Irgendwann läuft die Sollzinsbindung der Immobilienfinanzierung aus. Je nach Vertragsart und Vertragsinhalt ist das meist nach 10 bis 20 Jahren der Fall. Ist der Immobilienkredit bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig getilgt, hat der Darlehensnehmer in der Regel zwei Möglichkeiten.

• Entweder lässt sich die Anschlussfinanzierung (in Fachkreisen häufig auch Prolongation genannt) nutzen, bei der die Finanzierung nach einer Neuverhandlung der Zins- und Tilgungssätze sowie der Laufzeit bei der selben Bank weiterläuft.
• Alternativ dazu lässt sich ein Immobilienkredit auch relativ einfach umschulden, was nicht selten zu deutlich besseren Konditionen führen kann. Allerdings gibt es einige wichtige Faktoren zu beachten, bevor die Anschlussfinanzierung tatsächlich bei einer neuen Bank fortgeführt werden kann. Welche das sind und wie die Umschuldung genau funktioniert, zeigt der Beitrag im Folgenden.
   

Umschuldung – was ist das eigentlich genau?
Von einer Umschuldung wird in der Regel dann gesprochen, wenn ein noch nicht endgültig getilgter Immobilienkredit nach dem Ablauf der Sollzinsbindung bei einer anderen Bank fortgesetzt werden soll. Darüber hinaus lassen sich aber auch andere Ratenkredite umschulden oder mehrere Darlehen von verschiedenen Banken zu einem neuen Kredit zusammenfassen. Dazu löst der neue Darlehensgeber den Kredit bei der vorherigen Bank ab, was allerdings erst dann ohne Weiteres funktioniert, wenn die Zinsbindung und mit dem bestehenden Vertrag ausgelaufen ist.

Gut zu wissen:
Um den umgeschuldeten Kredit abzusichern (Stichwort Kreditsicherheit), erhält der neue Darlehensgeber die Grundschulden. Dementsprechend gilt auch im Falle einer Umschuldung: Falls der Kreditnehmer den Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann, hat die Bank vollen Zugriff auf die Immobilie und kann diese zum Beispiel durch eine Zwangsversteigerung dazu verwenden, um die ausstehenden Schulden zu begleichen.
 

Wie funktioniert die Umschuldung eines Immobilienkredits?
Sofern die Anschlussfinanzierung des Immobilienkredits bei einer anderen Bank fortgesetzt werden soll – beispielsweise um von günstigeren Konditionen profitieren zu können – gibt es für den Kreditnehmer neben der Einhaltung der Kündigungsfrist noch einige weitere Punkte zu beachten. Zum einen gilt es sich unter allen Umständen ausreichend Zeit zu nehmen, um sämtliche Finanzierungsangebote der verschiedenen Banken in Ruhe und ganz ausführlich miteinander zu vergleichen. Hierbei ist vor allem auf

• die aktuellen Zinssätze
• und die möglichen Laufzeiten zu achten.

Tipp:
Es sollten Angebote anderer Banken genutzt werden, um sich damit eine bessere Verhandlungsposition bei dem bisherigen Kreditinstitut zu verschaffen. Denn wer die Anschlussfinanzierung bei dem aktuellen Darlehensgeber fortsetzen kann, spart Zeit und zudem die Kosten für die Umschreibung der Grundschuld (Grundbuchamt und Notargebühren).

Falls die Hausbank trotzdem stur bleiben sollte, müssen im nächsten Schritt alle relevanten Unterlagen bei der neuen Bank eingereicht werden, bevor die Umschuldung final stattfinden kann. Dazu gehören

• die Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate,
• ein Grundbuchauszug der betreffenden Immobilie,
• ein aktueller Einkommensteuerbescheid,
• Nachweise zu geplanten beziehungsweise bereits durchgeführten Modernisierungen oder anderer Umbaumaßnahmen,
• der bisherige Darlehensvertrag des alten Kreditgebers
• sowie eine Bestätigung über die noch ausstehende respektive verbleibende Restschuld.

Nachdem das neue Kreditinstitut sämtliche Dokumente geprüft hat, kann die private Immobilienfinanzierung umgeschuldet werden. Alle weiteren Formalitäten, die zur Ablösung des alten Darlehens notwendig sind, werden in der Regel von den beteiligten Banken übernommen. Der Kreditnehmer selbst muss hier also nicht weiter tätig werden.

Gut zu wissen:
Der Kreditnehmer kann den bestehenden Darlehensvertrag auch dann kostenfrei kündigen, um eine Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank aufzunehmen, sobald der Vertrag genau zehn Jahre alt ist. Allerding muss in diesem Fall zwingend eine Kündigungsfrist von sechs Monaten eingehalten werden, bevor die Bank gewechselt werden kann.
 

Und was passiert, wenn jemand den Kredit schon vor dem Ablauf der Zinsbindung umschulden möchte oder muss?
Vorab sei gesagt, dass es zwar grundsätzlich möglich ist, einen Immobilienkredit auch während der noch laufenden Zinsbindung umzuschulden – allerdings funktioniert das in der Regel nur unter gewissen Umständen. Im ersten Schritt muss der Kreditnehmer bei der Bank vorstellig werden und um eine vorzeitige Auflösung des bestehenden Vertrages bitten. Da das Kreditinstitut jedoch keinesfalls dazu verpflichtet ist, diesem Wunsch nachzukommen, sollte der Kreditnehmer einen plausiblen Grund vorweisen können.

Falls die Bank zustimmt, hat sie zudem das Recht auf eine finanzielle Entschädigung, um die wegfallenden Zinszahlungen auf diesem Wege ausgleichen zu können. Dabei handelt es sich um die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Die Höhe dieser Entschädigung hängt

• sowohl von der noch ausstehenden Restschuld,
• als auch von dem vereinbarten Zinssatz
• und dem aktuellen Zinsniveau ab.
   

Das Fazit
Abschließend sei gesagt, dass sich eine Umschuldung des Immobilienkredites vor allem dann lohnen kann, wenn die Zinskosten der Anschlussfinanzierung deutlich niedriger sind als bisher. Darüber hinaus muss die Tilgung für das Darlehen in Höhe und Laufzeit neu verhandelbar und somit an die eigenen Bedürfnisse anpassbar sein. Allerdings ist sowohl mit einem gewissen organisatorischen Aufwand, als auch mit zusätzlichen Kosten für die Abtretung der Grundschuld, die Notargebühren, eine erneute Bonitätsprüfung sowie gegebenenfalls ein neues Immobiliengutachten zu rechnen.

Daher sollte eine Umschuldung erst nach einem ausführlichen Vergleich verschiedener Angebote in Betracht gezogen werden. Wirklich profitieren kann der Kreditnehmer nämlich nur, wenn die Zinsersparnis die Kosten für eine Umschuldung übersteigt.