Nehmen wir mal an, die Wohnung kostet 100k, Miete ist 5k, Zinsen 3%, Tilgung 2%, Abschreibung 2%. In diesem Fall würde es also gerade so passen, Miete 5k zahlt 3% Zinsen und 2% Tilgung = 5k. Man müsste also nichts zuschießen.
Absetzen kannst du dann aber auch nichts, weil Miete 5k als Einnahme - 5k Zinsen/Abschreibung = 0k Gewinn/Verlust. Du müsstest also schon real Verlust machen, damit du auch einen Steuervorteil hast.
Gleichzeitig würdest du als Eigentümer statt 5k Miete in diesem Fall 5k Annuität zahlen. In beiden Fällen, ob Selbstnutzung oder Vermietung, baust du durch die Tilgung Vermögen auf.
Das bedeutet, eine Wohnung als Kapitalanlage rechnet sich exakt gleich gut oder schlecht wie die gleiche Wohnung als Eigennutzung. Bei der Eigennutzung hast du aber Risikovorteile:
- keine Mietnomaden
- kein Zahlungsausfallrisiko (du sparst dir ja die Kaltmiete jeden Monat mit 100% Sicherheit ein)
- kein Leerstandsrisiko
- keine übermäßige Beanspruchung und Verschleiß
- kein verdeckter Schimmel (überstreicht der Mieter gerne mal und 3-6 Monate später hat er damit nichts mehr zu tun; du kannst nicht beweisen, dass er es war und die Kaution würde die Schadensbeseitigung eh nicht decken).
Man kann gerne sagen, Immobilien lohnen sich oder eben nicht. Aber wenn sich Immobilien lohnen, dann an erster Stelle die eigene. Wenn Immobilien sich nicht lohnen, dann weder die eigenen noch Vermietungsobjekte.
Ausnahme möge sein, man möchte eine Familienwohnung mieten und vermietet kleinste Einzimmer-Wohnungen. Wenn man davon ausgeht, dass dieser Einzimmer-Wohnungen höhere Renditen haben, aber man dort nicht selbst wohnen möchte - okay.
WiWi Gast schrieb am 05.01.2024:
Ich kann dir leider nicht folgen.
Meine beiden Mieter zahlen mir die zu 100% finanzierten Wohnungen ab und tragen daher zu meinem Vermögensaufbau bei. Mit Indexmiete ist es sogar noch finanziell besser als ursprünglich gerechnet. Dazu noch die steuerliche Möglichkeiten zum absetzen meiner Zinszahlungen.
Selbst wohne ich in einer Wohnung aus 2012 zur Miete und keinerlei Erhöhungen seitdem. Würde ich die Wohnung zu aktuellen Konditionen kaufen, wäre ich bei einer Belastung 3.5x so hoch wie die Miete.
Ich habe also Eigentum als sehr profitable Anlage und eine Mietwohnung als „beste finanzielle Wohnlösung“ für mich selbst
WiWi Gast schrieb am 05.01.2024:
Viele hier werden immer Mieter bleiben...
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