Welche Zinsbindung würdet Ihr derzeit für die Finanzierung einer Immobilie (Eigennutz) wählen? Finanzierungsbedarf ist ca € 800k. 30% des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten sollen aus Eigenkapital stammen.
Würdet Ihr das Darlehen in Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten stückeln? Wenn ja, welche Aufteilung haltet Ihr für sinnvoll?
Danke
antwortenTranchen sind zu teuer. Lange Laufzeit nur, wenn Du Bedenken hast arbeitslos zu werden oder sonstwie gefährdet bist. Die Zinsaufschläge ggü. klassischen 10 Jahren sind aktuell nicht allzuviel wert.
antwortenWiWi Gast schrieb am 16.05.2024:
Tranchen sind zu teuer. Lange Laufzeit nur, wenn Du Bedenken hast arbeitslos zu werden oder sonstwie gefährdet bist. Die Zinsaufschläge ggü. klassischen 10 Jahren sind aktuell nicht allzuviel wert.
Da kennt sich aber jemand gar nicht aus. Manche bevorzugen dann nichts zu Schreiben. Zinsaufschlag ist zur Zeit 0,15% (10–>20 Jahre).
antwortenIch würde es von den konkreten Finanzierungsbedingungen und meiner Risikotoleranz abhängig machen. 10 Basispunkte mehr für 15 statt 10 Jahre ist aus meiner Sicht ein Nobrainer, 50 Basispunkte Aufpreis würde ich persönlich wohl nicht mehr zahlen.
Persönlich gefallen mir 15 Jahre grundsätzlich gut, weil du durch das Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren einen relativ flexiblen Bereich für die Anschlussfinanzierung hast (ca. von nach 8 Jahren Forward-Darlehen bis nach 15 Jahren beim Auslaufen der Zinsbindung) und die langen Laufzeiten wie 20/25/30 Jahre erscheinen mir im aktuellen Zinsumfeld mit mittelhohen Zinsen ziemlich konservativ. Das muss aber jeder für sich selbst einwerten.
antwortenWiWi Gast schrieb am 15.05.2024:
Welche Zinsbindung würdet Ihr derzeit für die Finanzierung einer Immobilie (Eigennutz) wählen? Finanzierungsbedarf ist ca € 800k. 30% des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten sollen aus Eigenkapital stammen.
Würdet Ihr das Darlehen in Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten stückeln? Wenn ja, welche Aufteilung haltet Ihr für sinnvoll?
Danke
Du solltest dazu schreiben, wie schnell du etwa planst, den Kredit zu tilgen. Es ist schließlich ein Unterschied ob von den 560k Kredit (800k × 70%) nach 10 Jahren noch 0k oder 100k oder 400k übrig sind und damit einhergehend wie stark du dem Risiko von dann höheren Zinsen ausgesetzt bist. Grundsätzlich bin ich ein Freund von "keep it simple" und würde auch eine Tranche von 10 Jahren wählen, da ich eine größere Chance sehen, dass die Zinsen dann niedriger sind. Mehrere Tranchen müssen übrigens nicht zwingend teurer sein, wenn du sie bei der gleichen Bank aufnimmst, denn dann hast du ja trotzdem nur eine Grundschuld und die mit deren Eintrag verbundenen Kosten fallen auch nur einmal an.
antwortenWiWi Gast schrieb am 16.05.2024:
Ich würde es von den konkreten Finanzierungsbedingungen und meiner Risikotoleranz abhängig machen. 10 Basispunkte mehr für 15 statt 10 Jahre ist aus meiner Sicht ein Nobrainer, 50 Basispunkte Aufpreis würde ich persönlich wohl nicht mehr zahlen.
Persönlich gefallen mir 15 Jahre grundsätzlich gut, weil du durch das Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren einen relativ flexiblen Bereich für die Anschlussfinanzierung hast (ca. von nach 8 Jahren Forward-Darlehen bis nach 15 Jahren beim Auslaufen der Zinsbindung) und die langen Laufzeiten wie 20/25/30 Jahre erscheinen mir im aktuellen Zinsumfeld mit mittelhohen Zinsen ziemlich konservativ. Das muss aber jeder für sich selbst einwerten.
Würde ich auch so machen, wobei wir nach 15 Jahren weitgehend durch sein wollen (max 50-60k Rest, eher 0-40k). Im Hinblick auf mögliches Erbe dürfte dies vermutlich leider sogar früher der Fall sein.
antwortenHier der TE. Danke für den Input. Ich würde gerne ein Großteil des Darlehens eher schnell tilgen.
Interessant, dass ihr alle in Richtung mehr als 10 Jahre Zinsbindung denkt. Ich bin eher am überlegen, die 800k in 2 Tranchen in etwa zur Hälfte mit 5 und 10 Jahren oder sogar 3 und 8 Jahren aufzuteilen. Klar besteht dann das Risiko höherer Zinsen bei der Anschlussfinanzierung, aber andersherum auch die Möglichkeit, günstiger zu refinanzieren. Die Aufteilung in Tranchen kostet nicht extra und wurde mir auch seitens der Bank angeboten.
antwortenWiWi Gast schrieb am 16.05.2024:
Hier der TE. Danke für den Input. Ich würde gerne ein Großteil des Darlehens eher schnell tilgen.
Interessant, dass ihr alle in Richtung mehr als 10 Jahre Zinsbindung denkt. Ich bin eher am überlegen, die 800k in 2 Tranchen in etwa zur Hälfte mit 5 und 10 Jahren oder sogar 3 und 8 Jahren aufzuteilen. Klar besteht dann das Risiko höherer Zinsen bei der Anschlussfinanzierung, aber andersherum auch die Möglichkeit, günstiger zu refinanzieren. Die Aufteilung in Tranchen kostet nicht extra und wurde mir auch seitens der Bank angeboten.
Du gehst dann halt eine Zinswette ein und nicht immer gewinnt man beim Wettspiel ;-)
Historisch gesehen sind die Zinsen derzeit keineswegs besonders hoch - nur eben im Vergleich mit den letzten 8...10 Jahren (vor 2022).
Mir 2+ Tranchen muss man sich dann auch wieder entscheiden, wie man die Rate auf die Tranchen aufteilt und es stellt sich bspw. die Frage:
Tilgt man bevorzugt die Tranche(n) mit der längeren Laufzeit, weil der einen etwas höheren Zinssatz hat und weil man den Kurzläufer mutmaßlich eher - zu einem dann noch niedrigeren Zinssatz - ablösen kann?
Wenn irgendwie/-wann absehbar wäre, dass die Zinsen doch nicht runtergehen oder sogar nochmal steigen, dann wäre es hingegen sinnvoller die Tranchen mit kürzerer Laufzeit bevorzugt zu tilgen.
Das Ganze neigt dann auch noch viel mehr dazu, dass man ständig versucht weiter zu optimieren und immer wieder neu die Rate zu "balancieren", mit dem Effekt, dass dann Ratenänderungen bei der Bank auch Gebühren kosten.
WiWi Gast schrieb am 16.05.2024:
Hier der TE. Danke für den Input. Ich würde gerne ein Großteil des Darlehens eher schnell tilgen.
Interessant, dass ihr alle in Richtung mehr als 10 Jahre Zinsbindung denkt. Ich bin eher am überlegen, die 800k in 2 Tranchen in etwa zur Hälfte mit 5 und 10 Jahren oder sogar 3 und 8 Jahren aufzuteilen. Klar besteht dann das Risiko höherer Zinsen bei der Anschlussfinanzierung, aber andersherum auch die Möglichkeit, günstiger zu refinanzieren. Die Aufteilung in Tranchen kostet nicht extra und wurde mir auch seitens der Bank angeboten.
Ist halt ein Zock. Aktuell sind 5 Jahre in der Regel teurer als 10 oder oft auch 15 Jahre, d.h. du zahlst erstmal mehr für den Kredit. Die Pflicht-Refi in 5/10 Jahren kann dann deutlich helfen - oder es im ungünstigen Fall nochmal weiter verteuern.
antwortenWiWi Gast schrieb am 16.05.2024:
Hier der TE. Danke für den Input. Ich würde gerne ein Großteil des Darlehens eher schnell tilgen.
Interessant, dass ihr alle in Richtung mehr als 10 Jahre Zinsbindung denkt. Ich bin eher am überlegen, die 800k in 2 Tranchen in etwa zur Hälfte mit 5 und 10 Jahren oder sogar 3 und 8 Jahren aufzuteilen. Klar besteht dann das Risiko höherer Zinsen bei der Anschlussfinanzierung, aber andersherum auch die Möglichkeit, günstiger zu refinanzieren. Die Aufteilung in Tranchen kostet nicht extra und wurde mir auch seitens der Bank angeboten.
Interessanter Denkansatz. Wie sehr hältst du eine tranche von drei Jahren für sinnvoll, und erhoffst du dir dadurch tatsächlich einen größeren Zinseffekt? Verstehe mich nicht falsch, drei Jahre gehen halt Ruck zuck rum und dann muss du bereits eine Anschlussfinanzierung bereit stehen haben und das zu 100%.
Einerseits die Lage erfordert eine Zins Lockerung. Die Wahrscheinlichkeit ist also auf jeden Fall gegeben das wir eine Zinssenkung erleben werden.
Anderseits, besteht die Gefahr das diese Zinssenkung nicht all zu lange hält.
Drei Jahre sind halt Risiko reich. Aber wer nicht wagt der nicht gewinnt ?
Mich würde aber das Gedanken Konstrukt tatsächlich interessieren.
wie hoch ist der maximal Betrag zum Kapitaldienst, was wäre das absolute Limit und ist so eine Art Sondersparplan einkalkuliert (also bspw. Mit etf das Jahr über sparen und dann tilgen).
Interessanter Denkansatz. Wie sehr hältst du eine tranche von drei Jahren für sinnvoll, und erhoffst du dir dadurch tatsächlich einen größeren Zinseffekt? Verstehe mich nicht falsch, drei Jahre gehen halt Ruck zuck rum und dann muss du bereits eine Anschlussfinanzierung bereit stehen haben und das zu 100%.
Einerseits die Lage erfordert eine Zins Lockerung. Die Wahrscheinlichkeit ist also auf jeden Fall gegeben das wir eine Zinssenkung erleben werden.
Anderseits, besteht die Gefahr das diese Zinssenkung nicht all zu lange hält.Drei Jahre sind halt Risiko reich. Aber wer nicht wagt der nicht gewinnt ?
Mich würde aber das Gedanken Konstrukt tatsächlich interessieren.
wie hoch ist der maximal Betrag zum Kapitaldienst, was wäre das absolute Limit und ist so eine Art Sondersparplan einkalkuliert (also bspw. Mit etf das Jahr über sparen und dann tilgen).
TE: Idee wäre, erstmal nur das Minimum auf beiden Tranchen zu tilgen. Während der Laufzeit der kurzen Tranche stattdessen in Tagesgeld (verschiedene Neukundenangebote nutzen) / Bond-ETFs oder zum Teil auch weltweite Aktien ETFs anlegen. Mit Boni sollten da ca 200-250k in 5 Jahren zusätzlich zur minimalen Tilgung, Zinsen etc möglich sein. Falls die Zinsen dann am Ende der Laufzeit der kurzen Tranche deutlich gestiegen sind, ist die kurze Tranche zum großen Teil abgesichert.
Falls die Zinsen niedriger, ggf deutlich niedriger sind, könnte die kurze Tranche auf 10 Jahre refinanziert werden und das angesparte Kapital kann für hohe Sondertilgungen auf die langfristige Tranche verwendet werden (Banken bieten zT auch ein- bis zweimalige kostenlose Änderungen des Tilgungssatzes an).
Ich halte es für wahrscheinlich, dass wir langfristig eher hohe Zinsen sehen werden, allerdings besteht durchaus die Möglichkeit im derzeitigen Zinszyklus in 3 oder 5 Jahren nochmal deutlich niedrigere Zinsen als jetzt zu haben.
antwortenWiWi Gast schrieb am 17.05.2024:
[...] Falls die Zinsen niedriger, ggf deutlich niedriger sind, könnte die kurze Tranche auf 10 Jahre refinanziert werden und das angesparte Kapital kann für hohe Sondertilgungen auf die langfristige Tranche verwendet werden (Banken bieten zT auch ein- bis zweimalige kostenlose Änderungen des Tilgungssatzes an).
Dir ist bewusst, dass die Banken in der BauFi auch den maximalen Tilgungssatz nach oben begrenzen, d.h. du kannst die monatliche Rate nicht belieblig hoch setzen. Viele Banken lassen als Tilgungssatz höchstens 5% zu - bei einigen bekommst du auch bis 10%. Das ganze soll verhindern, dass du als Rate "getarnte" Sondertilgungen leistet, und du dein Darlehen nicht zu schnell zurückzahlst, so dass die Bank auch etwas an dir verdient.
antwortenEinfach variabel finanzieren - dann kannst du zurückzahlen, wann du willst. So haben wir's auch gemacht...
know-it-all schrieb am 17.05.2024:
antworten[...] Falls die Zinsen niedriger, ggf deutlich niedriger sind, könnte die kurze Tranche auf 10 Jahre refinanziert werden und das angesparte Kapital kann für hohe Sondertilgungen auf die langfristige Tranche verwendet werden (Banken bieten zT auch ein- bis zweimalige kostenlose Änderungen des Tilgungssatzes an).
Dir ist bewusst, dass die Banken in der BauFi auch den maximalen Tilgungssatz nach oben begrenzen, d.h. du kannst die monatliche Rate nicht belieblig hoch setzen. Viele Banken lassen als Tilgungssatz höchstens 5% zu - bei einigen bekommst du auch bis 10%. Das ganze soll verhindern, dass du als Rate "getarnte" Sondertilgungen leistet, und du dein Darlehen nicht zu schnell zurückzahlst, so dass die Bank auch etwas an dir verdient.
WiWi Gast schrieb am 21.05.2024:
Einfach variabel finanzieren - dann kannst du zurückzahlen, wann du willst. So haben wir's auch gemacht...
Ich glaube ehrlich gesagt nicht, dass viele Kreditnehmer den "Kitzel" ständig ändernder Zinskonditionen benötigen oder haben wollen. Hierzulande sind variable Darlehen meist nur ein Konstrukt für eine Zwischenfinanzierung, aber nichts für längere Zeiträume. In anderen Ländern mag das hingegen anders sein.
Das muss effektiv jeder mit sich selbst ausmachen, ob er/sie diese Unsicherheit und Volatilität benötigt.
Und wie so oft gilt auch hier: wo ein Risiko ist, ist i.d.R. auch eine Chance.
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Der Förderratgeber 2023 vom Bundesverband Wärmepumpe (BWP) e.V. informiert zu allen gängigen Bundesförderprogrammen im Ein- und Zweifamilienhausbereich. Der Förderratgeber umfasst 16 Seiten und lässt sich kostenlos als PDF-Datei herunterladen.
Mit dem kostenlosen JAZ-Rechner vom Bundesverband Wärmepumpe (BWP) e.V. lässt sich die Jahrearbeitszahl (JAZ) für Wärmepumpen online berechnen. Die Jahresarbeitszahl einer Wärmepumpe ist ein Indikator dafür, wie effizient eine Anlage arbeitet. Das relativ komplizierte Rechenverfahren wird mit dem JAZ-Berechnungstool für Wärmepumpen des BWP deutlich vereinfacht.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass die Gewerbesteuerpflicht eines Grundstückshändlers frühestens mit dem Abschluss eines Kaufvertrages über eine erste Immobilie beginnt.
Derzeit gibt es keine Blase bei den Immobilienpreisen auf dem deutschen Markt für Wohnimmobilien. Zu diesem Ergebnis kommt das Forschungsprojekt "Immobilienpreisentwicklungen – Übertreibungen oder Normalität?" vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Untersucht wurde, ob der Anstieg der Preise für Wohnimmobilien in Deutschland seit 2009, auf eine Preisblase hindeutet. Die Studie umfasst 115 Seiten und ist kostenlos verfügbar.
Laut einer aktuellen Studie unter Immobilienexperten wird Künstliche Intelligenz einen starken Einfluss auf die Effizienz von Immobilientransaktionen haben. Künstliche Intelligenz wird demnach zukünftig einen entscheidenden Wettbewerbsvorteil im Transaktionsbusiness liefern wird. Drooms, Europas führender Anbieter virtueller Datenräume, automatisiert den Due Diligence-Prozess. Für eine gesteigerte Prozessautomatisierung liegt ein Fokus auf der Weiterentwicklung des virtuellen Datenraums durch künstliche Intelligenz und Machine Learning.
Insbesondere in Großstädten ist am Immobilienmarkt weiterhin keine Entspannung für Wohnimmobilien in Deutschland in Sicht. Am teuersten sind frei stehende Einfamilienhäuser laut LBS-Immobilienpreisspiegel 2017 in München. Hier kosten Einfamilienhäuser mit 1,2 Millionen Euro mehr als zehnmal so viel wie in einzelnen ostdeutschen Mittelstädten. Der LBS-Immobilienpreisspiegel ist eine Datenbank zum Wohnungsmarkt mit Preisen von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Bauland in 960 Städten und in über 100 Stadtteilen der 14 größten Städte Deutschland.
Nach einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) fehlt es an vielen Tausenden Wohnungen in den deutschen Großstädten. Jedes Jahr müssten mehr als 88.000 neue Wohnungen bis 2020 entstehen, um den Bedarf zu decken.
Eine Studie der LBS Research und dem Forschungsinstitut empirica zeigt, dass Wohneigentümer erfolgreicher im Vermögensaufbau sind. Menschen, die kurz vor dem Ruhestand stehen, wiesen durch das Wohneigentum eine Wertimmobile von durchschnittlich 152.000 Euro auf und verfügen zusätzlich über ein Nettogeldvermögen von 45.000 Euro. Mieterhaushalte kamen auf durchschnittlich 24.000 Euro und 6.000 Euro Immobilienvermögen aus Vermietung.
Zwar kosten Immobilien in Ingolstadt deutlich weniger als in München, Berlin oder Stuttgart, die Preise liegen aber dennoch relativ hoch. Vor allem Privatkäufer, die sich auf dem Markt nicht auskennen, sollten sich Unterstützung durch einen erfahrenen Immobilienmakler suchen. Gegebenenfalls kann es auch sinnvoll sein, eine Immobilie zu mieten.
Die Deutschen befinden sich im Immobilien-Kaufrausch. Allerdings warnt das Verbraucherportal Finanztip vor zu hohen Erwartungen: Renditen von fünf oder mehr Prozent werden in der Realität selten erreicht. Im Falle von stagnierenden Immobilienpreisen und Mietausfällen liegen die Renditen oftmals nur noch bei einem Prozent.
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