WiWi Gast schrieb am 04.07.2024:
Mit 5k Netto kann man sich nicht "locker" einen Immobilienkredit in Höhe von 400-500k "leisten". Und 5k Netto sind schon ein Top 3% Einkommen. Das konnte man vielleicht vor 20 Jahren, aber nicht heute. Wenn du rechnen könntest, wüsstest du das. Ich gehe mal schwer davon aus, dass du noch studierst oder einfach nur laberst. "Normal Glück", "gutes Einkommen". Rechnen wir mal nach.
500k Nettodarlehen, 20 Jahre Sollzinsbindung (wenn die Bank sich überhaupt so lange bindet) bei ca. 4,3% (aktuell) macht in Summe eine Tilgungsrate in Höhe von ca. 2,6k (!) und nach 20 Jahren sind immer noch knapp 183k offen. Man zahlt im Prinzip fast 30 (!) Jahre zurück, wenn man dann noch die 183k nachfinanziert. Du hast dann über knapp 2 Jahre das Haus "2 mal" abbezahlt, einmal die Rate und einmal die Zinsen. Insgesamt kostet dich dein 500k Darlehen über die fast 30 Jahre ca. 1 Mio (Pi mal Daumen). Und wir reden hier von 500k. Das ist heutzutage quasi das Minimum, um überhaupt irgendwas zu kaufen in halbwegs vernünftiger Lage und nicht irgendwo in MkPom. Du hast nun ca. 2,6k Rate plus ca. 500 EUR NK (mal pauschal) ohne Instandhaltung drin. Jo geil, also Minimum 3,1k Rate für deine Bruchbude. Wer verdient in D denn 3,1 Netto? Achja, das ist schon ein Top 15% Gehalt. Jetzt müssen das BEIDE verdienen, weil Essen und Leben muss man ja auch noch.
Ich find's immer wieder lustig, wie Leute hier, wahrscheinlich mit Bausparer, Grundstück und 200+ EK durch Eltern/Großeltern, die Schuld auf andere schieben, dass diese sich keine Immobilie leisten können. Am Besten noch zwischen 2017-2020 gebaut oder gekauft und schieben diese historisch einmalige Situation auf ihr eigenes Können zurück. Das ich nicht lache. Ich hab selbst ein paar Immos geerbt, verdiene 4k Netto aktuell und kann mir keine Immobilie in meiner Region leisten, ohne am Ende von Brot und Wasser zu leben (zumindest kein EFH). Und ich kenne etliche andere, die mit Ende 20 eine Immobilie gekauft/gebaut haben. In 100% der Fälle (wirklich, 100%) hat entweder das Grundstück schon Oma/Opa gehört und/oder es gab seitens der Familie ordentlich EK zum baumen. Nicht EINER (bzw. mit Partner) hat mit Ende 20 das ganze Ding selbst finanziert oder aufgenommen. Bei dem ein oder anderen läuft die Zinsbindung demnächst auch aus und dann knallt's denen so richtig um die Ohren, weshalb "Papi und Mami" dann auch noch nachschießen dürfen, sonst geht's in die Zwangsversteigerung.
EFHs sind nur noch für die obersten 10%, wobei auch hier beide Arbeiten müssen. Alles andere ist Gelaber.
Ich weiß gar nicht wo ich anfangen soll bei so viel rumgeheule. Ich höre das in abgewandelter Form seit 10 Jahren. Damals das gleiche Gejammer wie heute obwohl es heute offensichtlich ungleich schwerer ist eine Immobilie zu kaufen. Ich bin übrigens auf dem Papier bis über 70 verschuldet und habe damals ca 50% meines Nettos als Kreditverpflichtung aufgenommen - alleine. Damals meinten alle das wäre ja total dumm uswusf blablabla und heute sind sie neidisch. Gehälter entwickeln sich in nach oben, Kreditraten bleiben konstant. Deshalb funktioniert das alles wesentlich entspannter als viele glauben.
Aber einfache Beispielrechnung:
Annahme 5k netto also Single (ich habe übrigens nie davon gesprochen, dass man als Single eine Wohnung für 500k kaufen muss - halte ich auch für ziemlichen Unsinn. Da ich selbst nach 2 Zi-Wohnungen als Investitionsobjekte suche kann ich dir sagen, dass man für die Hälfte in Stuttgart auch schon brauchbares findet). Aber egal, weiter zur Rechnung:
500k Kredit
3,83% Zinsen (Interhyp Zahlen) für 20 Jahre Laufzeit (ich würde eher 15 Jahre nehmen)
2% Tilgung
macht 2.430€ pro Monat. Du sparst dir dafür für etwas vergleichbares ca 1.250€ Miete in Stg (habe ich aus tatsächlich zum Verkauf stehenden, vermieteten Objekten). Also unmittelbarer netto Aufwand im Vergleich zur Miete 1.000€ (von der Rate gehen anfänglich ~830€ in die Tilgung also tatsächliche "Kosten" 170€).
Verfügbares netto nach Kredit = 2.570€ (~150€ weniger als der Mediannettolohn in StKl 1)
Anteil Kredit am netto = 48,6%
Netto steigt pro Jahr mit absolut angenommenen 2,5% (das ist wenig wenn du noch etwas Karriere machst).
Gehalt nach 5 Jahren 5.657€, Kredit 2.430€, netto = 3.227€, Anteil = 42,9%
Gehalt nach 10 Jahren 6.400€, Kredit 2.430€, netto = 3.930€, Anteil = 38%
Gehalt nach 20 Jahren 8.193€, Kredit 2.430€, netto = 5.763€, Anteil = 29,65%
Gegen Ende wird natürlich der Anteil der Tilgung wesentlich höher während der Anteil der Zinsen sinkt. Abbezahlt ist das ganze nach 28 Jahren ohne Sondertilung.
Wenn dann 2 Personen im Spiel sind und man statt 5k netto anfänglich tatsächlich 7k hat, dann wird es wirklich lächerlich zu behaupten man könne sich damit nichts leisten.
Btw: wer von 2,5k oder respektive 4,5k netto nach kalten Wohnkosten nicht leben kann hat ein Ausgabenproblem. Immobilienerwerb ganz ohne Verzicht wird in den wenigsten Fällen möglich sein.
Btw2: es gibt Möglichkeiten die ersten Jahre nur 1% zu tilgen und den Rest über Sondertilgungen zu machen (sofern möglich) um die Liquidität hoch zu halten. Das wären 2.012€ Belastung pro Monat.
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