Aktuelle Immobilienpreise
Bei dem Preis iHv 1,2m und Kaltmiete iHv 22 TEUR kommt man ein Koeffizient von 54 oder eine Rendite von 1,8%. Natürlich rentiert es sich nicht, es sei den die Miete wird sich nach 10-15 Jahren verdoppeln oder die Preise werden massiv steigen. Auch bei 1,5% Finanzierung, wie in 2021 würtet es sich nicht rentieren. Also, als Kapitalanlage ist so ein Projekt sehr fragwirdig.
Andererseits, 4% Rendite auf das Eigenkapital finde ich nicht konservativ, sondern eher extrem spekulativ.
ME sind solche Immo Preise uA damit begründet, dass man keine Anlagealternativen heute hat. Ich würde mit 500 EK eher ein MFH in einer Tier2 oder Tier3 Stand finanzieren und vermieten, in München aber weiterhin zur Miete selbst wohnen.
WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:
antwortenAlles was du nennst, sind Spekulationen und Annahmen. Für mich zählen die aktuellen Fakten und dazu kann ich dir gerne mal die Situation von mir und meiner Partnerin schildern.
Wohnen aktuell in München zur Miete. 95qm, 4 Zimmer und Baujahr 2013. Wohnung liegt in Schwabing und wir sind die ersten Mieter. Miete aktuell bei 1.850€ (keine Indexmiete) und Mieterhöhung mit aktuellen Mietspiegel quasi nicht möglich.
Jetzt stand vor einigen Wochen die baugleiche Wohnung im Stock über uns zum Verkauf. Der Kaufpreis laut Aushang lag bei 1.25m + üblichen Nebenkosten. Wir haben grob gerechnet 500k Eigenkapital und müssten damit ca. noch 800k finanzieren. Bei den aktuellen Zinsen (sagen wir hier nur mal 3% als sehr günstigen Zins) und 2% anfängliche Tilgung, da wir Mitte 30 sind und nicht ewig abzahlen wollen, ergibt sich eine Belastung von 5% pro Jahr oder eben auch 40k EUR pro Jahr oder 3.300 EUR pro Monat. Theoretisch wäre damit nach ca. 30 Jahren alles getilgt.
Da Nebenkosten und Heizkosten als Eigentümer ebenfalls anfallen, vergleiche ich jetzt einmal die Kaltmiete mit der monatlichen Belastung. Dort haben wir bereits 1.500€ mehr Ausgaben durch den Kauf. Ebenfalls haben wir unser EK in Höhe von 500k EUR eingebracht.
Mit einer konservativen Rendite von 4% würde sich nach den 30 Jahren Zeitraum zur Betrachtung, ein Kapitalstock in Höhe von ca. 1.6m ergeben. Dazu noch monatliche Einzahlung der 1.500 Ersparnis. Daraus ergibt sich bei gleicher Verzinsung ein Kapital von 1m EUR.
Um jetzt einen Vergleich zu ziehen, folgende vereinfachte Übersicht:
- Erwerb der Immo: Vermögen = Immobilie
- Miete: Vermögen = 2.6m
Eine Parität in EUR bemessen hätte ich, wenn meine Immobilie jedes Jahr 2.5% an Wert gewinnen würde. Ich persönlich glaube bei der hohen Absprungbasis nicht daran und daher ist mein Fazit sehr klar: Finanziell ist der Kauf absolut nicht sinnvoll.
Modifikationen an meinen Zahlen könnten sich ergeben, wenn der Staat die Regulierung der Mietpreise (weniger Ersparnis durch mieten) aufhebt oder die Kaufpreise sukzessive sinken und man günstiger kaufen kann.
Ansonsten habe ich bereits sehr konservativ gerechnet mit nur 3% Zins und keine Modernierungskosten als Eigentümer (welche sonst zum Großteil der Vermieter stemmen muss) und nur 4% Anlagezins (persönlich würde ich bei 30 Jahren Horizont deutlich mehr in Aktien anlegen).
Wenn ich etwas vergesse oder du andere Infos kennst, dann bin ich gespannt und dankbar für Input
WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:
Deine Aussage, dass Mieten heute günstiger ist, als Kaufen, mag auf hier und jetzt zustimmen. Das besagt aber noch lange nicht, dass dies für den Zeitraum Deiner Restlebenszeit (in der Du jederzeit Wohnen möchtest/musst!) so bleibt. Es kommt nicht darauf an, was aktuell günstiger ist, sondern darauf, was für den Zeitraum Deiner Restlebensteit günstiger ist. Da kann sich das Blatt schneller drehen, als man aktuell annimmt. Historisch gesehen war Wohnen im Eigentum immer günstiger, als Mieten. (Oppornitätskosten mit eingerechnet). Warum sollte sich das ändern? Wäre Mieten günstiger, als Kaufen, warum gint es dann überhaupt Vermieter? Können die alle nicht rechnen oder sind sie alle caritativ veranlagt?