WiWi Gast schrieb am 07.02.2024:
In den kommenden Tagen gibt es voraussichtlich neue Zahlen zum vierten Quartal 2023 des German Real Estate Index (GREIX). Danach lässt sich meines Erachtens deutlich besser einschätzen, in welchem Umfang die Immobilienpreise 2023 insgesamt gefallen sind. Ich bin gespannt...
Der GREIX-Index ist m.E. nichtssagend, wird daher von vielen Experten auch schlichtweg ignoriert, denn er zieht die Inflation ab. Allerdings werden Immobilien zu 99% kreditfinanziert und der Kredit ist eine Nominalschuld. Durch die Inflation sinkt auch die Realschuld des Kredits.
Sinnvoll, wenn man das überhaupt so sagen kann, ist der GREIX also nur für komplett abgezahltes Immobilien. Bei kreditfinanzierten Immobilien, ebenso wenn es um eine Kaufen-oder-Warten-Entscheidung geht, ist der GREIX der falsche Index.
Beispiel, Immo 200k, Kredit 180k. Nach einem Jahr steht die Immobilie immer noch bei 200k, der Kredit bei 170k. Dein Nominalvermögen ist von 20k auf 30k gewachsen.
Bei 10% Inflation würde der GREIX 10% Rückgang der Immobilienpreise anzeigen. Oh nein, ein Crash.
Doch die Vermögensposition des Eigentümers ist von 20k (200k - 180k) auf 30k (200k - 170k) gestiegen. Von den 30k ziehen wir noch 10% Inflation ab: 27k.
Anderer Rechenweg, gleiches Ergebnis: Wir ziehen von den 200k 10% ab und von den 170k ebenfalls 10%. Realwert der Immobilie: 180k, Realwert Kredit: 153k. Reale Vermögensposition: 27k.
Und bringt mir der GREIX etwas, wenn es darum geht: heute kaufen oder vor einem Jahr? Du hättest die Immobilie heute und damals für 200k kaufen können. Aufgrund Inflation unterstellt der GREIX, dass wir 10% geringere Preise haben.
Aber wie ist deine Vermögensposition, wenn du damals gekauft hättest: 200k nominal abzgl. 170k Kredit. Wie ist die Vermögensposition, wenn du heute kaufst: 200k nominal abzgl. 180k Kredit.
Der GREIX ist also nur aussagekräftig, wenn man mit 100% EK finanziert oder die Immobilie bereits abgezahlt hat. Über die reale Wertentwicklung des Konstrukts "Immobilie mit Nominalschuld" sagt er nichts aus. Und dieses Konstrukt ist es, was hier zu 99% interessiert.
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