WiWi Gast schrieb am 14.07.2021:
Immobilie kaufen lohnt sich im aktuellen Umfeld meistens ab dem ersten Jahr. Die Annuität ist bei 0,5% Zinsen häufig niedriger als die Kaltmiete. Ein Faktor von 25 ergibt ja 4%. Man muss also 3,5% tilgen und 0,5% Zinsen zahlen, um auf Kreditrate = Kaltmiete zu kommen.
Beispiel: Du hast ein Objekt, 100.000 Euro bzw. 4.000 Euro Miete. Du finanzierst 100k, zahlst 500 Euro Zinsen, 3.500 Euro Tilgung. Egal ob Miete oder Kredit, 4.000 Euro zahlst du.
Nach einem Jahr hast du das Objekt mit Wert 102.000 Euro bis 109.000 Euro ("nur" 2% Inflation, oder aktuell eher 2% Inflation plus 7% reale Steigerung) und eine Schuld von 96.500 Euro. Du bist bei plus 5.500 Euro bis plus 12.500 Euro. Mieter ist weiterhin bei plusminus 0.
Selbst bei Wertverlust rentiert es sich. Erst bei 5,4% Wertverlust bist du wieder bei 0. Also 2% Inflation, 5,4% realer Wertverlust = 96.500 Euro Wert.
Das gilt analog für die Folgejahre. Jedes Jahr besser als 5,4% Wertverlust ist ein Gewinn.
Das ist für mich ein typisches Beispiel für "Schöngerechnet", das ist eine Kalkulation für Eigennutz, nicht aber für Vermietung. Da sehe ich nirgendwo das Hausgeld, nirgendwo Renovierungskosten, keine Kosten bei Mieterwechsel, keine Kosten für Verwaltung, keine Rücklagen für Leerstände (Selbst in Top Lagen mal 1-2 Monate zwischen zwei Mietern, Renovierungen etc.), keine Rücklagen für Mietausfälle, selbst in Toplagen kann es zu Problemen mit Mietern kommen, absolut nichts für Unvorhergesehenes, Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft für das die Rücklagen gar nicht aufgebraucht werden sollen oder nicht ausreichen und so weiter und so fort. Außerdem ist die Steuer nicht mit berechnet, allerdings bei so geringen Renditen wird wahrscheinlich gar keine fällig, wegen Zins und Abschreibungen.
Ja es gibt Leute, die bei jeder Rendite kaufen, weil sie Geld parken. Ich halte das für nun ja, weniger klug. Dann würde ich lieber Aktien kaufen von Immobilienkonzernen, die teilweise auch noch gute Dividenden abwerfen, die höher sind als die Mietrendite vielerorts. Daher habe ich in den letzen Jahren Geld in solchen Aktien geparkt, statt weitere Immos zu kaufen.
Kriterium Nr. 1, bevor meine Liste an Anforderungen für ein gutes Immo Investment überhaupt gezückt wird: ist die Rendite und das Potential besser als die Immo Aktien in die ich investiert bin? wenn nein, lege ich das Geld lieber dort an. So einfach. Nur weil irgendetwas alle gerade machen, muss man das nicht nach machen.
Aktuell bin ich sogar dabei mit einem Mieter darüber zu verhandeln, dass er seine Mietswohnung mir abkauft. 10 Jahre Spekulationsfrist sind rum, den Gewinn kann ich steuerfrei einstreichen und dann in Immo Aktien parken. Habe das durchgerechnet, es ist rentabler, als weiter zu vermieten.
Zu den Zinsen: klar kann keiner die Zinsen in 20 Jahren vorraussagen. Aktuell sind die Zinsen nahe Null. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen noch weiter sinken ist also sehr gering, daher ist die Wahrscheinlichkeit vorhanden, dass sie in den nächsten 20 Jahren steigen könnten. Dann wird es vorallem schwer für Käufer und die viel zu teuer eingekauften Immobilien vor 20 Jahren bezahlt dann vielleicht keiner mehr so teuer und durch den demografischen Wandel und noch mehr Home Office Trend und Wegzug aus den Städten sinkt auch noch die Nachfrage.
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