WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:
Ich würde mal gerne die Kalkulation selbst bei Restwert der Immobilie von 0 EUR noch zugunsten des Immobilienbesitzers aufgeht ;-).
Ansonsten ist das Beispiel mit dem Marathonläufer ganz witzig. Um es mal auf die Debatte fortzuentwickeln: Der Mieter geht zuerst in Führung, der Immobilienbesitzer hängt zunächst zurück. Schließlich muss der Immobilienbesitzer zumindest die Nebenkosten bezahlen. Zudem überschreitet die Rate die Kaltmiete meist erheblich. Jetzt stellt sich natürlich die Frage, ob der Mieter den Vorsprung weiter ausbauen oder halten kann oder ob er ihn wieder verliert.
Zuerst einmal gehe ich von einem völlig anderen Ansatz aus:
Jeder, der bis zum Ende seines Lebens wohnen möchte, hat "Wohnschulden", die in der Zukunft liegen. Wenn ich dann z.B. 60k in ein Depot packe, dann ist dies kein Vermögen, sondern lediglich Entschuldung. Dieses Geld ist wech- für immer und ewig. Ich habe weniger "Wohnschulden".
Wenn ich 60k Kaufnebenkosten bezahle, dann ist auch dieses Geld wech und ich habe ebenfalls bweniger "Wohnschulden". Der Mieter sieht das anders: Er glaubt, er hat 60K Vermögen im Depot und der Immokäufer hat sein Vermögen mit den Nebenkosten gerade versenkt. Er fühlt sich reicher. Er hat was. Der Immokäufer hat nichts mehr und mit dem Hauskredit 600K neue Schulden. Stimmt aber nicht. Er verwendet es ja ebenso gegen seine zukünftgen "Wohnschulden". Der Mieter kommt auch nicht mehr an diese Geld, sondern er verwaltet dies für seinen Vermieter( Gläubiger). Ein anderweitiger Verbrauch erhöht wiederum seine Wohnschulden. Dieses Geld ist also zweckgebunden.
Somit ist ein Mieter mit 60K Depot immer noch hoch verschuldet, denn damit kann er nicht lebenslang wohnen.
Wenn man so daran geht, dann sind für den Immobilienkäufer die 60K Nebenkosten genauso zu sehen: Er hat 60K weniger Wohnschulden und nicht nicht mehr und nicht weniger.
(Das trifft nur nicht zu, wenn man früh verkaufen MUSS).
Ich bin zusätzlich der Meinung, dass man schon genügend abhängig ist, dass man ein regelmässiges Arbeitseinkommen haben muss und damit gesicherte Einnahmen hat. Wenn dies gegeben ist, dann kann man einen Immobilienkauf sehr gut kalkulieren, Man kennt den Kaufpreis, man kennt die Zinskosten, man kennt die Annuität und man kann die weiteren Kosten auch sehr gut kalkulieren. Er kennt seine Wohnschulden, Dies wird alles mit nur einem Risiko bedient: Regelmässige Einkünfte durch Arbeit.
Beim Mieter kommen 2 Risiken hinzu: Er kennt nicht einmal seine Wohnschulden, da die zukünftige Miete unbekannt ist. Wann steigt der Preis und wie stark? Dazu kommt das Risiko, ob das Depot sich so entwickelt, wie geplant. Kann man einen Crash vorhersehen? Erholt sich das wieder und dann auch noch rechtzeitig, bevor ich dran muss?
Man hat hier also 3 Risiken: Arbeitseinkommen - Wohnschuld ungewiss - Depot ungewiss vs Immobilienbesitzer 1 Risiko: Arbeitseinkommen - Rest sehr gut kalkulierbar.
Der erste Euro, den man als 30 jähriger in die eigene Immobilie investiert (auch die Kaufnebenkosten), hat 60 Jahre Zeit, um sich zu verzinsen, da man ja noch 60 Jahre wohnen möchte. Für 60 Jahren habe ich den ersten Euro mit ca, 3 % Nettorendite (ersparte Miete) angelegt und dieser bleit für 60 Jahre erhalten. Der Mieter legt seinen ersten EUR mit 7% Brutto = 5,25% Netto im Depot an. Leider kann er diesen nicht für 60 jahre anlegen, weil er diesen in vielleicht 20 Jahren braucht, da die Miete so stark gestiegen ist, das er ans Depot muss, um das Delta Annuität vs Miete abzufangen. Nach 20 Jahren hat er mit diesem 1€ etwa 35,74 EUR seiner Wonschulden beglichen, dann ist er verbraucht. Der Immobilienbesitzer hat mit dem 1€ für die nächsten 60 Jahre =167,95 EUR beglichen. Damit ist schon der erste EUR wesentlich effektiver eingesetzt. Da ich in 60 Jahren sterbe, können meine Kinder hier weiter von profitieren. In diesem Richtung werden in 60 Jahren auch die Vermögensverhältnisse etwa gehen Selbst der letzte EUR, den der Immobesitzer in 30 Jahren anlegt, hat noch 30 Jahre Zeit, um sich zu verzinsen. Danach braucht er nichts mehr investieren, die Wohnschuld ist beglichen. Auch der letzte EUR bringt mir am Ende 49 EUR und damit immer noch mehr, als der erste EUR des Mieters im Depot. Wenn der erste und auch der letzte EUR effektiver beim immobilienkäufer war, dann waren es auch alle dazwichen. Der Immobesitzer hat am Ende (mit 90 Jahren) deutlich mehr Vermögen. Und noch ein Haus on Top.. Die Erhaltungsksten habe ich nicht gerechnet. Das spare ich mir.
Zu meiner These passt ja auch die Statistik, dass Immobilienbesitzer etwa bis zu 6 mal vermögender sind, als Mieter. Die Differenz zu meinem Ergbenis sehe ich darin, dass nicht jeder die Möglichkeiten hat, sich auszusuchen, welchen Weg man geht. Ausserden muss der Mieter die Finger vom Depot lassen und das fällt einigen sehr schwer.
Aber man muss eben bis zum Schluss rechnen und nicht nur die nächsten 20 bis 30 Jahre, Bis dahin liegt der Immobilienbesitzer -genauso wie beim Marathon - hinten. Dann muss er sein Kapital, also sein Haus opfern, um etwa gleuchzuziehen. Das Haus hat sich noch nicht "bezahlt" gemacht.
Anmerkung: Diese Kalkulation setzt voraus, dass man diese Immo bis zum Schluss behält, bei Objekttausch sind die Nebenkosten natürlich "verbraucht".
Fazit: Wenn man seine Lebenslangen zukünftigen Wohnkosten bis zum Ende kalkuliert, kommt man zu einem anderen Ergebnis, als wenn man mittendrin aufhört zu rechnen. Schon daher gibt es wahrscheinlich schon soviel unterschiedliche Auffassungen.
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