten rechnet sich laut einer Studie der Immobilienerwerb für einen durchschnittlichen Haushalt derzeit weiter nicht. Dieser bleibe »deutlich teurer als das Mieten in Deutschland«, heißt es in der Untersuchung des Kreditversicherers Allianz Trade.

Dies gelte selbst dann, wenn die Mieten auf der Grundlage des Niveaus von 2023 um die gesetzliche Höchstgrenze von 20 Prozent angehoben würden. In einem solchen Worst-Case-Szenario würde die Differenz zwischen einer durchschnittlichen monatlichen Kreditbelastung und einer Monatsmiete immer noch 381 Euro betragen.

Erst wenn zusätzlich zu den maximal möglichen Mietpreissteigerungen die Immobilienpreise um 20 Prozent im Vergleich zu 2022 sinken würden – und damit um weitere zehn Prozent zum derzeitigen Niveau – würde sich der Hauskauf im Vergleich zur Rendite wieder lohnen. Alternativ dazu könnten auch die Hypothekenzinsen zusätzlich zur Mieterhöhung auf 1,78 Prozent sinken, damit sich ein Kauf wieder rentiere. Aktuell liegen die Bauzinsen aber bei etwa vier Prozent.

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WiWi Gast schrieb am 16.11.2023:

Allianz-Studie: Wohneigentum weiterhin deutlich teurer als Mieten

Trotz gesunkener Kaufpreise und steigender Mieten rechnet sich laut einer Studie der Immobilienerwerb für einen durchschnittlichen Haushalt derzeit weiter nicht. Dieser bleibe »deutlich teurer als das Mieten in Deutschland«, heißt es in der Untersuchung des Kreditversicherers Allianz Trade.

Dies gelte selbst dann, wenn die Mieten auf der Grundlage des Niveaus von 2023 um die gesetzliche Höchstgrenze von 20 Prozent angehoben würden. In einem solchen Worst-Case-Szenario würde die Differenz zwischen einer durchschnittlichen monatlichen Kreditbelastung und einer Monatsmiete immer noch 381 Euro betragen.

Erst wenn zusätzlich zu den maximal möglichen Mietpreissteigerungen die Immobilienpreise um 20 Prozent im Vergleich zu 2022 sinken würden – und damit um weitere zehn Prozent zum derzeitigen Niveau – würde sich der Hauskauf im Vergleich zur Rendite wieder lohnen. Alternativ dazu könnten auch die Hypothekenzinsen zusätzlich zur Mieterhöhung auf 1,78 Prozent sinken, damit sich ein Kauf wieder rentiere. Aktuell liegen die Bauzinsen aber bei etwa vier Prozent.

Lol, Wasser ist nass? Dass das Verhältnis aus Kaufpreis und Mieten in keinem guten Verhältnis befindet, erkennt doch jeder, der Immoscout bedienen kann. Multiple von 30 sind doch die Regel. Umgerechnet sind das 3,33% Mietrendite. Mit Zinsen, Risikoaufschlag, Rücklagen und Abnutzung macht man im besten Fall +/- 0

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Da gebe ich dir prinzipiell Recht, aber man muss sich auch vor Augen halten dass eine Annuität von 3.000 EUR in 10 Jahren real entwertet wurde auf vllt 2.400 EUR.

Somit sollte selbst bei einem Jobwechsel - jedenfalls nach einer gewissen Zeit - mit schlechteren Konditionen die Lage beherrschbar bleiben. Natürlich sollte am Anfang der Tilgungsphase nichts mit dem Job passieren! Da wäre es dann deutlich schwieriger. Aber das gilt ja auch in "normalen" Zeiten.

Eine Annuität von 3.000 EUR monatlich ist für den Großteil der Arbeitnehmer sowieso nicht machbar. Somit sprechen wir da sowieso nur über einen sehr kleinen Teil der AN, auch wenn der in München natürlich in absoluten Zahlen größer ist.

WiWi Gast schrieb am 16.11.2023:

Das Hauptproblem ist, dass man solche Gehälter nicht planbar dauerhaft verdienen kann. Vielleicht schafft es der ein oder andere Ingenieur als AT beim OEM in München mit viel Glück 120k+ zu verdienen. Aber wenn der mal den Job wechseln muss oder will, ist nicht garantiert dass gerade beim anderen OEM auch so eine Stelle frei ist. Wenn es blöd läuft, muss man dann wieder irgendwo für 60-80k anfangen. Das Gehalt kann auch ohne Jobwechsel sinken. VW möchte die Personalkosten z.B. jetzt um 20% reduzieren. Auch der Bonus, den viele leichtsinnigerweise zum Gehalt dazurechnen, kann wegfallen.

Unter solchen Voraussetzungen kann man sich keine 3000€-Kreditrate auf 30 Jahre ans Bein binden. Man muss mit dem Branchendurchschnitt rechnen und der liegt in den allermeisten Akademiker-Disziplinen nun mal irgendwo bei 70-80k. Wenn man mehr verdient ist es schön, aber das hilft nur wenn man damit dann viel Eigenkapital oder passives Einkommen aufbaut. Als Rechtfertigung für eine hohe monatliche Belastung würde ich ein überdurchschnittlich hohes Einkommen nicht nehmen (höchstens als Arzt oder Anwalt).

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Jap, der Markt regelt das.

Sinkende Nachfrage bedeutet sinkende Preise.

WiWi Gast schrieb am 16.11.2023:

Allianz-Studie: Wohneigentum weiterhin deutlich teurer als Mieten

Trotz gesunkener Kaufpreise und steigender Mieten rechnet sich laut einer Studie der Immobilienerwerb für einen durchschnittlichen Haushalt derzeit weiter nicht. Dieser bleibe »deutlich teurer als das Mieten in Deutschland«, heißt es in der Untersuchung des Kreditversicherers Allianz Trade.

Dies gelte selbst dann, wenn die Mieten auf der Grundlage des Niveaus von 2023 um die gesetzliche Höchstgrenze von 20 Prozent angehoben würden. In einem solchen Worst-Case-Szenario würde die Differenz zwischen einer durchschnittlichen monatlichen Kreditbelastung und einer Monatsmiete immer noch 381 Euro betragen.

Erst wenn zusätzlich zu den maximal möglichen Mietpreissteigerungen die Immobilienpreise um 20 Prozent im Vergleich zu 2022 sinken würden – und damit um weitere zehn Prozent zum derzeitigen Niveau – würde sich der Hauskauf im Vergleich zur Rendite wieder lohnen. Alternativ dazu könnten auch die Hypothekenzinsen zusätzlich zur Mieterhöhung auf 1,78 Prozent sinken, damit sich ein Kauf wieder rentiere. Aktuell liegen die Bauzinsen aber bei etwa vier Prozent.

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WiWi Gast schrieb am 16.11.2023:

Ernstgemeinte Frage: Ist das nicht zu "statisch" gedacht? Klar, momentan liegt der Neubau brach, aber wenn die Grundstückspreise erheblich fallen, dann kann es ja auch wieder Neubautätigkeiten zu deutlich geringeren Preisen geben, die gewinnbringend verkauft werden können? Für mich sind die horrend teuren Grundstückspreise das Problem und die werden meines Erachtens erheblich günstiger werden (müssen).

Ich weiß nicht, ob das zu statisch gedacht ist. Ich habe zumindest bei Grundstücken in guten Lagen (d.h. städtisch gelegene Grundstücke, heute meist mit EFH bebaut) nicht das Gefühl, dass diese großartig im Preis fallen werden. Diese Lagen sind begehrt, sei es für private Bauherren (mit dem passenden Geldbeutel), die sich ein schönes neues EFH drauf stellen wollen. Oder sei es für Bauträger, die dann halt statt EFH lieber Reihenhäuser oder MFH drauf stellen und sich das Geschäft dann immer noch lohnen kann. Signifikant fallende Grundstückspreise in guten Lagen würden mich dahingehend wirklich stark überraschen, aber wissen tut es keiner.

antworten

Natürlich ist Mieten günstiger als eine Immobilie zu kaufen und zu besitzen.
War immer so und wird immer so sein. Etwas zu besitzen wird immer teurer sein als sich etwas zu leihen.

Dafür bekommt man ja auch was was einem selber gehört und man damit machen kann was man will. Kaufen war schon immer Luxus und wird es immer sein. Mieten dagegen ist für Menschen die sich etwas nicht leisten können oder es nicht besitzen wollen.

WiWi Gast schrieb am 16.11.2023:

Allianz-Studie: Wohneigentum weiterhin deutlich teurer als Mieten

Trotz gesunkener Kaufpreise und steigender Mieten rechnet sich laut einer Studie der Immobilienerwerb für einen durchschnittlichen Haushalt derzeit weiter nicht. Dieser bleibe »deutlich teurer als das Mieten in Deutschland«, heißt es in der Untersuchung des Kreditversicherers Allianz Trade.

Dies gelte selbst dann, wenn die Mieten auf der Grundlage des Niveaus von 2023 um die gesetzliche Höchstgrenze von 20 Prozent angehoben würden. In einem solchen Worst-Case-Szenario würde die Differenz zwischen einer durchschnittlichen monatlichen Kreditbelastung und einer Monatsmiete immer noch 381 Euro betragen.

Erst wenn zusätzlich zu den maximal möglichen Mietpreissteigerungen die Immobilienpreise um 20 Prozent im Vergleich zu 2022 sinken würden – und damit um weitere zehn Prozent zum derzeitigen Niveau – würde sich der Hauskauf im Vergleich zur Rendite wieder lohnen. Alternativ dazu könnten auch die Hypothekenzinsen zusätzlich zur Mieterhöhung auf 1,78 Prozent sinken, damit sich ein Kauf wieder rentiere. Aktuell liegen die Bauzinsen aber bei etwa vier Prozent.

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Hier sieht man eher, dass es keine Bauträger-Objekte mehr gibt. Die alten sind abverkauft. Das wars.

WiWi Gast schrieb am 16.11.2023:

Sag ich ja nicht, dass wir so gut verdienen. Mir geht es darum, dass wir trotz unseres HH Einkommen von deutlich über 200k nicht kaufen können.

Klar gibt es noch Pärchen, die mehr verdienen, aber ich bezweifle, dass es so viele gibt. Vor allem aber, dass diese die aktuellen Preise zahlen wollen. Und wenn diese Käufergruppen wegfallen, wird es auch bei den Preisen nach unten gehen. Was man ja schon an den vielen Objekten der Bauträger sieht

WiWi Gast schrieb am 15.11.2023:

Klar geht Eigentum im München, aber halt nicht in den Toplagen. Aber dafür ist halt ehrlicherweise euer Einkommen auch nicht Top genug. Viele meiner studierten Pärchenfreunde verdienen HH knapp 200k. Mir ist klar, dass das nicht der Durchschnitt in München verdient.

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Nein, bei einem neuen Baugebiet sind in den Grundstückskosten auch die Erschließungskosten mit drinnen. Also auch mal eine neue Kita u.s.w. Nicht nur Straße und Kanal.

WiWi Gast schrieb am 16.11.2023:

Ernstgemeinte Frage: Ist das nicht zu "statisch" gedacht? Klar, momentan liegt der Neubau brach, aber wenn die Grundstückspreise erheblich fallen, dann kann es ja auch wieder Neubautätigkeiten zu deutlich geringeren Preisen geben, die gewinnbringend verkauft werden können? Für mich sind die horrend teuren Grundstückspreise das Problem und die werden meines Erachtens erheblich günstiger werden (müssen).

Hier wird auch viel aneinander vorbei geredet. Für den Neubau ist die Situation für mich aber glasklar: Die zunehmende Verknappung führt dazu, dass die Preise in diesem Segment hoch bleiben werden. Aktuelle Projekte von Bauträgern, die noch nicht verkauft wurden, werden mit Abschlägen abgegeben oder behalten und selbst vermietet. Danach ist Schicht im Schacht. Die Verknappung im Angebot (sehr gering bis nicht mehr existent) trifft dann zwar auf eine ebenfalls stattfindende Verknappung in der Nachfrage (vermögende Leute mit viel EK), ich bin jedoch überzeugt dass erstere dominiert. Wie an anderer Stelle schon mal geschrieben: Mit dem richtigen Geldbeutel kann man sich dann viel Zeit nehmen, die richtige Immo auszuwählen, da es nicht mehr viel Konkurrenz gibt. Mindestens einer findet sich dann aber immer und die Objekte werden verkauft.

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90er Jahre und frühe 2000er Jahre sind die Immobilien der Boomer!

WiWi Gast schrieb am 14.11.2023:

Warum suchst du dann eine Immobilie? Wir haben uns vergrößert, weil es zu dritt in einer 2-Zimmer-Wohnung eben nicht ewig geht. Und da kenne ich auch andere Beispiele im Freundeskreis - die haben aktuell einfach Kaufzwang (wenn beide Eltern im Eigentum wohnen, empfindet man langfristig zur Miete wohnen auch als eine persönliche Niederlage - eine Familienwohnung mieten kommt für die nicht Betracht). Da fehlt das Kinderzimmer und das Kind ist schon bald 3. Nicht nur 1 Fall in der Art.

Ich kenne niemanden, der solche Bruchbuden sucht. Meine Freunde suchen alle mindestens 90er Jahre, eher 2000er Jahre und neuer. Ab 2002 war eine relativ hochwertige Dämmung und relativ hochwertige Fenster Pflicht. In den 90ern oft trotzdem schon verbaut.

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Stimmt nicht. In den Jahren 2010 bis 2021 war Kaufen deutlich günstiger als Mieten, darum hat es auch jeder der konnte gemacht.

WiWi Gast schrieb am 16.11.2023:

Natürlich ist Mieten günstiger als eine Immobilie zu kaufen und zu besitzen.
War immer so und wird immer so sein. Etwas zu besitzen wird immer teurer sein als sich etwas zu leihen.

Dafür bekommt man ja auch was was einem selber gehört und man damit machen kann was man will. Kaufen war schon immer Luxus und wird es immer sein. Mieten dagegen ist für Menschen die sich etwas nicht leisten können oder es nicht besitzen wollen.

WiWi Gast schrieb am 16.11.2023:

Erst wenn zusätzlich zu den maximal möglichen Mietpreissteigerungen die Immobilienpreise um 20 Prozent im Vergleich zu 2022 sinken würden – und damit um weitere zehn Prozent zum derzeitigen Niveau – würde sich der Hauskauf im Vergleich zur Rendite wieder lohnen. Alternativ dazu könnten auch die Hypothekenzinsen zusätzlich zur Mieterhöhung auf 1,78 Prozent sinken, damit sich ein Kauf wieder rentiere. Aktuell liegen die Bauzinsen aber bei etwa vier Prozent.

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WiWi Gast schrieb am 16.11.2023:

Ich weiß nicht, ob das zu statisch gedacht ist. Ich habe zumindest bei Grundstücken in guten Lagen (d.h. städtisch gelegene Grundstücke, heute meist mit EFH bebaut) nicht das Gefühl, dass diese großartig im Preis fallen werden. Diese Lagen sind begehrt, sei es für private Bauherren (mit dem passenden Geldbeutel), die sich ein schönes neues EFH drauf stellen wollen. Oder sei es für Bauträger, die dann halt statt EFH lieber Reihenhäuser oder MFH drauf stellen und sich das Geschäft dann immer noch lohnen kann. Signifikant fallende Grundstückspreise in guten Lagen würden mich dahingehend wirklich stark überraschen, aber wissen tut es keiner.

Genau so ist es doch. Nie im Leben werden die Preise für Grundstücke nachgeben.
Man muss eher hoffen, dass die Preise auf dem aktuellen Niveau bleiben und nicht noch weiter ansteigen.

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Vielleicht möchte ja nicht jeder so viel Bankguthaben haben.
Teilweise Sachwerte, darunter mindestens eine Immobilie, ist sicher nicht verkehrt.
Außerdem macht es Sinn eine Wohnung in sehr guter Lage zu halten, insbesondere dann, wenn sie nicht alten Baujahres ist.

Es spielt viel mit hinein, pauschal finde ich, kann man nicht zu etwas raten.
Es kommt halt darauf an- wie immer

WiWi Gast schrieb am 16.11.2023:

"Man kann auch vermieten"
Leute, man kriegt gerade locker 4,0% Tagesgeld, wer rechnen kann vertickt die Bude jnd legt das Geld sicher an. Da muss man keine Angst vor nervigen Mietern oder Wasserschäden haben.
100k werfen 4k Zins ab, jede Bude in München kostet über 600k, wirft also mal eben 24k ab beim Zins. Nein, man kann nicht jede Bude in München für 2k vermieten...

Ein Immobilirnmarkt bei dem man nur noch mit 150k HH mitspielen kann wird hier sicher nicht funktionieren. Einfach warten, man sieht soch deutlich, dass die Preise bereits ordentlch nachgeben

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Selbstverständlich werden Grundstücke wieder günstiger. Alle anderen haben auch geleugnet, dass Immobilienpreise überhaupt nochmal fallen können

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WiWi Gast schrieb am 16.11.2023:

Genau so ist es doch. Nie im Leben werden die Preise für Grundstücke nachgeben.
Man muss eher hoffen, dass die Preise auf dem aktuellen Niveau bleiben und nicht noch weiter ansteigen.

So, wie die Immobilienpreise auch nie im Leben nachgeben werden? Quelle: Dieser Thread vor circa zwei Jahren. ;-)

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Gute EFH-Lagen in Ballungsgebieten sind beschränkt. Das Bewusstsein dafür hat sich in den letzten 20-30 Jahren einfach auch stark gewandelt. Solche Lagen gibt heute fast keiner mehr her - das wird alles familienintern weitervererbt. Wenn da doch mal 5-10 brauchbare Objekte pro Jahr kommen, stürzt sich jeder darauf.

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WiWi Gast schrieb am 16.11.2023:

Selbstverständlich werden Grundstücke wieder günstiger. Alle anderen haben auch geleugnet, dass Immobilienpreise überhaupt nochmal fallen können

In Buxtehude und Göttingen bestimmt.
In unseren diskutierten Grossstädten? Mit Sicherheit werden die günstiger, gibt ja mehr als genug :-)

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Buxtehude is Speckgürtel HH mit S Bahn Anbindung. Schlechtes Beispiel.

Der Einkäufer schrieb am 16.11.2023:

In Buxtehude und Göttingen bestimmt.
In unseren diskutierten Grossstädten? Mit Sicherheit werden die günstiger, gibt ja mehr als genug :-)

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Der Einkäufer schrieb am 16.11.2023:

In Buxtehude und Göttingen bestimmt.
In unseren diskutierten Grossstädten? Mit Sicherheit werden die günstiger, gibt ja mehr als genug :-)

Du meinst wie 1990 in Tokyo? :-)

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