Immobilien steigen trotz(wegen) Corona weiterhin stark
So what? 2009 / 2010 waren die Immobilien in Deutschland deutlich unterbewertet. Es gab einen Preisrückgang über viele Jahre. Bedeutet, dass die Immos jedes Jahr billiger wurden, obwohl zu hohen Zinssätzen finanziert. Wer in den 1990ern gekauft hatte mit Zinsen von manchmal 10% ist daran sogar schon mal in die Insolvenz gekommen. 2009 / 2010 wurden solche Wohnungen als Bankverwertung verramscht. Ich habe damals leider nur eine ETW zugekauft. Auch über eine Bank. Rückblickend betrachtet hätte man damals deutlich mehr investieren sollen.
WiWi Gast schrieb am 08.11.2020:
antwortenMal zur Info:
2010 als der Immobilienboom los ging, hat eine ETW in Stuttgart ungefähr 2.000 € den QM gekostet. Kauf einer Wohnung mit 100 QM also 200.000 € plus 10% NK = 220.000 €. Angenommen man hatte 50.000 € EK, blieben 170.000 € zur Finanzierung. Zinsen damals ungefähr 4%. Bei einer angestrebten Abzahlung in 20 Jahren wären dabei gut 77.000 € an Zinsen an die Bank geflossen. Die ETW hätte also mit Zinsen und Nebenkosten 297.000 € gekostet.Jetzt 2020 liegt eine ETW in Stuttgart bei mindestens 4.500 € den QM. Kauf einer Wohnung mit 100 QM also 450.000 €. Mit Nebenkosten 495.000 €. Finanzierungsbedarf wieder bei 50.000 € EK dementsprechend 445.000 €. Bei einem Zinssatz von nun 0,8% fliessen in 20 Jahren gut 36.000 € an Zinsen an die Bank. Macht Gesamtkosten mit Nebenkosten und Zinsen von 531.000 €.
Warum mache ich die Rechnung? Um zu zeigen, dass sich auch unter Berücksichtigung der niedrigen Zinsen die Preise effektiv fast verdoppelt haben! Das Beispiel zeigt auch sehr gut, wie die prozentual erhobenen Nebenkosten durch die hohen Kaufpreise nochmal als zusätzlicher Kostentreiber agieren.
Übrigens: selbst wenn man früher zu einem etwas schlechteren Zeitpunkt gekauft und stolze 6% Zinsen hätte zahlen müssen, wären zwar im ersten Beispiel 122.000 € an Zinsen der Bank zu Gute gekommen, der Gesamtpreis wäre mit 342.000 € aber immernoch deutlich niedriger als der heutige Gesamtpreis von 531.000 € gewesen.
Jetzt könnte man natürlich noch berücksichtigen, dass die meisten früher abgeschlossenen Finanzierungen nach 10 Jahren auslaufen und die Restschuld zu den aktuell viel günstigeren Konditionen finanziert werden kann, also die berechnete Gesamtzinslast effektiv deutlich geringer ausfällt. Das macht die Diskrepanz zwischen früheren und heutigen Gesamtkosten noch deutlicher.
Ich weiss nicht, ob und wann einer der vielen genannten Gründe für Preisrückgänge zuschlägt (demografischer Wandel, Corona, Zinsänderungen, politische Eingriffe etc.), aber jeder aktuelle Käufer sollte sich auch unter Berücksichtigung der niedrigen Zinsen nicht darüber hinwegtäuschen lassen, dass er am Ende für ein und die selbe Wohnung trotzdem doppelt so viel hinblättern muss wie vor 10 Jahren!